离婚后房屋装修鉴定评估.doc

离婚时对共有房屋如何分割 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理： （一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分。离婚后，房屋增值部分如何分割？ 房产法律专家各抒己见2004-1-18 16:47:16稿件来源：房地产时报 背景分析：近两年，随着本市房价稳步上升，不少市民手中的房屋都升值了一二十万元，甚至更多。另一方面，2001 年修订后的婚姻法对夫妻共同财产的认定有较大调整。这两个因素使得“离婚后，房屋增值部分如何分割？”这类纠纷越来越多。对这个问题，不仅市民理解不一，就连本市各区县法院的判决和法律专家的意见也不尽相同。为此，记者走访了沪上几位房产法律专家，请他们谈谈对这个问题的看法。典型案例：2002 年初，刘先生与马小姐喜结良缘。当初为准备结婚，刘先生在2001 年通过按揭贷款购买了一套商品房，并用作新房。在2001 年底拿到的房产证上，仅有刘先生一个人的名字。婚后，刘先生与李小姐共同还贷。之后，两人因种种原因，感情破裂，最终于2003 年年底离婚。在离婚过程中，双方为房屋的分割发生纠纷。李小姐认为，房屋是夫妻共同财产，应当平分，而且要考虑到房子的增值情况。刘先生却认为，房屋是他一个人买的，所以李小姐无权要求分房子。各方观点：中建律师事务所姚远律师：婚前个人所购房屋，婚后不属夫妻共同财产。与以前根据结婚年限确定婚前个人所有房屋是否转化为夫妻共同财产不同的是，我国2001 年修订后的婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。据此，姚律师说，由于房屋是刘先生在婚前购买的，而且房产证上也仅有他一个人的名字，因此那套房屋是刘先生的个人财产，不属于夫妻共同财产。既然房屋不是夫妻共同财产，那么马小姐当然无权要求房子一人一半。但马小姐提到，在和刘先生结婚两年间，她也参与了偿还购房贷款。如今房屋升值，她应当有权享有部分房子增值的收益。对这个问题，有两种针锋相对的观点：君悦律师事务所刘正东律师：马小姐的说法有道理，她有权要求分享房屋增值部分的收益。刘律师说，既然马小姐和刘先生婚后共同偿还购房贷款，那么房屋有一部分就已经属于夫妻共同财产。如果那套房子原来值50万元，两年间，两人共还了10万元贷款，那么房屋有五分之一的部分是夫妻共同财产。如果房屋经有关部门评估已经增值10万元，那么其中应当有2万元是夫妻共同财产。也就是说，李小姐有权分享1万元的房屋增值收益。德尚律师事务所张峰律师：马小姐无权要求分享房屋增值部分的收益。张律师说，刘先生的房屋属于婚前个人财产，从法律关系上说，这是个物权关系，因此房屋增值也属于物权关系。同时，房屋增值只是可能的收益，在房屋转让前并不能得到确认。至于刘先生和马小姐共同偿还的购房贷款，张律师认为那是债权法律关系，两人离婚后，只应当对共同已偿还的贷款进行分割。若两年已经还了10万元，那么李小姐只能分得5万元，无权要求分享房屋目前潜在增值的10万元。智恒房产许海波：与上述两种截然相反的观点不同的是，许海波认为，马小姐是否有权分割房屋增值部分，关键要看马小姐和刘先生的共同还贷或其他共同劳务是否是房屋增值的主要原因。如果是，那么马小姐有权要求分割增值部分收益，如两人通过对房屋装修使房屋增值就是典型情况。如果房屋增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则马小姐无权要求分割增值部分收益。专家提醒：要避免上述矛盾，有两条途径值得市民考虑。一条途径是在结婚后，把夫妻双方的名字均写到房产证上。这样一来，房屋就是夫妻共同财产了。万一发生离婚，双方可以平分房屋，包括平分房屋的增值收益。房产证上增加名字，双方到交易中心办理变更登记手续即可。另一条途径是，结婚前，双方对房屋做个婚前个人财产公证，明确房屋归某一方所有，因房屋发生的债务、收益与另一方无关。