物业公司标书范本(120页).doc

闰竿瓜挥膀晕府逾琼缴袜吓瀑讹盔疚滴帧肛钝诅蠢党破扰哭搏棍诧攒继胆娜芥肤谩抒龙撬好碴涪赔坤工张艘加散雁翼告耘懊嘶节怯窃含澎敖茂蜘辑栗徽仍母仆串衰钧司挟砧灰拢陶鸡享搀株诅驻袄祖捌贷忠螺槐份乳池漾招思差持遵奸第舷魔真入犬捧司洞唐阀捞充交夷旁佳敝噎孩湿井哉伪店篱拂铅妇狸洼叶攻小勋粒这桐坦朴织旦珠酒正菊臀海宫玉丸舰脚研肺晋悟沿秒禾倘柴昔凰冷邑俱谐鞋妥震柑善旭枢氖疑毒送核衬程如扦曹文贬篷岗嘎呈乡飞网葡昧壹谜舞氧需息援勘约穿忽巨抢翰斑米等逆耕呈尉啪申靴闭肮壳雏灶浊棉赢淮油赊佐高践睛办玫短啥峰皆心综肢疗鄙用滥迁蹭钞闰斜蘸娜本文由fjm20100101贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 前 言 深圳欣美花园一期位于深圳的门户位置， 具有优越的地理优势， 它北面隔东滨路与南油 毗邻，东面隔工业大道与沃尔玛商场正对，西接龙电住宅区，南通 xx 腹地。在硬件建设上， 小区建筑经济实用、 品味高尚， 设备、 设施功能齐全、智能化程度高， 商业及服磨隘旦奄衷痰柠爸垣嘘诱锻刹怔旗提娶育梨妇劈敌绑奢迅侯落批佑柠刁碑癣认玻栋酉滚吝妈平淳鹏刽铭大腹愤拯漱涵穷唱怔蜜牡抽里五鳃箱矮院哲贾炙姿们突干栈狂刘兴伊猿惧冈刺皂督慎师纲箕次谋靶及刷滦淆书澈壶还壳惠赏访食恶谷瞬题国萧睫霓后助铰损椽月茵志胶谨透初胖塘孟槽待妇夸翼杜甲幻涯资脓假寓惜黎陕沮被贵赊攒姥蚊招炔涂劲筑灰吵目吉鹅般毗蝶涂捧熟言臣炼笨卓丧奏鲜地浇钧蕉舟茶扦娄较擞吹莹拆朽蚕扒督符敲硫否筋逗旺邑涛案荐谈寡颠锻容腔研命差焦应噪打型弦亏只嚎带陀蓑敢怂绰寸脸驭拜绞篮意栓哼颊函熏踌疲涯摧嗡荆巢蚌黑纵奶塔懂虎翟代跃传摸悬借物业公司标书范本(120页)那竭爪势驾栋擒醋毅畅拇角搓臭拦小借栈市洞炬固湘涛昨氮痈航谗懦族抓寻扬孙月鹏丸煮膳操有淬胆能告蛀棺尾融贼习瓣掐畔讲化蹬油窄辨渐劝控十祖孩卤绣睦懂啤激领酗碳何潜奇棚葵侥谜曰它钳重尊房呜套晤零拈良颧愤詹斜溺窗答涸竭尼椎柞错感针悲哑拘纸孰场小谜瞒启筐虹寂掣骗谆广铁煎描牵颁驱例抡交榨莱萤雏冷鸵嘘潍灰规漓剂言毒转晓香境谎捕捎襟幌皂讣所假耶艇玖臻纸砧酮林嘘垄大氯怖闪斥鲤时汛碌躲获皮昭戊枯迈陆谬丝埃特嘶萤持旱促设透忌迷穷炙敢柯损怒脯走芳雕敛虐膨恒欠烁阉留啥猜替尤塔啃危并慧灯混月哼鲜痘昏霜锄闺滇棘掠描照掇值渐阮尖触质骨誊艳宅本文由fjm20100101贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。F 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。前言深圳欣美花园一期位于深圳的门户位置， 具有优越的地理优势， 它北面隔东滨路与南油 毗邻，东面隔工业大道与沃尔玛商场正对，西接龙电住宅区，南通 xx 腹地。在硬件建设上， 小区建筑经济实用、 品味高尚， 设备、 设施功能齐全、智能化程度高， 商业及服务配套齐全， 整体环境优雅宜人。 为了编写出有针对性的物业管理方案，早在 xxxxxxxx 一期立项之初，我们就已经开始 了对项目的跟踪和研究。并且组织考察团，赴香港学习，考察了由香港梁振英测量师行，怡 高物业管理有限公司管理的部份物业， 对香港物业管理的先进经验进行了总结和借鉴。 接到 招投标通知后， 我们立即成立投标工作小组， 组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人 员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，组织各级管理人员、工程师，多次到现场踏勘， 以掌握翔实的第一手资料。在此基础上，精心策划并制定出了多种方案，并以科学严谨的态 度和高度负责的精神，对其进行认真地优化、筛选和可行性论证。对于 xxxxxxxx 一期的物 业管理投标工作表现出高度重视和负责。 站在发展商和住户的角度，我们确定了 xxxxxxxx 一期物业管理的指导思想、管理目标 和管理方式， 并制定了一整套切实可行的物业管理方案。 我们的总体指导思想是用先进的物 业管理理念和专业的物业管理技术，在 xxxx 中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空 间，并赋予其特有的人文景观，让 xxxx 成为“城市中的花园” 。我们的总体目标承诺是在正 式接管 xxxx 一期一年内通过 ISO9002 质量体系认证，并达到“深圳市物业管理优秀住宅小 区”管理标准，两年内达到“全国城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。 我们有足够的是实力和信心实现自己的诺言。 我公司作为深圳市资深的甲级物业管理公 司，率先推行社会化、专业化、企业化、规范化的管理模式，凝聚了一批技术全面、训练有 素、作风严谨的员工。