商业地产策划案例.docVIP

商业街模式设计论纲一、商业街形象设计商业街的建设是现代城市的形象工程。北京的王府井商业街、上海的南京路商业街、天津的和平路商业街、武汉的江汉路商业街等等，既是消费者的购物中心，又是作为特大中心城市的标志性地段来设计的。 环境美的设计。购物环境既是吸引消费者主要因素，又是商业素质的组成部分。环境美包括区域环境美、街道环境美、店堂环境美等方面，也包括自然生态美、人造景观美以及传统美与现代美等方面。比如，商业街的雕塑、喷泉、草地、花坛等等。 建筑美的设计。商业街的建筑美包括设计美、材料美、装饰美、效果美、组合美，使消费者在购物活动中得到美的享受。比如，北京的东方广场总建筑面积达万平方米、为亚洲最大建筑群，集商业、购物、消闲、娱乐、商务办公于一体。又如，被誉为“新中国第一店”的王府井百货大楼，其建筑风格堪称一个时期的代表作。为了适应新形势，重新装修时对部分结构进行加固和对现有的内部管线全部进行更换，增加了部自动扶梯、自动消防系统、音响系统，展现在顾客面前的是一座漂亮、舒适、宽敞的现代购物中心。 商业美的设计。商业街姓“商”，商业美必须为“商”服务。在商业街，“美”是一种广告，是一个招牌，是一种资源，是巨大的号召力。商业美的设计，包括商业氛围、商业规模、商业时尚、商业流行、商业资源等等方面。比如，天津和平路商业街上的仿古一条街，街道两侧均为仿明清风格的砖木结构两层建筑，沿街有出售“泥人张”作品的“华宝斋”、“杨柳青”画店以及出售文房四宝、名人字画、戏装古玩的“天一阁”、“艺林阁”、“古纺阁”等店铺余家。各家店铺的匾额均由当今的书法家和名人书写。南北街口各有牌坊一座，上书“津门故里”和“沽上艺苑”。整个街道古色古香、富丽堂皇，商业美气氛特别浓厚。 文化美的设计。商业文化是综合的文化现象。它包括产品文化服饰文化、饮食文化、品牌文化、消费文化等等。文化美既是历史的积累，又是现实的创造。比如，上海的淮海中路是驰名海内外的特色商业文化街，高楼林立，绿树成荫，道路坦直，车水马龙，闹静成趣。早在世纪年代其商业文化特色就初具雏型，年代便以经营外货闻名，年代国营大店成为商业街中心支柱。当时全国商业餐饮服务的一批新潮从这里开始流行，其中第一条小裤脚管的裤子，第一个波浪型发型，第一张婚纱照等都是从这里开始走向市面的。进入年代，淮海路经过大规模的建设改造，已初具现代化国际性商业街区的风貌，品牌专卖店、专业店、特色店和综合性大商厦交相辉映，历史文化底蕴和现代商业文明相融成独具高雅特色的商业文化第一街。 二、商业街功能设计 商业街建设目标是在完善商业街功能的基础上完善城市的功能。由于中国城市化的进程刚刚起步，商业街功能的设计应该突出如下方面： 集散功能。集散功能主要是指商业街所具有的在一定范围内集聚和扩散商品与各类生产要素的能力。特大城市的商业街，必须在国内外经济活动中有效地实现商品和要素的集聚和扩散，成为国内外商品、资金、技术、人才和信息“五流”流动的中心，成为资金循环的吞吐中心，资金运转的调度中心，大宗商品交易中心，进出口货物中转枢纽。其中，北京王府井商业街、上海南京路商业街、武汉的汉正街商业街，都已经具备了这个功能。 生产功能。生产功能即商品制造功能。在中国，许多商业街不仅是销售基地，而且是工业基地，拥有比较完整的工业生产体系、较大的生产规模、较高的科技开发水平。比如，北京中关村的电子一条街，就有比较强的综合性工业实力。随着高科技市场的不断开拓，以知识经济为主要特征的商业街将不断涌现。但是，作为商业街的生产功能在内涵上要有根本转变。商业街要充分利用原有的工业基础，从数量的扩张转向质量的提高，着重强化技术创新、产品开发和加工制造功能，生产高附加值、高技术含量、高出口率的产品。 管理功能。管理功能是指商业街通过汇集众多的大公司和跨国公司的总部，成为区域生产经营决策和企业战略策划中心的功能。跨国公司的集中程度成为衡量商业街等级的重要指标。在世界一些特大城市，著名的商业街由于是黄金地段，一般是跨国公司进驻的理想区域。比如上海陆家嘴商业街就成为一批全国大公司、大企业集团总部以及跨国公司总部或地区总部的汇集地，通过企业的指挥决策系统，发挥投资决策和产业配置、生产组织功能。 服务功能。服务功能是指商业街所具有的为国内外的各种经济活动、商品和各类要素自由流动提供全面、高效、便捷服务的能力。商业街必然是一个服务中心，拥有一套高效的服务系统。特大城市的商业街既要为区域经济发展服务，也要为全国经济发展服务，要为中国经济与世界经济的接轨服务，必须强化服务功能。