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房地产经纪有限公司商业计划书摘要：近20年，随着我国房地产行业的快速发展，房地产经纪业适应于巨大市场需求也逐渐发展起来。经纪作为一种社会经济活动，是指通过提供信息和专业知识，为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的中介服务行为。同时，互联网的发展，网络信息技术在行业迅速普及，房地产中介行业进入了一个全新的信息化、网络化时代，网络营销成为更高效的营销手段。网独立房产经纪人也应运而生，中介公司于其合作，开发出新的营销模式。 关键词：房产中介；网络营销；网络独立房产经纪人Business Plan Real Estate Brokers LimitedAbstract: Over the past 20 years, with the rapid development of Chinas real estate industry, real estate brokerage industry to adapt to the huge market demand gradually developed. Broker as a social and economic activities, namely brokerage activities is through providing information and expertise, intermediary, agent and broker and other intermediary services to facilitate a variety of behavior engaged in market transactions. Meanwhile, the development of the Internet, the network in the industry, the rapid spread of information technology, real estate industry has entered a new information technology, networking era, network marketing has become more efficient marketing tools. Network independent real estate brokers have emerged, the agency in its efforts to develop a new marketing model. Keywords: real estate agent ；network marketing ；network independent real estate broker1公司概况11.1公司基本情况11.2 公司性质11.3公司职工12公司的组织和部门职能22.1 总经理22.2销售部22.3人力资源部22.4财务部22.5服务咨询部33产品与服务33.1产品服务33.2服务与产品的特色44市场分析44.1晋城概况44.2晋城居民住房消费需求54.3晋城房产中介发展状况55竞争分析55.1行业竞争分析55.2竞争对手分析65.3乐桥房产经纪有限公司竞争SWOT分析66市场营销策略76.1网络营销模式76.2与网络独立房产经纪人的合作的模式97融资项目说明107.1项目成本10 7.2收益方式118财务计划与分析118.1可行性分析118.2经济效益分析119风险分析与对策139.1 内部风险139.2 外部风险13参考文献15致谢16李佳庆：晋城乐桥房地产经纪有限公司商业计划书1公司概况1.1公司基本情况公司名称：房地产经纪有限公司 成立时间：2005年7月注册资本：人民币50万元注册地点：山西省晋城市城区主营业务：二手房屋买卖、租赁、商铺选址、一手楼盘代理、权证代办等业务。 简介：公司在市区内下设六家分公司，金华总店、西关店、凤西店、矿务局店、太行路店、水陆院店，遍布晋城各个片区，现有员工三十余名，其中：注册房地产经纪人4名，其它中级职称人员5名。