收购储备≠高高房价.doc

收购储备高高房价对杭州房地产热的看法兼驳若干媒体有关报道（2003年01月16日）最近一段时间，在有关房地产热的讨论中，一些专家和媒体把房地产价格攀升的原因归结为土地收购储备和招标拍卖制度。不少人以“杭州现象”为例，认为房价高是因为地价高，地价高是因为政府实行土地收购储备和招标拍卖出让制度。中国青年报2002年12月17日一篇署名为罗昌平、题为杭州楼市考验土地储备制度的文章说：“专家指出，杭州楼市持续几年走高，与杭州市实施了近年的土地收购储备制度不无关系。”南方周末2002年9月26日一篇署名为谢春雷、马凌的文章，也以土地储备制度高高的房价？为题作了报道。读了两篇文章，笔者有两个感觉：一是文章内容基本雷同；二是文章的逻辑关系如出一辙，即：土地储备制度高地价高房价，其实质是“房价高是因为地价高”。这种说法说奇怪也奇怪，说不奇怪也不奇怪，因为问题本身并不复杂。在大卫李嘉图时代这个问题就有定论：不是理论问题，而是角度问题。萨缪尔森也曾说过：“地租是不是决定价格的成本，取决于人们从哪个角度来看待这个问题。从单个厂商或行业来看，它看起来是一个价格决定的成本；而就整个经济来看，它却是被支付给缺乏供给弹性的生产要素的纯经济地租。”这段话的意思是，对厂商或行业来说，土地是产品的一项成本；对整体经济来说，是产品的价格决定土地的价格。“房价高是因为地价高”这个论断，如果从开发商的角度来看，应该是没错的，毕竟土地是构成房价的很大一项成本，在房价基本确定的情况下，会影响到开发商的利润。从行业部门的角度看也有一定的道理，因为从理论上讲成本的下降可能会引起产品价格的下降，房价高了对广大消费者来说毕竟不是一件好事。开发商抱怨成本高的原因，在于他的利润薄了。谢、马的文章引用一位房产商的观点，认为市场供需矛盾造成的房价上涨忽略了“成本推动”的作用，掩盖了地价在房价中的作用；因为任何一种产品的价格均由成本和利润构成，从某种意义上讲，当行业利润趋于平均化的时候，这种产品的价格就取决于成本。这个观点的核心在于价格的构成，地价高了，利润自然就下来了。文章举例说：“目前杭州房地产商的利润也不如以前，普遍情况为1015。”这个观点有两个问题需要推敲：一是房地产行业的平均利润应该是多少；二是在房价确定的前提下，如果降低地价，房地产商是选择降低房价还是选择房价不动而获得更高利润。答案是显而易见的。按照资本的本性，只要房价被市场接受，政府如果降低地价，开发商必然选择提高利润。其实，对于房地产开发商来说，并不希望降低房价，只希望降低成本，提高利润。当然，在市场经济中，只要合法经营，开发商的这种期望是无可指责的。开发商的立场是清楚的。至于想降低房价的专家和其他人士，如果想通过降低地价来实现，就过于理想化和书生气了。开发商不会因为地价的降低就会主动把房价降下来，他们只接受市场的价格，而且这个价格中必须包含他预期的和能够接受的利润；否则，即使土地不要钱，开发商也不会进行房地产开发。这样的例子很好找，杭州就有现成的。杭州的一位开发商在进行成本核算和预期利润计算后，原本认为推出每平方米3500元的楼盘能够有市场就不错了，但在比较了周边的楼盘后，却将价格提升至每平方米4500元，没想到依然卖得很好。房价为每平方米3500元时，土地成本已经固定，相对于每平方米4500元的房价来说，地价成本低了很多，但并没有阻止开发商将房价提高，而且销售得很好。这个例子可以清楚地了解房价是如何确定的，开发商是怎样处理地价、房价和利润的关系的。那么，房价与地价的问题，是怎么扯上土地收购储备制度的？两篇文章写道：有经济学家提出一个无法回避的问题，由土地储备中心拍出的高昂地价提高了商品房的成本，最终会转嫁到消费者头上，成为房价上涨的一个重要因素。这种推论很难令人信服。持这种观点的经济学家除了对房价地价关系理解存在偏差外，还忽略了我国当前的经济体制以及城市土地的产权人政府的收益。对一项资产的产权人来说，无论采取什么方式转让其资产，都希望使之交换价值实现最大化，这与有无土地储备制度并无关系。日本土地是私有的，也没有土地储备制度，估计土地所有人未必都用招标拍卖的方式转让土地，但并未影响其地价是全球范围最高的。从国内来说，房价、地价最高的几个城市，如深圳、广州、北京、上海，其房价和地价的形成也不是建立土地储备制度后形成的。碰巧的是，广州和北京在建立土地收购储备制度之后，房价还有所下降，而且广州房价下降的幅度还比较大。如果我们硬把这种现象与土地收购储备制度扯到一起，还可以写一篇“土地储备制度降低房价”的文章，但若不经过认真思考和研究，这种做法就不够严肃。城市政府作为社会管理者和事实上的土地产权人，在处理土地问题上存在着矛盾的心理。笔者同意两篇文章关于政府这种矛盾心理的表达：“政府一方面希望卖给开发商的地价越高越好，因为土地转让金可以直接转为财政收入，但又不希望看到市民的收入增长和房价上涨之间的差距越来越大。”但如果说政府的矛盾心理与土地储备制度有关，未免太过牵强。