房地产估价师考试试题及答案解析.doc

2014年房地产估价师考试试题及答案解析下载2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网尽！在线做题就选针题库：/oXVZF单项选择题1.他物权是指所有权以外的仅在一定限度内对物进行支配的权利，所以也称为()。A.用益物权 B.担保物权C.定限物权 D.典权2.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润，而土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是()。A.垄断地租 B.绝对地租C.级差地租 D.超额地租3.地租是地价的基础，对于永久租期的土地，若每年取得地租额为定值A，报告期初的土地价格为P，且贴现率为i(i不变)，则地租与地价的关系为( )，其中R为地租，为t年。A.P：(1+i)R B.P=(1+i)RC.P=i/A D.P=A/i4.()是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来，并提出了中心商务区(CBD)的概念。A.中心地理论 B.多核心理论C.同心圆理论 D.环状理论5.()的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德韦伯，其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。A.地域空间利用结构理论 B.中心地理论c.农业区位理论 D.工业区位理论6.杜能理论认为，市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式，农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和，而运输费用又决定着农产品的总生产成本，其关系可表示为()。A.P=V+E+T B.P=V-E+TC.P=V-E-T D.P=V+E-T7.著名的杜能圈有6种不同的耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，第四圈为( )。A.自由农作 B.草田轮作区c.谷物轮作区 D.林业区8.中心地是指对于一个区域而言的中心点，而某一中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平是指()。A.需求门槛 B.需求范围c.销售需求 D.销售范围若供给价格弹性系数小于l，说明该种商品供给( );若供给价格弹性系数大于l，则说明该种商品供给()。A.缺乏弹性，富有弹性 B.富有弹性，缺乏弹性C.缺乏弹性，缺乏弹性 D.富有弹性，富有弹性每一个企业或个人作为土地需求者，都会从自己的角度对不同土地作出自己的估价，并按边际产出等于相应的地租来决定对不同区位土地所愿意支付的最高地租，这一地租即为()。A.市场地租 B.报价地租C.边际地租 D.级差地租区位主体是指与人类相关的经济和社会活动，而()是指区位主体在空间区位中的相互运行关系，影响着投资者和使用者的区位选择。A.区位相关度 B.区位关联度C.区位关系 D.区位理论关系一般商品的需求量随商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈()关系。A.正相关 B.线性相关c.逆相关 D.非线性相关需求价格弹性又称需求价格弹性系数，即商品的()每变化1%所引起的( )变动百分比。A.价格，需求量 B.需求量，价格c.价格，需求价格 D.需求量，需求价格在房地产市场上，无论是原有物业还是新建物业，短时间周期内它们都()。A.富有供给弹性 B.缺乏供给弹性c.价格变化幅度与供给数量变化幅度一致 D.以上可能性都存在建筑物区分所有权的()是指建筑物区分所有权人基于一幢建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离.密切的共同关系而形成，作为建筑物管理团体组织的一个成员而享有的权利与承担的义务。A.人法权 B.物法权C.共有权 D.社员权下列表述正确的是()。 A.土地使用权不具有占有、使用、收益和处分的权利 B.土地使用权具有占有、使用的权利，不具有收益和处分的权利c.土地使用权具有占有、使用、收益和处分的权利 D.土地使用权不具有占有、使用的权利，具有收益和处分的权利21、设立房地产中介服务机构，必须向( )申请设立登记，领取营业执照，方可开业A、房地产管理部门B、工商行政管理部门C、土地管理部门D、建设管理部门22、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、( )和其他房地产信贷资金A、商品房预售款B、住房公积金C、自营性房地产信贷资金D、开发企业存款23、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给( )的拆迁凭证。A、房地产管理部门B、被拆迁人C、房屋拆迁申请人D、具有房屋拆迁资格的单位24、某公司拟出租其建成的写字楼，其租金应由( )确定A、出租方B、承租方C、房地产管理局D、租赁双方25、土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者未申请续期，或虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家( )收回A、有偿B、补偿C、无偿D、根据情况确定26、房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于()A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、既是第二产业又是第三产业27、耕地占用税实行的是( )税率。A、比例B、定额C、超额累进D、地区差别28、房地产交易成交价格明显低于市场价格的，以评估价格作为交纳税费的依据，交易当事人对评估价格有异议的，可以在接到评估价格通知后15日内，向( )A、人民法院起诉B、房地产行政主管部门申请复核C、仲裁机构申请仲裁D、交易双方当事人共同认定的评估机构申请重新评估答案：21C 22D 23D 24A 25D 26C 27C 28C二、多项选择题1.下列属于房地产估价师的职业道德是( )。A.职业品德B.职业理念C.职业责任D.职业情感E.职业行为习惯2.房地产估价所评估的是房地产的( )。A.投资价值B.账面价值C.市场价值D.使用价值E.交换价值3.在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )。A.估价的依据有可能不同B.估价的方法有可能不同C.估价对象的范围有可能不同D.不影响估价结果的公正性E.不影响估价报告的用途4.估价中的最高最佳使用具体包括( )等。A.最佳用途B.最佳位置C，最佳规模D.最佳环境E.最佳集约度5.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。A.土地所有权B.国有工业用地土地使用权C.宅基地土地使用权D.大型游乐场E. 乡镇企业用房6.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括( )等。A.统一采用总价B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵和大小E.统一付款方式7.假设开发法的操作步骤包括( )。A.调查待开发房地产的基本情况B.选择最佳的开发利用方式C.估计开发前的房地产价值及开发经营期D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值8.房地产的供求状况可以分为( )。A.全国房地产总供求状况B.本地区房地产的供求状况C.全国本类房地产的供求状况D.本地区本类房地产的供求状况E.临近地区本类房地产的供求状况9.以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是( )。A.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束B.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结束C.建筑物剩余经济寿命不可能早于土地使用权剩余期限结束D.建筑物剩余经济寿命不可能晚于土地使用期限结束E.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束10.收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.目前总收益的大小E.未来获得净收益期限的长短1-5 ADE ACE ABCD ACE AC6-10 BCDE ABDE ABCD AD BCD案例分析练习题案例一：某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。(问题1) 估价人员应根据()用途对该两幢房屋进行估价。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列()途径。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续答案：1、 B2、B该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为()A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为()A.该两幢房屋的正常市场价值B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值答案：3、 D4、D甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。请问：1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?2.装修补偿应如何确定?3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?