另有30余名网络独立经纪人与公司合作，参与公司销售与宣传。业务范围涉及二手房屋租赁、买卖、权证代办、房屋抵押按揭贷款、商品房的策划代理销售、商业住宅房地产项目调研策划等房地产行业的综合服务项目。乐桥人始终坚持以“引导居住新观念，辅助顾客买好家”的真诚服务理念，为广大客户提供安全交易和专业化服务。1.2 公司性质 房地产经纪有限公司是由常宝军个人全部出资控股的有限责任公司1.3公司职工职工表部门及职位总经理销售部人力资源部财务部咨询服务部人数126223大专及以上学历117223附注注册房地产经纪人4名，其它中级职称人员5名。另有30余名网络独立房产经纪人与公司合作。112公司的组织和部门职能组织机构：总经理销售部人力资源部财务部服务咨询部 2.1总经理2.1 总经理 常宝军，男，38岁，山西晋城人，专科学历。负责公司的经营规划和日常重要事务。组织制定公司的机构设置和人员编制，组织制订公司的发展规划、年度工作计划，统筹公司整体发展方向。2.2销售部 负责人：黄清华，女，专科，拥有七年房产中介销售经验，现为金华总店店长，为销售部组长，带领其他分店店长，负责乐桥的销售工作。（1）根据公司年度总体目标，做好销售预测，制定销售计划并组织执行销售计划。（2）具体任务为寻找房源与客源，做好登记和备案，掌握房主和消费者信息，与之接触，达成房主和寻房人的配对，并与之保持联系，做好售后维护。2.3人力资源部负责人：李海赢，女，本科，山西大学毕业，人力资源专业。 （1）根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训。 （2）寻找符合要求的网络房产经纪人，与其协商一致，达成合作协议；并做好今后监督事宜。2.4财务部 负责人：张华，男，专科，有十二年财务工作经历，在乐桥工作5年的资深元老。1（1）负责公司日常财务核算，参与公司的经营管理。 （2）组织各部门编制收支计划，编制公司的月、季、年度营业计划和财务计划，定期对执行情况进行检查分析。 2.5服务咨询部 负责人：李新，男，本科学历，十年二手房行业经验，在乐桥工作8年，在法律，金融，政策方面有丰富经验。（1）为客户提供信息、法律等方面的咨询。（2）办产权登记、房地产登记信息查询、抵押贷款代办等。3产品与服务3.1产品服务 二手房租赁买卖，权证代办，房屋抵押按揭贷款，商品房的策划代理销售，商业住宅房地产项目调研策划等房地产行业的综合服务项目。3.1.1二手房租赁买卖乐桥连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产。3.1.2 权证代办(1)接受客户委托向客户解答咨询、发放表单、收集资料，代替客户向房地产交易中心、房地产登记发证中心、土地规划局等部门提出交易过户、权证办理等申请，代替客户办理房地产的初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记等手续，缴交各种税费。(2)产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是 相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。3.1.3 房屋抵押按揭贷款 对不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修或现有经济实力不足、不能一次性付 清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持。3.1.4 商品房的策划代理销售承接商品房销售公司的代理销售，帮助其制定销售方案，策划销售活动，策划广告，完成销量。为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途3径。3.1.5 商业住宅房地产项目调研策划等房地产行业的综合服务项目。全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务。3.2服务与产品的特色3.2.1统一的服务质量业务流程上实行规范化、标准化运作。