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关于居民个人转让二手房缴税问题编者按：转让二手房到底需要缴哪些税？政策中的“普通住房”与“非普通住房”又该如何界定？为此，本报特别邀请省地税局流转税处胡志红副调研员对目前二手房交易过程中的最新税收政策进行了汇总、分析和解读，以帮助购房者和售房者进一步掌握二手房交易税收政策，做到房屋买卖心中有数。转让二手房过程中售房者应缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税。购房者应缴纳契税、印花税。营业税 根据营业税暂行条例的规定，个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为。又按照财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号）的规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。不同时符合上述条件的为非普通住房。附加税费 以应纳营业税额为计税（费）依据，适用税（费）率如下：1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征；2、教育费附加按3%的征收率计征；3、地方教育附加按2%的征收率计征；城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。个人所得税 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。根据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）规定，对转让住房收入计算缴纳个人所得税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可核定征税。即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由各市在1-3%的幅度内确定。 对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；个人转让自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税。印花税 自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地增值税 自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。契 税 按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收；个人购买自用普通住房和经济适用住房的，按3%税率减半征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。以上各税，以实际成交价格为计税依据的，如果房屋实际成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，地税征收机关可以参照评估价格或者市场价格进行核定。举 例老王2007年5月1日在石家庄市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款46万元，并缴纳契税0.69万元（不考虑印花税）,装修费用5万元（有发票）。2010年5月1日，他将这套住房以60万元转让给李先生，双方各应缴哪些税？【分析解读】一、老王应负担的税收：1、老王属于个人将购买不足5 年的普通住房对外销售，应按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（要求提供原购房发票）。应缴营业税（60-46）5%=0.7万元；应缴城市维护建设税7000元7%0.049万元；应缴教育费附加7000元3%0.021万元；应缴地方教育附加7000元2%0.014万元。以上营业税及附加合计0.784万元。2、个人所得税不符合免税条件，若据实征收，可以扣除房屋原值、购买时缴纳的契税、转让时所缴纳的营业税及附加，装修费用在购买价的10%以内可据实扣除（4.6万元）。这样，应缴个人所得税（60-46-0.69-0.784-4.6）20%=1.5852万元若纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税