成都钰邸华府 市调分析及建议.ppt

成都钰邸华府 市调分析及建议 通过与贵公司前期的沟通了解到，钰邸华府项目目前已通过了规划设计， 前期各项准备工作已开始展开，所以销售准备工作也应跟上，为了能让 项目实现即定的销售目标，我们对项目所在区域进行了市场调查分析， 并就销售相关事项提出建议以供参考，未尽之处可另行讨论。 前 言 第一部分 市 场 调 查 宏 观 环 境 分 析 旧貌 成都城北： 传统商业聚 集地； 商业辐射西南，东南亚等国家； 商业气氛浓 厚； 传统影响“脏、乱、差”； 如何将这个传统的大市场导入整洁有序、 规范的现代大市场之列，一直是成都有关 方面思考的大问题？ 新 颜 在经建设部批准的成都市城市总体规划、成都市新都区分区规划 （2004-2020年）文件中，新都区被确定为成都市北部新城，面积100 平方公里，人口100万，是成都市城北副中心，以发展综合服务、轻型工 业、宜人居住、旅游观光为主要城市功能。 新规划 以城市基底嵌入生态版块+绿色廊道的空间模式。 一个绿廊之城、商贸之城、创业之城。 形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局。 北部新城 北新干线、地铁、高铁等多条交通动脉 为中轴，以成都其他区域难以比拟的土 地放量为基础。 一个拥有多种面孔的城 北在成都房产版图上面 貌已经渐渐清晰 。通 过政府制定的发展和规 划战略。 以高人一筹的自然资源、产业 、科技、教育和休闲聚集为骨 架，我们看到，一个拥有多种 面孔的城北在成都房产版图上 面貌已经渐渐清晰。 我们可以肯定的说北部新城，是成都建设世界田 园城的关键节，无论经济发展方式与国际接轨还 是城市规划的需要上来讲，北部新城都具有其独 特的经济和市场价值。如今众多的有识之士已经 相中这块风水宝地，北部新城将再创辉煌。 区域房地产市场概况 地产巨头争相进驻 世界级商务配套 新城建设，旧城改造 北部新城最后启动，改善空间巨大 成都地产价值洼地 北部新城 北部新城是成都市四大新城区中惟一的价值洼地，后势肯定要超越其他 新希望、万科、保利、东骏等品牌开发商进驻城北，新都 的区域品位和居住品质将发生实质性的改变 亚洲最大的郁金香公园、全球知名五星级酒店皇冠酒店、国际标 准高尔夫球场等已进入城北，成都北部没有高端商务配套的历史 将宣告结束 财富城北 最晚启动的城北,比拟其它 3个区域有更大改善空间, 作为价值洼地,相对于地价 、房价如雨后春笋般拔地 而起的其它区域,城北可谓 机会多多,加上城北的旧城 改造、北部新城的规划设 立，将产生一大批有强烈 购房意愿的商户和购房者 ，这也会提高该地区房地 产的投资价值，因此现阶 段无论是开发商还是购房 者,都是绝佳的购房及投资 机会 国际城南 人类社会 形态文化 城西 中产城东 诱人的前景和后发优势，可以想见，一个现代化 新新都的蓝图正在逐渐成为现实 未来区域内房地产市场展望 通过综合分析可以认为，城北在沉寂多年后，借“北部新城”的东风，已经迈开了快速发展的 大步，随着政府的打造、交通瓶颈的打破，区域房地产业将处于上升期向高峰期过渡的发展 时期 房地产开发档次逐步提升 价格继续上升 市场需求持续旺盛 北新润苑、润禾花园、悉尼湾、凤凰山一号等片区内项目开发规模都较大，且都聘 请较高水平的建筑规划师进行规划设计，楼盘的整体品质较高，它们的出现，已彻 底提升了片区房地产的档次，加上新希望、万科、保利等品牌开发商的进驻，未来 几年，成都房市“北部新城”元素将变得越来越重 随着城北综合环境的进一步改善，交通制约因素的逐步缓解和大批高品质楼盘的 涌现，商品住宅交易的平均价格将进一步上涨。对于整个成都市场来讲，北部新 城是一个正在崛起的黄金地块，区域房地产价格有着较大的上涨空间 目前的城北楼市颇类似两三年前的城东楼市，看似表层沉寂，实则春潮涌动，不 仅购买群体的区域性强，其购买力也同样一天比一天高涨，而且将越来越锐不可 当 项 目 概 况 项目位置 ：位于凤凰新城片区南一路与东三路交汇处，四周被保利地产的地块包围。 