由专业企划公司设计企业形象规范手册，树立公司在公众中的品牌形象； 硬件实行统一标准；制定一套统一的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行。 3.2.2交易卡优惠制度 当客户与公司第一次交易成功后，发放交易卡，客户凭交易卡再次与公司合作时会享受六折的优惠服务，此卡也可以转让，转让后可享受八折优惠。公司对交易卡进行网络存档，在某一门店的交易，下次可到其他任何门店实现优惠3.2.3建立房产中介信息管理系统 乐桥公司建立了房产中介信息管理系统，这是一个在局域网环境下运行的计算机管理信息系统。它主要是对房产中介员工收集的有关房源和客源等与业务相关的信息进行归类管理，同时公司管理层通过管理系统可以监控和掌握公司的运作情况。用户可以对自己权限范围类的信息进行更新和维护操作、信息处理和检索查询。其功能主要包括对房源信息的记录、修改、增删、查询等管理，客户的需求信息、联系方式、具体匹配信息的管理、员工对房源和客源的跟踪情况进行记录和查询，公司各类合同的展示以及下载功能，公司的信息发布、留言栏、公司全体职员的通讯录管理，业务工作所需的具体工具管理等等。3.2.4广泛的营销通道公司与网络独立经纪人的合作，使公司比同等规模的其他公司有更广泛的营销通道，拥有更多的客户资源。4市场分析4.1晋城概况晋城市地处山西省东南部，下辖城区、泽州、高平市、阳城、陵川和沁水六县（市、区），总面积9490平方公里，2013年，人口220万，城区人口47万。 2013年，全市生产总值完成1031.8亿元，排全省第3位。同比增长9.3%，全市城镇居民人均可支配收入完成23250元，同比增长10.0%，全市农村居民人均纯3收入完成9026元，增长12.3%。经济增长速度连续几年在山西处于前列。4.2晋城居民住房消费需求 （1）本地刚性需求。晋城第六次全国人口普查主要数据显示，全市常住人口2279151人，而城区常住人口为476954人，增长最快，其中全市适婚青年“（2030岁）数量约为15万人，两人组建一个家庭的话需要7.5万套住房，总面积约为375万平米。按照1比10的购房比例，平均每年约为38万平米。(2)外来人口迁入的需求。晋城每年落户外来人口约四万人，按每户四人测算每年晋城新增家庭有一万多个。也就是说每年晋城将多出一万个家庭需要住房，按照人均25平米计算，需要约100万平米的住宅。假设其中只有一半的人购买商品房，则总面积都要达到50万平米。(3)改善性住房需求。指的是现已拥有一套住房，但由于现有的居住条件已经不能满足其生活需要而进行更替的需求。假设每年晋城有5000户买房的话，需求面积为43万平米。4.3晋城房产中介发展状况晋城由于房地产市场起步较晚，其中介市场也较晚，在 2000 年以前这个市场几乎都还算是一片空白，有少量的中介机构都是家庭式的很不正规，随着房地产市场的繁荣，新房的价格上扬使二手房的交易也热闹起来，市场也就催生了一些房地产中介机构，发展还是非常快速的。目前晋城房地产中介的特点主要表现在以下几个方面：（1）知名度低，没有品牌意识。晋城房地产市场的消费者对房地产中介机构的意识相对淡薄，就算急需委托服务的也不知道到哪里去找，可见这些房地产中介机构的知名度是很低的，不像其他市场总有一些龙头企业非常的醒目。房地产中介非常缺乏品牌宣传意识。（2）信誉度低，消费者怕上当。房地产市场刚起步的时候，市场极不规范，出现了一些欺骗消费者的黑中介，最多的是公布虚假房屋租赁、销售信息，与客户签订租房、购房合同，骗取客户中介费及定金等。（3）从业人员素质不一，良莠不齐。房地产中介服务工作涉及面广，综合性强，是多学科知识的综合能力的体现，这也对从业人员素质要求更高。5竞争分析5.1行业竞争分析 晋城二手房市场，经过十几年的发展，形成规模的中介公司有六七家左右，门店近20家，各家中介机构竞争相对激烈，这主要体现在品牌中介与品牌中介的竞争，本土的品牌中介占据了70%的市场份额，占主导地位。55.2竞争对手分析乐桥房产在晋城目前的主要竞争对手是世纪坊房产经纪有限公司。世纪坊是最先在晋城做中介行业的企业之一，其优势有两点（1）初创期广告宣传好，使其品牌知名度高，在晋城中介业占据百分之三十五的市场份额；（2）员工经验丰富，人员素质高，拥有晋城知名的中介方面人才。