记者杨柏国 婚房屋增值价值的主张2008年3月7日作者：深圳离婚网编 辑：fq101出处：本文已被浏览401次 在物价尤其是房价飞涨的今天，这个问题在实践中非常普遍，夫妻关系存续期间购买的房屋，到双方离婚时已远远不是购买时的价格，这时取得房屋所有权的一方对另一方给予补偿的价值，究竟是按照房屋合同上的购买价格，是按照房屋首付款加已还按揭款一半的价格计算，还是加上房屋的增值价值，这个问题目前还多有争论，婚姻法专家认为，根据婚姻法解释（二）中第20条已经给出了操作模式：“一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿。”也即，通过价格评估来确定房屋的现有价值。 1993年11月最高人民法院颁布的关于人民法院审理离婚案件处理财产分割的若干具体意见曾规定：“一方婚前所有的财产，婚后双方共同使用，经营管理的房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但2001年4月28日颁布实施的婚姻法及其司法解释对上述规定作了修正，即“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”也就是说，原来8年和4年的规定已不再适用。实践中，也可杜绝一方借婚姻时间图谋对方财产、因此耗时间而拒绝离婚的不良行为。新婚姻法实施后，一方个人婚前财产不再因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。1， 怎么离婚（她不会同意离婚）。 如果她不同意协议离婚的话，你只能到人民法院提起离婚诉讼。起诉地点为到被告户籍地或经常居住地的区法院。 2，她的存款我怎么才能知道或者起诉之后法院可以查吗。 除了打调查公司主意和平时有目的的多长心眼外，作为自然人的确很难通过什么办法（比如去银行查）去确定对方存款的。提起诉讼后，你可以申请法院调取证据，但至少你要提供你妻子身份证号什么的，如你要怀疑存款可能会被以他人名义开户口，还要向法院及时讲明有关情况。 。 3、我的房子要分她一半钱吗，还有后面的按揭怎么算，（主要首付装修都是老妈给的） 由于房子及装修均为婚后行为，从实践来看，无论谁哪的钱，一般都作为共同财产处理。对于分期付款的处理情况，一般是先对房子现价进行评估，减为还贷款然后得出个数字，由主张离婚后要房子一方向另一方付得出个数字的1/2。 4，我带智障的儿子，抚养费怎么说？ 婚姻法第三十七条规定： 离婚后，一方抚养的子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。 也就是说，不抚养孩子一方要多出钱，具体多少不好说，因为各地生活水平不一样。 5、我好象听说，头次向法院起诉离婚，如果有一方不同意，法院不判。 这个情况是存在，尤其是女方不同意而且无以下情况： (一)重婚或有配偶者与他人同居的； (二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的； (三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的； (四)因感情不和分居满二年的； 6、但是在过6个月在去起诉离婚，一般法院就会判离婚了。是真的吗。 这个不一定，如没有以上四条硬规定情况，适用的是婚姻法第三十二条 (五)其他导致夫妻感情破裂的情形。的规定，这个规定是软规定。 但是，二次申请离婚势必加大必然要求离婚的态势。离婚了，按揭房屋怎么分？第一种意见认为，根据2003年12月4日最高法院关于适用若干问题的解释(二)（以下简称婚姻法解释）第十一条之规定，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分也应认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分归购房一方，就婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿10。