广东清远市房地产及商业分析报告_60页_2009年.doc

目 录第一章 清远市社会经济运行状态研判- 3 -一、清远市总体概述- 3 -二、清远市区域特色与文化表现- 10 -三、清远市经济环境分析- 11 -第二章 清远中心城区社会经济运行状态研判- 14 -一、清远清城区总体概述- 14 -二、清城区2009年上半年经济发展综述- 19 -三、清城区定位与规划发展战略- 22 -第三章 清远市房地产业发展情况分析- 30 -一、清远楼市概览- 30 -二、清远房地产发展阶段- 31 -三、清远房地产楼盘分布现状- 35 -四、2009年度清远市房地产企业情况分析- 37 -五、2009年清远房地产的发展和预测- 39 -六、在珠三角中清远房地产潜力分析- 43 -第四章、清远市商业环境分析- 45 -一、清远市商业网点情况分析- 45 -二、清城区商业总体布局- 47 -三、清远市重点商业项目概况- 49 -四、清远市商业市场研判- 58 -五、清远市商业未来发展策略- 60 -六、结论- 61 -第一章 清远市社会经济运行状态研判一、清远市总体概述（一）、地理位置广东省清远市西北与湖南省永州市、郴州市及广西区贺州市为邻，东北和韶关市接壤，南达广州市、佛山市西南抵肇庆市。市人民政府驻清远市清城区。 （二）、区域概况北江明珠、香清溢远。清远是一座年轻而充满魅力的城市。中国广东省辖地级市。广东省地域最大的地级市和广东省少数民族主要聚居地。1988年1月7日 经国务院批准设立清远地级市，同年2月28日正式挂牌成立。现辖：清远市区（清城区）及清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县，并代管英德市、连州市两个县级市，共1区2市5县，总面积1.9万平方公里，总人口403万人，其中男性人口208.41万人，女性人口194.6万人，是 广东省面积最大的地级市和广东省少数民族主要聚居地（截止07年底）。建市以来，清远市委、市政府在广东省委、省政府的正确领导和兄弟地区、海内外社会各 界的热诚关心支持下，顺利实现了新市各阶段战略发展目标，一座现代化滨江新城在北江两岸巍然耸立。面对世纪之交的新形势新挑战，清远市又旗帜鲜明地提出实 施工业化、城市化、市场化和后花园四大发展战略，掀起了“二次创业”高潮。“珠三角后花园”清远的良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。2002年2月28日，清远市成功举办了48个重点项目奠基剪彩仪式，总投资额达128.7亿元。目前清远市正在努力建设成为绿色经济强市、岭南宜居名城、华南休闲之都。清远先后被评为广东省文明城市、广东省卫生城市，并被国家有关部门授予中国优秀旅游城市、中国漂流之乡、中国龙舟之乡、中国温泉之乡、中国奇洞之乡、中国英石之乡。2007年9月,国家统计局公布了2006年度全国286个地级城市的综合实力排名,清远居全国第95位。进入全国综合实力百强城市系列。在2007年11月上旬，广东省清远市被中国城市国际协会正式授予“宜居城市清远”牌匾，成为中国城市国际协会所授予的第一个中国宜居城市。 宜居城市（中国）研究中心近日已将清远市列为我国首批“宜居城市实践研究基地”之一，有专家将清远市在宜居规划、建设、管理上提供更多的理论支持和技术帮助。综合增长竞争力前十名的城市为：鄂尔多斯、河源、清远（三个城市并列）、铁岭、辽源、海拉尔、营口、通化、包头、巴彦淖尔。 2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告（三）、人口民族2008年末，清远市户籍人口405.81万人，比上年增加2.8万人，增长6.9。其中男性人口210.02万人，增加1.61万人；女性人口195.79万人，增加1.19万人；性别比为107.3：100。全市农业人口294.24万人，占总人口的72.5%，非农业人口111.57万人，占总人口的27.5%。年末总人口按县域分：清城区55.64万人、清新县74.38万人、英德市109.45万人、佛冈县32.42万人、连山县11.66万人、连南县16.13万人、连州市52.21万人、阳山县53.92万人。全市当年出生人口为5.69万人，出生率为14.07，死亡人口为2.35万人，死亡率为5.82，人口自然增长率为8.25。全市人口密度为212人/平方公里。年末家庭户总户数111.39万户。全社会从业人员172.96万人，其中第一、二、三产业就业人员分别为105.92万人、31.33万人、35.71万人。三次产业就业人员结构为61：18：21。随着工业化程度的不断提高，全市外来人口显著增加。2008年末，全市常住人口373.19万人，比上年增加7.32万人，增长2%。清城区常住人口62.61万人，比上年增加2.27万人；清新县69.37万人，增加1.67万人；英德市96.82万人，增加1.43万人；佛冈县30.06万人，增加0.69万人；连山县11.17万人，增加0.11万人；连南县14.53万人，增加0.15万人；连州市44.33万人，增加0.57万人；阳山县44.30万人，增加0.42万人。