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浅谈住宅小区的业态组合 摘要：传统住区商业地产开发成功不仅能够为社区增色，而且能够提升住宅的价值，商铺在成熟后销售也能够创造良好效益。 关键词：商业地产 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 住宅区商业物业的开发具有规律，需要从系统论高度重视商业策划，以及住区商业物业的招商工作。可见住区商业规划和招商在地产开发中的重要地位。住区招商是商业地产收益的实现手段，一个住区商业地产项目运作成功与否就看是否能按商业规划成功招商。因而，对于住区商业地产来说，掌握住区地产商业的商业规划与招商特点有利于商业地产项目的运作成功。 我们不能把住区商铺销售作为成功的标志，应该把住宅区商业地产的成功招商和良好经营作为项目开发成功的真正标志，树立可持续经营的理念。 住宅区商业地产在策划阶段就要了解社区和周边消费者特点，提前了解大中型主力店、品牌商户的需求，根据消费者需求拟定商业规划和业态设计。 房地产开发商应该思考到：: 1、准确的市场定位 房地产企业的市场定位即目标市场的选择是由消费者需求的差别性和企业资源的有限性的矛盾决定的。准确的市场定位，是生产和经营走向成功的关键。在市场定位上常存在这样的误区：名牌物业必然是高档物业。但事实并非如此，高档公寓需要品牌，普通商品房乃至经济适用房同样需要品牌。普通消费者是购买住宅的主体，每年用在购房上的钱很多（包括银行贷款），而且要住上几十年甚至几百年，因而更需要品牌住宅。品牌的定位不应仅仅盯着高档楼盘、高档物业，有时候“平平淡淡才是真”。 2、卓越的质量体系 一个品牌的建立是消费者最终认可的结果，必须要由市场来检验，房地产品牌是业主对商品房的认可，是业主对开发商信誉积累的结果。因此必须以质量为根本，树立良好的品牌形象。这里所指的质量，是一个综合性品质的概念，包括工程质量、功能质量、环境质量、服务质量，还有社区文化质量、生活方式质量等，综合品质是房地产品牌成立的夯实基础。一个优秀的住宅品牌应该做到项项优质，达到技术与经济的最佳结合，经济、社会、环境效益的高度统一。并且品牌的质量维护是一个长期的过程，只有踏踏实实做好每一天才能赢得消费者的口碑，而为了一时的销售业绩大包大揽，服务质量不持久会葬送已经苦心经营的品牌形象。 3、持续一致的品牌策略 品牌是通过一个过程塑造出来的，若间断，其产品的品质使客户产生怀疑，而品牌是形象，若其品质在其生产过程中遭受失败，必定影响其形象，使其品牌失去效用。品牌策略一旦确立，只可坚持，绝不可半途而废。如果品牌形象朝令夕改，最终将无法建立强势品牌。 4、不断创新的产品 “打江山容易，坐江山难”，品牌的经营决非易事。品牌应具备可持续发展的能力和空间，品牌必须不断提升，不断更新，使之具备惟一性、排他性与权威性。品牌形成后，其产品品质广泛地被客户（业主）认可，但无论什么产品在使用功能上都有不足之处，在使用一段时间后，再好的产品也存在这样那样的不足，所以好的品牌的品质应不断更新和改进，使其始终领先于市场。 简历大全 品牌的本身就意味着一种创新，品牌房地产理应作为房地产界的旗帜，带动整个房地产业的发展。在开发经营中不断地运用新的设计理念，新的建筑材料、施工技术和科技成果。一方面，可以增大产品的科技含量，促进本公司的产品更新换代，另一方面也满足了购房者的消费心理。 房地产能成为品牌的基本途径是积累和创新：积累是企业的基本功，它使企业显得实在；创新是企业未来的出发点，是点睛之笔，它使企业显得生动有活力。二者的结合，可以使企业的品牌理想先落到实处，打下在房地产长足发展的根基。 5、全面的服务意识 服务是商品硬件品质的延伸，是商品的重要组成部分。真正的服务应涵盖售前服务、售中服务和售后服务，作为开发企业要树立全面的服务意识，尤其应该注重的是售后服务。