其劣势在于发展过快，有些服务跟不上，投诉率增多，同时由于近两年创新不足，其传统的营销模式越来越不适应发展。5.3乐桥房产经纪有限公司竞争SWOT分析优势(Strengths) : 是高成长性与连锁经营行业；专业性强；重视线上线下的结合。 （1）高成长性与连锁经营方式。自2005成立年以来，乐桥房产经纪有限公司已经发展了六家连锁店，在晋城本地同行业中是发展最快速的企业之一。 （2）行业专业性、技术性强。房地产咨询、房地产经纪、房地产估价等业务，都需要极强的专业知识，不具备相关专业知识和技术技能者，根本无法从事相关业务。乐桥拥有多年来依靠服务近千买卖消费者所积累下的深厚经验，对于二手房成交后，需涉及的包括信息审核、网上签约、资金监管、贷款面签、缴税过户等在内的几十个环节，保证各环节的无缝对接，从而使得每一笔交易做到安全、快速、省心。 （3）在晋城率先进行线上与线下并行的经营模式，开创网络营销与移动营销相结合的整合营销模式，通过对虚拟网络的整合，为客户提供集咨询、展示、销售、服务于一体的全新体验。劣势(Weaknesses)： 起步晚；员工素质有待提高。 （1）晋城市房地产中介行业起步晚。晋城市本土企业多为2000 年以后成立，乐桥是2005年，这相比房地产市场发展较早的北京、上海、深圳等一线城市起步又晚了一些。正是因为起步晚，晋城市房地产中介行业的发展不太成熟。 （2）在快速发展中，招入了许多新人，实践经验及专业知识的缺乏让公司面临更多的挑战。员工需要及时培训，适应新时期的发展。 机会(Opportunities):市场潜力大；信息化的普及。 （1）庞大的市场潜力。虽然，近期密集的房地产调控政策使得过分活跃的房地产市场得到了一定的抑制，房屋交易量和价格均出现一定程度的下滑。但是，刚性需求仍然非常大。 从数量上分析，住房需求量有增无减。一方面，晋城市正处在城市化进程不断加速的阶段，旧城改造、拆迁等释放出大量住房需求。 从价格上分析，过高的房价让不少中低收入阶层市民转向二手房市场。 （2）网络信息技术在房地产中介行业的普及随着网络信息技术普及，房地产中介行业进入了一个信息化、网络化时代，房地产中介行业得到了质的飞跃。 威胁（Threats）：频繁的政策调控；竞争对手的迅速扩张。 （1）频繁的房地产调控政策下，市场空间的暂时萎缩。自2010 年1 月以来，关于房地产调控的政策一波一波袭来，从开发环节到购房环节的信贷收紧，政策因素对二手房市场的不确定性增大。 （2）随着市场发展，大家普遍认识到市场的巨大，竞争对手也在迅速扩张，抢占市场，特别是世纪坊中介有限公司，已成为公司最大的竞争对手。 小结：可以说晋城中介市场还是处于一个快速发展阶段，市场依然有巨大潜力，乐桥在发展中专业性变的更强，与网络连接更紧密，营销渠道更广；但在发展中有内部先天缺憾，外部政策等因素影响。企业要发展，要加强管理，提升素质，适应政策。6市场营销策略乐桥公司采取的是网络营销模式，以及与网络独立经纪人合作的营销模式。6.1网络营销模式 内部网络 通过内网系统拓展客户 企业管理层通过网络实时监控 外部网络 在网上及时刷新房源搜索新上房源 筛选房源 发布房源6.3.1搜索新上房源房源是决定房产中介生存与发展至关重要的因素之一。只有多渠道的拓展优质房源才是房产中介的生存之道。乐桥要求每个工作人员每天至少在外网上寻找到一条个人房源信息，在房东同意的情况下，再把房源详细信息录入该企业内部系统。正是通过这个方式，每个房产经纪人每天都可以在内网系统上查询到大量的新上房源。另一个拓展新房源的方式是直接排查在内网系统中已经存在的房源信息。由于内网系统中存在着大量已被出租的房源，但是是否租约到期，或者房东是否准备卖房，这样的潜在房源就需要工作人员与房东沟通，进行房源信息排查，及时发现可利用房源。工作人员在排查新房源的同时，留意是否有之前忽略的未被租掉或卖掉的闲置房源，此类房源也是关注对象之一。 6.3.2筛选房源 在获取新上房源之后，便需要筛选重点关注房源。首先，乐桥的每位房产经纪人都有其所属门店，每个门店都有其相对应的经营范围，把关注房源记录在个人的房源本上，再对这些房源做出进一步的筛选。