号-房地产企业季度预缴填报.doc

审核房企申报表：纳税调增调减要对应来源：中国税务报 作者：王海涛 时间：2013-08-19 对于房地产开发企业来说，在企业所得税年度申报纳税调整明细表中，有一项“房地产企业预售收入计算的预计利润”相关数据，该栏目既有纳税调增又有纳税调减。企业所得税申报表填写说明描述说，第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额；第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。但笔者在实际纳税评估工作中发现，通过申报表以及财务报表，判断该栏目填写的数据是否准确，确让许多税务人员感到十分困惑。甲公司是一家从事房地产开发销售的纳税人，年收入过亿元。根据发票管理办法及相关税法规定，发票的管理权限按流转税主体税种划分，营业税纳税人使用的发票由地税局管理。因此，该公司所使用的销售不动产发票由地税局负责管理。但该公司是2002年以后至2008年期间成立的，所以，该公司缴纳的企业所得税由国税局负责征管。由于国税、地税信息不能共享，从而造成国税部门对该公司收入的管理存在诸多不便。2013年4月份，国税部门对该公司近年来申报缴纳的所得税进行了纳税评估。经纳税评估工作人员案头分析，发现该公司近年来房地产预售收入纳税调减大于纳税调增。后经进一步仔细审核，发现2008年2012年该房地产企业预售收入计算的纳税调增数额分别为904528.24元、223858.99元、501119.49元、0、143231.07元，合计1772737.79元；与此同时，2008年2012年该房地产企业预售收入计算的纳税调减数额分别为0、1193977.28元、223858.99元、644350.56元、669840.11元，合计2732026.94元。最后，经过认真比对，纳税调减累计数额大于纳税调增累计数额959289.15（2732026.94-1772737.79）元。另外，该公司2012年资产负债日预售房地产项目累计收取“预收账款”53320698.78元。对此，财务人员给出这样的解释：以前房地产企业预售毛利率较高，纳税调增的较多，后来房地产预售毛利率下调，这样形成以前纳税调增多、以后纳税调减也多的局面。而该公司2008年开业，评估人员在计算预售收入纳税调整时，是按累计数额计算的。很显然，财务人员的解释不能自圆其说。那么，该公司房地产预售收入纳税调增和纳税调减是否符合税法规定的呢？通过上述案例，笔者发现，对于房地产开发企业，在计算应纳税所得额时，就“房地产企业预售收入计算的预计利润”而言，其纳税调增和纳税调减是有规律可循的。一方面，就纳税调增来讲，房地产预售收入纳税调增，是按当年净增加的“预收账款”金额和所在地适用毛利率计算出来的，是一个估计数字，相当于存货估价的现象；另一方面，就纳税调减来讲，等房地产开发项目完工销售后，需要对以前预售估计的数字进行修正，也就是说需要作纳税调减，这相当于存货发票取得后冲减以前的估价。通过上述纳税调增和纳税调减的具体分析，我们不难发现这样一个规律：以前房地产预售收入纳税调增多少，以后就要调减多少；当资产负债日累计预售收入为零时，累计纳税调增的数字一定等于累计纳税调减的数字；当资产负债日累计预售收入大于零时，累计纳税调增的数字一定要大于累计纳税调减的数字。其原因是，累计纳税调增项目中还包含了累计预售收入调增的毛利额部分。据此，我们可以得出这样一个结论：对于房地产开发企业来说，“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏目，其累计纳税调增数额一定大于或等于累计纳税调减数额。根据这一逻辑推理，我们发现，甲公司2008至2012年多调减完工项目所得额959289.15元；同时，按累计预收账款计算预售收入毛利额2666034.94（53320698.785%）元。两项相加，该公司2012年少调增应纳税所得额3625324.09元（959289.15元+2666034.94元），应补缴企业所得税906331.02元。 例解房企企业所得税项目清算与汇算(根据网上案例修改)作者：清溪财税 A房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税12.5万元；2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元；2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税？A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元（100020003000），发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元（150200250），应纳税所得额600042006001200（万元），应缴企业所得税120025%300（万元），实际预缴企业所得税12.52537.5（万元），项目竣工清算应补缴企业所得税30037.5262.5（万元）。实际上，该财务人员并没有领会房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）相关规定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额100020%15050（万元），2008年销售收入对应的应纳税所得额200015%200100（万元）。第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。B项目计税成本为4200万元，实际毛利率（60004200）6000100%30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元1000（30%20%）和300万元2000（30%15%），毛利差额400万元（100300）应当计入2009年度应纳税所得额。第四，确定2009年度应纳税所得额300042003000（130%）2504001050（万元），应纳所得税105025%262.5（万元）。以上计算结果与企业财务人员计算结果虽然一致,但两种计算过程体现的计税思路和理念是完全不同的。企业财务人员的计算思路是，未完工年度预缴，完工年度结算，多退少补。正确的计算思路是将预计毛利额与实际毛利额的差异调整，纳入完工年度的所得税汇算清缴。企业所得税项目清算，仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算仍然是按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。天津市地方税务局关于房地产开发企业填报中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表有关问题的公告（天津市地方税务局公告2012年第1号） 发文日期:2012-01-30根据国家税务总局关于发布等报表的公告国家税务总局公告2011年第64号的规定，结合我市情况，现将房地产开发企业填报中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表的有关问题公告如下：一、原实行核定征收房地产开发企业改为查账征收的预缴纳税申报房地产企业销售未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加-当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳企业所得税的应纳税所得额，填入中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表A类第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏。当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳企业所得税的应纳税所得额=当年结转销售收入部分的原按核定征收方式缴纳的企业所得税额纳税年度适用税率。二、实行查账征收房地产开发企业的预缴纳税申报房地产企业销售未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率（其他项目的）-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加（含营业税及其附加税费、土地增值税）-开发产品完工后当年结转销售收入部分的未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率（已完工项目预缴过所得税的毛利额）-当年结转销售收入部分的销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加（已完工项目在预缴所得税时已经扣除过的营业税金及附加），填入中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表A类第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏。三、本公告自2012年1月1日起执行。以前与本公告规定不一致的，按本公告规定执行。特此公告。天津市地方税务局二一二年一月三十日天津填表方法举例说明：假设某地产企业2013年取得了预售收入1000万元，预计毛利率25%，当年发生开发成本600万元，期间费用80万元，营业税及附加税费为55.5万，预缴的土地增值税为20万元，如何进行纳税申报？开发项目2014年完工。一、未完工年度（2013年）（一）预缴时预缴申报表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”174.5（250-75.5）（二）汇算清缴时1、主表第1行：“营业收入”1000万，但是不填写第二行营业成本。2、附表1第4行：“销售货物”1000万。3、附表8第4行：“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”，用于计算广告宣传费基数1000万。4、附表3第19“其他”第4列，纳税调减1000万。5、汇算清缴时，依据天津市地方税务局关于房地产开发经营业务企业所得税政策问题的公告（天津市地方税务局公告2011年第3号）：房地产企业销售未完工开发产品取得的收入适用计税毛利率-房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加，填入中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）附表三纳税调整项目明细表第52行第3列“调增金额”。即附表3第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列，纳税调增250万，但要减去营业税金及附加75.5万元，实际调增250-75.5=174.5（已经预缴过，汇缴时不用补税）。二、完工年度（2014年）（一）预缴时预缴申报表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”减掉174.5（二）汇算清缴时1、以前年度销售的未完工收入1000万不用填列在第1行，以避免重复作为业务招待费等的扣除基数。2、附表3第19行“其他”第3列，纳税调增100