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内参第39页 共29 页个人信贷业务标准化操作手册个人购房贷款（分册）为促进我行个人信贷业务健康规范发展，更好地配合我行个金业务（个人信贷中心）机制建设，根据上海浦东发展银行个人住房贷款管理办法、上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）、上海浦东发展银行个人消费信贷业务综合管理办法及相关法律法规，通过对个人购房贷款业务操作及管理的标准化与流程化，提高工作效率与服务质量，控制贷款风险，为树立我行个人信贷品牌、扩大市场份额、实现业务规模效应打下夯实基础。特制订本操作手册。各行在执行本手册过程中，若遇到与国家法律法规、地方规章制度、行业规范不相一致的地方，应及时反馈总行，以便根据具体情况对相关规定作权宜调整。目 录第一部分 个人购房贷款业务总体规定及基本环节第一章 业务总体规定- 4第二章 业务基本环节- 7第二部分 个人购房贷款业务标准化操作规范第一章 贷款咨询 - 8第二章 贷款受理 - 11第三章 贷款审核 - 13第四章 办理手续 - 16第五章 贷款发放 - 21第六章 贷后管理 - 23第三部分 附件附件1 个人购房贷款利率表 - 27附件2 申请个人购房贷款资料一览表 - 27附件3 有效的婚姻状况证明 - 28附件4 非我行签约楼盘暨单套住房按揭贷款的补充审核要求 - 29附件5 个人贷款五级分类要点 - 30第一部分 个人购房贷款业务总体规定及基本环节第一章 业务总体规定一、个人购房贷款定义个人购房贷款（以下简称购房贷款），是指贷款人向申请用于购买普通住房、商业用房以及其他个人用于合理用途产权房的借款人发放的商业性人民币担保贷款。个人购房贷款与其他贷款结合的综合授信类产品（如“理财房贷”），亦纳入本手册规范。二、个人购房贷款的基本规定（一） 贷款对象购房贷款的对象是中华人民共和国公民和中华人民共和国境内居民。具体来说，依照中华人民共和国法律具有完全民事行为能力的自然人，并且属于以下两种情况中的任何一种，都可以向我行申请办理购房贷款：1、 居住在中华人民共和国境内的中国公民；2、 在中国境内居住满一年（以签证时间为准）以上的外国人及港澳台同胞。（二） 贷款的基本条件作为购房贷款的借款人除了符合对于贷款对象的基本要求外，还应当具备以下条件：1、 借款人应当具有稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力；2、 借款人已签订了普通住房、商业用房或其他个人用于合理用途产权房的合法购房合同，并办理有效合同登记手续；3、 借款人已支付了不低于人民银行及我行规定的最低首付款比例的房款；4、 借款人申请按揭的房产状态（期房、现房）必须符合现行制度规定；5、 借款人应提供贷款银行认可的贷款担保（对于期房按揭，由房产商提供回购及相应阶段性担保；对于现房按揭，以所购房产做抵押担保）；6、 银行规定的其他条件。（三） 贷款的额度、期限、利率1、 银行应当根据借款人资信、经济状况、以及所提供的贷款担保等情况，确定购房贷款额度。同时，用于购买普通住房的购房贷款最高额度不得超过购房合同中房屋总价的80%；用于购买商业用房或其他个人用于合理用途产权房的购房贷款最高额度不得超过购房合同中房屋总价的60%。（具体贷款成数应符合人民银行及我行现行有关规定）2、 贷款银行应当根据借款人收入状况和贷款本息偿还能力，确定购房贷款年限。同时，用于购买普通住房的购房贷款最长年限不得超过30年；用于购买商业用房或其他个人用于合理用途产权房的购房贷款最长年限不得超过10年。（具体贷款年限应符合人民银行及我行现行有关规定）3、 用于购买普通住房的购房贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款（商业性）/个人住房贷款（公积金）利率执行；用于购买商业用房或其他个人用于合理用途产权房的购房贷款利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率执行，并可以根据中国人民银行有关规定，在规定的幅度范围内实行利率浮动。（“利率表”参见附件1）4、 在贷款期限内，若遇人民银行利率调整，个人购房贷款利率调整方式原则上由借贷双方按商业原则确定，按借款合同具体约定执行；可按月、按季、按年调整，也可采用固定利率的确定方式。目前利率调整可参照以下方式：（1） 个人购房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计息。（2） 个人购房贷款期限在1年以上的，从利率调整的次年第一期还款日起，利率实行一年一定，每年第一期还款日为利率调整日。从每年的第一期还款日起，按当年首日人民银行规定的法定贷款利率执行新的利率规定，分段计息。