国内某大型房地产代理、中介公司业务范围介绍.doc

国内某大型房地产代理公司业务范围房地产市场研究分析1) 整体与分类市场状况研究 中原依托强大的一手数据信息采集网络，广泛、及时地收集房地产市场政策经济、规划动态、开发商动向、市场供应和成交数据等全方位的信息，并加以审慎严谨的判断分析，对市场在项目、片区、整体三个层面进行深度剖析。项目分析层面，中原建立了完善的筹建项目预报系统、在建项目监测系统和在售项目监测系统，实时追踪市场中各个项目的最新进展。片区分析层面，在对片区的历史、文化进行深度把握的基础上，依托深入细致的实地勘查分析，对片区从地形地貌、基本配套到在建/在售项目等方面的进行科学的评估，在横向和纵向对比的基础上结合片区未来的定位、规划，对片区市场的发展趋势进行有效的分析和预测。整体市场层面，中原建立了及时、全面的月度市场报告系统，对每月政策/经济/规划、一/二/三级市场的动态进行及时播报、同时对于每月热点专题、个案进行深入解析。分类市场研究方面，中原按照不同物业类型设置相应研究部门，力求针对各种物业类型、各分类市场进行专业深入的研究分析。此外还另设专题研究部，定期依据市场动向和热点设置不同的专题，进行深度研究分析。(2) 目标客户群调查研究中原深信消费者对于市场具有最终的影响力，因而非常重视对于目标客户群的研究。在研究中，我们首先对于客户群进行科学的细分，根据购房消费的不同阶段区分为意向客户与成交客户，此外还根据研究需要进一步依据购房目的、意向区域/置业区域、置业需求等指标对客户进行进一步细分研究，在科学抽样的基础上，通过定性访谈/座谈会和定量问卷调查相结合的方式对目标客户群的背景特征、置业动机、置业需求、购房决策、消费偏好等方面进行科学深入的分析研究。对于客户群研究，在整体潜在需求分析方面，中原和国土房产局常年独家合作进行春秋房地产交易会联合调研，在业界树立了权威的形象；在成交客户分析方面，中原依靠自身代理楼盘数量多、类型全、区域分布广的优势，建立了对成交客户进行系统分析研究的调研系统；在理论探讨方面，我们设置了置业消费行为专题，集合了许多优秀的硕士、博士进行专项课题研讨；在具体项目的目标客户群分析方面，中原拥有丰富的经验，曾经成功的为多个大型开发项目提供过目标客户群的研究服务。(3) 项目投资经济分析中原提供的投资分析服务，遵循从专业、客观、市场的角度出发，为客户提供个性化、差异性的顾问咨询服务，主要包括房地产开发投资前的决策研究和市场预测分析。我们通过房地产开发项目经济可行性和合理性的分析论证，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法、对开发项目投入的费用和产生的效益，通过方案比较，作出了全面的经济评价，为发展商及投资商投资决策提供依据。房地产项目前期顾问(1) 土地价值评估土地作为房地产最核心的生产要素和最主要的成本构成，其价值并非体现在土地本身，而是体现在基于该土地的开发项目上。其对于项目的开发和租售，以及项目的市场价值实现至关重要。中原提供的土地价值评估服务，遵循从专业、客观、市场的角度出发，为客户提供个性化、差异性的顾问咨询服务。包括为政府出让、企业转让土地提供出、转让方案和条件的顾问咨询服务；为投资商、开发商进行土地竞买提供土地价值评估及策略的顾问咨询服务。我们是在行业环境研究、市场研究、消费者研究的基础上，利用土地估价和其它经济分析的方法，对土地价值及投资效益进行公平、公正的评估，为交易各方科学决策提供价值参考。(2) 开发概念策划在房地产项目开发前期通过对项目所处区位与开发时段的研究和判断，依据比较充分的调研资料和数据，进行分析和比较，提供SWOT分析等重点数据的分析和结论，对开发商提供客观的开发依据，市场定位及产品定位，形成项目总体定位建议书。对项目总体定位建议书及开发用地基础资料进一步深入研究，并在此基础上提出项目构成及其总体构想。其中包括设定建筑产品的开发顺序，开发模式，及产品的类型，生产的周期，还有设计发展商的资金回收等问题的研究。通过系统而严谨的策划研究工作形成提交发展商的完整开发概念。(3) 产品定位 项目产品市场定位解决市场需求什么的问题？找到市场需求点。 解决卖给谁的问题？找出目标客户群体。解决客户群细分的问题？找出准确客户细分。解决客户群需求问题？找出客户对产品的需求。 产品定位与发展商目标相结合解决市场供需双方的需求？