包括：交通运输服务、通讯信息服务、中介咨询服务、会务展示服务、娱乐休闲服务。 创新功能。创新功能主要指商业街的制度创新的能力。商业街是推动城市经济发展的重要力量，必然聚集了众多的有创新能力的企业，不断推出新的企业形式、新的经营管理体制。同时，城市管理体制也不断创新，使城市充满生机和活力，并以创新产生的示范效应和带动作用，促进周围地区及全国的经济发展。创新功能是商业街发展的动力，如果丧失这一功能，城市必然会走向衰落。 三、商业街发展模式设计 综合商业街模式。现代商业街的功能从结构上来说一般是综合化的。过去以购物为主，现在则注重提供消费者所需要的综合服务。比如，上海南京路商业街、北京王府井商业街，其综合性都比较强。王府井商业街的新东安市场，建筑面积达到万平方米，集购物、餐饮、娱乐、旅游、写字楼多种功能于一体。其中地下一层的“生活园地”，突出生活情调，以食品、家用电器、生活用品为主。北区的仿古街市、老店、茶社等店面，给人以回归历史的感受。中华老字号食品一条街内，特色食品荟萃，令人留连忘返。 特色商业街模式。适应消费者个性化、多样化与差异化的要求，商业街最有竞争力的还是“特色”。年，上海市首次命名衡山路休闲娱乐街、威海路汽车配件街、福州路文化街、雁荡路休闲街、上海老街等条市级商业特色街，在中国形成比较大的冲击波。其实，多年来上海的商业街都在探索自己的经营特色，形成了以四街包括南京路四城为中心的都市商业新格局。其中名牌商品荟萃的淮海路，最能体现上海现代商业文化商品价格相对低廉的四川路，是许多国内游客喜欢去的购物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游购物中心，尤以销售各类特色小商品而著名，等等。 “扎堆”商业街模式。“扎堆”的概念是武汉商场提出的。基本意思是规模扩张，职能扩大（形成购物中心、价格中心、信息中心、休闲中心、旅游中心），产生向心力、凝聚力、辐射力效应，达到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武汉已经有多种形式的“扎堆”商业街：一是“单体企业扎堆”，如武汉广场、世界贸易中心和武汉商场购物中心，营业面积接近万平方米二是“群体企业扎堆”，如在武汉商场旁边，又有协和广场、游子乡商厦、五洲商城以及大规模的展览馆改建工程三是“跨区企业扎堆”，如民意广场周边平方公里范围内集中了武商、武广、利济商场、上海商城、六渡桥、王府井、佳丽广场、中心百货等多家大型商场及灯具、家电等小型专业市场。 步行街模式。年月日，由江泽民总书记题名的南京路步行街开街。在此前后，北京、广州、武汉都建设了各具特色的步行街。它的核心是培养了人文环境，减少了交通干扰，使消费者购物时得到舒适、便利。但是，搞步行街不能“一窝蜂”。巴黎的香榭丽舍大街、奥斯曼大街和美国纽约第五大街，都不是步行街。 “销品茂”模式。“销品茂”取自英文 ，俗称“带盖子的商业街”，商城中除传统的商品零售、餐饮外，还将容纳电信、邮政、美发等第三产业中服务业的一切内容，是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能于一体的大型购物中心。从年起，上海、武汉就开始建设“销品茂”这种新业态。据了解，在“销品茂”的故乡美国，也才刚刚创立几年时间。毫无疑问，“销品茂”是与世界市场接轨最快速的新兴业态。南坪恒滨项目营销推广建议书(产品定位方面节选)二、项目研究21、项目地段分析 项目位于南坪南路,项目位于南坪旧车交易市场与海德大酒店之间.项目两个临主干道面长度分别约为200米与190米,地块略呈现梯形壮.本项目为南坪区规划的3号步行街的干线上,其主要商业项目除本项目外,尚有协信的百秀城项目.因此本项目在南坪商圈的建设过程中,具有极其重要的意义.本项目地块与百秀城地块遥相呼应。具有良好的地利条件。项目位于南坪南城大道中段，一条主要交通干线从项目正前方穿过，在临近百事达汽车销售中心旁的城市只干道尚未形成。而本项目正面主干道又被公路绿化带划分为单向通道。从这个角度而言，本项目地块交通组织体系有一定缺陷。而如果步行街将来形成后，能够将机动车道路封闭，仅供人群通过，形成人流双向循环街道，则本项目的交通组织体系即变的比较优良。南坪区规划为一点四线，点为中心转盘区域，四线为四条步行街。转盘处为南坪商业的核心地带，现在商业已经十分发达，第一号步行街与二号步行街的轮廓与雏形已基本形成，商业设施与业态业种也已经基本成型。