工业园区考察报告.ppt

永清工业区考察报告 2007年4月 一、永清工业区考察记录 二、我们的结论和策略建议 （一）园区概况 （二）区位交通 （三）规划设计 （四）建设情况 （五）招商情况 （六）入区政策 （七）生产要素 永清工业区于 2003年3月开始筹 建，当年7月获市 政府批准开园招商 ，2006年3月经河 北省政府批准晋升 为省级开发区。 工业区设工委、 管委会，下设党政 办公室、招商合作 部、土地规划部、 综合服务中心、农 村工作部、财务部 、人力资源部等7个 部室，有行政在编 人员30人。 园区运作采取 的是“行政管理+公 司开发”的新型发展 模式，由廊坊益田 投资开发有限公司 开发建设，公司设 立相应部室与管委 会各部室进行工作 对接。 园区入口 广告牌 园区入口 广告牌 园区入口 广告牌 廊坊益田投资 开发有限公司下设 办公室、招商部、 项目部、工程部、 外协部、财务部等 五部一室，在编人 员35人。 管委会办公点临时建筑 工业区位于县城东3公里 处廊霸线北侧，距北京70公里 ，距天津60公里，距首都机场 和天津新港各75公里。廊霸、 廊涿、采信三条省道贯穿县域 南北。 向西10公里可直达106国 道和京九铁路，向东15公里可 直达104国道和京沪（京山） 铁路，向北30公里可入京唐高 速，向南20公里可达112国道 和津保高速。 已规划的京津塘南线高 速（北京大红门至天津外环 ，与京沪高速连接）通过永 清，廊沧高速以园区东侧京 津南线交口处为起点，直至 沧州与京沪高速相连。届时 ，从永清到京津两市的时间 可大大缩短。 园区总体规划面 积24平方公里，一期 开发面积8平方公里 。据称，一期已经剩 地不多了，今年开始 北扩建设二期16平方 公里，今年下半年可 以提供二期土地。 一期 二期 工业区聘请中国城市规划设计研究院规划设计，规划理念是“森林中的 现代企业城”。规划结构为“三区一核心” 即： 产业发产业发 展区 区内禁止发展三类工业和用水量大的工业，鼓励发展使用 天然气的工业、医药化工、食品工业和劳动密集型产业。 配套生活区 主要的生活区位于采信道东侧，六纬路以南，以便将来和新 城区对接，创造较好的生活氛围；其他两处生活区在旧村改造 后建设，以企业员工宿舍为主；禁止各企业在厂区内自建宿舍 。 物流园区 规划依托廊霸线建设一定规模的物流园区，一方面直接为 区域服务，组织区域内的货物中转，另一方面为园区的产业服 务，促进园区创业发 展。 综综合功能 服务务核心 建设集服务管理、商贸金融和商务办公于一体的综合功能 服务核心，服务核心位于廊霸线北侧。 鸟 瞰 图 永清工业区累计投入1.8亿元用于基础设施建设。8平方公里起 步区（我们根据现状图实测约5平方公里）实现了电、水、燃气、通 讯、有线电视、宽带、邮政和土地平整的“七通一平”目前工业区建成 道路全长 19.1 公里，启动了园区北扩的路网建设，新建道路两条， 全长5.3公里，2007年春可全面竣工。 永清工业区开发建设现状图 路宽（m）路名 长度（m）面积（m2 ） 24榕花大道201448336 16 百合道189330288 珍极大道102416384 益田路318750992 六纬路104916784 小计 7153114448 12 紫荆道122114652 樱花道157618912 北环路 318838256 四纬东路105612672 小计 704184492 10 四纬西路127412740 二纬路东段5475470 五纬路东段107210720 小计 289328930 合计 19101276206 道路建设状况 供水设施 工业区内有供水站一座，现有30 千米地下供水管网，水硬度 2.0mgn/l，ph=7-8。供水方式为多点变频恒压供水，供水压力 为0.2 50.3mpa（恒压供水），供水能力5000吨日。 