（四）、民族及语言清远市是广东省少数民族人口主要聚居区，是省内世居少数民族人口最多的地级市。民族地区包括连山、连南两个自治县和连州市三水、瑶安以及阳山县的秤架瑶族 乡，总面积3130平方公里、人口32.1万人，分别占全市和民族地区总人口的5.22%和62.98%。全市有少数民族成份41个，少数民族人口约21 万人，其中壮族74840人，瑶族122540人。清远市的语言有粤语方言（白话）、客家方言、瑶语、壮语四大语言。粤语方言主要分布在清城区、清新县、连州市及阳山县部分；客家方言主要分布在英德 市、佛冈县、阳山县以及连州市、连山县、连南县部分；瑶语主要分布在连南县的三排、南岗、大坪、金坑、盘石等乡镇以及连山县西部的三水乡和大旭山林场，人 口约有9.7万人；壮语主要分布在连山县南部的永丰、福堂、上帅、加田、小三江等乡镇以及太保镇上坪管理区，人口约6.48万人。 （五）、行政区划2009年，清远市辖3个县、2个自治县、2个县级代管市、1个市辖区，有80个乡镇，5个街道办事处，1021个村委会，175个社区居委会。县（市、区）名称乡镇（街道）名称辖村委会、社区居委会面积常住人口清城区源潭镇 龙塘镇 石角镇 凤城街道、东城街道、洲心街道、横荷街道53个村委会69个社区居委会927km262.61万清新县浸潭镇 石潭镇 禾云镇 龙颈镇 太和镇 三坑镇 太平镇 山塘镇 飞来峡镇197个村委会27个社区居委会2579 km269.37万英德市大站镇 沙口镇 望埠镇 下石太 镇 青塘镇 桥头镇 横石水镇 连江口镇 大洞镇 大湾镇 波罗镇 白沙镇 横石塘镇 九龙镇 西牛镇 石牯塘镇 英红镇 石炭铺镇 水边镇 黎溪镇 浛洸镇 黄花镇、东华镇 英城街道256个村委会43个社区居委会5679 km296.82万佛冈县高岗镇 迳头镇 水头镇 石角镇 汤塘镇 龙山镇78个村委会12个社区居委会1302 km230.06万连州市连州镇 丰阳镇 大路边镇 东陂镇 龙坪镇 西岸镇 瑶安瑶族乡 三水瑶族乡 星子镇 西江镇 保安镇 九陂镇163个村委会10个社区居委会2661 km244.33万阳山县阳城镇 青莲镇 杜步镇 杨梅镇 太平镇 江英镇 七拱镇 黎埠镇 大崀镇 小江镇 黄坌镇 岭背镇 秤架瑶族乡159个村委会8个社区居委会3372 km244.30万连山壮族瑶族自治县吉田镇 永和镇 太保镇 小三江镇 禾洞镇 上帅镇 福堂镇46个村委会4个社区居委会1264 km211.17万连南瑶族自治县三江镇 大麦山镇 寨岗镇 三排镇 涡水镇 大坪镇 香坪镇69个村委会2个社区居委会1231 km214.53万全市总计2个县级市，3个县，2个自治县，1个市辖区，80个乡镇，5个街道，1021个村委会，175个社区居委会清远市行政区划简表（六）、经济发展清远市委、市政府全面实施工业化、城市化、市场化及后花园发展战略，确立了三大产业的主导产业志向。第一产业大力发展特色农业，推进农业产业化；第二 产业以大力发展生物医学、能源、陶瓷、建材、电子、电器和轻工业等高科技与劳动密集型产业为主；第三产业以大力发展旅游业、房地产业为主。目前，全市已初 步形成了以电力、电子、电器、陶瓷、建材、纺织服装、生物医学、食品加工为支柱产业，大中小企业分工协作，上下游产品较为配套的工业头系，产业链条不断延 伸，配套能力逐步增强。 工业：全市已初步形成生物医学、陶瓷、建材、电子、食品加工、化工、纺织、印染、化纤、轻工、玩具、纸制品、机械电工为支柱产业的工业头系，组建了 多家大型集团企业及在僵或广东省正式上市的股份公司。全市私营企业得到市政府的全力支持，以展蓬勃，目前有近1500家。 农业：从粗放型、封闭型向规模化、集约化、开放型多种经营转型。以山地农业开发为突破口，重点发展三高农业，初步形成优质蔬菜、优质水果、优 质三鸟、反季节蔬菜、清远麻黄鸡、鸟鬃鹅、清远笋、北江水产养殖等一批较具规模的农业商品生产基地。出口产品形成以陶瓷、轻纺、机电、玩具为主的工业 制成品和食品等农副特产两大出口产品体系。 从清远市区出发, 30分钟车程到广州、60 分钟车程到佛山、90分钟车程到深圳。全市形成了以京珠高速、广清高速公路为主骨架，国道106、107、323 线为主干线， 京广铁路为主动脉，大、小北江为主航线，清远火车站、清远客货汽车总站、清远港为主枢纽的四通八达的交通网络，与珠江三角洲发达地区联成一体, 已经完全融入珠三角“一小时生活圈”，成为接纳港澳台和珠三角辐射的最前沿。相距仅28公里的新白云国际机场正式投入使用后，清远市形成了发达的“海陆 空”立体交通网络。（七）旅游资源清远以山地丘陵为主，大龙山、瑶山、云开大山与北江、连江、滃江、潖江在这里交汇，从而孕育出雄奇险陵的高山峡谷，松涛如海的原始森林、纯如深闺的湖 泊温泉，以及豪放古朴的瑶、壮民族风情。飞霞风景名胜区、广东第一峰、清新温矿泉、宝晶宫、英西峰林、连州地下河、湟川三峡、三排瑶寨、大旭山瀑布群等 等，正是清远风光的代表之作。近年来,清远漂流、四驱越野车节更是塑造“山水清远，活力之乡”旅游整体形象。