浅谈房地产税收政策与销售定价的关联性.docx

浅谈房地产税收政策与销售定价的关联性 中图分类号：F830 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2015）09-000-02 下载 摘 要 税收是政府进行宏观调控的重要手段，房地产的销售定价在一定程度上会受到房地产税收政策较大的影响。文章简明扼要的阐述了我国现阶段房地产税收的含义及其内容，进而分别从税负转嫁和归宿理论与资产定价理论两个维度上探讨了房地产税收政策的变化与房地产销售定价的内在联系，并在此基础上提出了一些完善房地产税收政策的建议。 关键词 房地产 税收政策 销售定价 关联性 房地产销售定价是开发者、交易者和持有者最为关心的问题，也是一个受很多因素影响的问题，在这些因素中，最重要的一环当属税收政策。当前，房地产税收政策与销售定价之间的关系越来越成为学界关注的焦点，国内外很多学者都对这一问题进行了广泛而深入的研究。 一、我国现阶段的房地产税收政策 房地产税收政策，是政府就房地产取得、流转、保有过程中，对经济活动参与者所征收的税收收入的总称，征收对象涵盖了开发商、交易者和持有者。课税对象包括房产、土地及其附着物等。 我国的房地产税收包含的税种多种多样。如在房地产取得阶段，就有契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税;在房地产流转阶段，有营业税、城建税、土地增值税、印花税、契税、城镇土地使用税等;而在最后一个阶段，即保有阶段里，保有者需要缴纳一定的房产税、个人所得税以及城镇土地使用税等。 税收是国家进行宏观调控的主要经济手段，良好的税收政策不仅能够合理有效地调节房地产市场，而且是政府有效发挥其服务职能的表现。在房地产市场上，房地产税收政策有利于维护市场的平稳健康发展，而与之直接相关的销售定价问题也与税收政策有着紧密的内在关联性。房地产税收政策对房地产的销售定价能够产生直接或间接的影响。 二、房地产税收政策与销售定价的关联性 房地产税收政策应用效力主要体现在对税负承担主体的预期和行为的影响方面，以进一步影响房地产销售价格。房地产税收结构并非稳固和一成不变的，它会随着政府税收政策的调整和实施而不断改变，与之相关的税负承担者的预期和行为会随着这个结构的变化而变化，例如税负的减少会使税收承担者有预期收益增加的心理预期，反之亦然。最终，房地产市场的供需结构会因税负承担者的预期和行为的变化而变化，致使销售价格产生变化。房地产税收对销售定价影响归根结底是以左右市场供求关系完成的。 （一）基于税负转嫁和归宿理论的分析 税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或供应者的一种经济现象。在房地产的开放、流转、保有的不同阶段，摆在开发商、投资者、消费者的供需弹性存在差异，税收政策对销售定价的实际影响也有明显不同，应区别对待。 在房地产取得阶段，因我国土地供给量的有限性，造成了土地供给弹性很小。但由于房地产市场同土地市场有着密不可分的联系，而从当前的供需弹性来看，土地供给的弹性比较大，土地供给还比较充足。近年来，我国房地产市场得到了较快发展，新增建筑面积较多，从大的范围来看需求远小于供给。实际操作中， 开发商会将土地取得阶段的税负计算进开发成本中，从而提高销售定价，将大部分税收转嫁到普通购房者身上。 在房地产流转阶段，开发商和消费者税负大小的关联因素主要有税率、供需弹性以及税前均衡价格（均衡价格是指一种商品需求量与供给量相等时的价格。这里指房地产供给量与需求量相等时的价格）。首先，在另外两个因素不变的时候，税负和税率呈正比例关系，税率越高，税负越大，对供需双方都是如此。其次，在另外两个因素不变的前提下，当供应弹性增大时，更多的税负将会由需求方来承担，供求方的税负降低，而且在数值上后者大于前者，而供应弹性减小时，需求方的税负压力减轻，供应方税负压力增加，在数值上后者大于前者。