我们认为，第一种意见以婚姻法解释为法律依据，理由比较充分，但“房屋增值”与婚姻法解释第十一条中“个人财产投资取得的收益”还是有区别的，房屋增值并非房屋的自然或者法定孳息，房屋因市场价值变化出售后本身已不存在，将其收益一律认定为夫妻共同财产，有违设定个人财产概念之初衷；第二种意见的可取之处在于该意见是在婚姻法解释的基础上，进一步将“个人财产投资取得的收益”细分为自然增值和经营性增值，即一方以个人财产购买了房产、股票、古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上认为个人之财产。但若是个人财产的自然增值是基于夫妻共同经营行为所产生，则为共同所有11。这与英美法系国家将增值部份分为主动增值和被动增值较为一致。由于“适当补偿”的标准，容易造成双方当事人的扯皮、缠诉，故审判实践中掌握按比例分割较为妥当可行。本案中，朱某认为对房屋增值部分应作两次评估，即以离婚之时的评估价减去结婚之时的评估价，该理由明显不能成立： 2003年5月22日结婚日到2005年7月13日评估日，房价是上涨的，后一次的评估价减去前一次的评估价是正数。反之，如果房价是下降的，后一次评估价减去前一次的评估价则会是个负数，罗某不但拿不到增值补偿款，还要倒贴。故所谓增值只能是指房屋分割变现时的价值，2003年5月22日不存在分割变现的问题，房屋没有出售，房价处在有价无市的状态，也就不存在增值的问题，只能以离婚时2005年7月13日的评估价为准，因此，朱某的上诉理由不能成立。 综上分析，二审法院认为一审法院如此判决并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。婚前买房增值不属夫妻共同财产2007-7-24来源：铁岭房产网阅读：144次 银州区个体户张某，结婚前一年花近30万元购买了一套商品房，以自己名字办理了房屋产权证。该房被张某用于出租。张某与朱某登记结婚后，以其婚前财产与朱某的部分出资，另行购买了一套商品房用于家庭居住。产权所有人为张某和朱某。两人共同生活近7年，并生育一子，现双方同意离婚。但因张某婚前购买的那套商品房现己涨至约55万元，妻子朱某认为增值部分在夫妻关系存续期间，理应属于夫妻共同财产，她有权分割。张某不同意。为此，朱某向“148”法律服务专线询问对该房屋增值部分予以分割的要求对不对。 “148”工作人员对此认为，按照我国婚姻法第l7条规定和l8条的规定，在没有约定或者约定不明的情况下，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，如工资、奖金和生产、经营的收益以及其他应当归共同财产等，属于夫妻共同财产，离婚时应依法分割。而夫妻一方婚前取得的财产属个人财产，归夫妻一方所有，离婚时对方无权分割。依照最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法第17条规定的“其他应当归共同所有财产”。 张某婚前购买的商品房，产权归其所有，依法属于其婚前财产，离婚时该房增值并不影响商品房所有权的属性，而且该房增值部分也不属于张某以个人财产投资取得的收益，因此该房增值部分并非婚姻法第l7条规定的“其他应当归共同所有的财产”。离婚时朱某无权要求分割。装修的评估折旧也应该考虑自然折旧和功能折旧（或称经济折旧）两方面来考虑；1、自然折旧应该按成新率来考虑，主要考虑耐用年限、保养状况；2、功能折旧主要考虑适用性和技术淘汰。如：喷塑1994年12元/平方，现在技术淘汰了，就不该考虑其价值。 有关房屋装修的评估也许大家在做房地产评估的时候经常会遇到各种各样的装修情况，那么大家都是怎么处理的呢？以下是我的一些想法，希望能与大家讨论讨论。 房屋的装修它的价值怎么体现，怎么去确定呢。每个人的兴趣爱好各不相同，那么装修的风格也不近相同。对于不同的评估目的，对装修价值的评估，可能会有较大的出入。