房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。优质的、有成效的物业管理服务，是创建品牌住宅小区的延续和完善，又是现代住宅小区的重要组成部分，是现代化城市的阳光产业，房地产企业塑造住宅精品，除了抓好小区的规划、设计、施工外，更重要的是应塑造物业管理的精品。 6、整合、互动的品牌传播 每一个房地产品牌的内涵是不同的，但都使用某种符合系统进行传播。因此，它应该符合经典传播理论“5W模式”及现代整合营销的“4C模式”的条件及要求。然而，在日前存在着滥用“概念”、“名称”等做法，以及过分依赖广告轰炸这种“单向传播”手段。在实施名牌战略的过程中，适当的广告宣传是必要的，但是如果把主要精力用在广告宣传上，用种种华丽辞藻将原本普普通通的物业包装得“惟我至尊”。这是与创名牌不相符的。 激烈的市场竞争呼唤房地产品牌，房地产品牌将在房地产企业创新中涌现，增强房地产品牌价值将促进房地产企业不断发展和壮大。 更值得关注的是： 社区商业不是“住宅商卖” 谁都知道一、二层的住宅不好卖，大多数人都不愿意住在一栋楼的最低层；可是如果把一、二层不按住宅而按商业卖，那想买的人多了，而且还能卖出比住宅高出不少的价钱。很多社区商铺特别是底商，在户型设计和结构方面完全按住宅标准进行，而没有考虑到商用的特殊性，也为社区商业的投资带来了很大困难。 有个楼盘的一、二层部分为商业面积，其中二层被一家中型超市看上，但在实际使用中就遇到了问题，二层户型的面宽让超市非常为难，如果摆三排货架，整个布局就显得过于拥挤；而如果只摆两层，空间就会显得空空荡荡，对使用面积是极大的浪费。几经徘徊，这家超市最终放弃了在这个社区开店，也让投资业主失去了非常优秀的一个客源。 开发商在运作大型的商业体时会更多考虑与商家对接的因素，甚至会为某一个商家“订制”空间，但对于单个体量一般都不大的社区底商时，往往不会考虑得那么细，户型不合适、设施跟不上、二层商业的竖向交通不方便，类似的问题比比皆是。在我看来，开发商如果想在社区里做商业，想在住宅楼底端安排一定的商铺面积，就必须用不同于住宅的标准去建造和安排户型布局，使其更加符合商用需要 作文 。 专业“管家”同样适于社区商业 然而，即使有着合理的定位、合适的户型，社区商业也不能保证其成功，专业机构对社区商业的统一管理同样是必不可少的。汪传虎认为，这一点最直接地体现在不同业态的组合上。 买住宅是开发商与购买者两方面的事，属于一对一的接触；但买商铺，除了开发商与业主的关系，还有一层投资业主与客户的关系，事实上是三方共同运作。但现在往往是开发商向投资业主做宣传，努力渲染自己项目的潜力，而在把铺卖出去之后，就不会继续在管理和经营上有所跟进，投资业主就被置于盲目的状态。不同于住宅投资，商铺投资对专业性的要求很高，对于大多数并不专业的业主而言，在这样的状况中寻求良好的发展前景，其难度可想而之，业态的重复、自身经营的随意性，也就难于避免。 政策疏导有待升级 在国外，社区商业绝对是所有商业投资里回报率最理想、风险也最为易于规避的投资品种之一，中国想要大力发展多级商业体系，扶持社区商业的发展，也需要有政策支持。 其实对于一个住宅小区来说，最适合发展的商业业态之一就是餐饮，以前几乎每个住宅楼底商的小餐馆生意都很红火，证明需求是绝对存在的。但现在政策明确限制社区底商用于餐饮，虽然这确实保证了楼上的居民不会再受烟火烦扰，但从另一个方面，也是断了社区商业投资者最有收益前景的一个方向。那么，是不是这个矛盾就没有解决的余地呢？我认为，餐馆并不是油烟的代名词，现在很多餐馆都改进了工艺，已经大大降低了污染，同时一些餐饮料理的形态，本身就是环保的，不会产生油烟，也不会带来过多垃圾，只要更好地加以管理和组织，再加上对底商空间设计时的专业化和规范化，让餐饮和居住互不干扰并非没有可能。 思想汇报 总之做一个好的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。 本文论及的开发项目的商业规划，