物业消防、空调、配电管理规程、制度.doc

消防控制中心值班管理制度一、 目的：明确值班人员的作业范围，巡查及记录，要求保证消防设备时刻处于正常状态。二、 职责：适用于消防控制中心值班工作。三、 职责：1、 消防控制中心值班安保人员负责设备的监护和异常故障报警的处理。2、 接收真实火警（火灾报警）时，在迅速向消防机关准确报警时，迅速通知管理处（公司）相关人员并启用消防设施进行扑救。3、 专职消防员负责对消防设施、设备巡查和进行故障处理。4、 消防管理员负责对值班工作的督导和检查。四、 工作程序：1、交接班要求:A接班人员：a、 认真听取交班人员的设备运行报告。b、 查看交班人员该班消防控制中心值班记录。c、 检查设备显示情况是否正常，钥匙和工具是否齐全完好，并在消防控制中心值班记录上签名。B、下列情况不准接班：a、上一班运行状况未交待清楚、记录不清楚完整、值班室不清洁。b、接班人员未到岗接班，交班人员不准下班。C、接班人员遇有醉酒或其它特殊情况而未找到顶班人时。d、严禁在处理故障过程中交接班。e、若在交接中，突然发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理故障，接班人员协助。2、工作要求;A、值班人员必须熟悉大楼情况，熟记报警显示的各区域及实际地址情况。B、实行二十四小时值班制，属特殊情况需要调班时，必须事前报请公司管理处有关负责人同意。C、根据消防设备操作运行管理规定的要求，处理并记录有关运行情况，值班员遇到无法处理的故障，应及时报告管理处（公司）机电部主管组织处理。E、每班必须清洁值班室，值班记录、工具归位整齐。F、禁止长时间占用消防专用电话，杜绝打声讯电话。G、禁止在值班室吸烟、动火煮饭、喝酒、打闹，禁止非值班人员进入值班室。H、禁止在正常情况下关掉手机或利用屏蔽办法将报警探测器进行全区屏蔽，以免不能接收报警。I、定时做好火灾安全检查和设备安全检查，在检查时做到脑想、眼看、耳听、鼻闻。3、工作流程：从顶层向下步行逐层检查检查消防设备及住户等情况消防控制中心进行交接班回消防中心做好记录检查铺位卖场安全情况检查地下层湿式报警阀系统 注：消防设施检查可由巡逻护管员进行，但需在消防消控中心登记备案。消防系统运行管理标准作业规程一、 目的：规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态。二、 使用范围：适用于物业公司辖区内各类消防系统的运行管理三、 1、公司经理负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。2、机电经理、消防主管负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。3、专职消防员具体负责消防系统设备的运行管理工作。四、程序要点： 1、消控中心值班工作人员负责24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。 2、运行监控内容： 、消防主机显示屏是否显示正常。、消防主机是否正常。、“运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固接头。、“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因。、“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知机电维修人员查看水位加水。、“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻璃报警原因。、监看闭路电视画面是否清晰，出现故障及时通知机电部维修。、巡视固定式气体灭火器材是否在位、完好，发现问题及时报告。、设备有无出现烧焦、异味、异响声响。、在监控中心发现有不正常情况应进行登记，同时报机电工程部，组织维修或整改。3、异常情况的处理：、当消防主机出现异常情况（如有水浸出），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。、当配电箱线路发生短路（超负荷）起火时，立即关掉相关设备。4、机房管理： 、非值班人员严禁入内（巡查、检修人员除外），若需进入，须经消防主管同意，并在当值班人员允许的情况下进入，时间不宜过长。 、当值班消防人员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，保持地面、设备无积尘，干净整洁。 、室内严禁存放一切和工作无关的物品，但应配置至少2个灭火器。