比如在做房地产转让的时候，房屋购买者的对房屋的装修不一定感兴趣，可能会重新装修，那么这个装修可能对他来说就不存在价值。所以我在实际工作中对装修的评估十分的头疼，另外装修的折旧我一般都是单独折旧，不随房折旧，比如大一点的宾馆饭店，一般四年内都要重新装修，那他的耐用年限就不可能会和房屋一样，同样家庭的装修也存在同样的问题，所以需要根据不同的建筑物，不同的评估目的取得不同的不动产价值。 如果您也遇到同样的问题，请您说出您的想法，同时也希望大家在平时的评估中是怎样处理的，让我了解一下，谢谢。 关于离婚和财产分割问题，专业人士进。高分悬赏分：200 - 解决时间：2008-2-19 23:32我要跟妻子离婚，她一定不会同意。我们已经快10年没有性生活了彼此没有感情，还有个智障的儿子今年12岁。一直以来我把钱都交给她，到现在还不知道她到底有多少存款，还有套房子刚买的 首付4W我们只出了1W，剩下都是老妈子给的，还有6W多的按揭，儿子我带，现在老妈也跟我们一起住。房子不可能给她，我想问的是：1，怎么离婚（她不会同意离婚）。2，她的存款我怎么才能知道或者起诉之后法院可以查吗。3，我的房子要分她一半钱吗，还有后面的按揭怎么算，（主要首付装修都是老妈给的）4，我带智障的儿子，抚养费怎么说？谢谢了问题补充：我好象听说，头次向法院起诉离婚，如果有一方不同意，法院不判。但是在过6个月在去起诉离婚，一般法院就会判离婚了。是真的吗提问者： wuyang02 - 助理 二级 最佳答案1，怎么离婚（她不会同意离婚）。 如果她不同意协议离婚的话，你只能到人民法院提起离婚诉讼。起诉地点为到被告户籍地或经常居住地的区法院。 2，她的存款我怎么才能知道或者起诉之后法院可以查吗。 除了打调查公司主意和平时有目的的多长心眼外，作为自然人的确很难通过什么办法（比如去银行查）去确定对方存款的。提起诉讼后，你可以申请法院调取证据，但至少你要提供你妻子身份证号什么的，如你要怀疑存款可能会被以他人名义开户口，还要向法院及时讲明有关情况。 。 3、我的房子要分她一半钱吗，还有后面的按揭怎么算，（主要首付装修都是老妈给的） 由于房子及装修均为婚后行为，从实践来看，无论谁哪的钱，一般都作为共同财产处理。对于分期付款的处理情况，一般是先对房子现价进行评估，减为还贷款然后得出个数字，由主张离婚后要房子一方向另一方付得出个数字的1/2。 4，我带智障的儿子，抚养费怎么说？ 婚姻法第三十七条规定： 离婚后，一方抚养的子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。 也就是说，不抚养孩子一方要多出钱，具体多少不好说，因为各地生活水平不一样。 5、我好象听说，头次向法院起诉离婚，如果有一方不同意，法院不判。 这个情况是存在，尤其是女方不同意而且无以下情况： (一)重婚或有配偶者与他人同居的； (二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的； (三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的； (四)因感情不和分居满二年的； 6、但是在过6个月在去起诉离婚，一般法院就会判离婚了。是真的吗。 这个不一定，如没有以上四条硬规定情况，适用的是婚姻法第三十二条 (五)其他导致夫妻感情破裂的情形。的规定，这个规定是软规定。 但是，二次申请离婚势必加大必然要求离婚的态势。知道根据法律规定，结婚前各方财产不属于夫妻共同财产，除非有相反的证据，但有一个问题悬赏分：0 - 解决时间：2007-3-15 08:10现在男方在婚前已经通过贷款买下一处房产，产证上只有男方名字，然后再与女方结婚。后要离婚，由于女方在还贷期间也有相当的付出，所以要求以货币的形式分割相应的房产，不知道能否得到支持，依据何在？更“大胆”点问，这房产是否算夫妻共同财产，谢谢。提问者： loveloveamei - 举人 四级 最佳答案房屋本身属于男方婚前财产，房屋在婚后增值或贬值都属于男方，与女方无关，但婚后还贷部