房地产企业融资模式问题研究.docx

房地产企业融资模式问题研究 中国的房地产开发企业的融资结构主要依赖于银行贷款和银行按揭贷款，融资方式相对单一，银行和其他金融机构承担了房地产开发企业经营风险项目的风险。因为中国的房地产企业比发达国家起步晚，房地产金融发展相对滞后，虽然近年来房地产企业正逐步摆脱银行信用，但是没有形成一个健康有序的房地产融资体系。基于对房地产的融资结构和融资模式的梳理，对中国房地产企业的多种融资渠道的实证分析，为企业的融资决策提供参考。 一、我国房地产企业融资问题及原因分析 （一）房地产企业融资中存在的问题 1、宏观经济政策造成融资困难的现象 近年来出台的主要政策，标志着国家开始对房地产业实施相对比较严厉的宏观调控政策。宏观调控的总体效果不够理想，多数城市的房价仍居高不下，房价的波幅仍不是很稳定，房地产企业融资渠道仍以银行为主。在保持宏观经济政策连续性和稳定性的同时，注重区别对待，分类指导，有保有压，有针对性地解决当前房地产贷款方面的突出问题，是宏观调控的关键。房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，加上我国地产起步较晚，相关法律及制度的不透明、不完善，造成了我国融资方式单一，融资已经成为制约房地产业发展的瓶颈。 2、行业自身特点存在的困难 据统计，全国房地产相关企业有几十万家，但上市的房地产公司只有100多，这表明，大多数房地产企业规模小。小规模的房地产企业由于体制不健全，资金规模小，信用度低的影响因素，导致这类企业贷款比较谨慎。 3、 融资渠道单一 我国房地产企业融资主要依靠贷款、自筹资金和海外基金，近年来虽然银行贷款的融资结构比例逐年下降，但除了个人按揭贷款，银行信贷资金占比仍超过50%。房地产企业的资本太低，资本实力弱，过度依赖于房地产信贷，土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自银行贷款。房地产融资结构单一，使得房地产企业缺乏企业发展的融资渠道，依靠银行融资支持； 4、制度不健全制约房地产企业的发展 在市场经济条件下，健全完善的法律环境是企业能否保持发展的保障，是经济发展的基础。我国相关的法律制度与西方发达国家相比还有很大的一段距离，在没有形成一套完整完善的融资制度之前，房地产业融资问题将会继续持续下去。主要表现在房地产融资方面的相关法律法规不健全，信贷监管不完善，金融信用缺失，人才的流失以及教育不系统等方面。 （二）影响我国房地产融资困难的原因分析 1、房地产金融创新工具稀缺 与发达国家相比，中国的房地产金融工具创新较少，基本上按照传统方式。房地产金融工具创新相当薄弱，没有专门针对不同房地产企业多元化的贷款品种的设计。这种现象已严重影响了中国的房地产金融服务水平、提高风险防范能力以及进一步拉大与发达国家的差距在工业。 2、 我国房地产金融效率低下 金融体系的核心作用是有效匹配融资需求和投资需求，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融资周期在一定程度上是不通畅的，金融资源出现错配。一方面，大量的资金需求得不到满足，另一方面，许多找不到闲置资源的一个合适的投资对象。 3、房地产企业信用缺失 我国金融信用体系不完善且不符合市场规范，造成了金融市场信用关系的严重扭曲和普遍的道德风险行为。沉淀和制度约束的历史使我国金融信用基础脆弱，信用观念淡薄是金融信用缺失的历史根源。信息不对称，信用机制和法律法规不健全，导致守信成本高，失信成本低，作为金融信用缺失的原因。信用保证的缺失使得房地产金融产品和运行机制难以得到有效运用。 二、优化我国房地产融资模式的对策建议 （一）转变开发模式以解决融资成本高的现象 长期以来，我国内地房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金购地、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。“香港模式”的优点是规模优势，另外其风险极大，如果遇到市场低迷，就很容易出现资金链中断的情况，危及企业的生存。“美国模式”强调房地产开发应各司其职，专项专管。地产投资公司就负责投资融资环节，开发公司负责产品策划和开发管理，建设公司负责建造施工，销售和管理也由相应的公司来负责完成。