钰邸 华府 项目所在地块概况 “钰邸华府”项目所在地块，属于北部新城中的凤凰山片区。这里拥有距离成都 最近的城市丘陵山体，有1.5万亩的凤凰山公园，有和成都市区对接的最合适 距离，有行之有效的区域规划，更有超乎想象的品牌开发汇聚“成色”。片区将 适宜开发成以坡地生态掩护为特色，以中高档居住用地为主要功能的城北新区， 随着成都房产一路向北发展，凤凰新城掌握着北部新城地理、资源、交通的核 心价值，当之无愧占据着城北的宜居命脉。 此外，北新干线、成青快速路、蜀龙大道四期、物流大道的建设、成彭公路的 改造，地铁1号线的延伸、新崇路跨宝成铁路高架桥的建设等将极大的改善该区 域交通条件，推动区域快速发展。 生态环境：1.5万亩的凤凰山公园、2250亩的郁金香公园、占地2000多亩的 城市“生态氧吧”丛林公园、供市民休闲娱乐的康体公园。 项目周边配套 交通：地铁1号线北延线、地铁3号线、北新干道、蓉北商贸大道、 成彭高速、蜀龙大道、绕城高速、大件路、物流大道。 教育：启航双语幼儿园、大丰中心校、双水碾小学、电子科技大学、 西南石油大学、西南交通大学、四川音乐学院新都校区、成都医学院。 医疗卫生：成都军区总医院、大丰公立医院 购物中心：国际商贸城、富森美家居、红星美凯龙、龙湖北城天街商业区、 金牛万达广场（筹建）。 区域在售项目情况 地理位置：大丰凤凰森林公园北麓 总建面约：14万方 物业形态：高层电梯 面积区间：40120平米 价格：均价5300-5400元/平米 销售情况：仅余20多套85平米左右的套二户型 优惠情况： 全款优惠2%，按揭无优惠 主力卖点：低密度town house ，政府打造千亩 凤凰山景区为该项目最大优势。 凤凰山一号 地理位置：成都市北新干道西三路 总建面：100万平米 物业形态：高层电梯 面积区间：60180平米 价格：均价在5500元/平米 销售情况：目前和达令港两个楼盘同时在售， 达令港以年轻客户为主力客群，以90平米以下 中小户型为主；悉尼湾则以80-180舒适户型为主。 优惠情况：一次性优惠4%，按揭优惠1%。 主力卖点：悉尼湾项目为北部新城标杆性项目， 着重突出大盘品质。项目以九道堰水系为主题， 配合完善的自身配套成为该区域的领头大盘 汇融悉尼湾 北新润苑二期圣劳伦斯 地理位置：新都大丰镇北新大道北一路 总占地：约130亩 总建面：20余万方 面积区间：79147平米 价格：6300-6400元/平米左右 销售情况：2期2010年6月开盘,目前 处于正常销售状态 优惠情况：一次新优惠4%，按揭优惠1%。 主力卖点：高档欧式花园华宅，小区配 有游泳池、网球场等设施，环境优美， 自称是该片区品质最高、环境最好、价格 最高的楼盘。 时代锦翠 地理位置：位于城北新城大丰镇石犀路299号 总建面：17万平米 物业形态：塔楼 小高层 高层 面积区间：60115平米 价格：目前在售房源优惠后均价在5100左右。 销售情况：本月底将推出11号楼，户型与12 号楼相同，但价格将有所上涨。 优惠情况：一次性优惠2%，按揭优惠4%。 主力卖点：东南亚四国风情景观打造，楼盘 景观和建筑风格都极具风情。超宽楼间距。 最靠近国际商贸城的楼盘 九形道 地理位置：成都大丰西二路99号 总建面：4万方 物业形态：高层电梯住宅 面积区间：70120平米 价格：52006800元/平米 销售情况：最新推出3号楼房源 优惠情况：一次性优惠6%，按揭优惠4%。 主力卖点：超大赠送面积，且很实用，得 单价可低至3700元/平米。 润禾花园 地理位置：大丰镇花都大道725号 总建面约：27万方 物业形态：高层电梯 面积区间：70140平米 价格：均价5500元/平米 销售情况：目前所剩不多，主要为76平米套二和88平米套 三 优惠情况： 一次性付款优惠3%，按揭优惠1% 主力卖点：低密度，公园地产，高端小区生活配套。走品 质路线，和北新润苑是同一开发商。 