（四） 贷款担保的有关规定办理购房贷款，借款人可以选择以质押、抵押或保证方式为贷款担保。作为贷款担保的质押物、抵押物、保证人应当符合中华人民共和国担保法及其他相关法律、法规有关规定，同时符合贷款银行对抵押物、质押物、保证人提出的具体条件。1、 抵押目前，在购房贷款的实务操作中，主要的贷款担保方式是以借款人所购产权房产作抵押担保，具体操作有以下规定和要求：（1） 以个人产权房作抵押担保的，借款人/抵押人应拥有抵押房产的所有权并有权支配；以期房作为抵押的，房产商应提供抵押物回购或阶段性担保（阶段性担保的期限为：自借款合同生效之日起至办妥以个人购房贷款所购买的个人产权房的房地产权证，并办妥该房地产抵押登记手续，将抵押权证交付抵押权人时终止）。（2） 贷款银行有权对用作抵押的房产进行独立评估并以此确定抵押的产权房价值。在抵押期限内，借款人或抵押人对设定抵押的房产必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并且随时接受贷款银行的监督检查。在抵押期间，未经贷款银行同意，借款人或抵押人不得将抵押的房产出租、转让、变卖、馈赠。（3） 抵押权人和抵押人必须签订抵押合同，并按照有关法律规定到有关部门办妥抵押登记手续，贷款银行应在落实有效担保后发放贷款。2、 质押借款人以质押方式提供担保取得贷款的，质押物的质押率计算应该遵循人民银行及我行有关规定。出质人和质权人必须签订质押合同，完成质押物的交付，法律规定需要办理登记的，应当办理登记手续，贷款银行应在质押合同生效并且落实有效冻结止付、完成质押品交付后发放贷款。3、 保证借款人不能足额提供抵押（质押）担保，或借款人所申请的购房贷款用于购买的是非所有权房屋时，借款人可以提供贷款银行认可的、由第三方承担连带责任的保证担保。保证人必须为自然人，具有完全民事行为能力，有本市常住户口，在本市有固定住所和固定工作，具有合法稳定的收入来源和足够的代偿能力，无不良信用记录。保证人与债权人必须签订书面保证合同，需要办理公证的应当办理合同公证手续。（五） 保险采用抵押担保的购房贷款，借款人应当按照贷款银行的要求办理抵押物保险。保险金额为银行贷款本金，投保期限应不短于实际贷款期限。贷款银行作为保险单注明的被保险人或保险赔偿的第一受益人，对保险金享有第一位的、全额请求权。保险单不得有任何有损贷款银行权益的限制性条款。在贷款本息结清以前，保险单正本由贷款银行保管。（六） 涉及住房公积金的个人住房贷款住房公积金个人购房贷款（以下简称公积金贷款），是指以住房公积金为贷款资金来源，向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。该贷款执行人民银行规定的公积金贷款利率（“利率表”参见附件1），贷款年限及贷款额度由公积金贷款业务受理当地住房公积金政策确定。个人购房组合贷款（以下简称组合贷款），指借款人在申请住房商业性购房贷款同时，申请公积金贷款。组合贷款的贷款额度合计不得超过购房合同中房价的80%，贷款最长期限不超过30年。（注：凡涉及“住房公积金贷款”的业务办法及具体操作规程，应符合当地人民银行及公积金管理机构的有关规定，并结合我行个人购房贷款有关规定执行。）（七） 还款载体在办理贷前手续时，借款人向银行申请办理东方卡或存折，以此作为日后还款载体。在与银行约定的每期还款日之前，借款人将应还本息之和足额存入此东方卡或存折账户（在借款合同中应授权银行从此账户主动扣收到期应还本息及相关费用），由银行在约定还款日统一扣收。第二章 业务基本环节基本流程与环节起始端终止端1、贷款咨询2、贷款受理取得借款人填写的个人购房贷款申请书收验贷款资料，完成初审，交付后续审核3、贷款审核取得贷款资料出具审批意见，签署个人购房贷款审批表4、办理手续取得审批同意的个人购房贷款审批表办妥抵押登记，取得房地产他项权利证书（或房地产抵押登记收件单）（注1）5、贷款发放取得房地产他项权利证书（或房地产抵押登记收件单）（注1）贷款发放6、贷后管理贷款发放办理贷款结清或处置抵押物清偿贷款本息注1：对于部分分行所在地区的房地产抵押登记机构不能提供“期房抵押登记”的情况，相关分行在为“期房”提供按揭服务时，应结合各地抵押登记机构具体要求，在风险可控前提下发放贷款。以北京地区为例，在办妥商品房预售登记，银行贷款审批通过，并由房产商提供回购或阶段性担保，办妥其他必要贷前手续的前提下，分行可以据此发放个人住房贷款；分行应在抵押房产符合“现房”抵押条件时，及时办理产权抵押手续。录入、审查、审批、办证、放款、复核、档案、催收第二部分 个人购房贷款业务标准化操作规范第一章 贷款咨询“贷款咨询”是指银行工作人员根据个人购房贷款的有关方针、政策和规定，针对客户提出的有关问题或要求，提供有效的解答、可行的方案或其他信息的过程。一、 职责 1、 回答客户咨询；2、 推介银行产品； 3、 汇总、处理客户端信息（反馈有关部门/答复客户）；4、 提供初步贷款方案。