而本项目所在的三号步行街尚未真正启动，商业格局也没有形成，而转盘与一、二号步行街由于率先形成，已经抢占了主要的商业市场，三号步行街将面临商业尴尬，因此从这个角度而言，本项目地段存在理论步行街优势，但这种优势要转化为现实，要受若干外件条件的制约。综合评介本项目的地段应为，本项目地段存在理论上或者远期步行街的优势，但是由于制约条件太多，影响因素过于复杂，因此把本项目地段视为距离南坪核心区域约1000米左右的城市商业边缘中心地段更能准确本项目地段目前的市场地位。22、项目地块分析 本项目地块呈梯形壮，靠近海德酒店端为梯形的顶部地段，宽度较窄，可使用的建筑用地长度仅约20米左右。在靠赢丹花园面有约5米堡槛，项目后面有城市只干道，即将营建的塔楼的上端部分可看江，该面拥有景观优势。在临百事达汽车销售站面有规划50米宽的城市只干道。由于本项目有两面临街面，且长度分别约为190米、200米左右，因此本项目做商业有相当的优势，只是项目拥有10米以上的高差，不仅让本项目的建筑摆放增加了难度，同时也使的本项目临百事达汽车面的街面价值打了折扣。总体评介：本项目地块的梯形形状，与10米左右临街面高差，使得本项目地块的价值受到了一定程度的影响。同时增加了建筑体摆放的难度，但是如果在建筑设计方案中，能够通过对高差的有效利用，形成小区景观，即可最大限度的弥补由于高差与异形给项目带来的价值损失。23、产品功能设计 由于本项目地段与地块的特性的有效结合，决定了本项目产品使用功能的多样性。从理论上看，本项目地段具有三种使用功能，即纯商业使用功能，纯居住功能，与商住混用功能。但是在实践中，由于受市场环境与地块面积的制约，本项目作为纯商业功能出现，风险极大。因此本项目实际可能的建筑形式，只可能是商住与纯居住两种可能。 本项目功能定位为商住的最大好处是实现项目价值最大化。同时发展商可以通过良性的商业规划与定位，提升整个项目的档次与层次感。只要在商住面积配比上不失调，商住功能规划上互不干扰，项目依然可以同时获得较好的社会效益与品牌效益。 本项目功能如果定位为纯居住功能，形成纯粹的居住小区，由于本项目地段的珍稀性，使得本项目极有可能成为楼市珍品，使发展商的社会效益与品牌效益发挥到极限，同时发展商资金回笼速度最为快速。总体评介：发展商在对本项目产品功能设计过程中，应结合发展商公司运行战略，结合两种方案的优缺点进行评估，最后决定采取符合发展商公司总体运行战略的产品功能策略。24、产品形态设计与经济测算 由于地块的特殊性，与产品功能规划上存在的二重性，因此本项目的产品形态设计上，也存在二种以上的方案，下面我们推荐两种最为合理的方案：方案一：作为纯居住小区的设计方案 如果本项目作为纯粹的居住小区来对方案设计，从小区环境最美化的角度来进行设计，则应该留更多的绿化面积，建议小区总体规划思路采用当今最为流行新城市主义规划的原理，充分强调小区共享空间景观与每户房间的呼应，做到景观规划上的均好性与单元房型均好性的合理结合；而在建筑体设计中，建议采用西方最为流行的解构主义与新现代主义的手法来表现（理论越先进，其地域性越弱）？从小区规划与建筑体本身上，将小区营建为一个现代性十足的都市核心高品质居住区，从而达到有效提升发展商的商业价值与品牌运营价值。如发展商采用该方案，则建议发展商采取低层全架空的方式，景观设计中对水体进行精雕细琢来突出本项目在整个楼市的独特性，唯一性与珍稀性，从而提升本项目的经济价值与社会价值。采用该方案在营销中的优劣势分析：优势分析： 1、产品的唯一性，在整个重庆楼市，城市中心地带，尚没有全架空低层的小区出现。 2、产品的纯粹性，作为纯粹居住小区，其居住品质当与郊外大盘相比。1、 地段的珍稀性，本项目如果作为纯住宅，其地段在现在楼市中具有稀缺性。2、 与协信项目完全错位竞争，避开了由于竞争给本项目带来的营销风险。3、 资金回笼速度最快化，如果采用此方案营销，销售周期约为612个月。项目经济指标分析在取楼市相同地段，商住小区价格作为换算基础：渝能都市经典：2900元/平方米（套内）参照这个价格进行概算本项目的经济收入，本项目规划体量建筑面积10万方，套内面积约为8.3万方，本项目的收益约为2.4亿。采用权数方法对本项目的收益进行概算，本项目采用这个方案可得收益：楼市年自然增长率（预计本项目2005年下半年开始销售）为812%。