清远旅游发展着力打造清新生态、飞霞风景名胜、英西奇特峰林、英佛湖光山色、连阳民族风情等“五条热线”和温泉休闲、漂流感受、山水风光、溶洞奇观、民族风情等“五大品牌”。（八）“四通八达”的交通路网随着清远市经济发展的需要，道路交通的发展也得到了很大的发展。目前清远市区距离广州花都约20分钟车程，距离广州市区约50多公里，车程约50分钟。中心城区交通：清远规划有“六纵、八横、一环”的道路系统，完善了城区对内对外交通的合理导向和利用。六纵：江南路、富强路、广清大道、二环路燕清路、清辉路、东环路；八横：北江路、人民路、清远大道、清源大道、清龙大道、燕南大道、安南路、银英公路；一环：广清高速107国道二环路清辉北路院前路东环路安南路形成城市的外围环路。对外交通：清远对外的交通系统也有完善的规划，广清高速公路的扩改建已在规划建设当中，配合清三公路、清佛公路、清四公路，形成了四通八达的公路系统。规划有连接广州新国际机场至中心城区的轻轨道路。整个清远以京广铁路为主动脉，大、小北江为主航线，清远火车站、清远客货汽车总站、清远港为主枢纽的四通八达的交通网络，与珠江三角洲发达地区联成一体,已经完全融入珠三角“一小时生活圈”，成为接纳港澳台和珠三角辐射的最前沿。相距仅28公里的新白云国际机场正式投入使用后，清远市形成了发达的“海陆空”立体交通网络。在最新规划中，清远交通基础设施建设出现亮点，清远规划六条高速对接广佛，分别是清（远）佛（山）高速公路、广清高速公路扩建、清（远）韶（关）高速公路、清（远）从（化）高速公路、京珠高速公路清远段、汕湛高速公路清远段。（见右图）六条高速公路项目的建成将进一步提升清远市的交通条件和投资环境，推进大珠三角中部广州、佛山、清远新城市群的形成，大大拉近清远与广佛都市圈和珠三角城市之间的时空距离，势必大大促进清远市工业资源、农业资源、旅游资源及人力资源的新开发和新利用，增强优势互补、促进优势产业升级，对带动沿线地区的经济社会快速发展具有积极意义。将进一步增强中心城市广州、珠三角大城市佛山对清远山区经济的带动作用，对促进清远当地的旅游业发展、房地产开发意义深远，这也将使清远紧邻广佛都市圈的独特区位优势更加突出。二、清远市区域特色与文化表现（一）、地处粤北山区，山水资源丰富清远一半以上地域是山区，地势自西北向东南倾斜，以山地、丘陵为主，平原分布于北江两岸的南部地区。清远市境内山脉众多有广东第一山峰：石坑崆，贤令山，马头山，金鸡山，大旭山，观音山，大雾山等。有迎咀水库、银盏水库、花兜水库等20多个。另外有北江、连江、翁江三大水系和16条支流。（二）、多民族聚居地，多民族文化交融清远市是广东省主要少数民族聚居地，境内居住有15个少数民族，共15万人，其中瑶族、壮族约12万人。下设连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县两个少数民族自治县。多民族文化交融留下丰富的文化遗产，其中较为著名的有连州市的七项非物质文化遗产项目分别是民间舞蹈舞木狮、舞马鹿、高台小长鼓舞、民间音乐十样锦、大神会、民间手工技艺东陂风干腊味、民间曲艺潭岭山歌。较为知名的文物古迹有：号称东方斜塔的连州慧光古塔，始建于明嘉靖年间的金山祖庙，乾隆年间兴建的客家围屋九厅十八井，经受了近85年风雨后，仍基本完好的七星岗塔等。（三）、丰富的旅游资源-“中国优秀旅游城市”拥有清远温泉、清远漂流、清远山水、清远奇洞、清远风情等五大旅游品牌。先后被国家和省授予“中国优秀旅游城市”，以及“中国漂流之乡”、“中国温泉之乡”、“中国龙舟之乡”等多项称号；英德市被授予“中国英石之乡”、“中国红茶之乡”、“中国麻竹笋之乡”称号；阳山县被授予“四驱之都越野之城”称号；清新县被授予“广东旅游强县”称号。主要景区有飞霞风景名胜区；清新温矿泉（AAAA级）、笔架山漂流、黄藤峡漂流；英德宝晶宫、茶趣园、通天洞；英西峰林、彭家寺、桃花湖；广东第一峰、连州地下河及湟川三峡、连山大旭山瀑布群、连南瑶族篝火晚会、连山壮族风情等，构成了清远旅游五大“热线”品牌。三、清远市经济环境分析（一）、清远市2009年前三季度固定资产投资情况分析及全年预测2009年以来，面对全球金融危机带来的严峻挑战，清远市各级党委、政府坚定不移推进“工业园区化、农业产业化、城镇特色化、管理人性化”的科学发展战略。前三季度，全市累计完成固定资产投资471.3亿元，同比增长17.3%，增速比上半年上升0.4个百分点，总体发展趋于平稳。增速比全省平均水平略低0.6个百分点，在全省21个地市中的排名与上半年情况相同，仍居第11位。总量在五个山区市中排第1位，而增速则排第3位。 前三季度固定资产投资运行的主要特点1、基本建设、更新改造投资仍然保持有力增长由于清远市地方财政出资投入基础设施建设有所增加，保障了多个基础项目建设工程顺利进展，全市计划总投资在500万元以上项目有1070个，其中新开工项目779个，本年完成投资5000万元以上的项目有305个；另一方面，前几年招商引资建厂投产的企业面对全球金融危机导致的出口下降、生产不景气等情况，积极地进行技术改造，调整产业结构，进一步优化升级改造。