每天筛选出的优质房源便发布到外网上来吸引客户。进一步筛选的过程需要房产经纪人对客户所浏览的网站和点击量进行统计，明确客户目前所感兴趣的房源。或者在内部网络系统中获取消费者资料，进一步沟通了解，打入目标客户群，获得更加具体化的需求信息，才能对市场需求做出及时的感知与反应。从而房产经纪人把那些顾客感兴趣，性价比高的或者具有稀缺性的优质房源作为自己筛选房源的最终成果。筛选过的房源中可能出现焦点房源，这种便是热门抢手房源，类似这样的房源可以在多个房地产网站进行发布，形成聚焦房源。6.3.3发布房源发布房源时，需要房产经纪人对现有的房源信息重新整合加工，和附加额外信息。优质的房源只有配上真实详尽的描述，分析拥有清爽美观的版面，以及该房源真实的室内照片，外加吸引人的标题，才能在众多竞争者中脱颖而出，增加客户每日点击量，提高自身的竞争力。这样的方式让客户全方位、多角度的全面了解了房源信息，弥补了传统店铺营销模式的不足。通过发布高质量的房源信息，增加客户点击率，在高点击率的基础下，才能保证不断增加客户量，这样也提 高了工作效率。6.3.4在网上及时刷新房源 房源的点击率与客户搜索后房源的搜索排序密切相关，这就需要房产经纪人及时刷新房源。刷新过的房源排序便会相应靠前。由于目前收费网站每天的刷新量有限，所以需要工作人员按时并且有计划的刷新，掌握刷新技巧十分重要。及时刷新房源与拓展到更多客户得息息相关。 6.3.5通过内网系统拓展客户 7 许多房产经纪人通过网上发布房源的方式拓展客户，一旦客户对发布的某一房源信息感兴趣，便会通过网站上提供房产经纪人的联系方式主动联系房产经纪人来获取进一步的信息，通过这种方式成交的业务占了80%左右，由于是客户主动联系房产经纪人，所以此类客 户相对比较诚心，并且是在对发布房源感兴趣的基础上来咨询的，成交几率相对较大。另一种方式是，房产经纪人在内部网络系统上主动联系客户。由于乐桥规定每个房产经纪人最新拓展到的客户都必须录入系统，此时的客户是属于该录入者的私客，其他房产经纪人无权 查看私客的具体资料，若四天过后此私客仍未有成交房子，私客就沦为公客。此时，乐桥房产经纪人对此客户信息有共享权，一旦有合适的房源都可以主动联系此客户。对于此客户来说，获得了该企业所有房产经纪人的实时关注，能够在短时间内成交的几率大大提高。乐桥通过这种内部竞争的方式，大大提高了服务质量和成交效率，同时在同行业中，也提高了竞争力。6.3.6企业管理层通过网络实时监控企业网络是根据内部需求而设置的，其规模和功能符合了企业发展的需求。乐桥管理层通过内网查看工作人员及时输入的工作进展信息，对工作人员做到实时监控，同时对网的统计，能够了解每个房产经纪人的每天的发网数量，刷网情况，以及客户点击量，也能够了解每个分店的总体经营进展。由于网络的存在，从细节到总体，管理层都可以了如指掌，管理层能面面俱到的对该企业进行统筹管理。6.2与网络独立房产经纪人的合作的模式 （1）独立房产经纪人，简单的讲就是成为中介机构的加盟合作人，自己开拓市场的经纪人。独立经纪人和公司之间是合作关系，拥有自由空间。不需要坐班，自由开展业务。独立发展资源网络与客户群，建立自己的信息库。代理买家、卖家，相互合作。需要说明的是，网络房产经纪人并不代表其所有业务流程全部通过网络，网络是经纪人的平台之一，在线下经纪人会与客户在乐桥门店完成签约事宜。 （2）在隶属关系上，网络独立房产经纪人经纪人是以个人身份成为乐桥房产的加盟合作伙伴，与乐桥房产之间是合伙人关系。在工作时间上经纪人拥有完全自由的空间和时间，不需要早九晚九的坐班，自由开展业务。工作方式是利用乐桥网和乐桥房产打造自己的个人品牌，拓展自己的渠道和客户群，建立自己的信息库，并与乐桥旗下众多的门店经纪人相互合作，达到迅速成交的目的。后勤保障上由乐桥房产提供公司资质、办公场所、交易过户、贷款服务、中介管理软件及房源和客户信息，为独立房产经纪人提供中介公司必备的后勤服务支持；在收入待遇上更拥有70%以上的佣金提成。 （3）在具体业务操作上，网络房产经纪人更多利用网络媒体发布、管理、寻9找相关房源案源信息。好比在网络上建立起自己的个人网上小门店来开展业务。网络房产经纪人一般至少会在网络上建立自己的博客，将自己的信息（包括房源、成交案例、房产政策解读等）对外发布以此寻找客户。