项目稀缺性需求权数（参照深圳广州楼市同类产品价格系数，如果小区规划品质与建筑品质能够得到保障，其权数可能会翻番）为810%发展商由于采用此策略带来的品牌溢价率13%综合上述权数，本项目实际最有可能收益为2.83个亿。方案二：作为商住小区进行经营本项目由于地段的稀缺性与良好的规划前景，本项目拥有适当的商业体量，可以让项目价值尽可能的最大化，同时不影响项目资金的回笼速度，让发展商做到资金收益与回笼速度的最合配比方案。商业体量的具体数额，结合本项目的地段口岸与本项目地块的实际特性，结合南坪区5年商贸规划蓝图，以及现在南坪的商业格局，以及我司了解到的各大商家南坪区的规划，我司在充分考虑到以上因素后，对本项目商业体量做如下建议。策略一：商场加底商型物业形态:商业体量3万方，住宅体量7万方（公建价值按照住宅进行计算，策略二同）商业体量3万方，具体规划为两个主力商家与若干零售铺面。其中主力意向商家为建材家装类(家福特)，另一个主力商家为超市类（超市能否引进，要看百秀城的具体商业规划最后确定）这个方案的另一个前提条件就是本项目的启动速度一定要走在百秀城的前面。具体数量为：建材主力店10000平方米，超市5000平方米，餐饮娱乐类商铺9000方,其余铺面6000方左右(其中临街铺面约2500方,非临街铺3500方).车库8000方左右.采用本方案，要牺牲部分临街面的街铺,因为在建材主力商家不会允许在其外部布置街铺.将餐饮娱乐业摆放在靠近赢丹花园侧,上面商业部分用三层塔楼,建筑形态采用成都玉林广场形态,上面的塔楼做小户型公寓进行销售.在本处地下设置负一层,用于超市部分;而在靠近百事达汽车销售中心形成一个正方形的建材店(比如家福特),因为建材店要求很高的层高,和相当多的车位(一个10000平方的建材店需要5000方以上的车位),所以本项目有高差的地方可以做三层车库,同时在车库与上面建材店和餐饮娱乐方面设立人流联系通道,这样便将整个项目人流形成一个圆形的循环路线,而在临街面可以设置一些独立铺面,增加本项目的商铺价值.而本项目另外几栋塔楼,可以设计成封闭式小区,使得本项目塔楼价值最大化.本策略经济指标测算：住宅的经济总量的测算，本测算方式与纯住宅小区测算的参照物取同，以便于比较。因此本项目住宅的住宅可能收回的资金总量约为1.85个亿。临街独立门面约为2500方，以16000元/平方米测算，可收回资金0.4亿。非临街铺面约为3500方，以8000元/平方米测算，可收回资金0.28亿主力卖场采用产权式方式进行销售，以15000元/平方米测算，可收回资金约1.5亿超市以产权式方式进行销售,以12000元/平方米测算,可收回资金约0.6亿餐饮娱乐商铺,均价以8000元/平方米进行测算,可收回资金约0.64亿采用此策略，必然要产生存量资产，假定临街独立铺面完全销售，而非临街铺面销售完成率为80%，而产权式商铺销售完成率为70%，则采用此策略实际可收回资金总量约为4.6亿，因产权式商铺销售后，发展商会在以后的年份返还约50%的现金用来补贴实际收取资金不足返还部分。扣除这部分返还资金，发展商可得到纯收益约为3.5亿。同时可以获得存量资产0.8个亿.采用此策略的利弊分析有利面分析：1、发展商采用此策略将有可能获得项目理论价值最大化。2、如果能够招进主力商家,对发展商品牌有帮助.不利面分析1、本策略的成功与否，受外界环境制约因素太多，风险过大。2、本策略的住宅部分与临街独立铺面的资金回收速度不会受到太大影响，而产权式商铺的资金回笼速度，肯定要受到很大的影响。3、本策略对招商依赖性相当大，如果招商不成功，则本方案可行性就相当小。策略二，商业面积设计为15000方左右。采用此策略，商业建筑主要放在临街面的一二三层位置，建筑设计方案可以在发展商原建筑设计方案中进行调整，因采用此策略住宅仍然是本项目主要的收益点，因此在项目总体规划方案上，一定要保证居住小区的相对完整性与商业设施的独立性，从而保证项目价值最大化。采用此策略，独立临街铺面约为5000方，非临街铺面约为10000方。这种策略商业主要规划则做社区配套商业与餐饮业与娱乐业，由于商业体量相对较小，本项目的商业规划与经营难度会相对最小化。采用此策略，项目经济指标测算，测算方法同上：住宅可实现收益约为2.45亿独立临街铺面可实现收益（均价按照16000元/平方米测算）0.8亿非临街铺面可实现收益（按照6000元/平方米测算）0.6亿，存量铺按照25%计算，可实现收益0.75亿。此策略发展商预计可收回现金3.7亿。