供电设施 工业区供电总容量 816万千伏安，供电电压 35千伏及 10千 伏，以双回路供电。 供气设施 目前天然气管网已沿路铺通，总管供气压力为1.5mpa，减压 为0.4mpa后送至企业使用，天然气热值达9500大卡立方米以上 。 供地 永清工业区8 0以上的土地为沙荒地、疏林地，征转成本低。 永清是华北油田 主产区和西气东输的 末站所在地，已探明 储量达50亿立方米。 中石油已将工业区用 气纳入陕京二线供气 范围，日供燃气可达 60万立方米。 入区道口 工业区内的 疏林地 工业区内的 梨树林 工业区内 沙荒地 10米路 12米路 工业区内的一 处企业自建厂房， 共四栋，单层，总 面积约2000平方米 。 单层，面积约 500余平方米 人行道 主干道榕花大 道，长2.3公里，宽 24米，双向四车道 。 路面及灯杆 廊坊益田创业辅导基地 （益田自留地） 基地门牌 基地内益田自 己投资建设的厂房 ，日租金为0.30元/ 平方米.日，无物 业费，无供暖。 园区内的 多层厂房 厂区内企业 自建的“别墅” 益田投资公司的关联公司益田房地产开发公司在离工业区 2公里处开发了一个别墅项目“林间墅语”，目前还在项目设计阶段， 尚未开始建设，产品业态为独栋和联排，设有会所和网球馆，预计 年底开盘，户型有350、400、450平方米等几种，容积率为0.55， 建设200套左右，据称80%的房子已经被华北石油的员工预定。 林间墅语广告牌 截止目前，工业区自称共引进千万元以上项目89个（我们实际 统计为80个），总投资47.53亿元。其中，建成投产项目22个（23 个），开工在建项目31个（17个），正在谋划开工项目36个（计划 开工项目8个，未开工项目28个），近期积极洽谈项目25个，其中 超亿元项目11个。工业区引进的项目，主要分布在机械配件、医药 、建材、食品（化工、机械、建材、民生）四大行业。 注：以上红字部分皆按永清工业区开发建设现状图分析统计 已投产项目23个，总计占地1170亩 单位：亩 项目名称占地项目名称占地 1 百莱玛工程有限公司16713廊坊开发区欧特涂料项目25 2 百威钻具项目2514廊坊诺尔信化工50 3 迪威尔助剂石油设备项目8315廊坊鑫盛公司汽配项目20 4 迪亚新智能环保设备项目1816隆泰公司汽车配件30 5 河北珍极项目（调料制品）17717铝合金门窗36 6 汇鑫金属2018泡沫塑料项目31 7 吉林森工刨花板项目17819三通化工公司22 8 金属表面处理项目1520天大博明公司陶瓷缸套项目25 9 卡波姆1821天津聚海铝业电子散热器项目31 10 廊坊长城管件公司1022阳光磁电科技永磁铁电子配件项目26 11 廊坊诚隆热浸锌项目3023元光伟业玻璃微珠项目16 12廊坊交通局拌和站 117 合计 1170 在建项目17个，总计占地994亩 单位：亩 项目名称占地项目名称占地 1 大田化工项目30610久联机械28 2 电动车电池项目8411矿泉水饮料项目10 3电子印刷2112廊坊雷克工程机械有限公司30 4广厦科技压力容器生产项目12213牛仔服系列项目25 5 豪科公司甲基磺酸项目2114顺成铝合金型材项目25 6 河北众诚包装材料有限公司12015饮料加工项目20 7 环保设备项目3516真空转印项目52 8 吉星灯饰项目5017筑路机械项目45 9 1千伏开闭站项目46 合计994 计划开工项目8个，总计占地263亩 单位：亩 项目名称占地（亩） 1电子废弃物处理项目58 2宏远公司金属构件项目39 3华茂建筑安装公司项目42 4廊坊中天化工项目30 5美邦包装机械公司灌装设备项目20 6沈阳维美包装成套项目24 7吴德臣钢结构项目30 8纤维素项目20 合计263 未开工项目28个，总计占地1170亩 单位：亩 项目名称占地项目名称占地 1 毕六合3715廊坊佳美铸件项目35 2 度华食品8016廊坊建辉项目36 3 