、室内严禁吸烟。、室内应通风良好，光线充足，门窗开启灵活，防鼠及小动物，设施完好。室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近管理人员暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。消防演习工作规程一、 目的：提高义务消防灭火作战能力，避免在真实灭火战斗中出现混乱局面。二、 适应范围：物业公司义务消防队消防演练工作。三、 职责:1、 物业公司经理在消防演习时兼总指挥负责消防演习的组织工作，定时、定人、定项目、定要求。2、 专职消防员（消防主管）在演练时任副总指挥，负责配合物业公司经理对参加演习的消防人员进行技术方面的指导和演习的实施，收集消防演习的图片，整理好消防材料。3、 各级主要成员负责完成演习规定的每一个项目的每一个环节。A、 消防演习之前工作要求： 、物业公司区域经理（代表）提前一周向上级有关领导请示，定好具体演习时间，并请领导观摩、作指示。 、消防演习计划每年一次，一般选择在气候干燥的冬天进行。 、物业区域管理处提前两天向小区住户（业主）发通知，告诉消防演习的具体时间和有关事宜，使住户（业主）有一定思想准备。 、选择好室外场地，备好着火物，作为演习时灭火的场地。 、演习前各有关人员必须对物业区域消防设施设备进行全面检查，保证设备处于正常工作状态。 、演习前总指挥及副总指挥应向参加演习的义务消防员讲解有关事项，并作好分组安排，规定演习从列队开始。2、演习时的工作要求：、各组人员必须服从总指挥或副总指挥的统一指挥（注：指挥部设在消防控制中心）按照事先定好的步骤及要求，假事真做，严肃认真的完成每一个环节的工作任务。、在演习过程中，各组主要人员必须采用对讲机与消防控制中心（指挥部）保持联系。4、 演习工作流程： 、楼内演习工作流程：各组人员迅速赶到各指定地点准备宣布消防演习正式开始总指挥向上级领导报告全体义务消防人员列队 电梯运输组做好输送消防队员和器材准备打开防火门水泵房供水组监视供水和水池水位消控中心做好操作记录准备供电组关闭电源启动发电机供电 消控中心向总指挥报告起火准确地址，同时关闭煤气总阀安排人在某一楼层向烟感器吹烟发出火警信号火场扑救组拿灭火器准备上楼灭火 总指挥联系外线组 外线组同指挥部回话，消防车救护车到位水带打开消防栓向窗外喷射消防中心启动消防泵并用广播向住户解释 治安保卫组维护秩序，指引车路总指挥宣布演习结束疏散组将伤员从楼梯边运下并送上救护车 、楼外灭火演习流程：点燃提前准备的着火物消防队员到队总指挥向上级领导报告宣布演习开始开启灭火器对准着火物奋力喷射消防员手提灭火器跑步赶到现场烈火熄灭演习结束烈火升起时 中央空调系统运行管理规程一、 目的：规范中央空调系统运行管理工作，确保中央空调系统正常运行为用户提供满意服务。二、 使用范围：公司所辖物业的中央空调系统运行管理。三、 职责：1、 中央空调系统的运行管理由机电工程部统一负责。2、 日常的空调供应由空调运行组和中央空调控制室负责。3、 冷水机组、水泵、风柜、冷却塔和膨胀水箱设备的日常巡检及制冷机房、空调机房的管理由空调运行组负责。4、 各设备装置及风、水管道系统和设备电动配电部分的维修保养和应急抢修由机电维修组负责。5、 监督、验收水处理外委单位对空调水质的处理及冷却塔和冷水机组冷凝器的清洁卫生工作，由空调运行组负责。四、 工作程序：1、 空调供应程序： 、空调运行值班人员按照冷水机组开、停机程序，在规定的时间开、停冷水机组及启停相应的冷却水泵和冷冻水系统。 、中控室值班人员按规定开关集中控制的风柜和各层风机。 、中央空调系统运行期间，空调运行值班人员应每隔一小时将冷水机组和水泵、冷却塔的运行数据记录在相应的运行记录上。 、用户有空调使用效果方面的投诉时，由空调运行值班人员现场了解情况并予以解决。2、 空调设备的管理程序： 、机电工程部负责建立各类空调设备的运行、维护保养及检修档案。 、机电工程部负责对空调设备进行标识并统一管理。 、空调工程师制定空调设备的维护保养规程，经机电工程部经理审定后发放相关班组，并依此制订相应工作计划。 、如用户装修涉及到空调设备或装置的变动，按有关装修规定执行。3、 空调设备的维修程序： 、在日常运行中，空调运行值班人员应按照有关设备巡回检查规定进行巡检，发现问题要及时反映，以便机电维修人员尽快到位检修。检修后要将相关情况记录在检修记录表上。 、机电维修人员应按照空调设施设备维修保养计划，定期对空调设备进行维护保养，并将维护保养情况记录入设备维护保养记录上。 