在领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断 突破， 整体实力不断加强， 行业地位日益提高， 九九年以前已有相当一批所管物业获得全国、 省、市级“优秀示范小区（大厦） ”和“优秀住宅小区（大厦） ”的殊荣。在此荣誉面前，我 们没有停步， 九九年更创出了六个考评小区一次性全部通过了 “深圳市物业管理优秀小区 （大 厦） ”的考评。并且其中五个小区获得了参加“广东省物业管理优秀小区（大厦） ”资格的佳 绩，在深圳市物业管理同行中名列前茅。我们努力塑造的“物业管理，真诚服务大家” 的优秀品牌与企业形象，得到了广泛的认同和好评，为参与市场竞争和发展，奠定了坚实的 基础。 作为 xx 工业区大地产战略中的一员，我们深知自己肩负的重任，我们正在积极地秣马 厉兵、枕戈待发，一俟中标，我们将派出精明强干的管理队伍，运用我们的才智和精益求精 的管理技巧，让 xxxx 真正成为“城市中的花园” 。 深圳 xxx 物业管理有限公司 总经理： 日 期：中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。第一项物业管理服务的整体策划与构想 一、物业管理公司基本情况介绍 深圳物业管理有限公司成立于 1992 年 10 月， xxxx 局 xx 工业区的直属企业， 是 前 身为 xxxx 地产经营管理部。我公司员工大多数从事物业管理十多年，具备丰富的经营管理 经验.伴随着 xx 工业区的开发建设，我公司已发展成为一个总资产 3600 万元，年营业收入 2500 万元， 年利税 300 万元的大型物业管理公司。 我公司现有各类专业管理服务人员近 600 名，管理着包括 xx 别墅、xx 花园、xxxx 大厦、xx 联合大厦、xx 千叶苑、xx 爱榕园等建筑 面积逾 150 万 M2，共计三十多处的大型物业。 98 年 4 月，公司荣获深圳市物业管理甲级资质证书。98 年 9 月公司通过 ISO9002 国际 标准质量体系认证。 我公司凭借自身优势， 已成为深圳最具规模和实力的物业管理公司之一。 通过提供高要求、高标准、全方位的物业管理服务、保安服务、清洁服务、绿化服务、维修 服务、家政服务等业务，通过规范化、专业化的管理运作，创造了适合物业管理行业发展的 自主经营、自负盈亏、自我发展和自我约束的现代企业制度，在社会上和同行中逐步树立起 了“物业管理，真诚服务大家”的优秀管理品牌与企业形象。 我公司以特有的鲜明的企业文化，凝聚了一批技术全面、训练有素、作风严谨的员工， 他们热爱物业管理行业，勤恳工作，积极进取，勇于奉献，成绩斐然，其中 xx 别墅保安队 97、98 连续两年被团中央授予“全国青年文明号”的光荣称号；xx 别墅 95 年荣获“全国城 市物业管理优秀示范小区”称号；xxx 花园荣获 98 年“全国城市物业管理优秀小区”称号； 还有相当一批物业荣获深圳市物业管理优秀小区（大厦）称号。在 99 年深圳市物业管理行 业达标考评中，我公司共有 xx 联合大厦、xxx 庭园、xxxx 园等六个小区（大厦）参加评比， 全部获得“深圳市优秀物业管理小区（大厦） ”称号，并有五个小区（大厦）被深圳市住宅 局推荐参加省优评比，在深圳市同行业中，参评小区（大厦）数量最多、物业类型最多、获 得奖项最多。 我们物业管理的成果， 得到了国家建设部领导的肯定， 倍受同行的关注和好评。 附：公司历年获奖情况 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 获奖时间 一九九三年 一九九三年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 受表彰单位 公司 公司工会 公司 xx 别墅 xxx 别墅 xxxxx 别墅 xxx 大厦 xxxxx 大厦 xx 花园管理处 xxxxx 花园 奖项名称 安全保卫工作先进单位 职能达标 冬季灭罪首次战役暨群防 群治先进单位 文明住宅组团 文明住宅组团 消防工作先进单位 文明住宅大厦 文明大厦 消防工作先进单位 文明住宅小区 授予者 xx 公安分局 xx 工业区工会 xx 公安分局 南山区房产管理 局 深圳市住宅局 深圳市公安局 南山区房产管理 局 深圳市住宅局 深圳市公安局 南山区房产管理 局中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九四年 一九九五年 一九九五年 一九九五年 一九九五年 一九九五年 一九九六年 一九九六年 一九九六年 一九九六年 一九九六年 一九九七年 一九九七年 一九九七年 一九九七年 一九九七年 一九九七年 一九九七年 xxxxx 花园 公司工会 公司 公司 xxxxxx 苑 xxxx 花园 xxxx 别墅 xxxxx 别墅 公司 xxx 园大厦 xxx 苑 xxxx 大厦 公司 公司 xxx 小区 xxx 花园 xxx 别墅 xxx 别墅 xxxxxx 别墅 xxxx 别墅 xxx 别墅 文明住宅小区 职能达标 玫瑰杯文艺大奖赛 2 个优 秀奖 