亚布力度假村项目评估.doc

亚布力滑雪旅游度假景区项目 的评估分析1. 项目背景：亚布力滑雪度假区，是由风车山庄、国家体委，交通山庄，大青山滑雪场、通信山庄，电力山庄，云鼎山庄、雅旺斯、好汉泊雪场，以及农家院共同组成，位于黑龙江东部尚志市境内，距哈尔滨197公里，距牡丹江市90公里。这里的极端最低气温是-44，平均气温-10，积雪期为170天，滑雪期近150天，每年的11月中旬至次年3月下旬是这里的最佳滑雪期。 亚布力滑雪场宾馆拥有奥林匹克宾馆、新闻宾馆、南极宾馆、雅旺斯酒店、风车贵宾楼、农家大院（火炕）、通信山庄等各个星级的宾馆9家，其中雅旺斯酒店和国际广电中心是按照5星级酒店装修。风车贵宾楼是相当于4星级酒店。奥林匹克竞技中心是国家省体育局直属单位，是为了迎接09年大冬会建立的准四星酒店，是09年大冬会的主会场，全新高档装修，24小时供应热水，是一家专为滑雪、观光、旅游度假客人设计、建造的准四星商务度假酒店。亚布力新闻宾馆是1996年，第三届亚洲冬季运动会期间用于接待新闻记者，此名一直沿用至今。新闻楼可以接待 120 人住宿，餐厅可以接待 200 人同时就餐。电力宾馆，坐落于亚洲最大的滑雪场亚布力旅游度假区的中心地带，集餐饮、住宿、娱乐、休闲、度假于一体，适宜接待各种会议。 不一样的酒店一样的热情，每个酒店都能预定滑雪场门票，给您的旅行生活带去意想不到的惊喜.2010年，Club Med来到了亚布力，推出了中国首座顶级国际冰雪度假村，从此，为中国以及世界各地的客人带来了全新的冰雪体验。Club Med先锋性地首创“一价全包的奢华假期”，即为客人提供一价全包的假日服务，包括为4岁以上的滑雪者提供滑雪学校、教练、高级滑雪设备、儿童俱乐部设施，以及五花八门的美食和令人身心放松的环境。来自世界一百多个国家的拥有独特专长的G.O（相当于服务员）可以让客人们虽然身处异地度假，但可以感觉到母语的亲切，带你步入无忧的假期。2. 项目的市场分析： 宏观环境分析: （1）自然环境方面中国有近三分之一的国土面积在北方，在南部和西部也有些地方在雪线附近，每年存雪期均在三个多月，加之人工造雪技术备的日臻成熟，中国开展大众滑雪的资源巨大。亚布力旅游度假区位于黑龙江省的一条黄金旅游线路上，301国道和绥滨铁路穿区而过，与哈尔滨和牡丹江的距离都在200公里以内，便于游客进入。其三小时车程内有1500万人口，给该度假区提供了稳定的客源。亚布力原名亚布洛尼，即俄语“果木园”之意。清朝时期曾是皇室和满清贵族的狩猎围场。亚布力雪山山高林密，海拔高度1374.8米，年平均气温210。冬季山下积雪深度为3050厘米，山上积雪厚达1米左右，雪质优良，硬度适中。年积雪期170天，滑雪期120天，是我国开展竞技滑雪和旅游滑雪的最佳场所。ClubMed度假村正是看中亚布力得天独厚的雪资源，将中国境内首个ClubMed度假村设于此地，让游客不出国门也能享受来自ClubMed的高品质度假服务。ClubMed亚布力度假村是中国首家高端滑雪度假村，座落于中国东北的黑龙江省，距离哈尔滨机场195公里。太阳山滑雪点海拔470米，四周群山环抱，位于松林国家公园之中，拥有初、中、高级雪道，总长度31公里，能满足不同水平游客的滑雪体验。除了冬季滑雪设施，另外具有多种娱乐设施，亚布力夏天森林茂密，秋天层林尽染，尤其美丽，很适合休闲度假。2010年，亚布力被媒体评为中国最值得去的五大赏雪胜地之首。 （2）政治环境方面全国大力发展文化产业，其中旅游产业十分重要。近几年，常州政府对旅游产业的支持推动了其相关产业的发展。另外常州恐龙园近几年知名度的提高，也将对以恐龙为主题的餐厅带来更好的优越市场环境。常州市多年来打“恐龙”品牌拉动地方经济发展是成功的。并且进一步发展旅游相关产业，将进一步完善常州城市发展的整体功能，打造新一轮的城市形象和城市面貌。 （3）经济环境方面中国滑雪产业发展整体呈现上升趋势。经济的持续快速增长为大众开展滑雪这种高消费运动提供了必要的经济基础。其中，以亚布力发展最为迅速，名气最大，设施最优， 形成了一定规模的滑雪场产业集群。该区域经过多年的建设和宣传，已成为中国滑雪者心中的“圣地”，尤其国内外多次大型赛事（例如1996年亚洲冬季运动会雪上项目、98年以来的历年的黑龙江国际滑雪节、2009年冬季奥运会雪上项目、世界大学生冬季运动会等等）的举办，使得亚布力赢得了国际滑雪运动界的一致好评，从一个贫穷落后的偏远小镇发展成为人均年现金收入超过8500元的滑雪旅游胜地，据统计，2009年亚布力滑雪场游客数增长了40%。