当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究.docx

当前我国三、四线城市房地产去库存问题研究 供给侧改革所涉及的五大任务中，去库存始终是重点。系统分析五项任务之间的关系，可以发现，它们都直接或间接地与房地产行业的非健康发展态势有关，而如今房地产行业的一大问题就是如何科学有效地去除高库存。但各级城市所面临的房地产去库存问题的严重程度是不同的，一、二线城市的房地产库存数量较少，有些城市甚至需要补库存来缓解房价的过快上涨。真正面临房地产高库存问题的是广大的三、四线城市。所以要想解决好我国房地产行业去库存问题，应重点考虑如何化解我国三、四线城市的高库存。 1我国三、四线城市房地产库存现状分析 截至2015年底，我国的商品房施工与待售面积之和为808亿平方米，按照当年的销售速度，去库存时间约为63年。那么我国房地产库存的分布结构如何呢？答案是房地产市场表现出非常明显的区域分化特点。由于一、二线城市的各种优势，所以吸引了大量的人口聚集，进而产生了对房产的大量需求，如果不是各种各样的限购政策，房地产供给甚至低于需求。2015年，一线城市房产可售面积下降 18%。截至 2016 年 1 月，一线城市仅需76 个月就能消化现有库存，与2015年3月相比下降43 个月，上海甚至已经低至 37 个月。所以一、二线城市不是我国房地产行业去库存的重点，甚至需要增加库存来抑制房价过快增长的趋势。 因此，我国的三、四线城市才是真正需要化解库存的重点区域。2015年，三、四线城市的库存总量较 2014 年下降了 57%，与一线和二线城市的81%和79%降幅相比，去库存效果不佳。部分三、四线城市库存甚至持续走高，房地产销售额与销售面积双双降低。以山西临汾为例，据相关数据显示，2015年，该市房产销售额与销售面积分别为489亿元和1212万平方米，同比下降分别为181%和191%。另外山东聊城的情况也比较类似，截至2015年底，聊城市有662万平方米的房产库存，与去年相比增长453%，根据以往的销售水平来看，预计需要16个月才能去除现有库存。从以上所举的三、四线城市为例可以看出，我国三、四线城市房地产库存形势异常严峻。 2我国三、四线城市房地产高库存原因分析 如今我国三、四线城市房地产行业面临如此庞大的高库存，是各种各样的原因相互叠加共同导致的结果，主要原因有以下几个方面。 21土地财政和盲目追求GDP的快速增长掣肘去库存 土地财政和盲目追求GDP的快速增长无疑是造成如今三、四线城市房地产高库存的重要原因。土地出让金与房地产企业的营业税均归地方政府所有，在如今三、四线城市发展模式单一、财政吃紧的情况下，地方政府大量出让土地，使得开发商大量开发楼盘。在2014年各省公布的本省政府性债务审计结果中显示，有23个省份存在对土地出让收入的依赖程度较高这一问题。根据所公布的数据可得出地方政府的土地出让收入在政府债务中的占比，此占比排名前三的分别为浙江、天津和福建三地，数值分别为6627%、6456%和5713%。虽然前面的数据描述的是各个省整体的土地财政依赖程度，但在发展模式单一的三、四线城市，情况应该更加严峻。楼盘的大量开发虽然使得三、四线城市表面看来是一种经济欣欣向荣的状况，但很多三、四线城市的房地产市场严重的供大于求，所以繁荣的背后也隐藏着巨大的危机。 22高房价制约去库存 中国是一个人口大国，对房产有着很大的需求，但过高的房价使得人们对房产只是需要，而不能转变成有效需求。房价的过高一方面是由于地方政府在土地供给上处于垄断地位，缺乏竞争导致价格居高不下，使得开发商拿地成本逐年增加，加上相关的税费，使得房价随之水涨船高；另一方面高房价也是政府和房企对人们买房时买涨不买跌行为的一种反应。正因为人们在买房时有一种买涨不买跌的消费心理，房企为了快速卖光房子，会制造房价持续上涨的态势，这样才会引导人们在对房价不断上涨的恐慌中快速购买住房。而地方政府为了增加土地出讓的收入，也不愿看到房价下跌。此外，由于房价过快上涨，许多人买房并不仅仅是为了房产的居住属性，更多的是把买房视为一种投资，甚至把拥有房产数量的多少视为自己权力与财富的象征。房产的非居住属性和房价是一种相互促进的恶性循环机制，这也是我国房价快速上涨的重要原因，当然也包括三、四线城市。 