产品定位不仅仅从市场角度出发，将市场需求与发展商需求相结合。根据开发商的目标，特点，能力等进行更具有可操作性的产品定位。 产品的竞争力解决产品怎样做在市场上才具有竞争力，能赢得客户？产品定位中，我们注重对产品的竞争力的开发。主要是在产品创新和产品卖点挖掘方面上，力求策划项目的产品有特色，能够形成新的市场亮点，满足客户物质层面和精神层面的需求。(4) 建筑规划设计 建筑可以根据发展商所给出的项目基本数据，对项目地块进行一系列的地块分析、景观分析、环境分析。针对项目的自身特点，为其构想出独特的创意理念、空间设计，根据创意理念，再细推出总体规划概念设计、户型概念设计及配套概念设计等。其中，户型的概念设计更是结合了市场的、专业角度的资讯，从而设计出适合项目的、有独创性的、有市场价值的户型产品。 景观针对地块的自身特点，对地块进行优势整治，结合项目整体的创意理念，进一步对项目进行景观概念方案设计。从景观的整体布局到细部的景观点设计都会把整体的创意理念贯穿其中。景观概念设计在整个方案中很多时候有如“锦上添花”，与建筑规划设计结合，更是能将项目的独特创意表现得淋漓精致。房地产项目营销策划(1) 住宅营销策略顾名思义，就是在项目完成前期建筑开发设计并确定产品定位之后，将住宅产品转变为商品推向市场、实现其最大经济价值过程的方法或手段；概括而言，即是将住宅产品进行包装推广实现销售成交过程的阶段性策略。它主要包含以下方面的内容： 确立产品形象 通过对住宅产品的细致分析，提炼出独特的优势卖点；进而筛选可能购买的客户群体；然后根据锁定的客户群的个性特征如职业、收入状况、年龄、家庭结构、生活习惯、喜好等，结合产品卖点确立一个个性突出的产品市场形象。 制定销售策略 在产品形象确立后，首先要明确产品销售的整体思路/方向，即是追求销售利润最大化还是追求销售速度最快化，或者同时追求产品品牌的知名度与销售利润的合理化；然后结合市场实际状况制定最恰当的产品销售价格，并针对实现这个目标确定产品在销售期的价格走势，如“低开高走、高开低走、高开高走”等；选择恰当的入市时机，为产品顺畅的销售提供保障；明确销售指标，合理控制销售节奏，即在不同销售阶段按照不同的原则确定各自的销售重点，同时在销售方式、销售渠道、促销措施等多方面给予配合，最终达成各阶段的销售目标。 实施宣传推广 根据既定的销售策略，制定对应的推广宣传策略，主要包括销售物料制作（如楼书、折页、海报、围墙等宣传品、产品示范单位、产品销售处等销售环境）、宣传媒介选择、推广主题确定、传播表现形式界定、广告效果评估、 宣传费用预计等。(2) 项目推广计划实质上就是根据项目确定的营销策略制定的一项可供具体操作的执行方案或行动指南，它是对营销策略的具体分解和实施，能清晰告诉项目组成员不同阶段该做的工作内容，以及采取什么方法/措施可能达成预定销售目标的实现；其包含的内容基本与营销策略一脉相承。项目推广计划可分解为年、季、月、周度计划，表现方式多样，一般来说，采用图表形式较为清晰。(3) 写字楼策划聚集业界精英的中原一直在为写字楼投资商、发展商、需求客户提供市场研究、产品定位、推广策划等全面的专业咨询服务，目前商业楼宇部为客户提供的咨询服务范围包括： 为投资客户搜寻写字楼投资地块和投资机会、提供投资分析、促成写字楼项目前期大宗交易； 为写字楼开发商提供专案市场调研、项目可行性研究、市场定位研究； 为写字楼发展商担当销售推广顾问、提供销售知识培训、编制全程推广策划方案、在推广期内即时跟进支持； 为国内外企业提供个性化地产顾问服务、办公物业遴选、置业方案定制； 为社会各界提供写字楼市场动态资讯。此外，我们更拥有超过十年的写字楼市场租售经验，商业楼宇部为客户提供一系列招租的服务包括： 为发展商和业主提供二手物业招租或出售服务，针对物业特质以及需求筛选客户，并全程跟进协助谈判，审核合同并代办相关手续； 为发展商和业主提供独家租赁和销售代理服务，针对物业特质组建专门的驻场销售队伍，并委派资深策划师全程跟盘提供策划支持； 为投资客户提供全面、专业的投资置业顾问咨询、投资分析、谈判、审核合同的全程服务； 为国内外企业客户提供专业办公选址顾问服务，结合客户需求，推荐项目并协助谈判、审核合同，协助客户选择理想的办公场所； 为国内外企业客户提供专业办公物业续租服务，结合客户需求及市场情况，为客户续租争取理想的续租条件； 为国内外企业客户高层管理人员提供公寓物业顾问咨询服务； 