粉末涂料1217廊坊三议合滤清器115 4 高低压电缆项目5618廊坊中德汽车座椅有限公司60 5 管道机械制造项目4919铝塑门窗项目20 6 光电科技1720木工机械价格项目64 7 河北泛化表面技术科技发展有限公司3821配电柜项目8 8 华宏幕墙项目8322水表项目50 9 环保胶项目3723塑料管材项目20 10 嘉林包装项目2024天然气设备制造项目31 11 胶合板生产项目10025万忠汽配16 12 廊坊博众过滤器材有限公司4826维达化工项目39 13 自来水项目2427雍旭项目20 14 陶瓷芯片项目1028中远汽车部件45 合计1170 名称地块数各地块面积面积合计说明 佚名项目2233亩、140亩373亩未注明项目名称 预留地3222亩、255亩、292亩769亩益田公司自留地 空地16 83亩、52亩、45亩、43亩 、35亩、50亩、51亩、33 亩、48亩、31亩、26亩、 15亩、5亩、20亩、37亩 、31亩 605亩 可以用于招商的土 地 合计211747亩 类别数量（亩）比例 已投产项目117021.9% 在建项目99418.6% 计划开工项目2634.9% 未开工项目117021.9% 佚名项目3737.0% 预留地76914.4% 空地60511.3% 总计5344100.0% 产业企业数量比例 化工1620.0% 机械1518.8% 机械配套22.5% 汽车配套67.5% 电子56.3% 民生1113.8% 金属材料45.0% 铸造11.3% 市政配套57.5% 占地面积企业数比例 10亩以下45.1% 10-20亩1721.5% 20-30亩1822.8% 30-40亩1215.2% 40-50亩911.4% 50-60亩45.1% 60-70亩11.3% 70-80亩11.3% 80-90亩33.8% 90-100亩11.3% 100-150亩56.3% 150-300亩33.8% 300亩以上11.3% 据我们统计分析，园区 绝大多数为中小企业，30亩 以下占到50%；50亩以下占 到75%；90%的项目在100亩 以下。 元光伟业科贸 发展有限公司 三通化学 北京迪威尔 助剂石油设备公司 迪威尔厂房 招商人员报价12万元/ 亩，有代征，无配套费。园 区只负责清理地上物（坟头 、树木），不负责土地平整 。 大坑 招商人员称，今年起园区没有税收优惠政策，特别大的项目可以考虑 。今年以前执行的是企业所得税本级财政留成的“两免三减半”政策，但由于 区内企业交税太少，引起政府不满，所以今年取消了税收优惠，并且设定了 税收保证条款（详见后）。 入区项目，减免建设阶段以下各种地方行政事业性收费： （1）电力部门免收供配电贴费； （2）消防部门免收建设图纸审查费； （3）县安全、质监等部门免收劳动安全检查评审费； （4）建设部门免收城市规划费、城市绿化费、旧城改造费、测量放 线费、墙改费、城市配套费；建筑质量监督费征收为1元/平方米； （5）计划部门免收固定资产投资管理费； （6）房管部门免收房屋产权办证费； （7）质量技术监督部门免收县本级质量监督抽检费； （8）通信部门免收电脑入网开户费； （9）工商部门免收除登记注册、年检费外的其它一切费用。 除减免收以上费用外，三年内免收县本级一切地方行政事业性收费，三 年后按最低标准核收。 土地款 支付条款 7日内支付土地使用金总额80% 办理完土地证，支付土地使用金总额20% 滞纳金：每日按延迟支付款项总额 的千分之五缴纳 投资密度 条款 投资密度不低于120万元/亩，容积率大于0.6 投资强度保证金制度：每亩缴纳 保证金5000元，与 第一期土地款一并支付，投资到位期两年，经中介机构 审计后达到，予以退还。 未达到投资强度，不予退还，并按实际固定资产投 资为准，核减土地使用面积，剩余部分无偿收回。 