二、 基本操作规范个人购房贷款的咨询可通过多种方式实现，可供选择的咨询方式包括：（一） 电话咨询（1） 有条件的分行可设客户服务热线（自动接听、人工接听）；（2） 其他支行可在适当范围内提供个贷专员/理财专员服务专线；（3） 根据各行情况，建议使用电话录音系统，电话服务热线应由专职人员负责，该人员上岗前应达到以下标准：1、 经过业务部门培训，正确掌握个人金融业务问答和个人金融岗位培训教程的相应内容，并能对我行各类个人购房贷款宣传资料中的内容进行准确的解释和说明。2、 在提供的咨询服务过程中，专职人员执行以下规范：（1） 电话接听率（以人工接听计）达到80%；（2） 规范用语、耐心听取、有问必复、准确回答；（3） 原则上应按照个人金融业务问答和个人金融岗位培训教程的相关内容回答；对于上述资料未能涵盖但确实合法、合规的内容，应根据相关规定做出回答；对于不清楚、不明白或不完全了解的问题不得随意回答；（4） 对于超出个人金融业务问答和个人金融岗位培训教程范围的咨询问题或客户投诉，如发生在工作时间（9：0017：00），接听人员应填写客户投诉处理单（可采用电子邮件形式，并做好登记）当天反馈相关业务部门；如上述问题发生在工作时间以外的，可填写客户投诉处理单次日反馈业务部门。（5） 分行端设专人（岗）每天安排上、下午各一次接收客户投诉处理单。原则上要求做到：a、 当天上午收到信息反馈，下午落实相关部门处理，次日上午回复客户；b、 当天下午收到信息反馈，次日上午落实相关部门处理，次日下午回复客户；c、 处理结果应由此分行工作人员记录在案，并根据记录内容定期修订个人金融业务问答和个人金融岗位培训教程及其他培训资料。（二） 人员咨询（个贷专员/理财专员）1、 坐堂咨询（1） 个贷专员/理财专员在各网点的“个人金融服务专区”（或类似相关职能的区域）向上门咨询的客户提供“面对面”的针对性咨询服务。（2） 要求在接待地点醒目处列出银行服务专线的电话号码，同时向客户提供相关业务宣传资料。（3） 为客户介绍我行个人购房贷款业务，推介我行相关资源，包括楼盘资源、与我行合作的中介公司资源以及我行网点资源等。（4） 根据客户情况，提供初步贷款/理财方案（如贷款金额、利率、年限、每期还款额等）。2、 外勤咨询（如售楼现场咨询、配合各类营销活动的需要的专场咨询）。外勤咨询是指我行直接派驻在售房现场或各类宣传、咨询活动现场（包括个人金融流动服务车）的工作人员所提供的咨询服务。外勤咨询的服务规范基本可参照坐堂咨询内容。（三） 互联网咨询接收并处理由总行转发的互联网留言咨询/投诉。对于超出个人金融业务问答和个人金融岗位培训教程范围的咨询问题或客户投诉，可参照电话咨询服务规范进行处理。第二章 贷款受理“贷款受理”过程是指自借款人向贷款受理人员（岗）提出借款申请起，至银行受理人员收验所有贷款资料，完成贷款初审，并交付后续贷款审核的过程。一、 职责1. 确定客户申请时的财务状况及本次融资需求，协商、确定基本贷款方案；2. 告知借款人办理贷款应提供的资料；3. 收验借款人提交的贷款资料，确保资料真实性、完整性； 4. 对贷款基本要素进行初审；5. 与信贷调查人员做好资料交接。二、 基本操作规范1. 根据客户提供的有效身份证明，查询、确认客户在我行系统（核心、个贷系统）中是否已经有交易记录（包括资产、负债、中间业务等方面），结合分析客户本次融资需求，协商、确定本次融资的基本方案。2. 根据人民银行及我行对个人购房贷款（或“理财房贷”业务，下同）的贷款成数、年限、利率、还款方式等方面的现行规定，与借款人协商、确定贷款方案。3. 向借款人说明办理个人购房贷款所需提供资料及办理流程，做好对重要环节或事项的强调和解释。4. 贷款受理人员应指导借款人正确填写上海浦东发展银行个人购房贷款申请书（办理“理财房贷”业务的，亦适用此申请书）；对于上海浦东发展银行个人购房贷款申请书特别提示的内容，贷款受理人应进行详细解释和说明。借款方签署人对特别提示合同条款确认无疑后，应签名予以确认。5. 贷款受理人员根据上海浦东发展银行个人购房贷款申请书申请个人购房贷款资料一览表（参见附件2）要求借款人提供相关资料。其中，有效的婚姻状况证明审核要点参见附件3。借款人申请贷款用以购买非我行签约楼盘暨单套住房贷款申请时，除提供上述的资料外，请借款人应另行提供以下材料：（1） 房产销（预）售许可证或房地产权证（大产证）复印件；（2） 对于所购房产为期房的，借款人须提供房产开发商签署的回购协议或房产商向我行提供的阶段性担保协议（相关内容已在个人购房借款合同中单独列示）。6. 收验借款人提交的资料，并将复印件与原件核对无误；对于可以当场识别的、明显存在伪造、变造、涂改、冒用等嫌疑的资料应立即退回借款人，给予警告，同时将此情况记录在案；若借款人在提交资料过程中有不符合我行要求的情况，应当场提醒，要求补齐。7. 