为服务客户每月提供专业市场分析、精品项目点评、最新的地产资讯；(4) 商业策划 中原商业策划服务内容主要包括土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议及营销推广五项具体服务内容如下： 市场调研工作服务内容，进行市场调研的目的主要是通过有效的手段和途径，获取对于项目发展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料，在专业经验和市场感觉的支撑下，为项目经营、销售等策略的制定提供基础； 宏观市场环境的调查与分析，主要是通过对于北京市总体商业市场的研究，明确项目发展的大环境和市场背景，在了解总体供需关系、市场信息的前提下为项目定位保驾护航； 区域商业市场的调查与分析，在总体商业市场发展的基础上，针对项目所在区域，即对项目主要影响和竞争区域的商业市场供需状况进行调查和分析，辨别区域商业特性、发展特点、模式，为项目的定位提供指导； 区域基础环境的调查和分析，项目的发展应立足整体市场，但对于项目发展而言，项目区域范围内的基础支撑因素同样至关重要，因此通过此项调查和研究确定区域内对于商业物业的影响要素； 针对项目发展的商户调查与判断，按照运作商业物业的常规做法，在市场调研和定位中，一定首先征求各主力商户、部分零散商户的进驻意向，使确定的规划方案具备较强的执行力和可实施空间； 市场定位工作服务内容，是根据市场调研的分析结论，结合项目所在区域的总体商业市场情况，对项目发展做出初步的发展建议，并详细分析项目地理位置、基本技术指标、功能优劣势，为项目总体、目标客群、租金、销售价格、项目效益、营销模式及物业管理定位； 产品主题定位，针对项目的发展主题，确定适合项目主题特色的产品设计原则和总体思路，通过产品设计丰富物业的既定商业效果，并烘托商业氛围，并提供物业店铺分割建议、产品设计或改造建议及装饰装潢设计。房 地 产 中 介(1) 市场信息咨询 我们设有专业的市场研究咨询部门，定期向各大媒体公布房地产市场研究数据和市场分析报告，提供最新一、二手市场行情等； 为客户提供全国不同区域楼盘出售行情和实际成交行情分析； 地方总部与所有门店之间通过计算机联网，实现资源共享，每家门店均设有多台电脑，提供买卖双方跨区委托出售、跨区查询房源、跨区达成交易的平台； 接受业主房屋出售委托后，我们会立即将信息登入公司内部联网的盘源系统，所有门店都可直接与业主联系，加速成交。通过网上行销系统，及时更新交易记录，促进交易房屋迅速流通； 除有专业物业顾问为业主服务外，我们会将客户的需求信息，在公司内部网公布，提高配对的成功率； 针对委托房源的不同特点，制订不同的行销策略，通过不同的形式和途径，进行信息发布活动； 在多家媒体上发布信息量大、覆盖面广、投放频率高的大版面房源广告； 向社会公众派发大量的印刷制作精美的直销邮件、单页等； 利用门店橱窗，对房源进行套板展示； 在网上行销系统发布房源信息； 利用房展会等其它形式，进行信息发布活动。(2) 二手房买卖、租赁 对于业主委托出售或出租并实际成交的房屋，向房地产交易中心申请产权调查，承担相关费用，并取得书面查询单，对于复杂、疑难个案，进行2次或2次以上的产权调查； 若查询单显示结果与业主陈述不符或存在产权瑕疵影响交易安全，则立即中止交易，并及时通知买卖或租赁双方，协商善后处理事宜； 对房屋及周边环境进行实地勘察，将勘察情况记录于公司内部的网上行销系统； 向买方或承租方介绍说明房屋内设备、设施、装饰情况及房屋周边交通、娱乐、购物、医疗等配套情况； 汇集需求方的意见，向业主提供屋况美化、改进的建议，提高物业的吸引力； 由于强效的中原(中国)网络，使客户可以在全国二十个城市，超过200家地铺分行，都享有同样高效、安全、规范、周到的服务。此外，在整个房地产中介服务的过程中，中原严守对客户的承诺包括： 1、委托出售房屋价格公开； 2、严格执行物价局服务费收费标准，和中介合同约定收取服务费，不多收、超收； 3、不从事收购、不赚取差价； 4、按真实成交条件制作成交合同，不做虚假合同； 5、公司员工通过本公司进行买卖房屋，须事先告知相对人； 6、如实告知交易信息（以当事人提供的资料为准），不隐瞒、不虚构事实； 7、设立免费客户投拆专线，及时处理客户投拆；令我们的客户得到最可靠而实在的中介服务。