太原师范学院旧校区项目定位报告.doc

太原师范学院旧校区 房地产策划系别：城市与旅游学院专业：资源环境与城市规划管理班级：1003班姓名：李瑞 学号：2010142121一、区位分析 太原师范学院旧校区位于南内环街189号，地处太原市的中心地带，临近的交通路网发达，项目紧邻新城区南内环街，有多路公交车进过此地，出行方便，并与进出太原市门户的城际高速相通。目处于中心地带，绿化核心贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。此外，此处临近太原的“中关村”，周围有各种电子产品卖厂，适合IT行业的公司在这里落户。所以在学校迁出后，所在地块面积较大，适合开发为商务写字楼。但是，由于此处属于太原市交通枢纽处，邻近主干道，噪音污染较严重，客观上对项目品质感有所影响。适宜建造高层写字楼。二、项目定位报告在定位太原师范学院旧校区时，应该从外部环境和内部环境两个方面来分析。外部环境包括该地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，以及城市发展规划与该地的关系及对项目开发的影响等。内部环境要分析项目启动对太原师范学院未来几年发展战略、发展规划以及搬入新校区的意义等。 成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。所以，要对市场进行分析，从项目分布来看目前太原市写字楼主要集中于府东西街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。由于形成的时间不同各自在发展背景、支柱产业以及政府政策扶持等方面呈现出明显的特色导致写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。府东西街传统商务区所在区位为太原市行政、金融一条街是太原市最早的商务办公区区域内分布有省、市两级行政中枢和工行、农行、光大、中信、兴业等多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此形成了一个成熟的商务办公中心故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多大多定位中高端分布有太原市标志性地标建筑山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼而其中又以山西国际贸易大厦最为高端入住了山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。南内环商务区位于南内环街以金茂、赛格、财富国际等写字楼为代表形成了以电子产品营销为主体商业特征。入驻企业主要是从事IT行业的企业由于区域内有青龙电脑城、赛格数码港、阳光数码港、颐高国际数码城等大型IT卖场，人流量大，商业繁华。从长远来看府东西街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响未来发展空间受限亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展供应量不断加大市场已基本饱和南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展。可以推断在未来的时期里南内环街的租售价格上升水平会较之其他区域较快并有可能领跑太原市高端写字楼市场的发展。定位论证可以从以下几个方面展开：1）项目规模：通常大型项目的一期是以相对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着住宅小区的日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期中可以不打或少打广告，提高售价，获取更高的投资回报。2）市场调研分析：根据所在城市房地产发展趋势，确定合理的市场均价，使目标客户相对最大化，市场承接力较强，而且能够保证发展商取得满意的经济效益。3）开发周期：开发周期较长的项目，从整体销售来分析，为了取得刚进入市场就赢得先机的良好势态，为项目在后期有较大调价空间，树立项目价格和形象整体逐步走高市场印象，一期均价不宜太高。4）项目所处区域：项目所处区域的市政配套、规划前景，人们认知程度等。 三、营销与策划方案在进行了区位分析和项目定位分析之后，就要进行营销与策划的制定。通过项目分析，本项目可采取如下应对策略：通过高层建筑挺拔、俊朗的外型，明丽、时尚的色彩，塑造太原市地标形象，最大化显现项目特质，以区别于其它楼盘。注重商务区一带的重新设计和包装，以新的标识向消费者展示新的楼盘形象。对于价格。要根据对目标市场的仔细调研与分析，以出价最高者售出。对于营销战略，可以采用广告轰炸、事件营销和人海战术来做。具体的宣传策略及渠道有报纸广告、网络广