北京二环外弘善花园商业项目概况介绍.doc

东南二环路外弘善家园项目北京二环外弘善家园项目商业概况一、项目概况：弘善家园于2006年2月22日开工建设，主要是经济适用房和部分商品房。项目位于朝阳区，东至东三环路华威桥天雅古玩城，西至东二环，南至十里河路和京津城际高铁，北至华威南路。D区商业门口为51路公交车站。本项目位于弘善家园北面临街面，华威南路南侧，东面临近北京古玩城。本项目现已竣工商业D栋，地上四层面积总计17409平米。一二楼层高4.1米，三四楼层高3.9米，已经安装好空调和风机管道，楼层净高均为3.1米。有送货电梯两部，手扶自动电梯每层两部。另外地下一层为商业，地下二和地下三层为车库。开发商已经取得房产证。另外正在建设的位于华威南路的还有A1和B1两栋商业。其中A1为两层商业，面积4636平米，一楼层高5.3米，二楼层高3.9米，预计2011年8月完工。B1栋为四层商业，地上总面积21228平米，一二楼层高4.1米，三四楼层高3.9米。预计2011年5月完工。弘善家园开盘时间：2007年12月16日一期入住时间：2008年年底全面竣工时间：2011年10月2010年12月二手房住宅均价19951元/平米，在中介看到的放盘价格大部分都在20000元/平米以上。沿街商铺一楼售价40000元/平米左右，附近一楼底商商铺的租金在5元/平米/天左右。古玩市场租金水平较高，一楼可以达到2030元/平米/天的水平。附近没有写字楼租售。 弘善家园作为崇文区城市建设开发公司的定向安置房，一部分提供给前门历史文化保护区外迁居民，另一部分为原弘善市场地区拆迁居民回迁。弘善家园规划总用地面积37.03公顷，其中居住区用地面积19.25公顷，规划总建筑面积144.16万平方米。容积率3.5，物业费1.12元/平米.月。这一地区所有住宅和商业用车都采用地下停车，每个区域均设置了地下停车库。但是大部分车都停在道路两旁，比较混乱。项目周边配套建的有幼儿园、小学、中学，综合超市、菜市场、文化活动站等。二、周边典型商业本项目距离北京古玩城和天雅古玩城约400米，距离潘家园旧货市场约700米。距离北京眼镜城1.4公里。北京古玩城是目前国内最高档次的中国古玩艺术品交易中心，是北京文化创意产业古玩艺术品交易园区的核心企业。北京古玩城建于1995年，总建筑面积26200平方米，市场可出租面积近10380平方米，有600余家文物公司、古玩经销商驻场经营，主要经营古玩杂项、古典家具、古旧钟表、古旧地毯、古旧陶瓷、名人字画、白玉牙雕等十大类上千个品种，并在白玉、水晶饰品、寿山石雕、鼻烟壶、古旧地毯、铜器佛像、古旧钟表、古陶古瓷、藏传文物、民族织绣服饰等十大商品上保持全国之最的领先优势。2008年总交易额约30亿元。在国际艺术品市场上具有很强的影响力，是展示中国传统文化的重要窗口。潘家园旧货市场形成于1992年，位于北京东三环南路潘家园桥西南，占地4.85万平方米。是一个假日特色市场，也是中国最大的古玩和旧货市场。市场占地3.34万平方米，周末顾客数以万计。是喜欢古玩和古董的中外人士“淘金”的宝地。潘家园旧货市场市场分为地摊区、古建房区、古典家具区、现代收藏区、石雕石刻区、餐饮服务区等六个经营区。主营古旧物品、工艺品、收藏品、装饰品，年成交额达数亿元。市场拥有4000余家经营商户，经商人员近万人，其中百分之六十的经营者来自北京以外的二十八个省、市、自治区，涉及汉、回、满、苗、侗、维、蒙、朝鲜等十几个民族。伴随着民间古玩艺术品交易的兴起和活跃逐步发展起来的，现在已成为一个古色古香的传播民间文化的大型古玩艺术品市场。天雅古玩城总建筑面积4.3万平方米，2007年9月28日正式开业。