(3) 代办交易手续 确定成交意向、订立交易合同； 我们设立专业的法律部，由具备律师资格和企业法律顾问资格的专业人士及法律专业的专职法务人员组成； 由上述专业人员草拟并审核合同文本，对签约、公证、贷款、保险等一条龙配套服务进行协助和指导，根据客户要求，随时向客户提供政策法规咨询及交易流程说明，并全程参与复杂、疑难个案的交易环节； 由上述专业人员协助客户处理交易双方的法律纠纷； 设立公司投诉热线，由上述专业人员受理客户投诉并作出及时处理； 为客户提供环境良好的签约场所； 办理产权过户； 基于委托，为客户提供房款、税费的代收代付和监管服务； 我们设立专业的交易按揭部，专人负责产权调查、还贷、注销抵押、产权过户及抵押登记等交易环节； 办理房屋入住等有关手续； 提供专业的房屋买卖交接书，见证和规范交房过程中的有关事项； 根据客户要求，免费协助客户办理水、电、煤、电话等的过户和费用结清手续； 根据客户要求，免费提供搬场、清洁、装潢等专业服务公司名录及联系方式； 根据客户要求，提供长效的相关售后服务，免费为客户提供诸如房地产投资环境分析、房屋所在社区家居生活方面的咨询等。(4) 按揭经纪 提供多家贷款银行，配合客户的不同要求，陪同办理各项贷款手续； 代银行提供贷款政策咨询和客户申贷资料预审等服务； 提供多元化的贷款品种和配套组合服务； 提供部分银行转按揭免担保服务； 提供部分银行提前还贷免违约金服务。项 目 代 理(1) 案场租售 中原与开发商在共同完成了项目前期的物业定位和产品规划之后，当工程进度达到预售条件，将进入关键的“实战”阶段，也就是进场销售（或租赁）。此阶段策划部门根据前期制定的推广策略指导现场销售（或租赁），现场则由项目经理带领销售人员进行接待客户/促成成交等具体促销工作，以其完成每个阶段的销售目标；项目地盘经理负责完成每天/每周的地盘销售（或租赁）情况登记表、客户来访登记表、每天/每周人流量调查表及销控表等等工作，作为项目后一阶段推广策略的指导，同时担纲与发展商的沟通和协调工作，提出实时性的建议，保证销售（或租赁）工作的顺利进行。(2) 全国联网推广 城市巡回展览 中原集团在香港、深圳、东莞、珠海、中山、广州、佛山、厦门、重庆、四川、浙江、宁波、南京、上海、山东、大连、天津、北京、沈阳、长春20个地方有分公司，利用20个中原分公司进行针对性的巡回展览，联网推广项目。成功案例：上海世茂滨江利用中原网络成功在香港/华南等地区进行全国性的推广。 中原集团网页推广 中原集团及中原(中国)全国超过20间分公司各设置独立的网页，其中中原集团网页为中国地产资讯网页中浏览率最高的网页之一，市场的销售人员、租房者、买房者均会浏览该网页，能有效推广房地产产品 。 中原月刊刊登广告 中原全国20个分公司共发行月刊约10种，包括东北区中原地产研究、深圳中原月刊、上海中原地产研究、广州中院地产研究、天津中原地产研究、北京中原地产研究等，每月出版量高达500000本，专业性强，提供及时资讯，在行业内具有一定的权威。中原月刊主要针对的群体是中原客户以及各大发展商。 中原集团三级市场地铺网络推广 中原集团在全国20间分公司，拥有超过300间地铺，每个地铺贴满销售广告，以及摆放易拉宝广告，一夜之间，该地产项目将在全国家喻户晓。 利用中原会推广 中原会成员包括发展商、所有在中原已购房和有意向购房客户，仅深圳预计成员已达10万人，公司每个月至少一次的推广活动帮助会员了解市场资讯和楼盘推介活动等。(3) 项目推介活动 实施项目推广 根据制定的宣传推广计划和推广主题，组织一定的人力和物力，在合适的场所，对特定的目标受众体进行信息的传播，以实现项目推广和销售的目的。具体包括新闻发布会议、销售现场组织活动、参加房地产各种盛会（春交会、秋交会、住交会）等。 中原网络推荐会 专门针对中原二级市场、三级市场、工商铺写字楼部等内部员工组织的大型推荐会活动，目的是将项目的销售信息传达给中原销售网络，以利用中原整个销售网络实现项目销售。 “中原会”项目推介 我们秉承帮助每个客户开心置业的服务精神，创办了“中原会”，旨在通过专业顾问服务和资源整合，为客户提供更优惠、更放心的置业渠道。“中原会”项目推介是专门针对中原会成员组织的大型推荐会活动，目的是项目的销售信息传达中原会成员，以利用“中原会”成员网络推动项目销售。