停车场归谁管理

1 / 6 停车场归谁管理 停车场归谁管理 核心提示 晶报连续报道小区停车难的问题，引起了众多市民和小区业委会的高度关注。昨天，福田区景洲大厦业委会有关负责人致电晶报，介绍了景洲大厦停车位管理的经验，其核心内容是：规划属小区公共配套设施的停车场，其使用权归小区全体业主共有。因此，小区停车场收入也应归小区全体业主共有，物业公司保管车辆付出劳务，可得到适当报酬。 不设固定车位停车不再难 景洲大厦是 1999 年建成入伙的住宅小区，其业委会对小区停车位管理的经验已被越来越多的小区认同，并作为参照 标准。 该大厦业委会有关负责人说，景洲大厦有地下停车位132 个，地面停车位 40 个，小区业主有 200 多辆车，其中，部分业主在电信公司是三班倒上班的。业委会决定，小区停车位实行先到先得原则，没有划定固定停车位，让停车位发挥自然调剂的功能。白天，小区业主出外工作，空出来的停车位可供访客或是旁边小区人员使用；晚上，小区业主回家，也可以找到停车位。这位负责人认为，固定停车位只会造成停车位更为紧张，不利于停车位的有效利用。 这样，停车位使用效率大大提高，不仅能基本满足业主的停车需要，景洲大厦在白天还 有富余停车位满足附近商2 / 6 报大厦的记者编辑的停车需要。 “ 当然，有时候景洲大厦业主晚上回来晚了，找不到车位，就将车停到商报大厦。因为商报大厦的小区到了晚上，多数人员下班，车位就空出来了。 ” 停车费用于小区保值增值 据业委会有关负责人介绍，景洲大厦物业管理服务合同里写明，停车场收入每年 30 万元放进景洲大厦业主基金，为大厦更换电梯、主体大修储备资金，剩余部分给物业公司，因为物业公司对停车场的日常管理维护产生了成本，同时物业公司获补贴后还相应降低了业主缴纳的管理费。据介绍，景洲大厦的物业管理费是每平 方米 /月，作为高层楼宇，这样的物业管理费是很低的。业委会有关负责人说，景洲大厦原来核定的物业费是每平方米 /月，因为停车场收入补贴了物业公司，才有现在的结果。 “ 年初，景洲大厦业主基金达到了 200 万元。由于小区原来的主出入口太破烂，业委会决定动用部分资金对小区出入口、大堂等部位进行了翻新和装修，实施人车分流，小区环境几乎焕然一新。 ” 业委会有关负责人介绍说，现在小区业主基金还有近 150 万元。 “ 由于停车费归业主共有，景洲大厦才有钱投入小区的保值增值。原来，小区的房子不是卖不 出就是卖不起价，通过环境改善、装修等工程，现在小区房屋出售和出租情况3 / 6 明显改观，因为靠近莲花山，还颇为抢手。 ” 业委会有关负责人说。 在景洲大厦，不仅停车费归全体业主共有，小区内的广告收益也归全体业主共有。 景洲大厦的 “ 秘方 ” 是什么？ 深圳目前有数千个住宅小区，广大业主不仅每个月要交物业管理费，还要向物业公司交停车费。为什么景洲大厦的停车费归全体业主共有，而且停车费的使用还对小区产生了保值增值的作用？ 业委会有关负责人说，景洲大厦能这么做的关键就是，通过到政府部门查阅景洲 大厦土地转让合同、竣工验收等相关原始资料，明晰了小区停车位的产权归属问题。早在2003 年 11 月，景洲大厦小区停车位产权就被业委会收回，归小区全体业主所有，再由业主委托小区管理处代为管理小区停车场，车主向物业公司缴纳 “ 管理费 ” ，而非一些人所理解的 “ 场地出租费 ” 。 如何鉴别小区停车场是否属于小区公共配套？业委会有关负责人说，首先查土地归属，其次查报建规划，再次查竣工登记。业主可以委托小区业委会和代理律师出具申请书，到国土部门查阅小区当 年的 “ 土地转让合同 ” ，看是否有开发商单独投资购地、兴建地下停车场的条款，开发商可否提供当年单独投资停车场的购地发票。业委会和代理律师4 / 6 还可以查阅在小区竣工验收证书及小区初始备案登记公告中，是否有地产商单独投资购地、兴建地下停车场的条款和地产商单独投资购地建停车场的初始备案登记，也可让开发商提交由国土部门颁发的单独投资购地、兴建地下停车场的“ 停车场产权证明书 ” 。若开发商不能提交以上三种原始证明，那该小区停车场应属小区公共配套设施归业主共同所有，其建设成本早已分摊入业主购房款中。 业委会有关负责人说，开 发商在没有停车场产权证的情况下，以 “ 租赁 70 年使用权 ” 等名义，出售小区停车位的做法是没有法律依据的。已购买车位的业主应意识到，未获国家主管部门颁发产权证的房产物业不受法律保护，可向地产商要求退回购买车位款。 “ 某楼盘开发商曾向业主卖车位，业委会从有关部门查阅了土地转让合同，发现小区停车场属小区公共配套归业主所有，于是向开发商据理力争，开发商向业主退还了购买停车位的资金。 ” 业委会有关负责人说。 一锤定音：公共设施所有权 归小区业主共有 景洲大厦业委会有关负责人说，开发商有一种观 点：业主购买的只有房产证上登记的 “ 住宅建筑面积 ” ，除此以外均属地产开发商所有，配套停车场、会所、游泳池、楼顶天台、电梯外墙面均属开发商的 “ 专有部分 ” 。 业委会有关负责人认为，这种观点完全是一种曲解和5 / 6 误导。从房屋价格构成来分析，未计入容积率的小区公共配套设施，其建设成本早已分摊计入购房价款中。小区内基础设施和公用设施配套建设费用是业主支付的。广东省城镇新建商品房交易价格行为规则第八条明确规定：业主购房的价款中包括建筑建设成本、各类税金、地产商利润三大部分。其中建筑建设成本包括 “ 地价（土地使用权出 让金）和征地拆迁补偿费；规划勘测设计及前期工程费；按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费等 8 项内容。由此可见，小区的公共配套设施建设费及土地出让费等已分摊到小区的每一业主的房屋单价中。从公平原则来讲，小区公共配套设施的所有权应归全体业主共有。 新闻链接： 停车场产权归属判例 案例一：南京水佐岗的星汉城市花园小区共有 59 个地下车位，开发商以至少 8 万元的单价卖掉了 37 个，其余的被物业公司租出去。为此，业主委员会曾代表业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反 对。业主委员会将开发商告上法庭。 2003 年 11 月，经过 3 个小时的庭审，法院当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。 案例二： 深圳福田区翡翠名园小区开发商将本来规划的停车场改为商铺，业主入伙后获悉真 2014 年，业委会通过起诉开发商 深圳市乐恒投资发展有限公司，经6 / 6 过区、市两