初审，即判别借款申请是否符合以下最基本贷款条件：（1） 借款人年龄（应年满18周岁，且贷款到期日借款人年龄不超过65周岁）；（2） 贷款/授信总额度（不应超过房价8成；购置商业用房的，不应超过6成）；（3） 贷款期限（不应超过30年；购置商业用房的，不应超过10年）；（4） 贷款利率（“利率表”参见附件1）；（5） 其他。若客户提供资料不能同时符合上述条件，受理人员应在不超过两个工作日内告知申请人，并提请客户修正贷款方案。8. 贷款受理人员收验全部资料后，应办理签收。此外，我行贷款受理人员可适当将“受理”环节中除的部分工作委托我行认可的第三方（如房产开发商、房产销售人员、房产中介公司、律师等）进行办理，但必须与之签订相关合作协议，并加强对受托方的培训。我行贷款受理人员将最终对可户提交的资料的真实性、完整性负责。第三章 贷款审核“贷款审核”是指信贷调查人员（岗）、信贷审查人员（岗）和信贷审批人员（岗）根据个人购房贷款业务的有关方针、政策和规定，对借款人及其借款申请进行真实性、合法性、合规性和可行性审查的过程。一、 职责1. 信贷调查人员（岗）（1） 根据受理人（借款人）提供的申请资料，对贷款申请进行贷前调查和评估；（2） 对贷款的可行性和风险性，提出专业分析意见、结论和建议（即信贷调查意见），并对其贷款调查意见负责；2. 信贷审查人员（岗）根据信贷调查人员（岗）提交的材料和其他外部信息，依据我行个人信贷政策和相关管理办法，对信贷风险进行合法、合规性审查，并对贷款的可行性和风险性提出意见。3. 信贷审批人员（岗）在审阅信贷审查人员（岗）分析报告的基础上，出具最终贷款审批意见。二、 基本操作规范1. 信贷调查人员（岗）操作规范（1） 根据借款人提供的个人公积金账号，查询并确定其公积金贷款额度，并打印住房公积金可贷额度查询清单作审查资料（此条适用于开办个人住房公积金贷款业务的分行。具体操作应从当地管理机构有关规定，下同）；（2） 通过个人信用联合征信机构，查询借款人及其配偶的信用报告（此条适用已经建立个人信用联合征信机构地区的分行。具体操作应从当地管理机构有关规定，下同）；（3） 通过分行（直属支行）辖内的个贷系统，查询借款人及其配偶的历史借贷记录，以综合考虑借款人的资信及综合偿债能力；（4） 在调查工作中，应加强对借款人还款能力、抵押物权属及其价值等核心要素的客观核实，收集有效资料，出具相应意见。（5） 根据贷款资料显示的借款人综合情况（有条件的分行，可以适时引入经我行认可的律师事务所出具法律意见书或律师见证等法律程序），进一步证实其资信程度、还款意愿等非经济因素；必要时应实地调查取证；（6） 如最终确认符合要求，在上海浦东发展银行个人购房贷款申请书上填写贷前调查意见；（7） 将上述所有文件、证明、资料交由信贷审查人员，并做好交接手续。 2. 信贷审查人员（岗）操作规范贷款审查的操作按照上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（浦银发200196号）及相关现行规定执行。（1） 审查贷款是否符合人民银行及我行信贷政策及相关管理办法的规定；（2） 对信贷调查人员的贷前调查意见是否正确、合规做出专业判断；（3） 对借款人还款意愿和还款能力、抵押房产的担保能力提出评估意见，对信贷风险提出分析意见；（4） 对非我行签约楼盘暨单笔的个人购房贷款业务，应补充审核相关资料（参见附件4）；（5） 在上海浦东发展银行个人购房贷款申请书上填写贷款审查意见，表明是否同意发放贷款；（6） 将上述所有文件、证明、资料交由信贷审批人员，并做好交接工作。 3. 信贷审批人员（岗）操作规范信贷审批工作由分行行长或行长授权审批人（须授权范围内）负责。若该笔贷款超过分行审批权限，应根据我行风险管理有关规定，逐级报上级行审批。（1） 审阅贷款审查人员信贷分析报告，并考虑贷款投向的基础上，做出贷与不贷、贷多贷少的专业判断；（2） 在个人购房贷款申请审批表上填写贷款审批意见（终审）；（3） 通知原信贷审查人员领回有关资料后，交由原受理人员作后续处理。按不同情况，操作如下：a. 审核(包括信贷调查、审查与审批)通过贷款受理人员领回全部资料，负责通知贷款“相关各方”，在约定的时间、地点签署合同，办理保险、公证（如有必要）等相关手续。“相关各方”应包括：借款人及其配偶、抵押财产共有人及其配偶、房产商、保险公司、公证处（如有必要）等。b. 审核未通过（a） 贷款受理人员领回全部资料，负责通知借款人领回申请资料，并告知银行拒绝贷款的原因；（b） 若借款人认为有必要补充其他资料并准备再次申请贷款的，则应按我行原贷款受理、审核程序重新办理手续。第四章 办理手续“办理手续”是指贷款经银行审核通过后，由银行工作人员安排、协调借款当事各方正式办理贷款发放前的所有手续的过程。一、 职责（一） 东方卡/存折（建议办理“借记卡”）办理人：可由“贷款受理人”担任，负责受理借款人的东方卡/活期储蓄存折（日后还款载体）办理申请，并办理有关手续。（二） 合同文本准备人：贷款通过审批后，可由贷款受理人准备相关合同文本。根据总行个人购房贷款合同标准文本，准备借款合同。