加之，亚布力本身定位的即为高端滑雪市场，这与ClubMed的高端定位不谋而合。微观环境分析：（1）行业分析随着国内人民生活水平的提高，以及本身所具有的刺激性和强身健体的功能，滑雪运动在近几年逐渐褪去“贵族运动”的外衣，成为一项深受广大民众喜爱的运动。中国的滑雪旅游业经过前几年的积累，目前正处于较快发展时期。以2000年为界分为两个阶段。2000年前5年，滑雪场只分布在黑龙江和吉林两省。2000年以后，由于掌握了大规模造雪技术，在两省以外地区，尤其在北京，开始出现滑雪场。这对滑雪产业在全国的整体发展起到促进作用。现在，东北、河南、山东、甚至一些南方省市也在积极开发这个市场。到2008年全国各地有近300家滑雪场，滑雪人数突破了600万人次。预计到2015年，中国滑雪将发展到1000万人次，带来相关产业总产值将近40亿元，市场前景广阔。另一方面，滑雪旅游的迅速发展，暴露出我们的相关滑雪产业发展处于落后状态。目前在中国大小雪场使用的滑雪板都不是中国企业生产制造的，雪场所需要的造雪机、压雪机、雪地摩托车几乎全部依靠进口，有些还是旧产品。滑雪运动的迅猛发展，造成相关产业巨大的市场空间，一些有远见的中国企业家已经关注滑雪市场。今后几年，不仅雪具、雪服、头盔、雪镜、手套之类的东西可以国产化，技术含量较高的部分雪场机械设备也会逐步实现国产化。随着雪具、雪场机械国产率提高、价格下降将会推动更多的人走进滑雪场。3. 项目的财务分析：2012年2013年货币资金3377037831746245.1应收账款12051300.589282126.38存货245399.99118949.55固定资产10247836895685725无形资产880767.1922731.8资产总额485612086512172931应付账款27169968.330533427.2应交税费7557765.669918214.2负债总额124720506.91126921031资本公积2137083446212473041未分配利润726406089.1878396484股东权益总额230891579285251899营业收入216078231235992198净利润124307287.6151658421.8 经营活动现金净流量3911068645664535.3 投资活动现金净流量-11116496.4-17216053.8 筹资活动现金净流量-22686511.5-26472614.3项目的投资报酬率：年利润/投资总额*100%2012年为：25.63%，2013年为26.72%项目的净现值为：NPV=(CI-CO)/(1+i)t2012年为：3405600，2013年为:3941000项目的投资回收期：Pt =（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值。项目的投资回收期以2009年起计算为7.1年左右。项目的内含报酬率：RR=r1+（r2-r1）/（|b|+|c|） X |b|项目的内涵报酬率从2009起为：12.83%这几个指标反映的都是亚布力度假村的盈利能力从大体上来看，公司的盈利能力一般，有较大的发展空间。4. 项目的可行性分析：（1）滑雪场度假胜地建设技术指标要求滑雪场作为滑雪度假胜地的主要吸引物，其必须遵循场地的硬指标，才能满足游客的需求与安全。滑雪场建设技术指标，主要是参考积雪，坡长，坡度，坡向，水资源，自然灾害，用地，自然景观等几个方面组成。 要求积雪 积雪期较长，积雪较厚选址为最优坡长初级滑道大于200m，中级滑道大于500m，高级滑道大于1000m坡度建议旅游型雪场坡度为2-25度之间，平均为10-20度坡向北向为最佳，较南坡雪层厚，并有利于延长积雪期水资源水质好，水量充沛。能满足游人饮用和人工造雪的要求自然灾害区内及对外交通沿途无滑坡、山洪、雪崩现象高度海拔不超过2000m，一般以800-1500m为佳用地地形变化平缓，地势开阔，要有发展空间自然景观自然风光优美，生态良好，有利于四季开展活动 表1：滑雪场建设技术指标参考当一个滑雪场度假区有了真正高级的有保障的滑雪场，就有了吸引游客大量前来的资本。滑雪场的质量好坏，直接决定了度假区的成败。（2）滑雪场度假区配套设施要求根据国外经验和国内相关经验与教训，得出滑雪度假区区内基础设施配套要求。