入区协议限制条款 税收贡献条款 投产后，第二个纳税年度协议占地每亩 纳税额不低于10万元，若未达到，须一次性 支付违约金每亩5万元。 开工建设条款 签协议 后六个月内须动工建设 土地闲置费：未按时开工建设，收取相 当于土地使用金总额20%的土地闲置费，一 年未开工建设，无偿收回土地使用权。 入区协议限制条款 项目 类别单位价格(元)备注 供电 贴费双电源、单电源一路免收 电费 普通工业 用电 度0.65 供水管网建设基金 吨 1000按报装日用水量一次性计收 水费工业用 1.5按月实际使用量 南水北调基金 燃气 燃气接驳费天/立方米500按报装日用气量一次性计收 计量费生产用气立方米1.4按月实际使用量 电话 工料费 办公、住 宅 部58一次性计收 月租 住宅部15 按月计收 办公部30 中继线对100 宽带网络网络使 用费 专线宽带 512k 1000/月 2800/年 不限时 1m2000/月 2m2500/月 不限3500/月 工商登记费 企业法人代码 245 企业法人登记费 0.8注册资本1000万以下部分 0.4注册资本1000万以上部分 注册资本超过一亿不再收取 公 告 费 内资不超过400 外资3000 营业登记费300 办理土地证初始 登记费 100占地面积在1000平方米以下 占地面积在1000平方米以上每超出500平方米 加征40元 城市建设配套费 35元/平方米免收 建筑质量监查费 工程造价的3 1、区位交通 永清工业区总体区位交通不如固安工业区，周边高速、国道、 铁路建设情况都不如固安；距北京70公里，约须2小时才能到达；距 廊坊比固安近，但路况一般，需半小时左右，在给华为和富士康配 套方面，占有一点优势，但也不明显；据县城3公里左右，与固安工 业区类似。 2、规划设计 永清工业区自称是聘请中国规划设计院做的规划设计，规划鸟 瞰图和实际建设情况相差很大。 规划图体现的是纯工业区的规划，简单的勾画路网，体现的是 工业区的效率原则，没有商业配套和生活配套。 3、建设情况 永清工业区规划和建设水平都比较低，道路都是一块板，中央无绿化 隔离带，没有建设供暖管道，电线架空，目前没有生活配套设施。 这种低水平的建设模式一方面大大降低了建设成本，每平方公里基础 设施建设费用仅有3600万元，另一方面，也不利于吸引大企业入驻，区内 中小企业居多，不利于园区持续发展。 4、招商方面 目前区内企业多为中小企业，绝大多数来自廊坊、天津、北京 等地的企业，化工企业占相当比例。 由于永清对入区企业的产业限制、规模限制少，入区企业数量 超过固安工业区，感觉企业人气更旺。 永清工业区除了在入区道口设立大型广告牌、京津唐高速广告 牌，几乎没有什么招商推广活动。 5、入区政策 永清工业区的政策相比我们固安没有优势， 地价报价和北区持平，比南区高，且首付款达80%（我们是50%）； 税收政策没有优惠，且附加税收保证条款； 收费政策相比我们有一定优势，无配套费，无旧城改造费。 永清收土地闲置费，我们目前没有。 永清收投资强度保证金，我们目前没有。 总体而言，永清的入区政策比我们设计更加合理，更加直接。 6、生产要素 供电：永清电价与固安基本相同； 供水：目前永清水价为2元/吨，比固安贵0.4元/吨，但年底不 收南水北调基金后，比固安便宜0.1元/吨； 供气：目前永清的燃气价格与固安持平，皆为1.4元/立方米， 但接口费为500元/立方米.天，比固安便宜3500元/立方 米.天； 供暖：永清工业区无供暖，允许企业自烧锅炉； 供汽：永清工业区无供汽。 7、投融资 投资：益田投资公司自称目前在永清工业区进行基础设施建设 投资1.8亿元。 融资：益田投资自有资金不详；开发银行曾经给予永清工业区1 亿元的贷款；另据我们测算，由于基础设施建设投入低，永清工业 区卖地应有1-2万元/亩地的土地收益；林间墅语一期应为益田带 8000万以上的收益。 1、优化入区企业政策设计 建议提高土地报价，北区16万（均价），