a. 贷款受理人可以根据个人购房贷款审批表内容，填写合同基本要素，并空出位置供相关各方签章；b. 将东方卡/存折（日后还款载体）的账号填入合同中相应位置。（三） 贷款方（银行）签署人：按照办理贷款相关手续的步骤，贷款方签署人员包括：a. 贷款审批人员（行长或其授权人员）完成贷款终审后在借款合同和借款凭证上签署；b. 保管“合同专用章”的银行人员在借款人（抵押财产共有人）、房产开发商（若须提供阶段性担保）签署合同后，在合同上加盖合同专用章，完成合同的最终签署。（四） 借款方签署人：借款人及其配偶、抵押财产共有人及其配偶作为借款方人员，应按银行通知在指定时间和地点签署合同，并办理贷款相关的事宜，支付相应费用。（五） 回购（保证方）签署人：即提供回购阶段性担保的房产商法定代表或其授权人在借款合同上签章。（六） 贷款手续经办人：可由“贷款受理人”担任，负责安排办理手续的时间和地点，并通知有关各方，同时应在现场落实各项手续的妥善办理。（七） 公证人：若借款人为外籍或港澳台人士，须由公证部门工作人员作为公证人办理合同公证手续，相关费用由借款人自理。（八） 保险办理人：由双方认可的保险机构的工作人员或银行代理人员负责为抵押房产办理保险手续，相关费用由借款人自理。（九） 抵押登记人：银行工作人员或经银行授权的其他人员负责办理抵押房产的登记和他项权利证明的办理，相关费用由借款人自理。二、 基本操作规范（一） 起草并通知各方签署合同1、 贷款受理人员收到信贷审批人员签署同意的个人购房贷款审批表后，即负责通知签约各方（房产商、借款人及相关权利人），并与之约定签署合同的时间、地点及办理手续所需相关费用；2、 通知签约配套（抵押房产保险、抵押登记、合同公证）有关人员合同签署的时间、地点；3、 各方在签署合同时应出示相关证件的原件，并携带印鉴。（二） 办理东方卡贷款受理人员负责为借款人办理东方卡，具体操作规范如下：1、 指导借款人填写上海浦东发展银行东方卡（借记卡）开户申请表；为借款人解释领用东方借记卡协议及东方借记卡章程有关条款内容；借款人表示无异议后，签名予以确认。2、 当场发卡于借款人；3、 下列事项必须向借款人重申：（1） 借款人作为还款载体的东方卡一旦因遗失或毁损等原因，在我行柜面办理销户的，应将新办的卡号在下一次还款前5个工作日通知贷款银行；（2） 借款人若持有一张以上东方卡的，在每月存入还款资金前，必须确认将还款资金存入与银行事先约定的东方卡账户中。（三） 签署合同1、 分行行长或行长授权审批人（须授权范围内）签署上海浦东发展银行个人住房抵押借款合同；2、 贷款受理人员将签署后的合同递交房产开发商，由其法定代表人或其授权人当场签署合同，并加盖企业公章或合同专用章，并当场取回。对于非签约楼盘按揭贷款，受理人员应当场核对房产商的有关资料的原件和复印件（参见附件4、非我行签约楼盘暨单套住房按揭贷款的补充审核要求）。3、 借款人及相关权利人（配偶、抵押财产共有人）应在约定时间、携带身份证件原件，到约定地点签署合同。如部分人员无法到场，则到场人员必须出示身份证件和缺席人员授权到场人员代理合同签署的授权书或委托书；授权书或委托书须经公证。（四） 若在签署合同前，经信贷调查人员核对原件发现，有部分或全部复印件资料与原件不符或原件存在伪造、变造、涂改、冒用等情况，应给予警告，同时将此情况记录在案；若借款人在提交资料过程中有不符合我行要求的情况，应当场提醒，要求补齐。（五） 在相关各方签署完毕后，银行在合同上加盖公章或合同专用章，完成合同签署。（六） 如无需办理合同公证的，各方即可当场领回合同，银行保留两份，借款人、房产开发商、抵押登记部门、公积金管理中心（如适用）各一份；如必须办理合同公证的，所有已签署的合同应由公证人员取回，待统一制成公证书后，再交回银行，分发相关各方；银行保留两份，借款人、房产开发商、公证部门、抵押登记部门、公积金管理中心（如适用）各一份。（七） 办理合同公证（外籍人士、港澳台同胞及其他应办理公证的情况）办理合同公证是指经办支行和借款人或抵押财产人向公证部门办理合同公证，该阶段的操作应遵守如下规范：1、 如借款人为外籍人士及港澳台同胞，则必须向公证部门办理合同公证；如借款人为港澳台地区以外的中国公民，无特殊原因无需办理合同公证；2、 公证应在银行与借款方签署人签署合同时，由公证人员当场办理（或当场公证，日后完成公证书制作）；3、 每一套（份）合同单独装订成公证书，封面上须加盖公证部门的钢印，并加盖公证人员的签章；4、 公证费用应由借款人承担，由公证人员当场收取（或由银行代收）。（八） 办理抵押房产的保险办理抵押房产的保险是指借款人按贷款期限和规定的险种，对抵押房产进行投保。该阶段的操作应遵守如下规范：1、 银行向借款人或抵押财产共有人提供多家保险机构，以供选择，可供选择的保险机构必须与银行签署合作协议；2、 保险金额不得低于借款总额；3、 保险期限不得短于借款期限；4、 银行为保险赔偿金的第一收益人，保险单正本应由应执管；5、 保险相关费用由借款人承担，由保险机构工作人员当场收取（或由银行代收）。