广州“村改居”社区集体经济发展对策研究.docx

广州“村改居”社区集体经济发展对策研究 摘 要：广州“村改居”社区的集体经济发展在新型城镇化发展的背景下面临收入增长缓慢、转型动力不足、社会公共服务负担沉重、现行土地政策制约明显等困难，主要原因在于出租性的经营形态弊端较多、土地开发利用集约程度较低、现有体制机制的制约性明显以及集体经济运营人才队伍偏弱等方面，可以从发展规划、体制机制改革和运营人才队伍建设等方面加以改进。 关键词：“村改居”社区；集体经济；发展困局；原因；对策 中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2015）03010103 从2002年开始，广州推行“村改居”工作，将全市138个“城中村”改制为242个社区居委会，让许多村民一夜之间变成城市居民，但对于集体土地转为国有土地、集体经济组织“村改居”为股份制企业，以及“农转居”人员社会保障等问题，都进行得很不彻底，“村改居”社区感到农村、城市“两头不靠岸”，极大地影响“村改居”社区的可持续发展，对广州的新型城市化发展形成掣肘。黄埔共有15个“村改居”社区，其中14个设有集体经济组织，其发展、改革的现状和问题都具有较强的代表性，下面就以黄埔的“村改居”社区集体经济为对象展开分析。 1 发展困局 多年以来，黄埔“村改居”社区集体经济虽有所增长，但发展缓慢，出现发展迟滞的困局，具体表现在如下四个方面。 1.1 集体经济收入增长缓慢 从全区来看，2005年黄埔14个“村改居”社区两级集体经济收入总和为5.17亿元，2012年达到7.75亿，2005-2012年的8年间有增有减，但总体呈缓慢上升的趋势。从社区来看，扣除价格因素后，2012年两级收入与2005年相比基本持平的社区有2个社区，有3个社区的集体经济总收入年均增速低于3%，其余社区集体经济收入虽有增长，但年均增幅大都低于9%，与广州市同期10%以上的年均GDP增速相比存在较大差距。 1.2 集体经济转型动力不足 当前，“村改居”社区集体经济转型升级的动力并不强，最明显的例证就是“退二进三”和“腾笼换鸟”的产业发展政策已经提出并推进多年，但部分社区还是坚持发展以承载传统工业为载体的集体物业，业态低端、经营粗放，多以库房、租赁为主，经济活力不足，缺乏占地少、附加值高的大项目，发展后劲明显不足。同时，对已有土地和物业的升级改造也动力不足。 1.3 社会公共服务负担沉重 在实践中，集体经济组织仍然采取股东或股东代表“一人一票”的民主管理机制，且“社企不分”的老问题仍然困扰着集体经济的发展，集体经济组织承担了大量的社会管理事务和资金投入压力，无法从治安、卫生、计生、人口、文化、民政、就业等诸多社会管理事务中脱身。同时，大量外来人口的租住也在很大程度上增加了社区在公共事业方面的支出，而这些支出主要来源于集体经济尤其是经联社的收入。据统计，2005-2009年黄埔“村改居”社区集体经济负担的社会公共福利支出在8000万元左右，2010年接近1亿元，2012年达到了1.16亿元。 1.4 现行土地政策制约明显 集体土地资源是“村改居”社区集体经济得以发展壮大的基础。当前由于土地资源稀缺性加强，土地政策逐步收紧，用地规划调整审批更加严格，不少“村改居”社区建于上世纪80、90年代的集体物业大都缺乏相应的用地报建和审批手续，加上转租现象普遍，造成权属关系复杂混乱，现在难以办理产权证明，致使集体物业在扩大规模、转型升级方面遇到明显的政策瓶颈。 2 原因分析 黄埔“村改居”社区集体经济发展缓慢的原因主要表现在经营形态、土地集约、体制机制与人才队伍四个方面。 2.1 出租性的经营形态弊端较多 由于历史原因，各“村改居”社区以集体用地建设仓库、厂房出租的经营模式为主，签订的租赁合同相对固定、期限较长，有的达20年，早期签订的甚至达到50年，且年租金较低，而物业租赁型的经营形态存在诸多弊端。 2.1.1 物业租赁的主动性不强 在物业租赁中，出租方比较依赖于租赁方，租金的高低和保障强弱以租赁方经济效益的好坏为前提，如果租赁方经济效益好那么租金就会高并且有保证，但是一旦经济效益不好那么租金保障就会出现问题甚至会使得集体物业出现租赁断档期，从发展的角度看，物业租赁方往往处于较被动的地位。 2.1.2 物业租赁的粘滞性较大 这种粘滞性来源于两个方面，在正常情况下，由于物业租赁过程中租赁合同的存在使得集体物业的租金增加。由于租赁合同的硬性约束存在一定程度的粘滞性，而这种粘滞性是集体经济收入增长缓慢的主要原因之一，此外一旦集体物业由于多方原因出租失败，比如随着产业的转型升级要求作为空间承载体的集体物业必须同步进行升级改造，但是往往由于改造成本较高导致“村改居”社区的改造动力不强，最终使得集体物业的发展表现出一定粘滞性。 2.1.3 物业租赁的资源瓶颈明显 物业租赁的基础是所拥有的土地资源，经过多年低效的粗放型发展，多数社区的集体土地基本耗尽，集体物业量的增长已经出现瓶颈，没有更多的土地来建设新的集体物业，集体经济的发展就步入了明显的瓶颈阶段，集体经济收入的进一步增长就只能依赖于土地升值和已有物业的升级改造。 2.2 土地开发利用集约程度较低 长期以来，社区集体经济发展相对粗放，大多数集体土地开发利用的集约程度偏低。 2.2.1 早期开发杂乱无序 由于缺乏发展规划和长远眼光，开发建设杂