第三，在前两个因素不变的前提下，税前的均衡价格会成为开发商和消费者双方所承担税负的主要关联因素，均衡价格小时，单位征收的税额就会减少，双方的税负就会相应地减轻。第四，在短期内，如果供给弹性很小，甚至为零的时候，供给方就不得不承担绝大部分的税负，而需求方承担的税负极少。 在房地产保有阶段，将会有更多的因素影响房地产供需双方的税负状况。除了贯穿于整个过程中的税率、供需弹性这两个因素之外，又加入了折现率和房产预期价值等因子。其中，供需双方税负与税率呈正比例关系。供需弹性同样发挥着与前两个阶段相同的效果，在供需双方之间有着此消彼长的调节平衡作用。与税率的作用背道而驰的是折现率，它与税负呈反比例关系。当这一比率变小时，该阶段税收总的净现值就会相应增加，而供需双方分担的部分相应增加。 （二）基于资产定价理论的分析 资产定价理论系统是在这一原则下生成的，即资产价值与未来的预期收益相等。在这一理论的指导下，我们能够从另一视角上认识房地产税收与销售定价之间的关联性。 在人们的经济活动中，许多资源都可以被当作一种资本、财产，房地产也不例外，其作为一种生产要素，对向其所有者征收的税负都可以归入保有税。保有税的缴纳具有定期性和经常性，这与流转税有明显的不同。但是，课税对象与税负的实际承担着往往并不等同。在实际操作中，房地产的所有者缴纳保有税，而实际上一部分税负早已通过贴现的方式转移给了他人。在进行房地产流转的过程中，所有者把以后应缴纳的保有税贴现给购买者，无疑这将直接影响销售定价。 设保有税为从价税，房价是P，税率是t，贴现率是r，期限是n，房地产每期的收益是R，其中R每期相等。因此，房价在税前是P=。假设Y是贴现因子，那么Y=，所以税前房价也可以表示为：P=RY。 在所有者缴纳完保有税之后，其每期收益就是R-tP，按照资产定价理论，这时候的房价 P=，也就是P=。 可以看到，税后的房产价格与税前相比有一定幅度的下降，而具体下降多少，则要看税率t会有怎样的不同。 具体来说，在税率稳定的情况下，征收保有税会使房地产的销售定价下降，这一税收政策对房价具有一定程度的抑制效果。进一步讲，保有税税率与房地产销售定价呈反比例关系，税率下调会导致房价的升高，而税率升高则有利于对房价的抑制。 三、优化房地产税收政策的建议 房地产税收政策对销售定价的意义十分重大，然而不合理的税收政策必然会对政府的调控预期产生不利影响，因此优化房地产税收政策变得十分迫切。 （一）提高房地产税收立法层次 我国的税收制度不够完善，缺少一部完善的房地产税法，当前的相关制度多为地方性法规。虽然短期内这一现状不会对房地产市场产生太大影响，但从长远看则不利于市场的发展。提高房地产税收的立法层次，有利于提高规章制度的严肃性，进一步规范市场行为。 （二）简化税种，使税收政策的作用更加明晰化 当前，我国的房地产税收税种繁多，这不仅影响经济部门的管理，也对相关的数据统计和观察造成负面影响，久而久之不利于对各项税收政策实际效果的把握和认定。在国际上，房地产市场普遍具有税种少、费用低等特点，我国应对其有充分的了解，并结合本国国情作适当的借鉴，以此来完善政府的房地产税收政策。 （三）优化保有阶段税收，合理调整税收结构 房地产税收结构的形成有其历史原因，是在长期的税收政策演变中逐渐形成的，这一结构总会存在这样或那样的不合理性。所以，要致力于建立一套合理的税收结构体系。当前，保有阶段的税收比例明显偏低，应该在实践中不断增加，以达到从“重流转，轻保有”向“流转保有兼顾”的演变。这不仅能够为地方政府提供稳定的税收收入，使其更加合理地规范房地产市场，还能让税收政策在销售定价中扮演更适宜的角色。 四、结束语 房地产的销售定价是由供求关系决定的，房地产税收政策通过对这一供求关系的影响，能够对销售定价产生影响，而不同税种的税率会在整个调控过程中起到不同的作用。因此，房地产税收政策与销售定价之间是存在一定关联的。此外，应该注意的是，税收政策的作用是有限的，在制定正确政策的同时还应让销售定价由市场主导。 参考文献： 杨绍媛，徐晓波.我国房地产税对房价的影响及变革探索J.经济体制改革，2012（2）：42-48. 杜