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试论房地产企业财务成本管理问题 摘要：近年来，我国政府越来越重视对房地产行业的宏观调控，房地产行业趋于稳定，消费者的购买行为也越来越理性，市场热度有所下降，房价有所回落，房地产企业之间的竞争压力也越来越大。在这种大环境下，房地产企业若想保持优势，提高利润水平就必须加强对成本的管理，积极寻找各种措施以降低成本。本文对房地产企业财务成本管理实践中遇到的问题进行分析，并提出改进建议。 下载 关键词：房地产企业；财务管理；成本管理；措施 中图分类号：F293.33 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）024-000-01 前言 对于房地产开发企业而言，项目的开发成本是由多种因素构成的，而项目管理的核心是对项目开发的成本进行控制，因此房地产开发企业要对项目开发成本实施全方位、动态化的管理。可是实际上，很多房地产开发企业仅仅重视成本的事后分析，对企业成本开发前期和开发中期的成本控制往往忽视，而加强成本前期和中期的控制管理将有利于从整体上进行成本控制。项目的开发成本包括：前期投入的规划设计费用、建筑安装工程费用、土地征用及拆迁补偿费、建设基础设施的费用、建设公共配套的费用以及资本化的利息费用等。强化房地产开发企业的成本控制，可以为企业节约资金，将有利于企业的长远发展。 一、房地产企业的财务特点 （一）依赖资金 房地产是一个需要大量资金的行业，没有资金支撑的房地产企业是无法正常运营发展的。目前我国的房地产企业的投资周期相对较长，涉及金额巨大，投资从几百万到上亿元不等。通常情况下，房地产企业的自有资金往往不能满足项目从立项、完工、销售的整个过程，因此房地产企业在不分散企业经营管理权的基础上获得资金关乎企业的日常运营。 （二）投资风险高，受国家政策影响大 房地产行业因为项目周期长，投资金额大，所以面临的风险高。通常，企业常见的风险有拆迁风险、资金链断裂风险、合同风险、施工风险等。所以，房地产企业收益高，风险高是其一大特点。再者，我国实行的是社会主义市场经济体制，房地产行业属于关系民生的基础性行业，所以受国家政策影响较大。一般情况下，影响房地产行业的政策有：财政政策、投资政策、产业政策、金融政策等。 二、房地产企业实行成本管理实践中存在的问题 （一）核算业务强，管理能力差 通常，房地产企业将成本管理并入财务部门，这使得企业的成本核算业务熟练，一般不出现问题，但是成本管理能力就相对较差了。房地产企业设计成本管理的一般都是技术人员，虽然有丰富的施工专业知识和能力，但是财务知识相对较弱，工程管理知识体系不健全，致使成本管理的质量上不去，其作用和优势就不能充分显现出来。因此房地产开发企业一定要杜绝“重核算，轻管理”的现象。 （二）成本管理的意识薄弱 房地产企业的成本管理意识十分薄弱，即使决策者和管理层认识到成本管理的重要性，企业员工整体也没有重视起来。大部分房地产企业将成本管理的责任全部推给财务部门，而一个项目涉及方方面面，成本管理要从全局考虑，没有企业各个部门的支持，成本管理很难发挥效果。 （三）成本管理制度不完善 许多房地产企业为追逐现代企业管理模式和管理理念，在企业内部设置了成本管理部门，而实际上这一部门并没有进行与成本管理有关的相关工作，这并没有从实质上帮助企业取得实际效果。同时，一部分企业对成本管理的事后分析十分看重，却忽视了事前预测和事中控制，就连事后的监督管理工作都没有做到位，致使企业节约经济成本、提高自身效益的成本管理意识薄弱。 三、房地产企业加强成本管理的方法 （一）把成本管理和成本核算结合起来 房地产企业必须及时地进行成本核算，及时核算不仅有利于企业的财务管理，同时也是国家法律的强制规定。但是企业不能因为是国家制度而进行核算，这样从观念上就没有树立正确的成本核算理念，容易导致房地产企业为算而算，脱离实际。同时企业的成本核算不能过于繁琐，容易导致失误出现，致使最终数据失真，不利于企业的效益提高。 （二）提高房地产企业员工参与成本管理的积极性 成本管理实施的先决条件是，企业的决策者、管理者和普通员工上下一致的树立成本管理意识，只有将成本管理重视起来，才能够为成本管理发挥作用提供基础。房地产企业必须认识到，成本管理不只是财会部门的职责，它需要企业 上下各个部门的配合，所以，企业每个员工都要参与成本管理，全员上下节省支出，积极探索降低企业运营成本的方法和途径，为企业尽一份力。同时，房地产企业还应当建立健全奖惩制度，充分调动员工实施成本管理的积极性，以帮助企业更好的推进成本管理工作。 （三）注重工程预算和资金管理 1.工程预算的编制、录入。工程预算编制工作应该综合考虑材料工程师、预算工程师和成本核算师等有关技术人员的意见，以在事前对成本加以控制；工程预算编制完成之后，公司的预算部门将工程预算提交给成本会计处录入，这有利于公司随后的财务核算工作的顺利、高效开展。所谓的工程预算录入指的就是：成本核算要使用财务软件的报表开发设计功能，录入到本公司自行设计好的房地产开发成本分析报表中。会计科目中的成本类明细科目的设置要最大程度上与工程预算主体的内容一致，便于日后财务分析软件自动提取实际发生额的时候，可以有效统一自己和工程成本预算数的口径，从而便于对数据加以分析和对比，有效加强对事中成本的管控，可以为以后的工作提供经验总结，为新开发项目的控制与成本管理提供可供借鉴的标准和参考。 2.工程款支付。各用款部门在填写用款单时，应该按照“工程项目。分部工程分项工程单位工程”的模板写清楚，成本核算人员要根据已有财务信息及预算数目进行核对，要能够及时作出预判是否可以支付此款项，与此同时要把这一信息及时上报给主管领导。如果已经付款，那么成本会计也有办法准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。在工程款的支付过程中，要留意：必须要有正规的付款流程，这一流程应该符合“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。 四、结语 房地产企业实行成本管理，需要企业上下全体职员的重视和参与，完善企业员工的绩效考核制度，从项目的最初设计阶段到最后的落地实施阶段，都要重视企业的成本管理和控制。房地产开发企业只有做到对成本实行动态化、多方位、全过程地管控，才能为企业节省资金