(4) 商业招商商业招商主要分为一手招商代理及二手代理，根据项目主题定位，在营销推广的配合下，确定项目具体招商工作、策略，具体如下： 招商策略的制定； 招商方式的确定； 招商主力商户的确定；零散商户的确定； 招商策略，主要包括招商对象的确定，招商工作的安排、招商时间与任务的节点确定、招商的手段和措施的确定； 驻场招商人员的培训等一系列事宜； 招商中广告推广计划的确定；广告主题、广告费用、广告设计（与广告公司全程配合）、广告发放频次、广告选择媒体、形式等； 招商活动方案的确定及后期的组织实施等； 招商控制、具体操作方式的制定等； 初期推广工作； 步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，中原将立即筹备一套完整的宣传推广工具； 项目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表、签约通知书等； 项目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等； 全面招商运作工作； 此阶段中原将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广； 继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。中原将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议； 不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点； 落实商户进驻物业； 继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略； 以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件； 落定租赁条款及租约，完成整个签约程序； 后期招商跟进工作； 全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程； 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围； 展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，中原将制定商场全力推广宣传活动，协助举办试业活动； 商场开业。中 原 理 财我们的品牌 中原理财品牌由中原资产管理有限公司及中原理财有限公司组成，从而强化我们的服务质素，并秉承以客为本，共同创富的理念，竭诚为客户提供专业而全面的理财策划服务。专业的理财顾问团队 中原理财持续拓展以客为本的投资服务，公司的理财顾问已超过300人，分别持有证监会、保险经纪业务代表、强积金个人中介人等牌照，更有部份顾问成功获取认可财务策划师 (CFPCM)、特许金融分析师(CFA)等专业资格，令客户对我们的专业性更有信心。服务及产品优势 中原理财会因应客户的个人确切需要，提供精细的资产分布意见，建议投资组合的成份及分配。一般而言，投资组合的总资产值中，有一个相当比例为不动产类别(如物业)，其余资金则宜考虑投放于各类的投资工具上，如股票、债券、外币及基金等，此举目标不单能减低投资风险，更可提高潜在回报。 作为中原集团成员之一，中原理财与集团其它业务版块之间的紧密联系能令投资客户享有真正一站式的理财服务。 透过中原集团的网络及数据数据库，不论中、港、澳物业市场，客户均可获得准绳的信息；甚或按揭服务、投资移民等配套范畴上，我们均竭尽所能，提供合适的安排，务求客户能享有最专业、最轻松、最具效率的全面支持，从而作出最佳选择，早日达成理财目标，打造客户的理想生活模式。中原资产管理有限公司业务简介 主要服务为因应客户个人需要，于市场上搜罗投资产品，而借着我们独立理财顾问(IFA)的身份，为客户提供真正多元化的选择；有别于一般银行或保险公司只集中销售旗下产品而已。中原资产管理有限公司专注于互惠基金、资产管理、就证券提供意见等理财服务。 中原资产管理有限公司是 证券及期货事务监察委员会之持牌法团 (证券交易、就证券提供意见及资产管理) 香港专业保险经纪协会会员 强制性公积金计划管理局注册公司中介人中原理财有限公司业务简介 中原理财有限公司在2008年成立，与中原资产管理有限公司同属中原集团成员，其成立目的为加强保险及强积金产品上的服务，例如寿险、一般保险、投资相连保险、强积金计划及其它