城市政府作为土地产权人，不是土地储备制度赋予的，而是法律赋予的。一些专家把政府产生这种“矛盾心理”的原因推到土地储备制度上，说明这些专家对中国的土地制度缺乏了解。问题的关键是政府如何处理这种矛盾。无论是中央政府，还是地方政府，从政治理论上讲，实现、提高并维护管辖区域人民的福利最大化，是其根本目标，否则这个政府的合法性就要受到怀疑，根基就不会牢靠。所以，政府拥有的所有资源都必须围绕这个中心而处置，土地产权人的角色必须服从社会管理者的职能。当房价上涨影响到社会福利时，政府运用各种政策降低房价将不可避免，包括增加土地供给量。杭州市政府希望通过“劲抛”土地稳定房价就是这个道理。在这个过程中，政府土地储备起到了决定性作用，这是两篇文章认可的“杭州土地储备中心的确希望通过控制土地抛出量，达到稳定房价的目的。”从经济利益的角度讲，过高的房地产价格，将影响到城市的竞争力，出让土地获取收益只是一时的，而城市长期稳定的经济发展才是长远的。所以，没有哪个政府愿意把自己的房地产价格抬上去。与土地收购储备制度密切相关的是土地使用权招标拍卖制度。两篇文章认为，招标拍卖把地价抬上去了。谢、马的文章借用房地产商的话说，1999年是杭州房产市场的分水岭，因为那年土地储备中心第一次招标拍卖，于是“同一等级的地块，因划拨或是招标拍卖的性质不同，后者的价格明显高于前者数倍”。可能作者不了解我国建设用地的供给方式。但作者和前面提到的经济学家应该了解，中国现在是社会主义市场经济体制，房地产商的经营活动以赚钱为目的，不是慈善行为，开发商根据预期的房价确定其成本的承受力和利润目标。预期的房价来自于市场需求。如果没有市场需求，即使没有土地成本，开发商也不会搞开发；如果有市场需求，只要土地成本合适，开发商就会从事经营。正是这种原因，房地产商一方面抱怨地价高，另一方面又加大房地产市场投入。还以杭州为例，2001年完成的房地产开发投资比2000年增长了38.8。反过来说，政府不用招标拍卖方式供应土地或者降低出让地价，房地产商就会降低房价，以低于市场价格出售其开发的商品房吗？杭州的房价问题、炒楼花问题，很多人认为是房地产热的一个典型表现，所以都希望通过分析杭州的案例，找出房地产热的原因和应对措施，这是对我国房地产业健康发展的关心，对杭州的关心，出发点是好的，不仅应该给予肯定，而且应该鼓励。但个别专家寻找杭州房价高的原因时，路径的选择有偏差，没有抓住问题的本质。房地产热也好，泡沫经济也罢，形成的原因既不在土地供给的方式上，也不在土地资产管理的方式上，而是在于缺乏弹性的供给、过剩的资金、较好的投资领域以及房地产的高额利润和炒作。这些因素虽然在两篇文章和其他相关文章中也提到了，但不知是有意还是无意，作者在分析时把这些因素忽略掉了，而把怀疑的目光集聚在土地储备制度上。一些专家用这样的方法分析如此重大的问题，就不能不说是一件遗憾的事情了。房地产热如同人生病一样，只有找到真正的病因，才能对症下药；否则，不但治不了病，反而会使病情恶化。专家如同医生一般，只有正确诊断，才能正确治疗，不可不慎。其实，杭州房价上涨的部分原因，两篇文章的作者和有关专家已经找到：一是游资。“浙江民间寻求出路的游资已超过一万亿元。由于近期股市低迷，来自温州、义乌、台州、绍兴以及杭州本地的投资者纷纷转向杭州楼市。”（罗昌平）。二是房产炒作。“无论是什么楼盘，只要一开盘，就是一通疯抢。本地媒体评价是：抢房子就是抢钱。”（谢春雷等）。三是杭州土地资源匮乏。“在萧山和余杭并入杭州市之前，杭州市的面积在全国省会城市中是最小的。”（朱晓超）。还有几个重要原因需要补充：一是杭州的财富集聚能力。2001年，杭州的在省会城市和计划单列市中排名第七，人均排名第五，前四位是深圳、上海、广州和北京。前个城市无论是经济总量还是人均总量都比杭州高，房价相应也比杭州高。当前各地的房地产平均价格前五名依次是深圳、广州、北京、上海和南京（顾云昌）。二是消费能力。两篇文章都提到“以100平方米的住宅为例，总价一般在40万元50万元之间。而调查显示，作为杭州购房主力的25岁35岁的阶层年收入大多为3万元6万元，房价与收入比达到了101”。2001年，杭州市在岗职工人均年工资是18319元，在省会城市和计划单列城市中排名第六，前五位城市分别是深圳、广州、上海、北京和宁波。如果按同样的房子和在岗职工的年收入比，比例还要高。但问题是，100平方米的房子是否合适，购房主力的收入是一个人的还是两个人的。如果100平方米的房子合适，购房主力的收入是两个人的，50万元的房子，职工收入与房价比就会降到8141之间，这个区间应该是合适的。所以，杭州市的消费能力还有待进一步研究。三是住宅的环境和质量。如果住宅的环境和质量比以前有所改观，也会对房价产生重大影响。笔者认为，如果从这几方面研究杭州乃至全国的房价，可能会得出一个比较客观的结果。需要声明的是，对杭州实行土地收购储备制度的辩护，并不表示对杭州房地产市场正常与否的判断，也不是出于对杭州的特别偏好，而是要为土地收购