农用地分等定级第四章农用地估价.doc

第四章 农用地估价4.1 农用地估价的基本原则和方法4.1.1 农用地价格的特点与分类1）农用地价格的基本特点农用地作为一种资源性资产，其价值是农用地生产力决定的生产力价格和农用地的无形价值之和。在我国土地资源特别缺乏的情况下，农用地的无形价值更加重要，它主要指农用地的存在对农民所具有的社会保障及为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能，以及农用地的存在对保持良好的生存环境所具有的生态环境功能这两种功能价值之和。但现实经济活动，农用地价格得到体现的主要是生产力价格即经济收益价格。当前，以生产力或经济收益价格为主体的农用地价格，具有以下特点：（1） 以其收益能力作为价格基础。土地生产力、生产成本和利用方式因地而异，导致土地纯收益的差异，也决定了土地价格的不同。（2） 价格评估难。由于依法转让的农用地案例较少，运用市场法和长期趋势法比较困难，通常采用收益法评估。但同块土地因作物种类不同，生产水平有很大差异，收益计算很难精确，所以此法实际运用中也存在困难。（3） 价格具有不确定性。土地在作为农用地使用时可按照土地收益确定价格，如果农用地转为非农用地，土地市场售价应按照未来预期收益扣除未来的开发成本定价。由于影响地租地价的因素的多样性和动态性，也加剧了地价的不确定性。（4） 农用地价格水平式其他用地价格的基础。如农村非农用地的价格可参考农地价格，并经加权修正得到。2）农用地价格的分类根据市场流通交易的类型，农用地价格可分作农用地承包价格、农用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和农用地拍卖底价等。根据价格的适用空间范围，农用地价格可分为宗地地价、基准地价两种类型。根据农用地功能，可分为农用地经济收益价格、农用地生态收益价格和农用地社会收益价格等类型。根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格可分为3个类型：农用地内部流通价格。它是农用地在不改变用途的前提下，在农业经营主体之间流通的价格，价格水平取决于农用地的生产能力及农用地质量，因而又称为农用地质量价格。流通中虽然土地使用权和所有权有可能发生变动，但土地利用类型和方式不发生变化；农用地内部转用价格。它是农用地转为集体非农用地的价格，价格水平不仅取决于农用地的生产能力及农用地质量，而且也取决于转用后的土地利用类型与方式。转用中不仅土地利用类型发生变化，而其土地使用权要发生变化，而所有权不变。农用地征用价格。它是农用地被征为国家建设用地的价格。土地所有权、使用权和利用类型和方式均发生变化。4.1.2 农用地估价的原则（1）预期收益原则（2）替代原则（3）贡献原则（4）报酬递增递减原则（5）合理有效利用原则（6）变动原则（7）供需原则4.1.3 农用地估价的基本方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、土地补偿费法、置换成本法。1）收益还原法收益还原法以土地收益价格为依据，将待估农用地在未来某些年预期的纯收益，以一定得还原利率还原成估计期日价格的一种方法。收益还原法评估农用地价格的基本公式为： (4.1)当n为无限年期时，公式变为 （4.2）此法着眼于农用地预期收益，从农用地总收益中扣除物质费用及劳动力成本等，分离出土地纯收益，能比较准确的反应农用地本身生产力和收益能力的真实水平。因此此法适宜于评估农用地的农业生产经济价格。采用收益法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。（1） 年总收益的测算年总收益是指待估农用地按法定用途合理有效地使用，所得到的持续稳定的客观正常收益，需跟据待估农用地生产经济活动的方式测算得到。 待估农用地为直接生产经济方式时，用根据其产量和估价期日正常市场价格水平下的农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益 待估宗地为租赁经营时，以年客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。（2） 年总费用的测算是指待估农用地的使用者在进行农业生产经营中所支付的年平均客观总费用，也许根据待估宗地的生产经营活动方式测算得到。 待估农用地为直接生产经营方式时，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。其中维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维护费用；生产经营农副产品费用为生产经营中所支付的各种直接费用和间接费用。 待估宗地为租赁经营时，用土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用作为年总费用。（3） 土地还原利率的确定主要有三种方法。 租价比法。选择与估价对象处于同一地区或近邻地区、类似地区及相同用途的三宗以上近期发生交易的，且交易类型与评估对象估价目的相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。 安全利率加风险调整值法即：土地还原率=安全利率+风险调整值安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确定。 投资风险与投资收益率综合排序插入法。