区域楼盘概况结论 北部新城政策规划和城市发展有利 价格分析 户型分析 本区域在售楼盘均价已经达到了5500元/平方米左右，整体销售情况良好， 片区内房地产开发档次逐步提升，价格有继续上涨的空间，市场需求持续 旺盛 本区域处于城北北部新城，区域规划为成都市城北副中心 ,正处于快速 发展的阶段，有众多开发商涌入，未来几年的放量会比较大 主力户型都在7090平米户型段和90120平米户型段之间。从目前的销售情 况来看，主要以7085平米的套二，90120平米的套三最受欢迎，特别是有可 变空间的户型最受购房者追捧 目标客户群体分析 客 群 荷花池、五块石片区的商家 北门上班的上班簇 市区西、南方向的置业者 也开始关注北部新城 周边县市部分置业者 优势 劣 势 威胁 机 会 SWOT分析 项目位于快速发展的北部新城， 片区房地产发展潜力巨大； 项目周边为保利地产的项目，其 对项目的打造将会提升我项目的 价值 项目地块周边道路尚未开 通 周边项目品牌开发商云集，实力雄厚， 目前大丰片区的在售楼盘大都拥有较高 的品质，优势明显。对我们具有相当大 的威胁 项目周边竞争对手虽多，但营销主题缺乏新 意，同质化严重。我项目在运作过程中只要 在市场中寻找差异化的因素，寻找产品独特 的卖点，运用适度超前的营销手段，定可以 在市场竞争中抢得先机 市场调查部分总结 1.国家对现阶段房产市场的调控政策导向仍会坚持稳健偏紧局面，目前房地产 市场出现较大波动的可能性较小，开发形势比较乐观。 2.新都大丰片区目前房地产市场的发展处于快速发展接阶段，北新干道的开通 ，拉近了该区域和成都市的距离，片区内大量的城市化物业正在建设中，并且 汇集了众多大盘。大丰片区已成为开发商争先抢夺的阵地，土地增值速度非常 快，在此区域开发项目升值潜力巨大。 3.从区域在售楼盘的销售情况可以看出，中小户型的需求十分旺盛，销售周期 非常短，资金回款正常。 4.现在本区域的在售及待售户型中，户型集中在70120平米户型段之间，多 为中小户型。 5.目前区域在售楼盘的销售均价约在5500元/平方米，市场接受度正常 分析市场调查的结果，项目地处快速发展的北部新城，有着巨大的潜在 消费群体支持，无论是商务还是居住，都具有极大的发展潜力和升值空 间，销售前景非常好。 第二部分 产品规划设计优化策略 面积虽小，但“五脏齐全”。 110的3居室套型和78的2居室套型在优化功能配置后，能作到相对较大的客 厅、主卧、卫生间，明厨明卫和良好的功能分区，够用的厨房以及生活阳台和休闲阳台或大的套型甚至兼有入 户花园等。同时，在户型功能上，考虑客户的不同需求或未来发展，预留一定的改造可变空间 一、本项目在户型布局、配置和规划的基本思路 紧随国家宏观政策导向，项目总体以政策鼓励的中小户型进行规划。户型面积区间为70120，并以78 左右的2居室套型和110左右的3居室套型为主 合理控制房屋套型面积，在满足人居基本功能和相对舒适的功能布局前提下，尽可能减少浪费的平面空间 ，做小套型面积，降低套房总价，以减轻购房者的购房经济压力 户型平面布局精耕细作，反复推敲。套型面积虽小，但布局紧凑，功能齐全，平面布局基本无浪费空间 根据当今人们生活节奏加快，居住方式和生活习惯不断的改变，优化套型内各平面功能区，强调重点功能 或未来趋势，以达到重新界定不同功能空间的尺度，该缩的缩，该放的放，以利于套型总体面积的控制 二、户型配比 通过对现有资料分析，我们发现本项目超 过80%的户型为89的套二户型，户型布局 中规中矩，属于市场拥有率很高的户型， 在与其它项目受追捧的套二户型比较，面 积稍微偏大，且只有两种户型，可选择性 不大，同时，从其它在售项目的销售情况 来看，套三户型在该区域需求量较大，可 考虑将项目整体户型配比做适当调整，建 议如下： 套二户型（共占45%）： 7080 20% 8085 10% 8590 15% 套三户型（共占55%）： 95105 15% 105115 25% 115120 15% 产品整合营销策略 第三部分 产品销售分期建议 一批次 二批次 三批次