无锡河埒口宏源机纺项目前期市场投资建议书p ().pptVIP

无锡河埒口宏源机纺项目前期市场&投资建议书,2011年9月,内容 页码,1. 城市概况 3 2. 板块市场 9 3. 投资建议 24,1. 城市概况,1.1 城市定位 1.2 城市十二基因 1.3 市场容量,1.1 城市概况-城市定位,阶段目标： 紧紧围绕“生态城、旅游与现代服务城、高科技产业城和宜居城”建设目标， 以“两基地、三中心、五名城”为方向，重点加强区域协调和城乡统筹，着力优化区域格局，致力加快以中心城市带动区域发展，放大锡沪同城效应； 推动城乡转型发展，着力转变城市发展方式； 贯彻落实生态文明理念，着力提高宜居水平； 加强率先发展，着力推动城市重要功能区建设，打造“适宜创业、适宜居住、适宜休闲的杰出城市”，为无锡率先实现现代化奠定坚实的基础。,发展定位：独具竞争力的国际化区域性中心城市和最具影响力的国际化生态型湖湾城市,1.2 城市概况-无锡十二基因,无锡经济实力雄厚，房地产发展水平并未与经济形成正比，强大的经济及常住人口支撑了未来房地产市场的发展,十二基因中除净增土地可售月数外，其他十一项均为上年度数据；其中，人均私车保有量=私车保有量/常住人口；地价楼价比=住宅土地年成交均价/住宅房屋年成交均价； 30月净增土地可售月数=之前30月住宅土地成交总建面-之前30月住宅销售总面积)/之前30月均住宅销售面积； 玫瑰图中数值除净增土地可售月数、地价楼价比外，其他各项指标均以上海数据为100做比；净增土地可售月数低于6的均取值为100，高于36的均取值为10，高于6低于36的取值=(净增土地可售月数-6)*3+10，地价楼价比以本城市数据为100与上海数据做比； 如不能获取要求年份的数据，请采用最新可获取数据。,1.3.1 城市概况-市场容量：整体市场供应及成交量价,数据来源：CRIC,截止2011年8月31日，无锡商品住宅市场成交金额224亿元，2010年整年成交金额482亿元，同比呈现下滑趋势 目前无锡房地产市场仍处于价格调整通道中，以价格来换取量，从而在调控周期中取得生存空间已经成为共识,自“最严调控”周期以来，锡城房地产供求出现大幅缩水 未来随着调控的进一步深入，锡城房价将会步入以价格来换取成交量的周期,1.3 城市概况-市场容量：房企排名,数据来源：CRIC,TOP10中，有7家企业为全国综合实力TOP20的品牌开发商，无锡受到越来越多的品牌开发商的关注； 10亿成为进入企业TOP10的门槛； 万科以每年53%的业绩涨幅递增，业绩递增50%将成为优秀企业标准。,1.3 城市概况-市场容量：土地市场供求,注：商品房土地不包含工业用地及动迁配套房用地(如果无法统计商品房土地也可使用住宅土地统计口径),数据来源：CRIC,进入楼市调控期之后，众多开发企业拿地日趋谨慎；城市外围区域土地成交比重出现上升,锡城0709年土地成交相对比较平稳，基本维持在400450万平米之间； 2010年锡城土地成交达到顶峰的694万平米； 2011年至8月底，虽然楼市进入调整期，锡城土地成交量514万平米，环比并未出现显著回落； 对着开发企业拿地策略的谨慎，城市外围区域土地成交未来将会呈现上升的走势。,2. 区域市场,2.1 城市发展方向 2.2 重点区域分布 2.3 关注区域 2.3.1 区域概述 2.3.2 代表楼盘 2.3.3 土地资源分布,2.1 区域市场-无锡城市发展方向,三心： 老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心 三区： 中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区 三圈层: 中心城区：三心+三区 新城区：惠山新城区、锡东新城区、科技新城区、锡西新城区 城镇组群：锡东+锡西城镇组群,三心、三区、三圈层的发展方向,总体产业布局：重化工业沿江发展，高新技术产业向沿路高新技术园区集中，创意、旅游、商务、科研等现代服务业向沿湖功能区集中,现代物流业主要集中在江阴港区、下甸桥港区、硕放、藕塘、锡东等物流集聚区 信息服务业主要发展软件业和影视动漫产业等 金融服务业吸引各类中外金融保险机构来锡设立总部或分支机构 创意产业 以蠡园国家工业设计园、太湖国际科技园等为载体，大力发展设计研发业,服务业,工业,无锡城市发展战略“城市南进，产业北移”，“工业出城入园” 工业园区规划原则“区域集中、产业集聚、开发集约” 无锡工业空间格局“四园八区”，即新区、锡山经济开发区、惠山经济开发区和滨湖开发区四大省级以上开发区，和安镇-羊尖、胡埭-阳山、硕放-鸿山、山北等八大工业集中区,2.1 区域市场-无锡城市发展方向：产业分布及重点规划,2.1 区域市场-无锡城市发展方向：重点交通资源及规划,2011年到2015年，无锡市计划完成交通基础设施建设投资500亿元； 重点建设3条高速公路、10条干线公路、1条干线航道、2个长江码头、7个内河港口作业区、3条铁路、苏南国际机场（扩建）和3个通用机场等； 除了继续完善、扩大无锡市交通干线、布局以外，综合、惠民、低碳、智能等字眼成为亮点。