房地产公司管理制度(2011年11月试行).doc

宁乡县神祺房地产开发有限公司(试行版)项目管理制度2011年11月11日第一章：工程部管理流程一合同签订1合同签订流程 主管工程师上报合同以及相关说明 成本主管签审技术主管签审 工程部经理签审 副总经理签审总经理签审 董事长签字同意 行政事务部备案 分发给各管理部分。2合同一般公司留存四份原件，其中工程部资料室，成本主管，财务部，和综合部办公室各保留一份；另外经手的工程师必须发放复印件一份。3工程部资料员和综合事务部办公室要求建立合同台帐资料。4采购合同中在技术主管签字后需要增加采购主管的签字；二经济签证(1)经济签证流程 主管工程师下发工程联系函或者甲方指令 施工方在规定时间内上报签证单 现场工程师及监理单位复核签字 成本主管核实签字 工程部经理签字 副总经理签字 总经理签字 成本主管、工程部资料员备案，建立台帐。 现场情况发生变化 施工方提交工程联系单 工程部回复工程联系函(或者下发工程联系函) 现场工程师及监理单位复核签字 成本主管签审 工程部经理签字 副总经理签字 总经理签字 成本主管、工程部资料员备案，建立台帐。(2)签证要求及原则1凡施工图或通用图等图纸中有明确做法的项目工序，没有特殊原因不得签证。2凡设计院出具了设计变更通知单变更做法、用材、内容等的，一律不得另行签证，直接作为结算依据进入结算程序。3凡没有经过具有审批权限人审批的工程联系单或甲方指令等签证依据的，一律不得签证。4工程联系单一式四份，须按规定统一编号并报合约材料部备案。原则上不许口头指令，最低限度必须是手写文字的指令单，特殊情况下甲方发出的手写指令，须在48小时内补发正式书面文件。5工程经济签证单（见附件二）一式四份，须按规定统一编号并报工程部、材料采购部备审。6签证单必须附上必要的原始记录，如现场数量记录单、各种测量记录、零星土石方的方格网或断面图等。否则不予结算。原始记录上必须至少有施工单位、监理单位、工程部三方的具体操办人员签字，数额较大（2000元以上）时，成本主管必须参与到位。签证单上必须有乙方、监理单位、工程部(含成本主管不少于2人)签字。7工程经济签证单管理台帐（见附件三）。工程部经理指导工程部资料员必须将所有工程经济签证按合同或单位工程进行台帐管理，并在每月月底报送副总经理处备案，原则上要求每一个月的签证每一个月汇总并且装订成册，不容许事后补签。要求签证必须在资料员，成本主管处进行双份备案。(3)签证时效：1事件发生后，承办方必须在事件完成后1天内，报请甲方经办人员前往现场对工程数量进行确认，确认后当场签字，并将该签字好的数据单作为签证单的原始依据；如果事件数量须经事前确认或办理相关手续（工程联系单或甲方指令等）的，必须进行事前确认或办理相关手续；如果事件数量需要进行过程跟踪数量的，须报请工程部派出相应人员(不少于两名)对数量进行跟踪确认。2工程数量确认后，承建方必须在7天内将工程经济签证单报送到工程部。3工程部收到工程经济签证单后，必须在7天内会同相关经办人完成对原始数据、数量计算的审核和签认，并报合约材料部门备案作为承建方的结算依据。4凡没有甲方签发或批准的工程联系单或甲方指令作为依据的工程经济签证单为无效签证。5 超过签证时效的为无效签证，签字不全的签证为无效签证。三工程付款1付款审批流程： 主管工程师上报付款申请单 成本主管审核签字 技术主管审核签字 工程部经理同意 副总经理签字同意 总经理签字同意 财务部同意 财务部安排付款、领用支票、登记台帐。2相关施工设计采购单位必须有文字的付款申请书，并附合同等相关凭证3工程部在接到施工方的付款申请后，填写付款申请表；或者工程部提供付款申请表，施工单位按实填写由工程部经办人审核后签字上报。原则上付款时施工单位提供工程量确认单。4预算员必须填写付款台帐，每一笔付款都有记录可查；并每一个月提供一份月付款报表。四：施工招投标1施工招投标流程： 工程部提前一个月提出施工部位需求计划单 总经理办公会确定招标模式工程部采购部收集相关单位的资料工程部会同采购部对参加单位进行考察 总经理办公会会议确定参与的单位 成本主管和采购部核定价格以及初定合同工程部接受施工标书 招投标小组公开开标总经理办公会确定两个以上的候选人进行价格谈判 招投标小组最终确定中标单位 进入合同签订流程。