在这种模式下，不但解决了企业融资成本高并且解决了房地产产品在尚未建造出来就已经确定了它的市场定位、租售方式。 （二）构建多元化的融资模式 实践中，融资的方式有很多种：房地产信托、项目融资、引进海外资本、上市融资、预售楼款的再投资、发行债券、产业基金、典当融资、建筑企业垫资等等的渠道。下面，针对几种重要的融资方式进行深入的详细分析。 1、上市融资 上市融资显然有许多优点：第一，它对房地产企业提出了大量的永久性资本，为实现可持续发展提供强有力的金融保障；其次，它可以分散企业经营风险。在企业上市后，所有股东按持股比例分享利润，也要承担相应的经营风险；此外，企业上市可以有效降低负债率，从而降低财务风险；同时，还可以帮助房地产企业提高管理效率。当然，股权融资也有缺点，如成本高，融资将受股市影响较大，市场会比较大，再加上程序的审批是复杂的，需要的时间会很长，稀释控制等。 2、债券融资 中国目前的债券融资情况是，只有少量的国有企业是通过债券市场融资来实现的，而民营房地产企业，即使是大型房地产企业也很难实现对公司债券融资。为了实现房地产企业融资方式的多元化，提高房地产市场的发展，需要积极的房地产开发企业的债券，例如，进一步完善房地产企业债券信用评价体系，创新品种的债券，房地产债券利率市场化的实现，通过这种方法来发展房地产企业债券市场。 3、房地产投资基金 房地产基金实际上是把基金投资集中定位于房地产领域，通过筹集大量散户的投资资金，进而由投资专家执行投资策略的一种融资途径，其中具体涉及投资企业、信托以及合伙企业等多种表现形式。当然，这一投资方式在法律监管方面较为敏感。 4、房地产信托 就其定义而言，房地产信托投资基金主要强调的是这样一种面向投资者发行的股票、债券或商业票据，其发行方仅为房地产信托基金公司，并且所筹集的资金会委托具体的房产企业用于投资开发、管理以及出售标的，而最终获得的收益在去掉地产管理费用以及其他佣金后，即交由所有信托基金受益者分享。以此同时，基金发行的收益凭证能够在证券市场中自由流通，因而较之房地产行业内的合伙开发经营具有更显著的流动性，另外，投资者还可免除公司税费，承担有限责任并享有自由转让、集中管理等相关优惠。 （三）完善相关制度及法律政策 1、完善房地产融资相关的法律法规 我们不仅要有法可依，还要做到有法必依、执法必严、违法必究。在有更完善的法律和法规的基础上，加强对操作层面的法律的实施和应用，提高房地产金融法规的法律层次，加强执行的权威性和有效性，实施和监督，加强法律法规。那些敢于违反相关规定的企业和个人要坚决查处，确保法律的实施。 2、 加大房地产信贷监管 银行不良资产产生的原因是影响中国金融体系的稳定以及增加国家金融风险的因素。因此，中央银行应加强房地产信贷业务的监管，重点关注银行贷款，积极引导商业银行拓展业务领域。为了防范房地产信贷风险，商业银行可以从以下几个方面加强房地产信贷管理：加强对贷款的内部监督，强化内部监督机制；加强房地产金融监管，形成一套有效的金融监管体系，信用保证安全；加强房地产信贷风险管理不规范，认真处理房地产信贷；加强建设房地产市场预警系统，加强监测房地产行业。 3、解决金融信用缺失问题 目前，我国的社会信用环境较差，企业恶意骗贷，银行债务的逃税行为，导致银行不良贷款，增加银行的经营风险，银企关系紧张，不利于企业从银行借款，增加运营成本和企业的投资风险，带来了很大的不确定性企业发展，降低企业和个人的投资热情，导致投资不足，影响整个社会的发展。金融信用缺失，甚至使普通人的生活陷入混乱，这会直接影响到社会的稳定。因此，应建立和完善中国金融信用行为和相关的法律法规，建立和完善金融信用担保体系，促进中国房地产融资渠道多元化发展，提高整个金融系统完善程度。 4、加强人才的培养和教育 房地产企业拓宽融资渠道，发展多元化融资模式，融资模式，价值分析，必须有一批熟悉相关财务专业人士，没有专业的支持，房地产融资多元化只能是空中楼阁。这些人才的综合知识，对金融，证券，法律，资产评估，房地产业务知识充分涉猎。目前我国极其缺乏这方面的人才。因此，对于我国房地产融资渠道的发展，培育这种非常精通金融和房地产专业知识的人才。 三、结论 我国地产企业目前的融资现状可以概括为：融资渠道单一、融资额度有限、融资成本过高。未来房地产融资模式的融资模式应向多元化发展，打破传统的单一融资模式，加强信贷监管，解决金融失信问题，加强培育专业性