、用户有空调设施设备方面的投诉时，不涉及零部件的更换，应及时处理；如需更换零部件，按有关维修规定处理。 、空调水处理委托专业水处理公司进行，具体参照委托合同。外委单位完成水质处理及冷却塔、冷水机组冷凝器的清洁工作后，由空调运行值班人员负责在其工作单上签署验收意见，并备份交机电工程部存档。 、水处理公司完成水质处理工作后并出具水质检验合格报告交机电工程部存档。高低压配电室安全运行管理规程一、 目的：规范高低压配电室的运行管理工作，确保高低压配电室安全运行，为用户提供满意服务。二、 适用范围：本规程适用于物业辖区高低压配电室的运行管理。三、 职责：1、 高低压配电室的运行管理由机电工程部统一负责。2、 日常配电室供电和运行值班由高低压配电组负责。3、 配电室的机械设备的检修由机电工程部统一管理。四、 配电室的安全操作规程：1、 操作人员必须熟悉所管的配电设备规格、型号、工作性能和用途。操作时精神集中，必须由两人执行操作程序：一人操作，一人监护。操作者必须穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套，脚踩绝缘胶垫。2、 操作时必须做好如下检查： 、供电操作前的检查：检查结地线是否拆除，检查设备上有无遗漏工具材料等物品，检查开关设备是否处于断开位置。 、供电操作后的检查：检查所用的开关是否接触良好，位置指示是否正确；检查各仪表信号是否指示正常，检查运行的设备是否有异常现象。3、 电容补偿器进行停电检修必须首先断开电源，电容器放电并进行验电检测，证明确无电压后，立即挂好短路接地线，悬挂标示牌等安全措施，严禁在没有断开电源的情况下进行一切工作。（断开电源必须有明显的断开点）。4、 配电室进行全部停电检修的操作程序： 、拉掉低压线全部空气开关。 、分闸各变压器低压侧断路器并摇至断开位置。 、分闸高压配电室各变压器出线柜断路器并摇至断开位置。 、 分闸10KV总进线断路器并摇至断开位置。 、分闸低压配电室变压器进线中置柜断路器并摇出断路器。 、对各变压器高压进线线柱进行验电，经验电确无电后，立即装好短路接地线，才准许进行下步工作。 、设备检修完毕需恢复送电时，首先拆除短路接地线，经检查无其它问题后再按送电操作步骤恢复送电。配电室安全值班制度1、 值班人员必须坚守岗位，不得擅离职守，因故不能上班者，必须事先办理请假手续，待高低压运行组组长安排好顶替人员到岗后才能离去；配电室严禁发生无人值班现象。2、 值班人员必须思想集中、认真负责、熟悉高低压设备的技术数据和工作性能，确保输配电安全运行，努力配合各用电单位安全生产和工作运行。3、 值班人员不得将食物带入配电室用餐，不准在配电值班室内干私活，不准将无关人员带入值班室聊天、打牌、下棋等。4、 值班人员每小时正确无误的对仪表的指示值抄表一次，做好运行记录并保持配电室、值班室干净整洁。5、 值班人员必须随时注意配电室门窗关闭，以防小动物窜入配电室内。6、 配电室发生电网网路停电，高低压线路出现故障时，值班人员首先进行应急处理，并立即报告机电工程部经理和高低压运行组负责人，事后将详细情况记录工作日志内。配电室设备安全检修制度1、 为安全供用电，输配电设备应定期进行检修和预防性试验，以此保证安全运行。2、 高低压配电柜、变压器、电缆等每半年度清扫检修一次，检修时间定为每年度节假日，事故检修随机进行。3、 高压配电设备（高压柜、变压器、电缆）每年进行一次预防性试验，避雷击每两年一次，发现异常情况随时更换或修复。4、 高低压安全工具，令克棒每年试验一次，高压绝缘鞋、高压绝缘手套、高压测电器、接地线每半年试验一次，如有损坏立即停用更换。5、 配电室专用高低压安全工具，只供配电室内部人员操作使用并严加管理，不准外借和挪作他用。高低压配电室安全巡回检查制度1、 为确保配电设备的安全可靠运行，参照变电所运行管理制度特别是本制度。2、 值班人员必须认真地按时巡视设备的运行情况，对设备异常状况要做到及时发现、认真分析、正确处理、做好记录，并向有关上级及时汇报。3、 值班人员进行巡视后，应将巡视情况、巡视时间及时记入配电室运行记录中。4、 遇下列情况，应增加巡视次数和频率：a、 设备过负荷或负荷有明显增加时。b、 设备经过检修、改造或长期停用后重新投入使用，新安装设备刚进入系统运行。c、 设备缺陷近期有所发展时。d、 恶劣天气、事故跳闸和设备运行中有可能的现象时。5、 单人进行设备巡视时，要遵守电工安全工作规程保持与带电设备足够的安全距离，防止触电事故发生。6、 高低压配电室的配电设施，每班巡视不应少于四次。高低压配电室交接班制度1、 为确保配电室设备的安全，可靠运行，参照变电所运行管理制度，特别是本制度。2、 值班人员应按