这使清远市基本建设、更新改造项目仍然保持高速增长，其中：基本建设完成投资144.6亿元，增长76.6%；更新改造完成投资65.5亿元，增长77.9%。基础设施完成投资132.1亿元，增长45.0%。基础产业完成投资186.7亿元，增长33.2%。其中原材料完成投资81.8亿元，增长25.1%；能源完成投资21.8亿元，增长12.9%。2、内源型投资保持发展，外源型投资扭转局面前三季清远市国有经济投资95.4亿元，增长7.5%，占全社会投资的20.3%；集体经济投资20.3亿元，增长3倍；民营经济投资310.2亿元，增长44.9%，民营经济投资占全社会固定资产投资的比重由去年同期的53.3%增加到2009年的65.8%。 随着全球经济出现复苏迹象，港澳台商和外商投资信心比之前有所增强。前三季度，清远市港澳台商投资和外商投资总共完成77.7亿元，同比增长5.3%，其中9月当月增长9.0%。从投资项目的种类来看，占全社会固定资产投资最大份额的其他投资则增长4.0%，扭转了前8个月负增长的局面。3、投资产业结构进一步优化前三季，清远第一、二、三产业分别完成投资11.9亿元、233.9亿元、225.5亿元，同比分别增长37.2%、27.6%和7.5%。其中：第二产业投资占全社会投资比重达49.6%，近占半壁江山。在第二产业中采矿业完成投资增长108.9%；制造业完成投资增长20.6%；电力、燃气及水的生产和供应业完成投资增长58.2%。4、县域投资增长竞争激烈从区域投资看，各县（市、区）呈现你追我赶的态势，增速排名情况与上半年有明显的变化。清城区完成投资149.5亿元，增长39.8%，增速居县（市、区）首位。其余依次是连山县完成4.8亿元，增长37.4%；阳山县完成19.4亿元，增长36.3%；连州市完成21.8亿元，增长28.2%；英德市完成79.5亿元，增长26.2%；清新县完成64亿元，增长26.1%；连南县完成3.8亿元，增长24.7%；清远经济开发区完成56.3亿元，增长20.8%；佛冈县完成56.1亿元，增长15.0%。（详见附表）各县（市、区）前三季度固定资产投资完成情况表（单位：万元、%）县（市、区）全社会完成投资总额2009年前三季上年同期增长%高新区563373 466200 20.8清城区1494996 1069329 39.8清新县639532 507249 26.1英德市795050 629818 26.2佛冈县560954 487825 15.0连山县48023 34950 37.4连南县37724 30258 24.7连州市217538 169697 28.2阳山县194332 142589 36.35、农村投资快于城镇投资从城乡分布看，前三季度在农村投资大幅增长，完成投资260.1亿元，增长65.9%，仍然保持较高的增幅，其中农村私人投资增长28.0%。在城镇完成投资166.5亿，下降2.1%，降幅比上半年的14.2%明显收窄，说明城乡完成投资差距有所缩小。其中城镇私人投资增长39.3%。6、商品房销售热火朝天2009年以来清远的商品房销售呈井喷式增长，前三季度销售面积达204.9万平方米，增长129.1%，增幅继续加大。其中：住宅销售面积195.1万平方米，增长143.2%；商品房销售额66.7亿元，增长1.43倍，其中：住宅销售额61亿元，增长1.67倍。 在国家和省、市的一系列促进房地产业健康发展政策和措施的刺激下，部分房地产企业为加快资金回笼，加大了宣传和促销的力度；同时，由于市区广清城际轻轨的立项和飞来湖项目的动工等重大市政工程的消息刺激下，市民普遍预期房价将会走高，因而买房置业热情高涨。第二章 清远中心城区社会经济运行状态研判一、清远清城区总体概述（一）、清城区基本概况清城区前身是清远县，建于秦朝，迄今已有2216年的历史，1988年初经国务院批准，清远撤县建市，清城区是清远市委、市政府的所在地，位于广东省 中部，北江中下游，毗邻花都区、三水市、佛冈县、清新县，属珠三角洲开放区，亦为广州地区北端的运输枢纽，南来北往的商品集散地，2001年被为中国优 秀旅游城市。 城区总面积927平方公里，人口54万，下辖7个镇、5个街道和1个场，境内属亚热带季侯风气候，年平均气温22。C，年降雨量2215毫米，气候宜 人，春色常驻。矿产资源丰富，其中储量大、品位高的有钠长石、钾长石、铁矿、高岭土、稀土等，为当地建材业提供了充足原料。经济状况良好。工业是清城区经 济的主体，尤以轻工业为发达，初步形成电线电缆、陶瓷、电子、建材、塑料、制衣等支柱产业。农业比较发达，现有耕地25.7万亩，农产品以水稻为主，经济 作物有蔬菜、花卉、水果、笋等，清远麻黄鸡、乌棕鹅驰名中外，生猪和水产品产量较大，是天、珠三角鲜活农副产品生产基地，房地产业、旅游业和商贸流通业加 快发展逐步成为清城区国民经济重要支柱。交通四通八达。京广铁路途经区内银盏、源潭两站，营运线长30公里；北有107国道纵贯清城区，至广州花都新国际机场仅有28公里，东有清佛公路，西有 清三公路，自然村之间全部铺上水泥路面，畅通无阻；北江河东西流向可长年通航100吨轮船，有专用深水码头和直通港澳地区、黄埔港的定期航班。