从旅游活动上来看，滑雪胜地不仅仅包括滑雪，还有雪橇，雪圈，其他冰上雪上项目，以及生态旅游和缆车观光。这就要求各个项目要有合理的布局，之间既不能隔的太远，也要留有缓冲区。而且要求这些项目要有娱乐性，或者能够使游客心旷神怡而不耗费过大精力，已达到游客来到滑雪场度假村的休闲度假娱乐意义。从配套设施上看，著名的滑雪胜地都有大量的商业设施，餐饮业、住宿业、娱乐业齐全。服务温馨，给游客在度假中享受便捷，享受轻松。自然风光一定要美好，可以在道路间不经意配有秋千、木船，即使是冬天也可以开发出冰场。度假区是全年性质的服务，冬天的主营项目是冰雪，而夏天，要根据不同地区的不容环境。如优美的风光，室内的相关冰雪项目等。亚布力滑雪旅游度假区分为竞技滑雪区和旅游滑雪区。竞技滑雪区拥有九条高山滑雪道、七条越野滑雪道、六条滑雪缆车，其中包括一条六人吊箱式缆车和一条防风罩吊椅缆车。同时，拥有国际标准的花样滑雪跳台、九十米级高山的滑雪跳台、冬季两项靶场、室内体育馆各一座。整个滑雪场处于群山环抱之中，林密雪厚，风景壮观。锅盔山主峰三锅盔已经辟为大型旅游滑雪场，大锅盔和二锅盔曾是第三届亚冬会赛道，是国家滑雪运动员的训练基地。还是国家海洋局南极考察队员的训练基地，到南极考察的所有队员都在这里训练，总之亚布力有着非常良好的基础设施。（3） 区位条件项目地一定要有良好的区位条件，才能更大限度上吸引游客前来滑雪与度假。首先要有较好的优势资源，交通的可进入性逐渐提高，并且要求相当规模的客源腹地。知名的滑雪场的客源地不限于某个地区，而是覆盖整个中国。如亚布力滑雪场，作为我国最大的综合滑雪基地，其地理位置较为偏远。但由于其地理位置优越，公路铁路航空均可到达亚布力，使其成为全国性的旅游目的地。滑雪场一般都占有大量的面积，不同方向的山麓依据积雪厚度的不同，应当设置成不同的分区，如雪场区、高级专业区等。亚布力滑雪旅游度假区地处哈尔滨以东一九三点八公里，距离牡丹江市一二十公里。亚布力原名亚布洛尼，即俄语“果木园”之意。清朝时期曾是皇室和满清贵族的狩猎围场。亚布力雪山山高林密，海拔高度137.4米，年平均气温210。冬季山下积雪深度为3050厘米，山上积雪厚达一米左右，雪质优良，硬度适中。年积雪期170天，滑雪期120天，是我国开展竞技滑雪和旅游滑雪的最佳场所。(4)项目市场分析市场需求潜力分析我国各个省、市、自治区的国民经济收入水平不同，创造出来的GDP差异很大。例如北京、上海都是国际化大都市，GDP当然很高，品味也会相应提高。但是改革开放30年，人们的信心也更足，可支配收入也越来越多，度假旅游需求迅速发展。而滑雪项目在中国开发的历史比较短，对于多数百姓来说滑雪是新奇的事物，这就产生了对滑雪旅游度假的巨大的市场潜力。各个省市自治区的需求是有差异的。上文提到，只有东北才适合做中远长途的旅游。所以滑雪场旅游度假区的建立地点趋向于东北。相对来说，东北自身的滑雪度假需求大致上已经饱和，主要是迎合国内富豪的度假需求。大众式的滑雪场，才是真正需求的主力军。如华东地区，由于气候、资金等原因一直没有建成滑雪场，现有滑雪场规格低，数量少，接待能力十分有限，其巨大的需求无法满足，潜力巨大。而亚布力旅游滑雪场（中美合资）为中国第一座符合国际标准的大型旅游滑雪场，拥有高、中、初级滑雪道一五条，越野滑雪道一条，总长度三十公里，旅游滑雪缆车三条，拥有由德国引进的世界最长的二六八十米夏季滑道（旱地雪橇），为游客提供高山滑雪、越野滑雪、雪橇滑雪、雪地摩托、狗拉雪橇、马拉雪橇、湖上滑冰、堆雪人、雪地烟花篝火晚会等游艺项目。还辟有儿童滑雪娱乐区和风车传统滑雪区。同时，设有雪具出租店和滑雪学校，山顶、山腰、山下设有多处酒吧、快餐店、购物中心、红十字救护站，以及国际国内长途电话及卫星电视等服务配套设施。而其也存在一定的风险，从“一价全包”的内涵来看，客户只要一次性付款便可以享受度假村内所有的设施与服务，而如果提到个性化服务，我们又自然联想到“要什么给什么”才是最贴心的体制，虽然俱乐部会提供“量身定制”的度假方案，但“一价全包”不免被指责涉嫌“强卖”，而且就亚布力目前的价格看来不包括优惠成人最低房价为每天1500人民币，足见其高端定位;地中海俱乐部作为一种外来度假理念，对中国旅游者也具有吸引作用。从消极方面来说，文化差异有可能引致文化冲突，而且，部分游客在新的文化氛围中可能产生排斥和不适应心理;滑雪产业联盟正在逐步形成，营销平台正在逐步建立，2010年5月27日，黑龙江亚布力联盟启动仪式在哈尔滨举行。亚布力联盟的启动，将有利于亚布力滑雪品牌做大