综合评介：总体看三种策略各有优劣，纯住宅方案最大的优点是资金回笼速度最快，同时项目运营风险最小；方案二效益实现了项目最大化，但是该方案运营风险最大，项目运营受外界制约因素太多。方案三则为方案一二的折中。发展商选择何种方案来对本项目进行经营，要充分结合发展商自身的战略发展与充分评估市场风险以及发展商对风险的抵抗能力后，最后采取适合的策略进行决策。3、营销推广思路与策略由于本项目具有良好的口岸优势以及地块的相对缺陷性，以及产品功能设计的多样性，我司结合重庆整个地产市场的多年发展路线以及今年房地产市场发展的特性，以及重庆城市化中出现的机遇与问题点，综合南坪区现在的发展状况，认为发展商在操作此项目在营销上应采取以下策略：在项目运营与营销推广思路上，做到合理利润最大化，资金流动速度最快化，尽量避免风险。在战略上采取快速策略，用最短的时间以最合理的效益，来完成本项目的运营。31、项目SWOT分析311、项目优势分析项目地段良好的规划优势。规划中的南坪区三号步行街从本项目前穿过。体量适度，开发周期短，能够很快实现销售。本项目有两个临街面，且临街面均比较长，非常适宜商业项目的运做。开发商拥有自己的施工队伍，以及项目拿地时间早，项目具有相对成本优势。312、项目劣势分析项目地块有10米左右的高差，且是临街面的，对项目商业价值有较大的影响。项目缺乏自然景观资源，项目临近城市交通主要干道，噪音污染比较严重。发展商的品牌号召力不强。313、项目机会分析南坪区政府对本区地产政策的支持，是本项目的重要机会。与本项目相对竞争对手较少。314、项目威胁分析国家对地产市场，特别是商业地产市场的宏观调控，将直接影响到项目运营。南坪商业项目的超饱和状态，对本项目的商业有着非常大的竞争风险。本项目作为商业而言，体量过小，与竞争对手上海城、帝景摩尔、百秀城等项目相比，不具有相对优势，且发展商需要出售商业物业，市场竞争压力更大。32、项目商业定位（以下建议提案，均采用本报告中的第二种策略）321、项目的商业定位本项目商业定位：城市副中心主题型特色商业项目商业功能定位：建材、餐饮、娱乐、超市、以及社区配套商业。功能定位目标：填补城市中心商圈的商业空白点，与城市中心其他商业物业共同构筑城市中心商业的格局，同时形成自己独特的商业品牌。功能定位内容：领域定位：以本项目为中心的方圆1000米范围内的人流，同时辐射杨家坪方向向南坪来消费的人流，以及巴南、綦江等外围城市近来的消费人群。档次定位：城市副中心中档商业物业特色定位：具有异国情调的主题商业商业环境定位：城市中心，具有异国风情的幽雅购物场所322、项目商业定位思路：从本项目所处的南坪商圈以及项目周边商业的现状不难发现随着本项目、“三号步行街”以及紧邻本项目的“协信百秀城”商业项目的开发，本区域的商业格局势必出现调整，结合市场调查所反馈的情况综合分析，未来南坪区域的商业发展将以社区商业、特色商业以及文化景观商业为主导，本项目也将以其较大规模的商业面积成为区域商业举足轻重的一分子，但面积一方面代表着多业态组合的优势；同时也面临着巨大的风险是否有足够的消费能力？是否能够在短期内带动消费人群向目前商业尚不成熟的南南路区域移动？从整体商业市场发展规律分析，项目除了不断挖掘潜在的市场消费潜力外，一个区域商业体量的增加，也势必分流其他区域的商业消费力，本项目如何特色化、差异化定位，在本区域内形成特色并与其他区域的商业项目进行有力市场竞争，将是本项目发展方向中需要着重考虑的问题。根据以上对项目的详细分析，我们认为，本项目的运作应该从以下几个基本原则下进行：1) 商业规划方面符合综合性复合性商业项目的特性；即集购物/休闲/娱乐/餐饮/为一体的一站式多业态综合性复合型商业物业2) 整体项目功能方面考虑以住宅为主；辅助商业；配套商务；服务社区； 3) 商业经营方面要既能保证对项目主要部分绝对的控制权又不把开发风险全部积压在后期经营收益上，针对项目情况分别结合快速变现部分（商业街铺）；周期性资金周转部分（住宅）；4) 对于项目的商业体量的控制上，结合市场的反馈及周边未来的商业发展，建议本项目的体量控制在3万平方米以内，以弱化市场风险；3-2-3、业态及业种规划（见下图）业态 单层面积（） 总层数（层） 总面积（） 铺位形式 招商方向建材 10000 1 10000 大卖场 家福特等超市 3500 1 5000 大卖场 新世纪等餐饮娱乐 3000 3 9000 门面 待定社区配套 6000 1 6000 门面 休闲娱乐功能：量贩式KTV、桑拿洗浴、休闲健身、艺术摄影、美容美发、酒吧、特色吧、茶楼、网吧等；餐饮美食功能：西式餐饮、亚洲美食（日韩料理、泰国菜、港式茶餐等）、中式餐饮（品牌川菜、湘菜、杭帮菜、上海菜、粤菜等）、地方美食等；零售购物功能：男女精品服装、童装童玩、饰品配件、休闲运动、家居用品、户外用品、皮鞋、皮具、美容美体用品、音像图书、文化用品、花店、日用副食、生鲜蔬菜等；服务配套功能：银行、金融、邮政、电信营业、商务配套、艺术沙龙、俱乐部、画廊、汽车美容等；商业布局建议原则上本项目的商业与住宅分开布局,以尽量避免彼此的干扰.