,重点道桥工程建设将按“城乡一体、区域融合”策略，加快完善太湖新城、锡东新城等区域路网，完成中心城区大规模地面交通建设，推进城乡一体化，营造高品质人居环境,太湖大道东段(广南立交无锡东收费站)等明年首批计划实施的重点道桥项目已初步排定 太湖大道(新盛路广南立交)将于明年5月1日前建成通车，高浪路新锡路、金城东路快速化改造预计明年7月1日前竣工通车,2.1 区域市场-无锡城市发展方向：商圈,“十二五”期间，无锡市将进一步完善商业网点布局， 构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求,“十二五”期间： 无锡市将更大力度推进服务业六年超越计划，形成多中心商业格局； 创建市级特色街15个以上，到2015年社会消费品零售总额达到3840亿元； 全市各类商品市场成交总额突破6300亿元，年均增长率超过16%； 太湖新城将打造成新的市级商业中心； 太湖广场商贸区将逐步“叫板”中山路。,2.1 区域市场-重点区域分布,滨湖区： 资源驱动 自住、养老、度假为目的 900013000元/平米,北区： 大盘驱动 6000-6500元/平米,东区： 价格驱动 6500-7000元/平米,新区： 产业驱动 便于工作、投资为目的 6000-9000元/平米,中心区,次中心区 900014000元/平米,南长区地理位置优势明显，云集了众多高品质项目，但与周边区域价格尚未拉开，未来成交均价存在着较大的上涨通道,整体市场格局,2.3.1 区域市场-河埒口副中心区域概况,概况： 功能定位： 河埒地区是主城区西侧重要的生活区，并主要承担区级商业、文化、休闲娱乐及旅游等职能，成为主城区的重要组成部分 规划结构：两区、一带、两社区 规划人口：河埒社区规划居住人口约9万人；荣巷社区规划居住人口约7.5万人 重点商业项目：万达广场,本项目,万达广场,华润悦府,金域蓝湾,溪岸观邸,2.3.2 区域市场-区域代表：华润悦府,截止2011年8月底： 总共成交34套，0.7万平米； 总销1.4亿元 普通住宅类产品成交均价19796元/平米（精装4000）,2.3.2 区域市场-区域代表：万科金域蓝湾,截止2011年8月底： 总共成交49套，0.86万平米； 总销1.61亿元 普通住宅类产品成交均价18774元/平米（精装12001800）,2.3.3 区域市场-河埒口区域土地资源分布,搜索结果 表头选择,3. 投资建议,3.1 建议投资区域 3.2 跟踪项目分布 3.3 具体跟踪项目 3.3.1 跟踪项目概况 3.2.2 项目周边市场 3.3.3 项目规划设计条件 3.4 土地SWOT分析 3.5 项目定位 3.6 项目投资决策建议,3.1 投资建议-建议区域,借助外部山、水环境，通过内部空间的塑造，筑就河埒片区新形象，从而创造生态环境优越、适宜人居的地区，同时河埒地区也将成为主城区西侧重要的商贸、文化、休闲娱乐中心。,汽车西站商业改造地块,河埒广场周边地区,荣巷文化街区,3.1 投资建议-建议区域,3.2 投资建议-跟踪项目分布,目前跟踪项目：无锡宏源机纺项目,地块名称：无锡宏源股份地块 用地面积：96753平米 容积率：3.3-3.5 地上核定建筑面积：319285-338636平米 土地性质：商住 土地获取方式：挂牌出让,3.3 投资建议-区域道路优化,3.2 投资建议-区域景观设计,3.3 投资建议-区域建筑设计,3.3.3 投资建议-无锡宏源纺机项目规划设计条件,3.4 土地SWOT分析,优势： 成熟的城西副中心区域 距离城市中心距离近 交通边界 万达广场商业辐射，人流密集,劣势： 周边老新村众多，人员层次多样，居住环境有待改善 生活配套比较陈旧，新规划落实有待时日,机会： 目前河埒口区域普通住宅产品处于供应断档期,威胁： 直接面临邻近板块项目竞争 锡城整体居住西移，本区域居住规划力弱于太湖新城,3.5 项目整体定位定位概述,项目整体定位：高端城市综合型居住社区,1、销售期内市场大势判断 预期在12年上市期间，整体房地产政策面依旧偏紧，限购依旧存在，因此，改善型产品受限影响依旧很大。 2、项目的市场地位 城西副中心居住核心区，承接副中心、中心城区中高端改善以及部分首置人群，是继万达广场之后的又一个大规模品质居住社区。 3、项目的市场机会及突破策略 为了适应常态化的调控节奏，利用项目规模效应，塑造多样化的产品类型。 一方面根据调控节点，适时推出符合市场需求的产品；另一方面降低开发风险，保证现金流的稳定。,3.5 项目整体定位规划方案,16栋3033F高层住宅,3.6 项目投资决策建议,目前该区域的区域价值已经得到锡城消费者的认可，但华润悦府的滞销也给我们敲响了警钟，过度高端的项目定位在面临调控时将会缺少应变途径。 故本案在项目定位上应做适当考量，在保证整体项目高端调性的前提下，适当融入能够在弱市下跑量的经济型产品。 综上所属，该地块是副中心区域一块不可多得的优质地块，因此，在地价合理的情况下，无论是近期开发或是作为储备地块都具是比较好的选择。,感谢聆听 Thanks,后面内容直接删除就行 资料可以编辑修改使用 资料可以编辑修改使用 资料仅供参考，实际情况实际分析,主要经营：课件设计，文档制作，网络软件设计、图文设计制作、发布广告等