侨胞众多， 劳动力资源丰富。清城区有海外华侨和港澳同胞10多万人，是省重点侨乡之一。现有劳动力20多万人，在发展劳动密集型出口加工等行业具有劳动力成本优势。清城区自然环境优越，自然资源丰富，自然景观秀丽。矿产资源：已探明的矿产有8种，其中储量大、品位高的有纳长石、钾长石、铁矿、高岭土、稀土等，尤 以高岭土的开采历史悠久。水资源：浅层地下水丰富，北江河、大燕河、笔架河环绕城区而过，山塘水库星罗棋布，有迎咀水库、银盏水库、花兜水库等20多个。 土地资源：七成面积是平原与山坡地，对连片开发房地产和兴建大规模工业区十分有利。旅游资源：北面群山逶迤秀丽，飞霞山、笔架山、大帽山，泉水瀑布川流不 息；伦洲岛，是全省最大的内河岛，黄沙千顷，芦苇万象；附城白庙，依山傍水，风光秀丽，等等，极具开发潜力。另外清城区处于珠三角和粤西北地区交界的走廊地带，既能接受来自珠三角地区的扩散、辐射，又能享受粤西北地区的山区政策，在今后省山区协调发展战略 中，清城区能充分利用来自这两方面的外动力，经济势必高速发展。而且，经过一个阶段的发展，现在外商投资已进入新的时期和寻找新的区域，开始将眼光投向正 在起步的地方。而清城区则刚好起步，没有历史的包袱，更有利于进行技术、产业、体制、政策、观念等一系列的创新，而且地理位置、基础设施都很好，土地条件 尤为优越，可以说是珠江三角洲最后一块富有魅力的处女地，发展空间大、发展机会多、发展潜力足，这种后发优势将越发凸现。（二）、清城区经济概况清城区通过不断深化农村经济体制改革，促进农村市场经济的发展，调整了农业生产结构和农业布局，服务城市，富裕农民的具有城郊型特色的清城区农业 不断得到发展。建成了蔬菜、肉、禽、鱼、蛋、奶、果等鲜活农产品基地300多个，蔬菜基地常年保持在6万亩左右。目前，清远市区市场的蔬菜、肉、禽。高 质、高产、高效的三高农业迅速发展，优质稻种植面积占水稻种植面积八成以上，名优新水果得到大面积推广。该区已初步建立起一个以轻工业为主体，门类比较齐全，设备比较先进，外向型经济初具规模的工业生产体系，形成了适应目前生产力发展水平的多种经济成分 并存的新格局。伴随着工业生产规模的扩大，产业结构得到调整和优化。新兴产业及高科技轻型产业迅速崛起，电线、电缆、钢塑管、金属制品、陶瓷、电子通讯、 铝型材、铜材、家用电器、复合材料、高档服装等工业迅速发展。在产业结构调整和优化的同时，产品结构也得到了调整和优化，开拓发展了新亚光电缆、远光电 缆、华飞铝塑管、威进电子、毅力电子、新中源陶瓷、新联达塑料玩具、远珍制衣等多个拳头产品。 清城区的第三产业，经过建区以来的发展，不仅有量的扩张，质也有很大的提高，已在组织结构上形成了三大体系：一是旅游体系。以建成开放使用或正在建设 的旅游景点和景区有6个，建成了南门商业步行街和先锋路彩灯街，引进发展了麦当劳、肯得基、天湖大酒店等一批旅游服务设施，旅游业已成为清城区新经济的增 长点。二是商品流通体系。清城区已形成一定规模的专业批发市场主要有朱围综合批发市场、桥北建材批发市场等。近年来又引进和发展了清远城市广场、名都亚太百 货、百和超市、小市建材装饰材料城以及墟镇农贸市场，初步形成了一个网点众多、城乡联结、批零兼有的商品流通体系。三是房地产业体系。引进发展了清远碧桂 园、广州后花园、金碧湾花园、金海湾豪庭等一大批档次高、规模大的项目。促进了旧城改造。源潭镇：绿色陶都石角镇：中国再生铜都龙塘镇：电子城和铝材城横荷街：新兴汽配城东城街：旅游强街凤城街和洲心街：商贸物流旺地和居住环境高尚的中心城区（三）、自然地理清城区耕地面积19354公顷，山地面积37333公顷，是广东省重点产粮区之一，每年粮食产量达14.6万吨以上，也盛产花生、甘蔗、蔬菜、水果、 药材、食用菌等经济作物。区内畜牧水产资源丰富，如清远麻黄鸡，乌棕鹅、乳鸽、花雀、瘦肉型猪和桂花鱼、加洲鲈鱼等，其中驰名省港澳的清远鸡年产量达 500万只以上。 矿产资源：已探明的矿产有8种，其中储量大、品位高的有纳长石、钾长石、铁矿、高岭土、稀土等，尤以高岭土的开采历史悠久。（四）、行政区划清城区辖4个街道、3个镇：凤城街道、东城街道、洲心街道、横荷街道、源潭镇、龙塘镇、石角镇。 （五）、历史沿革1988年1月7日，国务院批准撤销清远县，设立清远市（地级），原清远县分为清城、清郊两个市辖区（1992年清郊区改为清新县）。2000年，清城区辖5个街道、7个镇。据第五次全国人口普查数据，清城区总人口506680人，其中：南门街道 19096人、上廓街道 24663人、下廓街道 28756人、松岗街道 56338人、小市街道 47232人、附城镇 40275人、洲心镇 36705人、横荷镇 48307人、源潭镇 62953人、高桥镇 14942人、龙塘镇 51577人、石角镇 61425人、扶贫经济开发区虚拟街道 3575人、银盏林场虚拟镇 2675人、畜牧水产示范场虚拟镇 8161人。 2002年，清城区辖8个街道（小市、南门、上廓、下郭、松岗、连江、城北）、8个镇（附城、高桥、源潭、洲心、横荷、龙塘、石角、飞来峡），107个村委会、56个居委会。