（九） 办理抵押登记办理抵押登记是指经办支行和借款人或抵押财产人双方向政府规定的有关部门办理抵押登记，申领抵押登记证明，该阶段的操作应遵守如下规范：1、 借款方签署人在签署合同同时，填写抵押登记申请表，委托银行或经银行认定的第三方（如房产商、律师事务所等）代为办理房产抵押登记。对于非签约楼盘按揭贷款，借款人应委托银行办理抵押登记；对于由银行认定的第三方（如房产商、房产中介机构）代为办理房产抵押登记的情况，该第三方应向银行书面承诺由其代为申领的房地产抵押登记收件单或房地产其他权利证明是真实的、合法的、有效的；在资料的交接过程中，银行与第三方应办好交接；2、 对于“理财房贷”业务，应办理相应最高额抵押手续（具体操作方式从各地房地产抵押登记机关规定）； 3、 房地产抵押登记收件单应由贷款受理人员统一保管；之后办妥的房地产其他项权利证明将作为重要档案入库保管；4、 代办抵押登记涉及的相关费用，由借款人承担。提请分行注意，对于部分分行所在地区的房地产抵押登记机构不能提供“期房抵押登记”的情况，相关分行在为“期房”提供按揭服务时，应结合各地抵押登记机构具体要求，在风险可控前提下发放贷款。以北京地区为例，在办妥商品房预售登记，银行贷款审批通过，并由房产商提供阶段性担保，办妥其他贷前手续（如保险）的前提下，分行可以据此发放个人住房贷款；分行应在抵押房产符合“现房”抵押条件时，及时办理产权抵押手续。（十） 关于非格式化合同的操作规范如银行与借款人约定采用非格式化合同，有关操作须执行以下规定：1、 非格式化合同包括由银行与借款人协商拟订的合同文本和对现行格式化合同做出重大修改的合同文本； 2、 一般情况的、非重大的合同修改，可沿用合同内容，需要补充、说明、重申的事项和内容可在合同中以“其他约定事项”形式列出；3、 借款人提出采用非格式化合同，须经各级行逐级审批，经总行终审同意后方可使用。第五章 贷款发放“贷款发放”是指银行在办妥所有贷前手续后，根据借款合同约定，将贷款资金发放至指定账户的过程。一、 职责银行在办妥抵押登记手续，取得房地产他项权利证书（签约楼盘在取得房地产抵押登记收件单）后，银行根据合同约定，将贷款资金划转至指定账户。提请分行注意，对于部分分行所在地区的房地产抵押登记机构不能提供“期房抵押登记”的情况，请参照本手册第二章附注执行。二、 基本操作规范（一） 贷款发放1. 办理抵押登记人员（贷款受理人员）将房地产他项权利证书（或房地产抵押登记收件单）以及贷款审批表、借款凭证等相关资料交付贷款审批人员或其授权人员；后者核对无误后，在借款凭证上加盖“贷款审批专用章”，贷款受理人员持此借款凭证，在个人信贷管理系统中进行贷款发放操作。2. 商业性住房贷款的借款凭证一式六联：（1） 第一联作“1255个人商品房抵押贷款/1258个人商业用房抵押贷款”的借款凭证；（2） 第二联收款人帐户贷方凭证作售房单位存款账户的贷方凭证；（3） 第三联作通知收款人代收款通知售房单位收款通知；（4） 第四联作借款人回单；（5） 第五联作贷款到期卡，会计部门留存；（6） 第六联信贷部门留存，作银行留存备查，归入贷款档案资料。3. 对于“理财房贷”业务，其中“个人购房贷款授信额度”的发放参照以上程序执行；其中“其他授信额度”的发放（支用），应符合以下条件：（1） 由贷款人/授信人核定的剩余授信额度、授信期限；（2） 以理财房贷综合授信合同为基础，签署理财房贷其他授信额度支用协议；（3） 授信额度的使用不得违背国家政策导向、法律法规及我行现行规定。（二） 贷款资金划转（具体操作执行上海浦东发展银行个人购房贷款会计处理办法及相关现行规定执行）1、 将在个人信贷业务管理系统中完成发放操作的借款凭证交储蓄柜会计人员，储蓄柜柜员会计人员依据借款凭证完成贷款入帐，按照贷款年限设立的贷款分户分别编制各分户的汇总记账传票，借款凭证第一联作借款人帐户借方凭证，汇总记账传票附件；加计全部已发放购房贷款金额（或理财房贷其他授信支用金额），签发2870辖内往来报单，连同借款凭证第二联（作售房单位存款账户收款人帐户的收入贷方凭证）、第三联（作收款人售房单位收款通知），划转会计柜；，第四联借款人回单，第五联会计部门留存，第六联信贷部门留存。2、 会计部门收到2870下内辖内往来报单和借款凭证第二、三联核对无误后，将款项划入借款人授权的指定账户。（三） 贷款发放通知贷款发放当日营业结束，个人信贷管理系统的主机操作员在日终处理时打印当天发放贷款客户的当年度还款计划，连同借款凭证第四联（借款人回单），在应次一工作日以邮寄（或其他方式）交予借款人。第六章 贷后管理一、 职责银行在贷款发放后对贷款的维护，包括还款、贷款资料（档案）的保管、逾期贷款催收、呆滞呆帐处理、资产保全等。二、 基本操作规范所有贷款还款（包括“按期还款”与“提前还款”）均应由借款人事先将还款资金存入与银行约定的还款账户，由银行系统完成扣收。