商品住宅的城市宜居性特征空间评价研究.docx

商品住宅的城市宜居性特征空间评价研究 摘要：我们得出结论各个城市商品住宅的价格显著空间方面具有正相关的关系，并且该种相关性有明显增强的势头，不同城市里面商品住宅的价格差异被自然区位，经济水平，气候条件，政治区位，公共交通，义务教育，公共设施相关设施，医疗卫生建筑而成。结合城市区位，经济水平与气候稳定性，基础设施的建设变成致使各个城市商品住宅的价格拉大差距主要原因。 关键词：商品住宅；城市宜居性特征；空间评价 前言：自从我们国家颁布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知到现在，国家住房市场得到了跨越式的发展，商品房的价格也前所未有的出现了上升幅度，每个城市房价也有很大差异，并且价格差是伴随时间推移而增大的。该篇文章也正是在此大前提下把城市交通、自然、文化还有政治等区位带到城市宜居性特征的体系当中，结合空间计量的分析技术，对商品住宅的城市宜居性特征空间评价的模型进行构建，对各个城市造成商品住宅的价格差异进行分析，为推进我们国家城市的均衡发展贡献出一份力量。 一、商品住宅概述 商品住宅指的是房地产的开发企事业单位建设完成并且开始销售，亦或是出租给用户，只能用作居住用途的一类房屋。现代人生活环境中处处充满生活情趣和活力，当中包括有商业与休闲娱乐为一体的空间环境氛围，大部分是由人和环境共同组成的。人类居住的环境包括有自然的环境，该自然单指向处在室内环境中的人们发布自然信息等的环境，比如像山川、阳光、空气与河流等等。人们本身具有的生活经验、审美情趣与综合素质等对人们对于美的追求都有多多少少的影响，同一时间又相互联系相互作用。这在人造环境与自然环境中显得是那么的重要，当审美观点、环境判断能力与审美情趣达到统一高度的时候，人们才会最终在心理与生理上得到双项的满足。我们可以通过艺术环境几个表现的形式对环境艺术媒介作用进行总结。但是该媒介作用重要意义通常不受重视，该媒介作用可以将人与居住环境统一在一起，同一时间把人与居住环境有机结合在一起，使它们互相感应、互相制约。而商品住宅也正是基于这一目标建造而成的，依照国务院城市房地产开发经营管理条例三十一条还有建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定而执行相关规定，商品住宅包含商品住宅现房与商品住宅预售房。商品住宅现房，指的是房地产负责开发的相关企事业单位把竣工验收符合标准商品住宅对买受人进行销售，并且经买受人对房价款进行支付的一类活动。商品住宅预售房，指的是房地产负责开发的企事业单位把建设阶段商品住宅提前向买受人进行出售，并且经买受人对定金亦或是房价款予以支付的一项活动，而商品住宅也是现价段人们广为利用的一种住房形式。亚里士多德曾经说过：人们为了活着，聚集于城市；为了活得更好，而居留于城市。而所谓的城市宜居性指的是一九九六年，联合国在第二次的人居大会上提出，城市作为适宜居住人类的居住地定义出现于人们眼前。 二、商品住宅的城市宜居性特征空间评价的模型构建 Anselin以空间滞后的变量类型与空间的相关性作用范围这两个维度，把空间计量的经济模型进一步分成空间滞后的模型与空间误差的模型这两种。在这当中，空间滞后的模型是对一个地方经济增长全部解释变量的反映，都可以凭借空间传导相关机制对其他地区起化学作用，但是空间误差的模型又是对区域外溢为随机冲击作用结果的一种反映。所以，商品住宅的城市宜居性特征空间评价的模型构建我们也把它划分成两种方式：首先为商品住宅的城市宜居性特征的空间滞后的评价模型；其次为商品住宅的城市宜居性特征的空间误差的评价模型。 1.商品住宅的城市宜居性特征在空间滞后上的评价模型 我们在这里打个比方，比如像我们要计算重庆市商品住宅城市宜居性特征的空间评价参数，把y设成重庆市商品的住宅价格，城市宜居性特征设成X，WN即是N个城市空间权重的矩阵，p是空间自回归的系数，IT是T阶的单位矩阵，是待估参数，?是随机的误差项，那么我们可以得出下述的方程： （1）在方程式（1）当中表明的是重庆市商品住宅的城市宜居性特征的空间滞后的评价模型。因为方程式（1）表示为空间模型里面存在价格双向空间依赖关系，所以，空间滞后因素p（ITWN）y是内生的变量，换句话说，我们可以将方程（1）简化： （2）针对商品住宅的城市宜居性特征的空间滞后的评价模型，能够结合极大数似然估计办法对参数进行估计。 2.商品住宅的城市宜居性特征空间误差的评价模型 我们假设X、WN、y、含义和上面是一致的， 是误差空间的自相关的系数，u是随机的误差项，那么： （3）在方程式（3）当中就是对重庆市商品住宅的城市宜居性特征空间误差的评价模型。针对重庆市商品住宅的城市宜居性特征空间误差的评价模型，我们能够凭借极大似然的估计办法对参数进行估计。假设 是 协方差的矩阵，也就是 N（0， ），BN=IN- WN，那么对数似然函数我们可以把它表示成： （4） 3.我们国家三十五个城市对于商品住宅的城市已举行特征空间评价的实证分析 商品住宅的城市宜居性特征评价样本数据与变量说明。该篇文章用我们国家三十五个城市当成样本，变量选择前，参照所研究问题，对城市的商品住宅的销售价格当成被解释的变量，为尽量避免模型多重的共线性出现，我们整体把相关度较高一些变量剔除掉了。综上所述，我们可以总结出：首先，在四类固定效应的模型估计结果当中，空间的自回归的系数为W*dep var估计值都看成是正数，用百分之十显著性的概率进行检验，说明我们国家商品住宅的价格于各城市间有空间上正相关的关系存在；其次，居民收入，公共图书相关建设，公交建设，政治与自然区位，医疗卫生基础设施建设，气候环境的舒适程度，义务教育的设施建设等对于商品住宅的价格正向影响向递减的方向发展，表明人们在对城市居住进行选择的时候，对城市经济的水平，基础设施相关建设情况，行政级别与自然环境等较为关注，更是注重文化与教育相关设施的建设。再次，城市的空气质量对于商品住宅的价格有着负向影响的作用，我们通过实际调研发现我们国家通过工业化来带动经济向前发展途中，空气质量变成对城市经济发展进行衡量的重要评判标准。空气质量很不错，反而说明该地方工业的发展不是很先进，经济水平也一定是相对迟缓的，城市经济又和商品住宅的价格成正相关的关系，因此，空气质量反而对于商品住宅的价格有负向影响的作用。 结语：以我们国家三十五个城市两千一二年房价数据可以看出，北京平均房价是最高的，达到两万六千多元每平方米，西宁最低，是五千一百多元每平方米，最高与最低甚至相差五倍之多，价格相差可以说是非常悬殊。本文也正是基于这种现状，凭借对收入水平低的城市基础公共设施的增加来对转移支付的方式进行确保，让收入低的百姓也可以享有公众服务的权利，比如像住上商品房，尽最大限度缩小贫富差异，保障城市可持续