将社会上各种相关类型投资、按收益率和风险大小排序，然后判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。2) 市场比较法市场比较法是根据替代原则，参照邻近地区条件相同或相近地块的若干个农用地交易案例，对交易案例成交价格进行修正得到待估农用地的比准价格，然后采用简单算术平均或加权算术平均、中位数法和众数法计算得到待估农用地价格的一种方法。它要求待估农用地所在区域有比较完善的农用地交易市场，估价人员具备较为丰富的知识和经验。比准价格的计算公式 （4.3）式中：P待估农用地的比准价格 交易实例价格的含义和计算公式如下： （4.4）式中：交易情况修正系数 待估农用地交易情况指数交易实例农用地交易情况指数 （4.5）式中：期日修正系数 估价期日的地价指数交易日期的地价指数 （4.5）式中：自然因素的修正系数 待估农用地的第i个自然因素指数交易实例的第i个自然因素指数 n自然因素个数 （4.6）式中：社会经济因素的修正系数 待估农用地的第i个社会经济因素指数交易实例的第i个社会经济因素指数 （4.8）式中：特殊因素的修正系数 待估农用地的第i个社特殊因素指数交易实例的第i个特殊因素指数 （4.9）式中：年期修正系数 土地还原率待估宗地土地使用年期m可比实例土地使用年期3)成本逼近法 成本逼近法是以将未利用土地开发或荒弃土地复垦为农用地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的一种方法。基本公式： （4.10）式中：土地价格； 未利用地或废弃地的取得费土地开发费。是使土地达到一定的农业利用条件而投入的各种客观费用，包括土地平整、耕作层处理、农田水利设施建设、田间道路修建和天间防护林种植等税费，包括土地取得和开发过程中所支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和评估地区有关规定确定利息，包括土地取得费和开发费利息，计息期间为农用地开发总面积、开发程度和开发难度等确定的开发周期；利息率去评估期日中国人民银行公布的贷款利息率。利润，是土地投入的合理回报。主要以（土地取得费+开发费）为基数，采用合理的投资回报率计算。投资回报率根据开发农用地所处地区经济环境、土地利用类型和开发周期等因素确定。土地增值收益，是追加投资提高土地生产能力而引起的农用地价值增值，根据开发农用地所处的地区经济环境、土地利用类型等确定。当土地价格为有限年期价格时，应进行年期修正。公式如下： （4.11）式中：有限年期土地价格 无限年期土地价格4）其他方法 剩余法（假设开发法）、基准地价修正法、置换成本法和土地补偿费法。（1） 剩余法 剩余法是在预计开发完成后农地正常交易价格（可采用市场法、收益法获得）的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算农用地价格的方法。此法适用于未利用地、废弃地、条件较差的农用地等待开发土地。基本公式： （4.12）式中：P待估农用地价格A预计开发完成后农用地总开发价值，根据待估农用地最有效利用方式和当地农用地市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法确定；B开发成本，主要包括开发建设投资成本、专业费用、投资利息和税收；C开发合理利润，根据类似农用地开发项目的平均利润率确定。（2） 基准地价修正法基本公式： （4.13）式中：待估宗地所在农地级别的基准地价 宗地地价影响因素修正系数和 交易期日修正系数年期修正系数（3） 置换成本法置换成本法认为，待估农地价格应等等于目前在异地开垦同样质量农用地的全部成本。计算公式： (4.14)农地开发费，即在异地开垦可以生产同等数量和质量农产品农地所虚的成本农产品运输费，即异地农产品运到本地的运输成本补偿费，即生产者在异地生活的安置补偿费（4） 土地补偿费法土地价格=土地补偿费+安置补助费+青苗和附着物补偿费 4.2 农用地基准地价评估4.2.1 基准地价测算的前期准备工作主要包括基准地价评估方法的选择、土地还原率的确定和资料调查收集。（1）评估方法的选择主要有：样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块法三种。应根据当地农地市场状况、基础在理和技术条件，选择几种方法进行综合评估。（2）土地还原率的确定确定方法：租价比法、投资风险与投资收益率综合排序插值法、安全利率加风险调整值法。4.2.2 基准地价的测算1）样点地价平均法（1）资料调查收集与样点地价的计算资料调查收集的内容：土地级别图、土地定级工作报告和技术报告等农用地定级成果资料；农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料；农用地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；当地农村经济发展状况资料，农业开发和农业生产的政策资料等。样点地价是根据所搜集的样点地价相关资料，选择相应的地价计算方法如收益还原法、成本逼近法等经过年期、期日和交易情况、农用地开发程度修正后计算得到。（2）级别基准地价的计算按照样点所在级别分类，对样点进行样本同一性检验。提出异常样点后，待用面积加权平均法，计算级别的基准地价。公式如下： (4.15)式中：第i级别的基准地价 第i级别内第j个样点的地价 第i级别内第j个样点代表区的面积 n第i个级别内的样点数2)定级指数模型法定级指数模型法的理论依据是农用地价格与其土地质量之间存在正相关关系。