父母出资购买的房屋是赠与还是借款.doc

父母出资购买的房屋是赠与还是借贷，应明确作者：上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师提要：活在中国离不开房子的话题，而与此相连的离不开购买婚房的问题，而就大多数年轻的打拼一族而言，房价的高企，使得很多年轻人靠工资无法支付房子的首付，或者因为父母的关爱，由父母出资部分或者全部出资购置婚房的情况非常常见，但父母倾尽一生积蓄或大部分积蓄为子女购置的婚房，可能因为子女婚姻关系的演变破裂，而产生诸多纠纷，因此，借助一案例对该问题进行分析，此情况不代表任何伦理观念，仅是从法律的角度去分析实际可能发生的情况。关键词 赠与 借款 夫妻共有财产 共有案例：A男与B女在深圳打拼，并拍拖多年，2010年2月14日登记结婚，因长期租房，很想在深圳购置房屋，但A男与B女的家庭收入仅是月收入两万，细数两个人的积蓄，也仅有二十万，他们看中福田某小区一手房，房屋每平方单价为3万元，房屋建筑面积为110平方，三房两厅的户型，掐指一算，总价为330万，首付三成都高达99万，因此，A男的父母C和D，考虑到自己儿子的情况，拿出了79万，为其儿子的婚房筹够首付，于是A男与B女高兴的住入了属于自己的房子，房子登记在A男的名下。事后，随着双方共同生活的演变，A男与B女存在长期的家庭矛盾，感情趋于破裂，随后协议离婚，但因B女要求对半分割房屋的价值，由A男折现补偿B女，但A男不同意，事后B女起诉要求分割房屋价值，其有权获得房屋的价值的一半，A男的父母C和D得知此事后提出，其当初筹集给A男的款项属于对A男的个人赠与，不属于对夫妻共同的赠与。分析：就上述案例来说，A男与B女婚后获得的房屋，属于夫妻共有。但父母出资部分，需要详细分析，一般而言，双方结婚后，父母出资为子女购房的，该出资属于对A男与B女的共同赠与，因为夫妻登记结婚后，双方基于婚姻关系而形成共同体，在接受赠与时，以共同体的形态出现。其法律依据在于根据婚姻法司法解释二第22条的规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”婚姻法司法解释三第7条进一步细化为“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”上面两个司法解释的条文初略看起来好像矛盾，但实际并非如此。首先，我们需要将上述两个法条进行分解为公式，如下：一、 婚姻法司法解释二第22条的规定1、 第一款的规定内容是：婚前购房+单方父母出资购房=父母对自己子女的赠与（明确赠与夫妻双方的除外）。2、 第二款的规定内容是：婚后购房+单方父母出资购房=父母对夫妻双方的赠与（明确赠与自己子女的除外）。二、 婚姻法司法解释三第7条1、 第一款的规定内容是：婚后购房+单方父母出资+不动产登记在自己子女名下=对自己子女的赠与、属于自己子女的个人财产。2、 第二款的规定内容是：婚后购房+双方父母出资+不动产登记在自己子女名下=按份共有（另有约定的除外）对比上面的两个司法解释条文可以看出，婚姻法司法解释三第7条的规定是对婚姻法司法解释二第22条的规定进行了细化，增加了不动产登记的条件，从而与物权的公示力相结合。那么依照上面的法律规定，回头就上述的案例进行公式分解为：婚后购房+单方父母出资部分+不动产登记在自己子女名下。那么是否直接适用婚姻法司法解释三第7条第1款的规定，该房产属于A男的个人财产呢，我个人不这么认为，因为就婚姻法司法解释三第7条的规定第1款的规定来说，其父母出资购房应该是指父母支付按揭全部首付或者全资购房不涉及按揭（当然此处理解各家不同），而并非指凡是涉及父母出资不管多少且登记在自身子女名下均认为子女的个人财产。从婚姻法规定的法理亦可以推出上述个人意见。那么是否该房屋就属于夫妻共有的财产呢，我个人认为属于。但是在发生离婚分割财产时，不应该简单的进行对半分割，而应该是首先对半分割之后减去共同还贷女方应该承担的部分再减去男方首付及获赠部分的金额，这样是考虑到首付中A男父母的出资是对A男个人的赠与，此点A男父母事后诉讼时已明确其出资并非赠与夫妻双方，而是赠与A男个人，而且从法律规定的条文来看，符合相应的法理。在此，需要强调的是，并非父母出资就直接推定为赠与，而是首先应该明确赠与的意思表示存在，其次才能推定赠与的是自身的子女还是子女婚后的共同体，因为现实中还存在父母的出资可能是借款。因此，从这点说，包括上述案例发生父母的出资是赠与个人还是赠与夫妻双方的问题，都源于在出资之时就未明确其意思表示，未进行书面化固定。【本人建议】：父母爱惜自己的子女，人之常情，为子女购房也属正常，但因为子女的婚姻生活是不可把控的、婚姻关系的演变也是微妙的，离婚时分割房产也并非少见，这不但关系到子女的个人问题，也关系到两家人的问题。个人建议，父母出资如果是借款，应该持有夫