另外网络论坛、相关网络交友圈等处也可时常发现网络房产经纪人的身影。7融资项目说明7.1项目成本（1）增开黄花街店和开发区店2个直营店。固件及人力投资基本如下：项目计算方法合计（元）月摊费用（元） 房租55平米20000元222000018300 装修费 55平米330元2360001500电脑系统2000元/台4台2160001100电话系统50 元/台4240030办公用品及耗材2400200桌椅设备等120001000人工2000元/人4人219200016000其他成本120001000合计49080040800 （2）优化网站。网站美工2千，购买软件，建立房屋数据库需要一万八千，总计约2万元。 （3）广告投资。在晋城房产网等网站投放每年约2万元，新增街头广告需要1万元，在一些报刊投放需要1万元，总计4万元。 结论：项目已三年为期，房地产经纪有限公司第一年需资金规模总计49+2+4=55万元，第二年除去装修和一些固件成本预计约45万，第三年约48万。37.2收益方式 晋城乐桥房产经纪有限公司中介服务费，按照10万元以下(含10 万)每宗收取2%佣金,10 万-100 万(含100 万)每宗收取1%佣金,100 万以上(含100 万)按 0.5%收取佣金。其他房产咨询服务按难易，量的大小适当收取咨询费。8财务计划与分析8.1可行性分析8.1.1投资净现值分析 NPV= (CI-CO)t(1+ic)-t 式中：CI现金流入量 CO现金流出量 (CI-CO)t第t年的净现金流量 n计算期 ic利率 当 t=1时，ic=15% NPV=(55-36)1.15=21.85万元 经计算，NPV远远大于零，营业期内盈利能力很好，投资方案可行。8.1.2投资回收期预测 如果项目投资成功，预计2年收回投资。 投资回收期（pt）=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 =2-1+3.7211.42 =1.32 经计算：投资回收期1.32年，本方案可行。8.2经济效益分析表1 资产负债表 单位：万元科目第一年第二年第三年资产总额554548其中：货币资金20.0015.0030.50应收帐款3.5013.5014.40 存货11固定资产（净值）30.0034.6037.60负债总额50.0048.0032.50其中：短期借款25.0017.0010.00 应付票据应付帐款5.837.508.50预收帐款5.507.307.90长期借款所有者权益-3.5010.4512,70其中：未分配利润 8.32 10.50表2 损益估算表 单位：万元项目第一年第二年第三年产品销售收入32.3247.3555.85销售费用 3.30 4.70 5.50设施投入15.70人力费用19.222.8023.78管理费用 2.002.503.20利润总额 7.8217.3523.37所得税 2.104.807.80净利润-9.9812.5515.57表3 现金流量表13单位：万元项目第一年第二年第三年流动资金55.0043.0035.00固定投入32.00销售收入32.3247.3555.85付现成本28.0025.0027.00营业税金及附加 1.203.204.50折旧费 6.486.486.48税前利润-3.7212.6717.87所得税1.252.50税后利润11.4215.37营业现金流量-3.7211.4215.37 累计净现金流量-3.727.723.079风险分析与对策9.1 内部风险 （1）市场调查出现偏差。市场调查和分析的不准确将直接导致决策者的判断失误，对未来的发展方向做出不正确的判断。 对策：前期对市场要做出细致的调查，尽可能的深入、全面、科学的对市场进行分析并做出决策。 （2）融资及资金的使用不正确。公司资金较为短缺，如不能在预计时间内达到预期效果和收益，如果资金链的断链将不可避免的使公司陷入困境。 对策：财务方面尽量做好精准的预算，以减少不必要的损失和浪费。改善内部管理，降低成本。9.2 外部风险 （1）网络独立房产经纪人，水平参差不齐，那些业务水平差，道德品质恶劣15的经纪人，会有损乐桥的品牌。 对策：严格审查经纪人资质，不与