（一） 贷款到期偿还1、 贷款到期时，我行综合业务系统会自动从客户还款帐户上扣收，并完成帐务处理。2、 个贷系统主机操作员应该根据合同约定的每期扣款日按时生成购房贷款还款代扣文件并完成上传，由系统执行扣款，并回传扣款结果；若发生逾期贷款，系统将逐日应生成逾期贷款还款代扣文件，直至扣款成功；3、 业务经办行收到回传信息，打印扣款成功清单，根据清单编制分户汇总传票（扣款成功清单作附件）交储蓄柜，储蓄柜柜员根据汇总传票记载电脑分户帐；4、 在约定每月还款日后三天（视具体情况而定），由系统生成每月还款对账单（或“还款通知书”），寄发借款人。（二） 贷款提前还款若借款人提前归还贷款，需向银行提出书面申请，获得银行同意后方可办理。方法：个人信贷业务部门出剧业务联系单，交由柜面人员完成提前还款操作，同时系统打印出还款凭证，交给客户。（三） 贷款逾期处理1、 贷款逾期后，通过个人信贷管理逾期清单打印功能，依据逾期清单发出经办行在贷款还款扣款日将代扣回传文件读入个贷管理系统后，对扣款不成功的系统自动将该帐户注为逾期，当天日终处理时系统自动进行结转逾期处理，同时打印逾期贷款清单，主机操作员应在日终处理时打印当天的逾期贷款催收单，在次一工作日寄发，同时通知贷款催收人员；2、 储蓄柜根据结转逾期清单填制一式四联的逾期贷款转账凭证予以转账；3、 贷款逾期三个月以内的，由经办该笔贷款的信贷调查人员负责专门催讨，可以通过电话或上门方式；4、 贷款逾期超过三个月的，按我行有关资产保全制度规定执行。其中：按“一逾两呆”贷款风险划分方法，借款人未在合同约定还款日还款的贷款本金，应转入“逾期贷款”科目核算；贷款逾期超过180天（不含180天）的，该笔贷款所有剩余未清偿本金应转入“呆滞贷款”科目核算；“呆帐贷款” 的最终确认须经总行相应程序批准。逾期贷款、呆滞贷款在所欠本息全部清偿，并经证实确定已具备正常还款能力，应按照相关规定程序，转回原正常贷款科目核算。按“五级分类” 贷款风险划分方法，根据上海浦东发展银行贷款风险分类管理暂行办法（浦银发2002第128号）文件中对于自然人贷款的分类标准的有关规定，以及总行风险管理部2003年第1季度全行贷款五级分类工作的情况通报个人住房抵押按揭贷款的有关规定，对个人贷款实施“五级分类”（ “五级分类”要点参见附件五）。（四）贷款期限变更若借款人提出期限变更，需向银行提出书面申请，获得银行同意后方可办理。银行须与借款人签订补充协议，对于贷款期限延长的，应重新办理抵押登记手续。然后，个人信贷业务部门出剧业务联系单，交由柜面人员完成期限变更操作。（五）还款方式变更若借款人提出还款方式变更，需向银行提出书面申请，获得银行同意后方可办理。然后，个人信贷业务部门出剧业务联系单，交由柜面人员完成还款方式变更操作。（六）利率变更若因特殊情况，需对贷款合同执行利率进行调整，银行须与借款人签订补充协议。然后，个人信贷业务部门出剧业务联系单，交由柜面人员完成利率变更操作。（七）约定扣款日变更若借款人提出约定扣款日变更，需向银行提出书面申请，获得银行同意后方可办理。然后，个人信贷业务部门出剧业务联系单，交由柜面人员完成约定扣款日变更操作。（四） 贷款结清销户待借款人归还全部贷款本息后，经办行为借款人办理销户手续，提取房地产其他权利证明，办理撤消抵押登记。如结清销户时，房产抵押保险尚未到期，应协助办理退保或变更保险金的第一收益人手续。（五） 贷款资料（档案）保管贷款资料保管是指在贷款发放后，对重要凭证、贷款合同文本及相关业务资料的保管工作。贷款档案由“规章制度文件”、“各类合作协议文件”及“客户贷款资料文件”等三大类基本文件资料组成。各级行应设专人负责上述三类文件的档案管理工作，分别建立档案文件清单，并建立档案移交、借阅及归还登记制度。根据上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）（浦银发2001第96号）的要求，具体规定如下：1、 规章制度文件对于个人信贷相关规章制度文件，按照“以文件内容为分类依据，以行属级别为排列顺序”的原则进行档案管理。（1） 规章制度文件应按文件内容分类，并以专夹形式保管。专夹首页应设文件清单，标明专夹内各项文件名称，并及时增补清单内容，所有专夹封面必须注明“个人信贷规章制度（列示内容）”如：个人信贷规章制度（个人购房贷款规章制度）。（2） 各专夹内以上级行来文为首，依照行级及规章制度的管理范围排列，文件排列顺序举例如下：总行个人消费贷款管理办法、分行个人消费贷款管理办法、分行个人消费贷款实施细则、支行个人消费贷款规程等；再如：总行个人信贷操作规范、分行个人信贷规范、档案管理规定、支行操作标准等。（3） 所有上级行的补充来文或本级行的补充文件归入相应专夹中保管，并及时补登文件清单。2、 各类合作协议文件个人信贷业务与特定单位（如房产商、中介公司）合作开展的，应对特定单位的有关合作文件资料进行妥善保管，这类文件资料包括有法律效力的文件及审查审批资料两方面内容，应分别对两方面资料进行保管，具体要求如下：（1） 凡有法律效力的合作文件，合作合同等文件，应将合作协议、合同正本以重要档案的形式存放在专用保管箱内，长期保存。