住宅退后，商业沿街面布置，本项目商业可分为三部分,一为沿街布置的独立商业体,单层面积约1万方,主要引进建材等专业卖场，具体技术指标可根据商家的要求进行设计。沿南坪南路的右侧可打造一个集中餐饮娱乐的商业综合体，单层面积约3000，共四层，负一层为单层面积为5000的超市，其余可按道路走向设置街铺。由于项目包括专业卖场及娱乐休闲的功能，因此停车要求不但要满足内部住户的要求，还应该满足商家及消费者的要求。停车场主要位于项目住宅的底部，同时建筑上可用连廊等方式将停车场与建材卖场和餐饮娱乐综合体进行连接，以方便停车。其余为街铺，主要位于餐饮娱乐商业体的底楼及规划路一侧，具体可见图示。中国37大城市房价泡沫排行榜（附表） 个人理财杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。 谁是“炒房城市”新先锋时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达2563；2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53，二手房也下降32；厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37，江苏盐城房价狂涨31，淮安涨幅达到30，河北保定上涨25，粤西的湛江也猛涨19。种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？37大城市，哪里房价泡沫最大谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？据个人理财杂志调查，2005年2月，我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价从高到低依次如下37大城市平均房价及人均收入排行榜平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名 1 温州 9278 17727 22 上海 8627 16683 43 杭州 7210 14565 74 北京 6232 15638 65 深圳 6037 27596 16 宁波 5900 15882 57 广州 5660 16884 38 厦门 5156 14443 99 南京 4960 11602 1110 天津 4760 11467 1211 青岛 4639 11089 1412 苏州 4460 14451 813 大连 4241 10378 1714 福州 3368 11436 1315 济南 3172 12005 1016 昆明 3150 9045 2417 贵阳 3100 8989 2518 太原 3050 9353 2219 西安 3007 8544 3320 沈阳 2926 8880 2921 成都 2868 10394 1622 武汉 2858 9564 2023 长沙 2825 11021 1524 南宁 2817 8060 3425 南昌 2777 8690 3026 重庆 2732 9221 2327 郑州 2650 9364 2128 哈尔滨 2574 8940 2729 石家庄 2470 8622 3130 兰州 2438 7684 3631 海口 2330 8981 2632 乌鲁木齐 2280 9729 1933 合肥 2220 8610 3234 长春 2191 8900 2835 呼和浩特 1960 10166 1836 银川 1930 7984 3537 西宁 1821 7626 3737城市平均 3802 11357 