它旨在通过一定数量的地价样点模拟地价与表征土地质量的土地定级指数之间的数学关系，通过建立地价土地质量指数模型，从而得到级别基准地价。定级指数与定级单元地价之间的基本模型有：（1） 线性模型 （2） 对数模型 （3） 乘幂模型 （4） 指数模型 （5） 多项式模型 式中：Y评估单元地价 X评估单元土地定级指数 评估测算中，可通过绘制样点地价和样点地级指数的散点图来初步判定回归模型的类型，利用专门的统计学软件（如SPSS）进行模型计算、检验，最终确定回归模型。4.2.3 基准地价的确定与修正体系的建立1）基准地价的确定采用以上方法计算出基准地价初步结果后，采用算术平均、加权平均等方法确定各级别基准地价的最后结果。2）基准地价修正体系的建立（1）农用地基准地价修正体系的意义基准地价及其修正体系可用于评估具体宗地的价格。由于我国农村土地市场尚不发育，无法直接评估每宗地的地价，在这种情况下，一般采用先定级，后确定各级基准地价，再根据待评估宗地的个别条件，参照基准地价修正体系进行修正，得到具体宗地的价格。 （2）农用地宗地地价影响因素因子的选择遵循原则：主导因素原则；差异性原则；稳定性原则；可获取性原则对农用地宗地地价影响较大的主要有自然因素、社会经济因素和其他因素。具体包括：自然因素：地形地貌、土壤质地、地表水状况、地下水位、地块形状；社会经济因素：距离农贸市场距离、道路通达状况、农田路网状况、土地利用方式、人均GDP、人均耕地、农田水利基础设施状况；其他因素：污染状况、灾害性天气。（3）各因素影响宗地地价幅度值的确定基准地价上调和下调的最高值与最低值计算以土地级别为单位，调查各级别中正常样点地价的上限值、下限值，按照下式计算： （4.16） （4.17）式中：基准地价上调最大幅度基准地价上调最大幅度基准地价级别正常样点地价的最高值级别正常样点地价的最低值在确定上调和下调幅度情况下，将宗地地价修正幅度划分为优、较优、一般、较劣、劣5个档次。 影响宗地地价各因素因子的修正系数计算根据所确定的因素因子权重值，计算得出影响地价各因素因子的最大修正系数。公式如下： （4.18） （4.19）式中：i因素因子的上调幅度i因素因子的下调幅度i因素因子对宗地地价的影响权重以基准地价为一般水平，将宗地地价修正幅度划分为优、较优、一般、较劣、劣5个档次。一般水平的修正系数为0；优等档次修正系数为；劣等档次修正系数为；在一般水平与上限之间，内插条件较优的修正系数，通常取；在一般水平和下限之间，内插条件较劣的修正系数，一般为。（4）宗地地价影响因素因子指标条件说明表编制以基准地价对应的因素因子状况为基础，分别叙述优、较优、较劣、劣所对应的因素因子状况。4.3 农用地征地价格评估4.3.1 农用地价值的构成及征地前后的变化1）农用地价值的构成农用地价值=农用地经济价值+农用地社会价值+农用地生态环境价值在农地交易中，能够让渡的只有其经济价值；而由于农用地社会效益和生态效益的溢出效应，农用地的所有者和使用者无法完全实现其收益权利。（1） 农用地的经济价值农用地是农业生产中无法替代的生产资料和农业劳动对象。农用地的经济价值在于其为社会提供的日益丰富的农产品。（2） 农用地的社会价值包括两个方面：农用地的社会保障价值和农用地的社会粮食安全保障价值。 农用地的社会保障价值农用地是广大农民的“衣食之源，生存之本”，农用地本身的养育功能、蓄积和增值资产功能，可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利等可靠手段。 农用地的社会粮食安全保障价值粮食问题是一个关系到国计民生的重要战略问题，我国要以占世界耕地面积7%的耕地养活占世界20%的人口，粮食安全更为重要。“民以食为天，食以农为源，农以地为本”正是农用地为人类提供粮食这一基本生存要素的社会稳定功能的体现。（3） 农用地的生态环境价值农用地的生态环境价值主要表现为它具有的净化环境、调解大气化学组成、调解水分循环的过程等。2）农用地征用转为市地后的价值变化农地市地化后所获得的经济价值增值，是以完全丧失其经济价值、社会价值和生态价值为代价的。因此，农地征用价格评估，除测算体现农用地经济价值的经济地价外，还应测算其生态环境地价和社会价值地价。4.3.2 农用地征用价格的构成与评估1）农用地征用价格的构成农用地征地总地价=农地价值地价+土地增值+附属物价格农用地征用总地价=补偿农民集体的地价+补偿国家的地价其中，农用地价值地价=农用地经济价值地价+农用地社会价值地价+农用地生态价值地价农用地社会价值地价=农民社会保障价格+社会粮食安全保障价格补偿农民集体的地价=农用地经济地价+农民社会保障价格+附属品价格+农民分享的土地增值地价补偿国家的地价=社会粮食安全保障价格+农用地生态环境价值地价+国家分享的土地增值地价2）农用地社会保障价格估价农用地对农民的社会保障价格是农民失去土地后获得最低生活保障所需的资金。可根据替代原则采用以下两种方法：比照城镇居民最低生活保障线，以最低人均月总收入为参考对象，采用个人养老保险法；采用安置补偿法，以征用农村集体土地时，安置农业人口的安置补偿费为参考标准。 个人养老保险法农用地对农民的社会保障价值评估农用地对农民的社会保障价格是指农民失去土地以后获得最低生活保障和接受教育等应获得的补偿。可依据中国人寿保险公司个人养老保险费率计算。公式如下： (4.20) (4.21) (4.22)式中：j年龄组人均社会保障价格；（如4060岁男性组及3555岁女性组） j年龄组男性公民保险费缴费基数 （） j年龄组女性公民保险