（2） 合作协议、合作合同副本或复印件及其合作单位的营业执照、财务报表等资料连同行内对此合作计划的审查、审批及会议纪要等资料作为一般信贷资料，作为该合作项目下发生的各笔贷款的首笔贷款资料保管，并为此档案专门设立文件清单。3、 客户贷款资料文件应按照“按户建档”，“分类保管”、“办理移交”的原则进行，具体要求如下：（1） 按户建档各级办理个人信贷的行处，必须为每个借款人建立信贷档案；（2） 分类保管包括以下两方面的内容：a、 区分“重要档案”和“一般档案”分别保管重要档案包括：质押品、质押收据、抵押权利证明、抵押物权凭证、保险单正本等，质押品必须入库保管，其它重要档案资料正本必须按户专门建档、设立资料清单、双人会同加封，入库或设专门保管箱内长期妥善保管。重要档案应按会计部门规定登记表外帐。重要档案资料的付本或复印件与一般信贷资料归入客户档案保管。“重要档案”的归集、整理及核算：（a） 贷款发放后，由贷款受理人员和档案保管人员将房地产其他权利证明、保险单正本经双人会同封包，并加盖骑缝章；（b） 档案保管人员应填写一式三联“代保管凭证”（其中第一联粘贴于封包上，第二、三联作入库记录，每一联上均加盖贷款受理人员和档案保管人员的名章），办理封包入库手续；（c） 库房人员应对封包外观进行审核，审核内容包括：封包是否双人会同并加盖骑缝章；封包是否粘贴“代保管凭证”第一联；“代保管凭证”是否记录完整；（d） 库房人员审核无误后，在“代保管凭证”第一联上加盖名章，登记“代保管物品登记簿”；并在“代保管凭证” 第二、三联上加盖“已入库”字样后退还档案保管人员；（e） 档案保管人员执管 “代保管凭证” 第二联，以备查对；将“代保管凭证” 第三联交储蓄柜，由储蓄柜经办人员开具表外收入传票，以每一封（包）一元计一元入备忘科目“090280代保管有价值品”账户核算。b、 信贷档案资料应按业务品种设立一级分类、以合作单位设立二级分类、以贷款经办人员设立三级分类。合作单位档案资料作为二级分类的第一份档案资料。每份档案资料均应设立资料清单，资料清单应根据各项业务管理办法的要求设立，并列示于档案贷封面或存放在档案贷内资料的首页。举例如下：按揭贷款业务档案：*发展商项下贷款资料（附清单）：（3） 办理移交、调阅贷款经办人员在贷款发放并登录好信贷台帐后，应将所有重要档案复印后放入一般档案资料，将重要档案资料正本按上述重要档案存放要求办理重要档案的移交手续；将一般档案资料（至少包括申请、审批表、借款合同、收入证明资料等）按要求整理后，办理一般档案的移交手续。贷款受理人应留存借款合同，借、还款凭证各一联备查，留存的合同、凭证必须保持完整、连续，并按户妥善保管。所有档案（封包）入库前应在档案袋封底加贴上空白的档案调阅记录，以备记录日后的资料调阅情况。第三部分 附件附件1、 个人购房贷款利率表（2002年2月21日）住房贷款（商业性）住房贷款（公积金）商业用房贷款六个月4.77%3.6%5.04% 一年(含)5.31% 一年以上至三年(含)5.49% 三年以上至五年(含)5.58% 五年以上5.04%4.05%5.76% 附件2、 上海浦东发展银行个人购房贷款申请书申请个人购房贷款资料一览表编号资 料 名 称说 明1借款人及其配偶、抵押财产共有人及其配偶的有效身份证件和户籍证明的原件及复印件 有效身份证件包括：1）居民身份证；2）护照；3）军人身份证件；4）港澳居民往来内地通行证；5）台湾往来大陆通行证。 有效户籍证明：户口簿2借款人及其配偶、抵押财产共有人的婚姻状况证明的原件及复印件 婚姻状况证明包括：1. 区县以上民政部门签发的结婚证或离婚证；2. 档案所在地出具的婚姻状况证明（档案所在地一般为单位人事部门、人才交流中心，对外服务公司或街道，借款人根据自己的情况加以确定）；3. 公证机构出具的证明婚姻状况的公证书；4. 户口簿（限夫妻双方为同一户籍者）。3借款人及其配偶的收入证明收入证明包括：1 个人所得税完税证明（税务局开具）；2 最近三个月中任一月份的银行代发薪金的银行卡对账单或活期存折； 3 单位人事、财务或其他有权部门出具的收入证明；4 如借款人为私营业主或民营企业股份所有人，可提供证明其收入的财务报表（最近6个月）或证明股利收入的文件。4房产预（销）售合同、购房首付款发票的原件及复印件1 经房产交易部门办妥交易登记的房产预（销）售合同；2 购房首付款发票反映的金额应不低于房价的20%；申请商业用房贷款的，首付款应不低于房价的40%。5银行要求提供的其他材料附件3、 有效的婚姻状况证明审核要点1、 借款人（抵押财产共有人）与其配偶属同一户口簿的，其户籍证明即为婚姻证明；2、 区（县）级以上民政部门签发的结婚证书；3、 区（县）级以上公证处出具的结婚（离婚）或未结婚（未再婚）公证书；4、