（原出处表明8个街道，但只给出7个街道名录）2003年，清城区将小市、松岗、南门、上廓、下廓5个街道和附城、横荷、洲心、龙塘、石角、源潭、高桥7个镇撤并为凤城、东城、洲心、横荷4个街道 和源潭、龙塘、石角3个镇，并于6月28日举行挂牌仪式：撤销上廓、下廓、南门和松岗街道办事处，设立凤城街道办事处；撤销附城镇，设立东城街道办事处； 撤销洲心镇、小市街道办事处，设立洲心街道办事处；撤销横荷镇，设立横荷街道办事处；撤销高桥镇，并入源潭镇。调整后，清城区辖4个街道、3个镇。2003年6月，清城区将原有的8个街道办事处和7个镇撤并为4个街道办事处和3个镇，撤并率达57%，同时撤并了16个村委会。2009年3月19日，原清新县飞来峡镇正式划归清城区管辖。原清城区龙塘镇也划归高新区管辖。（六）、清城区交通概况京广铁路途经区内银盏、清远（源潭）两站，营运线长30公里；107国道、京珠高速公路、广清高速公路、清三公路、清佛公路及珠江支流北江等纵贯清城区，市区距广州市中心仅60多公里，距广州白云国际新机场38公里。建设中的武广客运专线纵贯清城区并设经停站新清远站（源潭）。清城区公路密度大，镇、行政村之间全部通上乡村一级公路，交通畅顺；北江河横贯东西，可通航300吨的轮船，有专用深水码头和直通港澳地区、黄埔港的定期航班。发达的水陆空通道，使清城区交通形成水、陆、空立体交通网络，与广州、佛山及珠三角地区形成“一小时生活圈”二、清城区2009年上半年经济发展综述物价下行趋势减弱，建设资金投放增加，房地产市场表现活跃以及市场内需拉升，从第二季度起，清城区经济运行的活力因素逐步增多，各项主要经济指标在经历了去年第四季度和2009年一季度的大幅回落后开始实现止跌回升，整体经济初步呈现转好迹象。（一）、上半年经济运行情况上半年，清城区实现生产总值74.6亿元，同比增长18.3%，增幅比一季度提高1.8个百分点。其中第一产业增加值5.9亿元，同比增长6.2%；第二产业增加值49.3亿元，同比增长20.3%；第三产业增加值19.4亿元，同比增长16.8%。三大产业结构为7.8：66.2：26.0，工业对经济的贡献率达到69.0%，拉动生产总值增长12.6个百分点，具体运行情况如下：1、农业基础得到充实，保持平稳增长由于区域调整，相当于清城区近三成农业产值总量的飞来峡镇并入清城区后，使清城区原本较为薄弱的农业基础得到了一定的加强，农业生产稳中有升。上半年，清城区完成农业总产值10.24亿元，同比增长7.3%，增幅同比上升0.9个百分点，其中畜牧业产值5.59亿元，同比增长8.7%，渔业产值0.96亿元，同比增长11.9%。2、工业生产迅速企稳回升上半年，清城区规模以上工业企业140家，其中二季度新增规模以上工业企业7家。完成规模以上工业产值211.11亿元，现价同比增长17.0%，增幅比一季度提高10.8个百分点；实现规模工业增加值42.47亿元，同比增长35.7%，增幅比一季度提高16.1个百分点。工业企业的生产经营发生积极变化：一是减产、停产企业减少，工业生产经营进一步恢复正常。到6月底，清城区140家规模以上工业企中，同比减产的有66家，比一季度减少8家，停产的企业1家，停产企业比一季度的4家减少3家，企业生产逐步回复正轨。二是企业从业人员逐步增加。1-5月规模以上工业企业从业人员平均人数3.2万人，虽然比上年同期仍然减少4797人，但比1-2月已经增加了2242人。三是企业经营效益得到改善。1-5月清城区规模以上工业企业利润总额1.04亿元，基本与去年同期持平，彻底扭转首季的亏损局面，总体实现盈利。四是铜材和陶瓷两大支柱产业的生产经营转好，主导作用增强。4月份，国际铜材价格回升，从每吨3万元左右上升到4万多元，5月、6月仍维持在3.6万元左右，有力地刺激了铜材行业的生产。此外，由于基本建设投资迅速增长以及房地产市场交投活跃，清城区陶瓷建材业的生产迅速恢复，上半年完成产值27.13亿元，现价同比增长35.6%，个别品牌陶瓷企业甚至出现无法如期为客户提供产品而退订的现象。五是亿元企业生产良好，龙头带动作用明显。清城区16月累计超亿元的企业达到50家，同比净增13家。完成规模以上工业产值195.45亿元，同比增长21.1%，拉动规模以上工业产值增长19个百分点。六是企业出口得到明显改善。在国际需求减退的环境下，清城区规模以上工业企业努力从危机中寻找商机，不断提高自身出口能力，上半年，清城区规模以上工业企业实际完成出口交货值9.0亿元（包括在清远海关和异地海关的出口数量），同比增长69.3%，对于清城区经济发展来讲，是一个极大的鼓舞。3、项目推进顺利，投资保持适度增长在国家积极、宽松的投资政策带动下，清城区的招商引资工作渐有起色，项目的推进也较为顺利。首先，为增强清城区经济发展的后劲，区委区政府想方设法拓展生产性领域方面的投资，通过举办项目剪彩典礼，招商推介会等营造良好的招商引资氛围，通过举办项目推进现场会等进一步加快工业园区及其配套设施的建设，德龙大道、循环经济产业园、义乌商业城、狮子湖高尔夫球场二期、横荷汽配城等重点项目正在加紧建设，力争早投入，早产出。其次，国家4万亿投资资金对投资起到了极大的促进带动作用，基本建设的投资迅速增长，并带动了一系列民生工程的建设。