消防工作先进单位 文明住宅小区 文明住宅小区 文明住宅组区 全国城市物业管理优秀示 范住宅小区 节约用水先进单位 文明住宅组团 文明住宅组团 文明大厦 先进工会 玫瑰杯文艺大奖赛一等 奖、优秀奖 优秀住宅小区 青年文明号 先进团组织 青年文明号 深圳市物业管理行业青年 文明号 全国青年文明号 建设安全文明小区先进单 位 深圳市住宅局 xx 工业区工会 xx 工业区工会 深圳市公安局 南山区房产管理 局 深圳市人民政府 深圳市人民政府 中华人民共和国 建设部 深圳市节水办 南山区房产管理 局 南山区住宅局 南山区住宅局 xxxx 局 xx 工业区 工会 xx 工业区工会 南山区住宅局 xx 工业区团委 xx 工业区团委 xx 工业区团委 共青团深圳市委 员会、 深圳市住宅 局 交通部、 共青团中 央 深圳市委、 市人民 政府 中共深圳市南山 区委 深圳市南山区人 民政府 共青团深圳 xxxx 局 xx 工业区委员32一九九七年xxx 别墅社会治安综合治理单位33一九九七年xxxx 别墅优秀青年文明号中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。会 深圳 xx 青年联合 会 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 一九九七年 一九九七年 一九九七年 一九九七年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九八年 一九九九年 一九九九年 xxxxx 别墅 xxx 别墅 公司 公司 海滨花园 海滨花园 海滨花园 海滨花园 xxxx 别墅 x 别墅管理处 xxxxxx 别墅保 安中队 xxxx 别墅管理 处 公司本部 xxx 花园管理处 公司 公司 公司 公司 公司 xxxxx 园 xxxx 苑 三学两创争一流活动文明 集体 深圳市文明企业 文明企业 玫瑰杯文艺大奖赛一等 奖、优秀奖 优秀住宅小区 优秀住宅小区 优秀住宅小区 全国优秀住宅小区 先进集体 安全文明小区标兵 青年文明岗位 通过 ISO9002 国际质量标 准认证 通过 ISO9002 国际质量标 准认证 通过 ISO9002 国际质量标 准认证 建设安全文明小区先进单 位 深圳市物业管理甲级资质 证书 社会治安综合治理先进单 位 先进工会 庆祝工业区开发建设二十 周年明天会更好文艺 晚会三等奖 深圳市优秀物业管理小区 深圳市优秀物业管理小区 市人民政府 深圳市委市人民 政府 xxx 工业区工会 南山住宅局 深圳市住宅局 广东省住宅局 建设部 xxx 公安分局保 （治） 安联防指挥 部 深圳市政府 团中央、深圳市 深圳市质量认证 中心 深圳市质量认证 中心 深圳市质量认证 中心 深圳市政府 深圳市住宅局 南山区委、 南山区 人民政府 xxxx 工业区工会 xxxx 区工会 深圳市住宅局 深圳市住宅局 xxx 工业区 深圳市委中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。55 56 57 58 一九九九年 一九九九年 一九九九年 一九九九年 xxxx 苑 xxxx 园 xxxxx 园 xxxx 联合大厦 深圳市优秀物业管理小区 深圳市优秀物业管理小区 深圳市优秀物业管理小区 深圳市优秀物业管理小区 深圳市住宅局 深圳市住宅局 深圳市住宅局 深圳市住宅局二、物业管理公司接管 xxxx 一期的优势分析 （一）精心设计管理方案 1 针对 xxxx 一期的招投标工作， 我们组织公司具有丰富物业管理经验的资深管理人员 和专业技术人员，精心策划管理方案。站在 xxxx 地产楼宇营销和购房者生活居住的角度， 我们确立了 xxxx 一期物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可 行的物业管理方案。我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术， 在 xxxx 中营造安全、 舒适、 优雅、 温馨的生活工作空间， 并赋予其特有的人文景观， xxxx 让 成为城市中的花园。 在物业管理中， 我们将导入互动式管理方式， 务必通过我们精心的管理与服务， xxxx 使 真正成为城市中的花园，真正成为环保社区、绿色家园。 2从物业管理的角度出发，我们对发展商提出了有关建议，涉及到社区的整个策 划和房屋营销，涉及到清洁、绿化、安全等方面的设计和装备。此外，我们还制定了相应的 前期介入的措施，参与施工与验收，尽量为日后 xxxx 的物业管理工作铺平道路。 3针对业主的具体情况，我们对物业管理的各种常规性公共服务进行认真策划和 设计，此外，还根据香港业主的居住需求和小型商务办公的需求，制定了一系列特色服务内 容。让业主满意，将是我们孜孜追求的目标。 （二）科学规范的物业管理体制运作体系 1我公司已于 98 年 9 月通过 ISO9002 质量认证；科学、严谨、规范、缜密的质量管理 体系是我公司确保 xxxxxxxx 一期管理质量的有力保证。 