23城镇化发展质量低约束去库存 改革开放以来，我国城镇化得到了快速的发展。国家新型城镇化报告2015显示，截至2015年底，我国城镇化率达到561%，城镇化率平均每年提高约1%。虽然我国城镇化发展速度较快，但城镇化发展质量较低。其中有两个重要表现：一个重要表现为人口城镇化滞后于土地城镇化，由国家统计局公布的中国城市统计年鉴（2014）与中国统计年鉴（2014）显示，20052013年间，我国的城市建成区面积年均本文由收集整理增长率达到了49%；但同期的城镇常住人口年均增长率仅为33%。另一个重要表现为半城镇化现象突出，半城镇化指农民不再从事农业，但还是农业户口。2015年，我国在城镇的常住人口占总人口的561%，而有城市户口的人数占总人数的399%，二者相差162%，即城镇常住人口有将近27亿人没有取得所在城镇户籍。三、四线城市因为经济状况等各种原因，人们在此扎根的意愿就比较低，再加上无法享受城镇的各种社会公共服务，所以绝大多数农民工只是过客，不能有效改善三、四线城市房产高库存现状。 24三、四线城市人口流失抑制去库存 一、二线城市经济、社会资源基础雄厚，各种优势吸引了大量的人口聚集。随着我国城镇化进程的加速推进，农村人口大规模地向城市转移，在这一趋势下，本来三、四线城市也有很大的机会发展扩张。然而，当前众多三、四线城市产业结构单一，社会服务等条件较差，造成大量的人口流失，特别是人才的流失。这一方面造成城市常住人口普遍低于户籍人口，大大减少了对住房的需求；另一方面人口的流失也带来了财富的流失。此外，转入三、四线城市的多为农村人口，农民工购买力的缺乏导致农民工不能形成较多的有效需求。 3促进我国三、四线城市房地产去库存的对策建议 31优化产业结构促进三、四线城市经济发展 针对地方政府一味追求GDP的高速增长，大搞土地财政，以及三、四线城市产业结构单一，造成当地人口流失的问题。三、四线城市政府应优化本市产业结构，狠抓当地经济发展。首先，地方政府应从过往单一依赖投资促进当地发展转变到依靠消费和投资共同促进经济发展上来。其次，三、四线城市政府应着力调整经济结构，改造传统产业，扶持新兴产业。引进例如高新技术制造业等新产业，提升产品技术含量和品质，同时加大第三产业，尤其是服务业的比重，以此来增加本市的竞争优势，减少人口流失和吸引外来人口聚集，扩大本地就业。通过促进三、四线城市产业转型升级，加快本地经济发展，以此来加大本地区的人口聚集力，从而增加房地产有效需求，这才是解决三、四线城市高库存的根本出路。 32采取适当的措施降低房价和加大保障性住房供给 高房价是导致当前房地产行业高库存的重要原因。要想解决此问题，可从以下几个方面考虑。第一，政府应适当让利。同时也应免除不必要的税费，来降低房地产商的成本和缓解购房者的购买压力，增加房地产商降价和民众购房的积极性。第二，政府应引导人们培养理性的购房观念，使房产回归其居住属性。对于恶意炒房的公司或個人，政府应坚决予以打击。第三，针对人们买房时买涨不买跌的消费心理，三、四线城市地方政府应和房地产企业商议后，公开告知民众，政府为了降低房产库存而鼓励房企降价销售，并划定降价的底线，承诺达到这一底线后不再降价，否则由政府和房企全额补贴消费者的损失，由此来打破民众对房价进一步下跌的预期。这样就可通过降低房价，让民众既有能力又有意愿购房。第四，应加大保障性住房供给，满足低收入群体的住房需求。同时也应扩大政府购买，打通政府的保障性住房市场与商品房市场之间的通道，即政府出面收购存量商品房作为保障性住房，这样就可以在增加保障性住房供给的同时，有效去除现有房地产库存。 33提升城镇化发展质量 针对城镇化发展水平低制约房地产去库存的问题，政府应大力提高城镇化发展质量来解决。首先，要想从根本上解决城镇化发展质量低这一问题，最重要的还是提升农民工的竞争优势，增加农民工的就业机会，提高农民工的收入。例如加大对农民工的教育培训投入，特别要结合农民工群体的特点重视培养农民工中的技术工人，从农民工群体中培养大国工匠。另外，为农民工提供数量更多、范围更广的就业机会和信息。以此来增强农民工扎根城市的能力与信心。其次，针对人口城镇化滞后于土地城镇化的问题。中央政府应改变以往的新增建设用地指标分配主要依据地方经