区内的北江大堤拆迁加固工程、飞来湖、城西大道、气象公园、农村饮用水工程等项目得到有力推进，固定资产投资逐步回复稳定。清城区上半年共有在建项目171个，其中本年新开工项目153个，完成全社会固定资产投资总额86.49亿元，同比增长29.4，增幅比一季度提高26.7个百分点。其中基本建设投资完成29.71亿元，同比增长2.85倍，成为拉动清城区上半年投资增长的主导力量。房地产开发投资虽然仍在大幅回落，但房屋销售表现较为活跃，不存在供需紧张关系。清城区上半年完成房地产开发投资13.01亿元，同比下降33.7%，完成房屋销售面积57.25万平方米，同比增长66.9%，房屋销售金额23.9亿元，同比增长72.4%。制造业仍是清城区行业投资的主体，上半年完成投资26.26亿元，占清城区投资总额的30.4%。4、社会消费保持稳中有升经济回稳，人流增加，物流繁忙，消费需求逐步扩大，清城区消费增长在以下有利因素推动下保持高位增长：一是新增限额以上企业发挥重要拉动作用。目前清城区共有限额以上批发零售贸易和住宿餐饮业企业56家，比上年增加17家，加大了限额以上部分对消费的拉动。二是国家一系列扩大内需，拉动消费的政策，促进人们消费信心的恢复。“家电下乡”“农用车”下乡等相关优惠政策不但有力地改善了消费环境，同时也进一步带旺了农村消费市场。三是旅游业的持续发展带动消费的增长。近几年，清城区旅游业得到了长足发展，对社会消费的增长起了很关键的作用。上半年清城区共接待游客191万人次，旅游收入8.8亿元，同比分别增长4.4%和8.6%，有效地带动了社会消费的增长。清城区上半年完成社会消费品零售总额48.69亿元，同比增长25.7%，增幅比一季度提高5.5个百分点。其中批发业完成1.14亿元，同比下降1.7%；零售业完成42.05亿元，同比增长31.2%；住宿和餐饮业完成5.50亿元，同比下降0.7%。物价下跌趋势减弱，上半年居民消费价格指数为99.4%，同比下降0.6个百分点。5、财政和人民收入得到明显改善房地产市场转暖为财税部门增收提供了有力保障。上半年清城区地方财政一般预算收入3.50亿元，同比增长28.6%，增幅比一季度提高22.3个百分点。清城区农民人均现金收入3949元，同比增加441元，增长12.6%，增幅比一季度提高0.9个百分点。6、外经形势依然严峻由于国际经济环境仍不景气，给清城区开展外经工作带来重重困难，外经形势不容乐观。清城区上半年没有一家新批三资企业，增资企业也仅2家，实际吸收外资（1-5月）3807万美元，同比增长4.2%，外贸出口总额（1-5月）8608万美元，同比下降31.0%。三、清城区定位与规划发展战略（一）、清城区发展定位清城区提出要按照当好清远科学发展排头兵的要求，牢固树立追赶和融入珠三角的新目标，通过努力，率先接近珠三角中等地区发展水平，努力把清城区建设成为提升全市综合实力的核心区、追赶和融入珠三角的先行区。为破解发展难题，根据2009年市委、市政府提出的“三圈四带”经济发展新布局的战略部署，以及对清城区调整经济布局、提升战略定位提出的新要求，清城区调整发展定位和发展思路，提出大力推进“一区”、 “两河”、 “三地”、 “四心”、 “五线”建设。“区”。就是着力打造城市经济核心区。切实将城市发展的主战场放到东城新区，通过大项目的带动加速城市扩张，使之逐步形成规划超前、配套完善、品位高尚的新城市中心。“两河”。就是着力打造北江河、大燕河域两大经济板块。利用北江河所处的中心区优势和独特的自然生态优势，大力开发旅游目和商住商贸项目，将其打造成为以房地产、商业、旅游业为龙头的第三产业集聚带。利用大燕河周边的土地资源，规划布局绿色工业小区，形成上规模的工业产业集聚。“三地”。就是着力打造产业高度集群的“铜产业基地”、“陶瓷产业基地”和“汽配产业基地”。突出抓好石角铜材产业转移园的规划建设，将该区打造成为华南乃至全国第一铜产业基地。到2011年，实现铜产业产值超过100亿元的目标；突出抓名企、抓效益、抓节能、抓环保，将该区建设成为全国陶瓷生产示范基地。到2011年，实现陶瓷产业产值超100亿元的目标；突出加强产业规划，着力打造技术含量高、产业竞争力强的粤北第一“汽配产业基地”。到2011年，力争实现汽配产业产值50亿元。“四心”。就是打造工业中心、物流中心、宜游中心、宜居中心。 做大做强优势产业和特色产业，全面提升工业化水平，力争至2011年，工业总产值超过1800亿元，成为全市优势最明显的工业中心。加快发展商业、物流业中心区域为主轴、三个集镇为副轴，规划兴建一批大规模、上档次的商业、物流项目，打造中心区域和三个集镇四大商业物流板块”，建设全市乃至粤北商业、物流中心。大力发展旅游业，形成独具特色的高端商务游、生态闲游、观光美食游品牌，把该区打造成为面向珠三角、辐射全国乃至东南亚的华南休闲之都,擦亮“中国宜居城市”的品牌，全力建设岭南宜居名城。“五线”。就是打造广清高速公路沿线经济线、107国道沿线经济线、S253线沿线经济线、清三公路沿线经济线、清佛公路沿线经济线。