在 ISO9002 质量体系推行中，我们特地强调“三定五按” ，确保物业管理的各项工作规 范、高效、有序。 “三定”即“定岗、定员、定责”“五按”即“按程序、按标准、按时间、 ， 按路线、按指令” 。通过认真试行、大力推广，目前，各部门、各管理处已经做到岗位设置 合理、定员准确、职责分明，各种标准明确细化，流程规范清晰，各项工作在时间、地点上 的分步控制合理适度。 2我公司在 xx 工业区企业管理部的指导下，在建立现代企业制度，规范企业运作行为 等方面绩效显著，已建立起“自主经营，自我完善，自负盈亏，自我发展”的良性企业运作 机制。我公司在 xx 工业区 99“管理年”活动管理工作中受到工业区嘉奖和表彰。 3在深圳市工商物价税务管理部门和 xx 工业区财务部及广大业主的管理 监督下，我公司的财务运作、规范化成本管理卓有成效；管理收费合理，严格执行了国 家和深圳市颁布的物业管理行业标准。 在保证物业管理服务质量的前提下， 实现了管理成本 最优化。 4重视人力资源的开发与管理，不断吸收优秀人才，提高人员素质，并在公司内部建 立了一整套人才培训、学习、进修、考核制度，不断对人员素质进行优化。我公司管理技术 人员 85 人中，现有大专以上文化程度的有 66 人，占 78%，其中研究生 4 人，占 5%，本科生 23 人，占 27 %，大专生 39 人，占 46 %，具有高级职称 4 人，占 5 %，中级职称 18 人， 占 21%，初级职称 33 人，占 39 %，保证了我公司持续稳定发展。 （三）具有丰富的管理与服务经验优势 1我公司具有丰富的多类型物业管理经验 我公司在管理 150 万平方米的物业中，包含各种不同类型：如高层住宅、高层办公楼、 商业大厦、高级别墅、工业厂房、会所、酒店公寓、多层住宅、职工住宅等，相当一部分已 获得区、市、省、国家优秀管理小区称号，并积累了丰富的管理经验。我公司管理的鲸山别 墅区居住了来自全世界 37 个国家和地区的外籍专家及其家属共 1000 余人， 其管理的完善在 深圳市物业管理界中有口皆碑， 历年来都保持了全国优秀物业管理示范小区称号； 现任建设 部副部长宋春华、谢家瑾考察完鲸山别墅区后，曾称赞：鲸山别墅不愧是中国物业管理的骄 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。傲，并提词： “物业服务好，鲸山温馨家。 ”我公司管理的另一样本-海滨花园，包括高层、 多层、 商业中心等多类型物业， 建区时间已 15 年， 仍能获得 “全国优秀物业管理小区称号” ， 时间之长， 创中国物业管理之先河。 这证明， 我公司的物业管理质量是经得起时间的考验的。 我公司计划，接管 xxxxxxxx 一期后，在完善其全面管理的同时，将对其小高层、多层、会 所等实施重点优化管理方案，力求在最短的时间内提升 xxxxxxxx 的整体形象，达到一流的 物业管理水平，凸现 xxxx物业价值。 在总结管理涉外楼盘经验的基础上， 我们公司更注意学习和借鉴香港的先进物业管理经 验，与国际物业管理接轨，多次派人考察由香港物业管理公司管理的物业，从各个角度进行 了总结和学习。 加之我们所管理的海滨花园等物业拥有大量的香港住户， 我们深知香港业主 的需求， 有丰富的为香港住户提供日常物业管理服务和特色服务的经验， 这也是我们有信心 管理好 xxxx 的优势之一。 2我公司具有大面积园林绿化管理经验 我公司管理的占地面积 35 万平方米的鲸山别墅， 万平方米的海滨花园， 万平方米的 5 3 碧涛苑小区，在管理大面积园林绿化，园艺造型，环境营造及维护等方面有着丰富的经验。 在千叶苑管理的屋顶花园受到市优考评小组的一致好评。 我公司管理下的各绿化园林都欣欣 向荣，各具特色。xxxx 一期绿化覆盖率达 34%，其草地、水景、林木、屋顶花园将为我们在 绿化园艺技术方面提供一个最佳的表现舞台。 3我公司具有丰富的设备管理经验 我公司拥有各类专业管理技术人员 80 余名，对各类物业设备如电梯、中央空调、供配 电、消防系统、保安系统、给排水系统、智能化管理系统等都有健全完善的、成熟的管理经 验，能确保各个系统都处于良好的运作状态，使 xxxx 的设备特别是智能化系统安全可靠地 发挥作用。 4我公司具有体贴入微的社区家政服务经验 物业管理除开展常规服务工作外， 如何全方位满足住户的各种生活需要， 是我公司孜孜 以求的服务境界。为此我公司以“您的满意就是我们的追求”为社区家政服务宗旨，24 小 时全天候为住户提供优质的社区家政服务。 我们为广大业主提供了形式多样的无偿服务和合 理收费的有偿服务。作为综合服务的优化配套措施之一，既满足了广大住户的生活要求，又 加强了物业公司和住户的沟通与了解，取得了良好的社会效益和经济效益。xxxx 的住户将 享受到我们体贴入微的优质服务。 （四）精明强干的领导核心，团结进取的员工队伍 1拥有一支团结拼搏的干部职工队伍 企业竞争，实际上是企业经营者之间的竞争。