37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为603890元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：37大城市房价泡沫榜排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限1 温州 17727 53181 30313 9278 649460 21.432 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.173 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.264 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.505 青岛 11089 33267 18962 4639 324730 17.136 天津 11467 34401 19609 4760 333200 16.997 大连 10378 31134 17746 4241 296870 16.738 北京 15638 46914 26741 6232 436240 16.319 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.2110 厦门 14443 43329 24698 5156 360920 14.6111 西安 8544 25632 14610 3007 210490 14.4112 南宁 8060 24180 13783 2817 197190 14.3113 昆明 9045 27135 15467 3150 220500 14.2614 贵阳 8989 26967 15371 3100 217000 14.1215 广州 16884 50652 28872 5660 396200 13.7216 太原 9353 28059 15994 3050 213500 13.3517 南昌 8690 26070 14860 2777 194390 13.0818 沈阳 8880 26640 15185 2926 204820 13.4919 兰州 7684 23052 13140 2438 170660 12.9920 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.6321 武汉 9564 28692 16354 2858 200060 12.2322 重庆 9221 27663 15768 2732 191240 12.1323 福州 11436 34308 19556 3368 235760 12.0624 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 180180 11.7925 石家庄 8622 25866 14744 2470 172900 11.7326 郑州 9364 28092 16012 2650 185500 11.5827 成都 10394 31182 17774 2868 200760 11.3028 济南 12005 36015 20529 3172 222040 10.8229 海口 8981 26943 15358 2330 163100 10.6230 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 10.5531 长沙 11021 33063 18846 2825 197750 10.4932 长春 8900 26700 15219 2191 153370 10.0833 银川 7984 23952 13653 1930 135100 9.9034 西宁 7626 22878 13040 1821 127470 9.7735 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 159600 9.5936 深圳 27596 82788 47189 6037 422590 8.9637 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 137200 7.8937城市平均 11357.11 3802 13.38温州泡沫破灭的第一个针眼眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比1