“五线”以发展工业为主，通过加强和完善产业规划，调整和优化产业布局，完善和提升基础设施配套水平，将“五线”打造成为布局合理、专业明显、规模带动力强的工业集聚带。（二）、发展纲领与战略特征1、城市发展总目标突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，加快经济发展、建立良好的生态环境，突出城市山水特色，把清远建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。2、 产业发展策略规划期内积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。3、城市空间发展战略城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。4、城市形象发展策略从优化城市空间、改善居住环境、治山理水和营造标志性建筑四个方面入手，注意山体轮廓线的保护与加强江河岸线的整治，内河两岸用地的调整，形成滨水绿地体系。5、 建设健康城市发展策略规划结合清远市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。（三）、功能布局与资源配置1、功能布局-“倚山兴业、滨水安居”工业主要集中在南部邻近广州等珠三角区域的龙塘、石角以及源潭等片区；居住片区则主要沿北江两岸展开。2、 资源配置城市公共配套设施布置如下图所示，新城区为整个城区公共服务中心所在，旧城和龙塘各设有镇级公共服务中心一个，其余各街道均设有街道级别公共服务中心。（四）空间结构与连接体系1、城市空间结构规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团、中心组团、龙塘组团。2、城市建设用地发展方向城市发展方向以向东、向南发展为主，适当向江北扩展。3、 组团职能结构江北组团：城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主。中心组团：城市行政、文化、体育等职能为主。龙塘组团：城市工业发展区（五）、城市综合交通规划1、对外交通规划城市交通发展战略要以明确的城市发展战略为前提。形成一个软硬兼备、设施先进、功能齐全、布局合理、分工明确而又相互协调的交通体系。对外交通发展以提高联系各城镇的道路等级为重点。改造港口建设，改造原有火车站场设施；结合京广客运线在中心城区边缘建设火车客运站。2、 对外交通系统规划（1）公路高速公路：广清高速公路从中心城区外围经过，近期至人民路口，远景规划从龙塘镇区外围开始外迁，绕过清新县城西部，为城市发展提供更多的发展空间。国道：原107国道改线广清高速，广清大道将逐步改造为城市内部主干道。省道：清远大道（清佛公路中心城区段）道路红线控制78米，结合广清高速公路出入口的建设建成迎宾景观大道。清佛公路（清远佛冈）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。银英（银盏英德）公路改建为一级公路，远期道路红线控制40米。清三公路（清远三水）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。清花公路（清远花都）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。清四公路（清远四会）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。（2）港口加强清远大桥以西清远新港的建设，配套一定数量的仓储用地，加强码头与中心城区内客货站场的道路联系，完善码头区的道路系统建设；疏通北江河道，以增强北江中心城区段的通航能力。（3）轨道交通计划修建的京广客运线在清远市中心城区东面经过，旧京广铁路线将转为货运专用线。撤消银盏站，保留源潭站，在原有源潭站（四级站）的基础上进一步完善设施，提高站场等级，建设成二级货运站。规划在中心城区东部预留61公顷作为京广客运线火车站场用地。规划预留轻轨铁路线用地及站场用地，规划轻轨线沿广清大道东侧进入清远中心城区，北接清远市中心城区商业行政中心，南接广州新国际机场。3、 城市交通站场设施规划规划客货站场6个。搬迁在旧城区原有的三个汽车站。新城区除保留原有的新城客货汽车总站外，还将增设站前客运站、百嘉货运站、清远新港货运站、龙塘客运站和南部工业区货运站，以满足中心城区发展和工业仓储的配套要求。4、 城市主要出入口道路向北：广清高速公路（广州清远）、银英（银盏英德）公路；向东：清佛公路（清远佛冈）、清源大道；向西：清四公路（清远四会）；向南：广清高速公路（广州清远）、银英公路（银盏英德）、清三公路（清远三水）。根据清远市公路网规划（20062030年）报告，城市总体目标主要是形成以高速公路为主骨架，市域内各县（市、区）通达顺畅，与周边地市联系便捷，布局合理，干支配合的公路交通网络；同时，连接市内重要铁路站场、主要港口及周边重要机场等交通枢纽，形成高速的公路网络，其布局方案可以简单地定义为“四纵三横”的主骨架和“八纵七横十一联”主干线