开业三年以来经营业绩稳定上升，业户已经基本稳定，很少有转让。地下一层：古典家具、茶文化、水晶、半宝石经营区一至二层：白玉、翡翠经营区，标准户型：24、34、49、140三层至五层:古玩杂项经营区，标准户型：24、34、49、140六层：古玩杂项、字画经营区，标准户型：24、34、49、140 七层：字画经营区，标准户型：24、34、49、140 八层：海外回流文物经营区，标准户型：24、34、49、140 大部分户型进深：9m，少量进深5米，面宽：3m至15米不等。北京古玩城租金1030元/天/平米，一楼黄金位置超过30元/平米/天。月付款，押一月租金为押金，转让费15-90万元。租金按照使用面积计算。北京天雅古玩城租金1020元/天/平米，一楼一间24平米的翡翠铺位年租金20万元，合22.8元/平米/天，押金310万，转让费10-70万元。项目开业前两年采取交一年租金赠送一年租金的方式吸引客户，到2010年租金已经没有优惠。租金包含物业管理费用。古玩城由于经营的艺术品价值昂贵，所以大部分采取封闭的铺位经营。天雅古玩城更是定位为街市，采取室内商业街的形式经营。本项目距离长江以北规模最大的眼镜城北京眼镜城约1.4公里。北京眼镜城的升级版北京国际眼镜大厦一期项目于2003年12月28日开业，其前身北京眼镜城建于1991年。通过十多年的发展，北京眼镜城的商气已经形成，成为长江以北最大的眼镜专业批发市场。一期总建面达到30688平方米，是长江以北最大的眼镜市场。二期工程将于2011年1月动工。大厦分地下2层，地上11层，1至4层是商铺，可容纳商户500户。北京国际眼镜大厦涵盖了全国和世界著名品牌的眼镜、镜片、镜架、零配件等，并设有韩国精品街，香港精品区。销售以面向批发客户为主。业态布局及物业条件：北京国际眼镜大厦与其周边的若干家地铺共同形成该市场，大厦内地下二层为停车场，一至四层为商业用途，并依楼层划分为A，B，C，D四区，除四楼突出设备运行，验光外，其余三层经营区分不大，均以经营各种镜架，镜片，太阳镜，镜片，护理液，配件及验光配镜为主，同质化竞争严重。四层店铺分割区别较小，平面布局比较简单，通道一般在2m左右，预留有一组扶梯，两部直梯。每层店铺个数大致在120左右，面积大致从20到200不等。安装中央空调与新风系统，排风量较小，温度不能有效控制。店铺统一玻璃门面，未贴顶。装修比较简单。北京国际眼镜大厦因其知名度与历史，加之众多的商户，促成了较高的人气。北京国际眼镜大厦租赁条件：a进场费8万元/平米（签约20年，租金另计）。根据楼层、位置、面积不同价格有一定差别，有20年一签、5年一签等方式。b租金按使用面积收取一层：150元/月，二层130元/月，三层120元/月，四层110元/月。支付方式为半年支付。以使用面积计算，合3.6元5元/平米/天。c物业管理费：现行标准18元/月d优惠政策：签约期为20年的客户享受交第一年租金免第二年租金(即开业之日起两年内)，签约5年的客户享受交纳第一年租金免收半年租金，大厦周围的对开放式铺面一年一签的客户，只收取租金及物业管理费。北京名镜苑眼镜城于2003年10月26日正式开业。是一幢地上四层，地下一层的商业大厦，总建筑面积一万多平方米，经营面积近七千平方米，门前有四百平方米的停车场。目前市场共进驻商户100多家，批发销售各种眼镜架，太阳镜和隐形眼镜及各类镜片。目前经营的品牌有国内国际各种产品的上百个品牌。业态布局及物业条件：地上四层每层约1800，一至三层同样存在同质化严重的问题，经营项目与北京国际眼镜大厦相仿，各类眼镜系列产品的零售及批发。四层为北京北医眼视光研究中心租用，总面积约在1600，中岛布局。一至三层平面图相