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农地抵押路径中实施土地价格评估的意义分析 摘要：近年来，农地经营权的流转方式变得日益多元化，为了更好地加强对农地承包经营权益的保护，在农地抵押过程中，必须切实加强土地评估工作的开展，才能更好地降低融资的难度。本文正是基于这一视角，以农地抵押路径中实施土地价格评估的意义为核心，就具体的实施对策进行了分析。 下载 关键词：农地抵押；土地价格评估；意义 中图分类号： DF452 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）012-00-01 目前，我国在农地经营权流转时主要采取的有股份合作，转让以及互换和出租等。为开创农地经营新局面奠定了坚实的基础。不仅有助于农地承包经营权的维护，而且还能促进农村基本经营制度的完善，对于进一步缩小城乡之间的差距有着十分重要的意义。但是在农地经营过程中，由于融资难是一个最为主要的问题。在融资过程中，通过采取农地抵押的方式，往往需要对土地价格进行评估。以下笔者就此展开分析。 一、重要意义 由于农民在融资过程中难度较大，加上资金较少，导致农民的收入和农业生产率的提升均严重滞后。而农民可以抵押的财产往往只有土地。目前我国部分地区已经在农民条件允许的前提下将土地的经营权作为贷款的抵押物。这就能盘活农村融资难的局面，促进生产经营效益的提升。而在抵押过程中，为了满足农民的借贷需求，往往需要专业的土地价格评估人员参与，并将土地评估的价格作为贷款审核的重要依据。当采取农地抵押路径获取贷款时，通过土地价格评估工作的开展，能有效的掌握土地的价值，从而将其作为放贷的重要标准。因此，加强土地价格评估工作的开展，对于融资难度的降低和农村经济的发展有着十分重要的意义。 二、具体的评估方法分析 为了更好地在农地抵押中将土地价格评估的作用发挥出来，就需要掌握土地价格评估方法，常见的方法如下： 1.成本剩余评估法 当前，荒山、荒沟、荒丘、荒滩这农村四荒土地在有关法律法规中提出，通过协商和拍卖以及公开招标的方式获取的土地承包经营权，可以将其作物抵押物，但是必须在确认市场原则和市场的方式获得土地的承包经营权而预付的价格在承认之后方能抵押。主要适应对象是农业合作社、农业公司以及农业种植大户，且这些都是在农村经营的大中型经济组织。但是就当前的实际分析来看，在农地抵押政策实施过程中，农村四荒土地数目上存在限制，大都是分散农户在实施承包经营的过程中存在的已经耕作的农地，并将其作为金融机构的估价对象。成本剩余法，主要是基于经营农地预期收益增值的视角和实际耗费的机会成本估算农地价格，在联合应用经营农地预期收益增值和实际耗费的机会成本的前提下进行土地产品的依法交易，并结合当其投资实况而顺利交易变现的方式得到预期的回报。 2.市场比较评估法 在土地市场交易金额评估过程中，为了满足均衡的初衷，需要在评估中对紧要供需对象实施反复直接博弈和充分自由竞争的方式来实现，进而更加全面的反应其的市场经济规律，并达到优化配置和有效利用土地资源的目的。所以在农地抵押时，我们应全面的收集有关转让土地承包经营权的相关资料，并且自身也需要具有较强的工作经验与专业技术知识。但是就当前来看，我国很多农村地区并没有设置农地产权交易机构，交易服务网络和平台亟待完善，所以在土地交易权方面往往具有较强的自发性和偶发性。这就需要对农地在市场中的价值进行比较和评估，才能更好地将其真实价值体现出来。 3.评分估价办法 在利用这一方法进行土地评估时，主要是全面的采用综合评价模型实施低价评估，由于不同方面带来的影响因素和农地价格的关联性十分密切，所以需要采取因子分析和层次分析以及模糊评价与神经网络构建的方式，综合考虑各方面的影响因素，并评估农地价格。一般而言，采用这一方法评估土地价值时，主要是相互结合的定型分析与定量分析等情况全面的体现出来，所以能适应多种情况。而农田的基本设施情况和土地制度以及经营耕作方式和区域条件与肥力等，均会给土地价格的评估带来影响。因而为了要想保障所构建的指标体系可以与地域农地特征之间的符合势必会存在一定难度，所消耗的人力物力财力和时间较多，且人力物力财力和时间只要出现任意变化，都会导致其所获取的数据在真实性上较差。所以评分估价的办法往往需要较高的成本。 4.收益还原评估法 这一方法在土地价格评估过程中的应用，能有效的合理的确定农地的纯收益。一般而言，由于极端的气候和病虫害的侵蚀以及生长周期等，均可能导致农业生产周期的产生影响而农资和农机以及农产品和抵御自然灾害等方面，在价格波动风险应对方面的能力较弱，且市场的供需改变之后，将导致农产品价格被大幅度的改变。比如在2011年之后，生姜、土豆和大蒜等农村品的价格改变十分明显，在分析有关统计数据之后，由于我国在财政职能政策以及政府农业补贴方面缺乏规范性和连续性，不同部门的全面探索方式和作用范围也不同，使得其给农地收益带来的影响较大。?m然通过农地收益预测能得到一定的结果，但是其过程较为复杂，且获得结果的精准性往往受到影响。因而很多地区采取双方意愿的分析，采取讨价还价和协商的方式对土地价格进行评估。 5.基准地价修正评估法 当农地价格评估不能采用农地交易价格来确定时，就需要对农地的分级和定级的方式进行科学和全方位的确定，全面的做好标准样地价格的评估工作，并在此基础上对基准地价进行修正。一般而言，农地价格评估过程中，主要是结合地区的科技发展水平与社会差异，评估农地的自然属性，从而确保分定之后的定级结果来促进农地经济价值的提升，并预测农产品实际价格，所以更多的时候是降低估价而达到规避风险的目的。 三、结语 综上所述，在农地市场和价格的影响下，使得农地资源的可持续利用受到影响。因而在农地抵押过程中，应确保注重土地价格评估工作的开展，尽可能地将其作用发挥出来，采用上述方法实现农地抵押。 参考文献： 张健.土地价