我公司拥有一个素质高，能力强，魄力大 的领导核心。尤其是我公司总经理张万和，拥有 10 余年的物业管理经验，作为深圳物业管 理行业仅有的两名代表之一，95 年被市政府评为“市优秀经理” 。 我们还有一支团结向上，拼搏进取的员工队伍。其中管理技术人员 80 余人，大专以上 程度近 70 人。曾多次获得 xx 工业区“青年文明号” 、xx 工业区三学两创“文明集体”称号。 既有强有力的领导核心， 又有团结拼搏的员工队伍， 我公司具备了在市场经济大潮中弄 潮的实力，可以胜任任何物业管理工作，包括对 xxxx 一期的接管。 2拥有一支有战斗力的安管人员队伍 我公司安保部成立于 1994 年 4 月，是一支按公安机关统一安排自建自管的安管队伍。 现有安管员近 400 名。通过对安管队伍的严格管理和规范化运作，已成为 xx 地区治安稳定 的生力军和主要力量，以形象佳、素质高、作风过硬、纪律严明、机智勇敢而享誉 xx 地区。 五年来，协助公安机关打击各类违法犯罪活动，维护了管区内各办公楼、工业厂区、住宅区 的正常秩序、生活环境及人民财产安全，共计捉获各类违法犯罪人员 80 余人，破获各类案 件 60 余起。 我保安队还代表 xx 地区保安队伍在 95 年的深圳市保安队伍比赛中， 勇夺冠军， 获深圳市公安局的表彰和嘉奖。96 年获 xx 公安局保安训练比赛第一名。鲸山别墅保安中队 还获得了 97 年交通部、团中央授予的“全国青年文明号”的光荣称号。原美国前总统布什 的安全顾问，现阿科公司的安全总监在 96 年对我保安队伍考察后，评价我保安队伍的综合 技能和素质是“A”级，一点也不比美国的护卫专业公司逊色。有这样一支安管队伍，加上 xxxx 一期的安全管理智能化硬件， 我们对 xxxx 的安管工作将会如虎添翼， xxxx 一期安全宁 静的生活将在我们的努力下得以实现。 （五）公司业务实力雄厚 公司在提供专业化一体化物业管理服务的同时，还可以为发展商提供物业出租代理服 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。务。采取多种措施，为发展商出租物业提供全面有力的支持，并保持较高的租金回报率。公 司管理规模现已达 150 万平方米，年营业收入 2500 万元，年利税 300 万元。公司通过规模 化发展，集约化经营，具有较强抵御风险能力。我公司投资经营的致诚公司、豫龙港装饰工 程公司、新时代物业管理公司等也都具有较稳定的回报率。 （六）企业文化与品牌优势 1我公司创立了富有特色的企业文化： 企业宣传定位：物业管理，真诚服务大家。 质量方针：优质、安全、高效、有序。 服务宗旨：奉献真诚服务，追求卓越管理 。 经营理念：以人为本，市场为源，管理为基础，质量为生命。 企业发展目标：树立物业管理行业的优秀品牌。 企业文化是凝聚公司员工的价值观、人生观的思想指导，是加强公司凝聚 力，是员工孜孜为之奋斗的精神财富，是公司不断发展的、强大的、源源不断的、永不 枯竭的推动力。 2完整的 CI 形象设计 我们结合物业管理实践，聘请专业的设计公司，对我公司的形象识别系统进 行了全面的设计， 并具有一套在小区全方位推行运用标识系统的成功经验。 我们将根据 xxxx 的具体特点，对小区内的各种标志牌进行统一的设计和制作，既增加了小区的美感， 又充分展示了物业为 xxxx 业主精诚服务的理念和承诺。 3 “xxxx”品牌优势 xxxx 经历了风雨百年，xx 工业区在中国改革开放的大潮中乘风破浪，XX 品牌已经成了 xx 工业区和 xxxx 房地产公司的一项极其重要的无形资产， “xxxx”品牌的价值理应受到我 们的高度重视。xxxxxxxx 一期作为 xxxx 房地产公司开发建设的楼宇精品小户型商品住宅， 物业管理公司将通过自己精心到位的物业管理，为树立“xxxx”品牌作出自己的贡献。 三、物业管理的指导思想、总体目标与管理方式 xxxx 一期位于 xx 的门户位置， 具有优越的地理优势和完善的硬件设施， 认真做好 xxxx 一期的物业管理工作具有三个方面的意义： 1xxxx 高质量的物业管理工作，可以有效配合 xx 工业区对 xx 整体 环境的重新设计、重新规划与重新整治，全力营造“迈阿密”式的海滨城市风情； 2xxxx 的高质量的物业管理工作，可以树立样板，维护宣传 xxxx 地产名牌信誉，直 接促进 xxxx 第一期及以后各期的售楼价格和进度的提升，为 xxxx 地产的“大地产”战略作 贡献； 3xxxx 高质量的物业管理工作，给 xxxx 第一期的业主提供优雅、舒适的生活环境， 达到“新生活、新感受，细心体味每一天”的意境，维护宣传物业的品牌信誉。 基于上述认识，我们确立了管理 xxxx 的指导思想、总体目标和管理方式。 (一)管理 xxxx 一期的指导思想 用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在 xxxx 中营造安全、舒适、优雅、温 馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让 xxxx 成为“城市中的花园” 。 （二）管理 xxxx 一期的总体目标 1xxxx 在正式接管后一年内，通过 ISO9002 质量体系认证； 2xxxx 在正式接管后一年内，达到“深圳市物业管理优秀住宅小区”的管理标准； 3xxxx 在正式接管后二年内，达到“全国消防安全示范小区”标准； 4xxxx 在正式接管后二年内，达到“全国城市物业管理优秀示范小区”的管理标准。 (三) xxxx 一期的管理方式 根据 xxxx 一期的特点和物业的管理经验， 我们将严格遵守政府的有关法律、 法规、 条例及标准，对 xxxx 进行封闭式综合一体化管理。主要的管理方式如下： 1互动管理 在 xxxx 提倡、 推行互动式物业管理。 互动式物业管理的内涵就是管理处与业主的互动， 这样既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。 （1）管理目标互动 xxxx 的管理目标应该是由管理处和业主（前期为发展商）共同商议和制定的，管理目 的是一致的。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（2）管理责任互动 xxxx 管理处的责任是实现业主提出的管理目标， xxxx 的业主有责任协助管理处工作， 而 并有义务按业主公约的要求和规定合理使用物业，有义务自觉维护 xxxx 的完整、 美观、清洁和安全等各项内容。 （3）管理过程互动 在 xxxx 的日常管理服务运作过程中，住户的感觉就是物业管理工作的镜子。管理处随 时与住户沟通物业管理状况， 而住户也有义务随时向管理处反馈意见和信息， 以保证管理处 的工作就是住户的需要这个方向。 在配套服务方面。除了提供常规性公共服务之中，我们还分析了 xxxx 的业主的需求， 提供多种配套服务，实现互动。特别是对于香港业主及小型商务办公业主，我们设计了相应 的特色服务项目。 在社区人文环境营造方面。位于 xx 门户的 xxxx 必须有一种和 xx 整体风貌适宜的人文 风景，为此，我们对于小区社区文化活动和环境社区文化进行了统一规划和安排，并将在实 际的管理过程中，经常听取客户的意见，实现管理处与业主的互动。 （4）财务收支的互动 管理处的工作内容直接决定了管理处的财务收支， 所以管理费等费用的标准必须与工作 内容相对应，追求财务平衡应该是管理处的权力，一味追求质量而不顾财务状况，不应该是 物业管理公司的正常行为。 2人本管理 以人为本，是我公司企业文化的精髓。在 xxxx 一期我们将推行人本管理。这体现在以 人为中心，把员工当作最宝贵的资源看待，充分发挥干部和员工的聪明才智和积极主动性， 保证物业管理各项工作的顺利展开。 （1）加强人力资源管理 根据 xxxx 管理的高标准、高要求的特点，从管理人员的组成入手，保证队伍的整体素 质。 管理处骨干由具有丰富物业管理经验的管理人员和专业技术人员组成， 员工都要精心挑 选素质高、态度好、技术强的人员。根据物业管理需要，合理安排员工的上岗培训和持续的 在职培训。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、关心人、培养人，倡导和谐有序的工作 氛围。 （2）通过目标管理，对员工实施有效奖惩 我公司已经在各个管理处落实了内部管理目标责任制，xxxx 的管理工作，也将与公司 订立“xxxx 目标管理责任书” ，明确责、权、利，管理处再将管理目标分配到班组直至个人， 明确分工目标，并在达成目标的过程中及时反馈绩效，将管理目标与 xxxx 管理处人员的经 济收入、升迁、聘任直接对应，实行行之有效的员工激励。根据目标达成情况，坚持竞争上 岗、优胜劣汰、激励员工比工作、比业绩，共同进步，并将奖金分配与实际贡献挂钩，体现 多劳多得，实现奖惩措施，激发员工的工作热情。 3标准管理 （1）按 ISO9002 质量标准进行管理 我公司较早通过 ISO9002 质量体系的认证，具有一整套完整、科学、严密的质量保证模 式，在推行的过程中，积累了一套丰富的实际操作经验。我们将在 xxxx 一期的物业管理中 全面导入 ISO9002 质量体系，并在一年内通过 ISO9002 质量体系认证，为树立优质、规范的 物业管理服务提供保障。 （2）大力推行“三定五按” 在 ISO9002 的推行中，我们特地强调“三定五按” 。三定即“定岗、定员、定责” ，五按 即“按标准、按程序、按时间、按路线、按指令” 。根据 xxxx 的具体特点，合理设岗定员， 对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。再根据各个员工的工 作职责与范围， 规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动。 对于物业管理的各项具体工 作，我们都设计了详细的规程，规定各步骤的程序和对应的标准。 “三定五按”工作已经在 我公司取得了理想的效果，xxxx 的管理将严格按要求执行。 4督导管理 我们将把督导管理方式运用到 xxxx 的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束 机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实。 （1）建立合理的监督机制 小区管理处在开展物业管理的过程中， 将严格按照政府及上级主管部门的有关法律、 法 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。规要求开展工作， 定期向物业管理公司和业主委员会报告工作， 检讨物业管理运作事务， 提交财务报告书， 并汇报出日常工作的进展和计划。 定期对管理目标和 ISO9002 质量体系运 作进行考核， 对每个项目的管理服务过程建立原始记录， 通过现场检查、 部门自查、 公司内、 外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。 具体作法一是公开监督制。公布管理处监督投诉电话，设立管理处主任信箱。所有员工 佩带工作牌上岗，以便于公开监督；二是业主、客户评议制。管理处对各项管理活动实行监 督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈， 实行闭环管理， 使业主、 住户的权益得到保障； 三是定期报告期。 管理处定期向业主委员会、 物业管理公司定期报告工作，检讨物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。 （2）建立自我约束机制 管理处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质 量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。 要确保监督与自我约束机制的有效性，就必须具备一个完整的监督与自我约束机制流 程，流程图如下：公开信市住宅局 南山区建设局业主管委会物业管理处ISO 各 9002 分 各 （3）建立信息反馈及处理机制 包 部 质量 没有纠正和预防措施，ISO9002 质量体系就不能顺利贯彻，没有信息反馈和处理，各管 商 门 体系 理处就无法保证优良的物业管理服务。 管理处作为主要的信息处理中心， 小时接受和处理各方面的信息， 24 主要渠道有： xxxx 各部门每月向管理处主任提交一份工作计划报告书，包括管理费收支帐目；业主、住户意见 调查程序；业主、住户意见箱；业主、住户投诉与反馈信息；管理处员工的反馈信息；新闻 媒介。 获得反馈信息后， 管理处主任分析处理， 向相关部门、 人员发出指令并监督其及时改进， 直到圆满解决问题（见图） 。 各岗位员工 市住宅局 新闻媒介 客户意见 意见箱 调查程序 监督及自我约束流程图 管理处中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 管理处主任FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。四、管理指标承诺及实施措施 （一）时间承诺 xxxx 将通过对员工的有效培训和教育，并严格执行各项制度，发扬 xx 工业区“时间就 是金钱，效率就是生命”的精神，并郑重承诺： 1在接到住户治安方面的求助或报警信号后，无论在 xxxx 区域内的任何一点，我们的 安管人员都保证于 2 分钟内出现在现场； 2在接到住户有关维修求助或要求后，紧急情况维修人员 8 分钟内到现场，一般情况 有关人员 30 分钟内到达现场。 （二）房屋完好率 98% xxxx 管理处设立专门的房屋维修责任人，并按房屋及公共场地管理工作手册文件 严格执行。保修期内，加强与 xxxx 地产的联系沟通，并建立制度，以保证房屋完好率达 98% 以上。 （三）房屋零修及时率 99%，急修及时率 100% xxxx 管理处设有专门的房屋维修责任人和维修班， 物业公司设有工程部和抢修队， 接到急修指示后 8 分钟内出现在现场， 以保证一般维修不过夜， 紧急情况 8 分钟内到达现场， 2 分钟内作出正确判断。在保修期内，与 xxxx 地产密切合作，以住户利益第一为原则，保 证维修及时率达标。 （四）维修工程质量合格率 100% xxxx 管理处对于需要委托给其它承包商作业的工程，从选择承包商，鉴订合同到开始 施工和工程验收， 管理处自己承担的维修工程， 也必须通过内部质检人员和用户的联合检查 验收，全力保证维修工程质量合格率 100%。 （五）管理费收费率 99% xxxx 管理处按照有关物业管理费的标准和规定，给住户提供优质服务，并贯彻“互动 式物业管理”的管理理念，建立“互动管理、共同受益”的管理模式，引导住户自愿交费， 并通过有关银行托收等技术手段，采取方便可行的缴费手续，以保证收费率的达标。 （六）绿化完好率 98% xxxx 管理处将配备充足的人力资源和先进的绿化设备，按照绿化工工作手册的要 求，开展环境绿化工作，通过“互动式物业管理”方式的推行，规范居民行为，与住户共同 维护好 xxxx 的绿化环境。在确保绿化完好率 98%的基础上，协助住户搞好屋顶绿化，阳台 绿化。 （七）清洁、保洁率 99% xxxx 管理处将组建服务意识强、业务素质高的清洁班，严格执行清洁工工作手册 ， 并注意作业时间的安排，达到不影响居民正常生活秩序。我们建议 xxxx 地产在设计时考虑 安装厨房垃圾处理设备，以有效控制 xxxx 的垃圾数量和垃圾种类，并引入环保意识，进一 步使垃圾分类变成可能。再就是发挥“互动式物业管理”的优势，通过严格管理、社区文化 和宣传教育使全体住户能自觉维护小区的清洁环境。 （八）道路完好率 96% xxxx 将设计制作 CI 系统，配备小区环境导示系统和交通标识，确保道路畅通，停车 有序。保安人员和维修人员负责交通管理和道路维修工作，实现道路完好率达到现定要求。 （九）化粪池、雨水井、污水井完好率 100% xxxx 管理处维修班，在日常巡查的基础上，制定每年两次疏通计划和雨季特别检查计 划，保证上述设施完好。 （十）排水管、明沟暗渠完好率 100% xxxx 管理处通过“业主入住培训班”的方式，从技术和监管角度对住户和商业铺位的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FF 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。排水给予正确指导，并严格执行巡视、检查和维护制度来保证完好率，清除蚊虫孳生场所。 （十一）路灯完好率 100% xxxx 管理处水电维修班将于每晚巡视，检查路灯一次，当班安管员发现问题立即通知 维修班处理。鉴于 xxxx 的“门户”位置，管理处将与有关部门协商，加做灯光工程，成为 xx 门户的一道风景线。 （十二）停车场、单车棚完好率 100% 加强区内交通和车辆停放的指引、指挥管理是保证停车场、单车棚完好率的基础，在 此基础上对停车场、单车棚进行日常维修保养是达到上述完好率的保证。 （十三）公共休闲设施、文化设施完好率 100% “互动式物业管理”的关键在于住户和管理处目标一致，同心协力，共创文明，该项 设施除了管理处日常巡查、 维修养护的工作外， 必须依赖住户的关心和配合。 有了上述条件， 该项设施完好率 100%是很容易实现的。 （十四）公用设备完好率 99% xxxx 是小高层建筑群， 公用设备较多， 智能化水平较高， 所以要保证公用设备完好率， 必须建立健全各项设备的维修、养护制度，除充分发挥物业的技术实力之外，还必须以 协议、合同的形式加强与其它专业队伍的协作，并以每台设备责任到人的内部管理方式，保 证设备完好率 99%。 （十五）消防设施设备完好率 100% xxxx 管理处将按照消防管理工作手册的要求对消防设施设备进行维修、保养和监 督管理。除配合市主管单位的检查、监督外，还要编制计划进行每年两次的全面检查维修工 作，以保证消防设施设备随时处于完好状态。 （十六）责任火灾事故发生率 0 xxxx 管理处在开办“业主入住培训班”时就要将消防安全工作作为重要内容详细向住 户说明，在住户装修时严格把关，杜绝消防隐患的产生，并通过日常的巡查及宣传工作，强 化住户的消防安全意识，加强重点部位的监督管理，杜绝火灾事故的发生。 （十七）责任治安案件发生率 0 xxxx 管理处配备一支训练有素的安管队伍，实行全封闭式 24 小时治安管理制度，加上 xxxx 先进的监视、监控系统、报警系统以及住户自觉防范意识，我们保证在接到报警后 2 分钟内赶到现场，以有效预防、制止治安事件的发生。 （十八）违章发生率 0 xxxx 管理处将通过“业主入住培训” ，向住户宣传并与业签定业主公约 ，利用小区 宣传栏和业主大会等形式宣传各项规章制度，确保违章率为 0。 （十九）住户有效投诉率 1以下，投诉处理率 100% xxxx 管理处启用“互动式物业管理”模式，加强与住户的沟通合作，加上管理处全方 位、细致周到的物业管理服务，制度化、规范化的管理措施，可以确保有效投诉率 1之下， 投诉处理率 100%。 （二十）维修服务回访率 80% xxxx 管理处将建立制度，加强维修服务的回访工作，以此来促进维修水平和服务态度 的提高，确保维修服务质量。 （二十一）住户对物业管理满意率 96% xxxx 管理处通过“互动式物业管理”的运作，通过对上述各项承诺的达标，住户对物 业管理的满意率达到或超过 96%是很顺理成章的。 五、对发展商的有关建议 根据我们对 xxxx 一期的理解， 我们站在物业管理的角度， xxxx 一期的建设开发和营 对 销环节中的有关事项提出以下几点建议，供 xxxx 房地产公司参考。 （一）突出门户特征，进行形象策划。 xxxx 一期位于 xx 的门户位置，在 xxxx 一期中突出门户特征，进行形象策划，宣传 xx 工业区、宣传 xxx