2招投标小组由总经理担任组长，副总经理担任副组长，其余部门经理以及相关的技术人员担任组员。3工程部必须提前提交施工现场需要的单位，工作的进度需求，起码保证正常的招投标时间。4原则上采购部工程部均可以推荐单位，但是必须有五个以上的单位参与，同时相关单位必须有实际的案例可以考察。原则上两个以上的候选人进入价格以及条款的谈判。五：材料采购1材料采购流程： 工程部最低提前一个月提交材料需求计划单 材料采购部提交材料采购计划采购小组会议确定采购方式以及原则材料采购部发放材料招标相关资料并收集相关单位的资料工程部会同材料采购部对参加单位进行考察 采购小组会议确定参与的单位工程部接受标书 采购小组公开开标采购小组确定两个以上的候选人进行价格谈判 采购小组最终确定中标单位 进入合同签订流程。2采购小组由总经理担任组长，副总经理担任副组长，其余部门经理以及相关的技术人员担任组员。3工程部必须提前提交材料采购需求单，起码保证正常的采购时间，同时相关技术人员必须明确相关设备的技术性能标准。4原则上材料采购部工程部均可以推荐单位，但是必须有五个以上的单位参与，同时相关单位必须有实际的案例可以考察。原则上两个以上的候选人进入价格以及条款的谈判。工程部提出，招标工作小组审核，招标领导小组审批。制定招标计划发布信息或发邀请函编制招标文件及标底开标、评标发售标书，踏勘、答疑确定中标人资料管理工程部技术主管编制，招标工作小组审核，网络流程审批。招标工作小组审核并发放。招标工作小组发售标书，工程部组织、材料采购部等参与答疑。招标工作小组组织开标，招标领导小组指定评委组对标书评审。招标领导小组确定中标人。工程部收集、汇总、整理、存档，完善合格供应商资料库附件： 关于设计变更、工程指令及签证的协议甲方：乙方：甲、乙双方经协商于 年 月 日签订了 合同，为规范与该合同有关的设计变更、工程指令（以下分别简称“变更”、“指令”）的管理工作，分清责任，提高结算效率，保护甲乙双方的利益，特签订以下协议：第一条：关于设计变更、工程指令的执行及签证结算费用的支付 乙方应及时、完整地的执行甲方发出的变更、指令，并保证工程的质量和进度；甲方应按照签证结算审定的金额，根据合同相关条款支付乙方费用。第二条：关于设计变更、工程指令办理的约定 （一）甲方发出的设计变更单、工程指令单，应加盖合同规定的甲方印章，否则乙方可以不接受；乙方完工后申报的签证单及结算书，应加盖合同规定的乙方印章，否则甲方将不予结算费用。（二）甲、乙双方指定的有效印章式样如下： （甲方工程管理部部印章式样） （乙方或乙方项目部印章式样）（三）合同履约中，甲、乙双方填制的变更通知单都应使用本协议后附的标准表格，否则甲方可以不予审核费用，乙方可以不予接受。（四）一份设计变更、工程指令只能办理一份签证单及结算书，甲方不接受乙方以汇总形式编制的多项设计变更、工程指令的结算书。（五）设计变更、工程指令办理前乙方准备申报资料包括以下内容： 签证（一式四份）； 设计变更及工程指令单（原件一份及复印件三份）； 现场测量记录（原件一份及复印件三份）； 工程量计算书（一式四份）； 结算书（一式两份）； 约谈纪要、图片（原件一份及复印件三份）。（六）乙方收到甲方发出的变更通知单后，在该变更内容全部施工完毕后10工作日内（从监理及甲方工地代表确认完工情况的日期计算），向甲方报送签证单及相应的结算书；因乙方原因，资料报送较规定时间延误的违约金按最终审定价的 %支付给甲方。（七）甲方对变更通知单分类连续编号；甲、乙双方都应做好变更的交付记录，资料交付时接受方不得拒签。第三条 关于签证结算的约定 （一）签证结算的计价严格执行与其相关的主合同的经济条款，相同或相近的工作，套用相同或相近综合单价或定额子目、取费标准、材料调差方式等。当没有合适的单价套用时，双方可以按当时当地市场的合理价格协商确定。（二）签证结算申报的内容必须完整、准确，不得虚报瞒报，若结算报价超过最终审定价 %，乙方将支付最终审定价的 %作为违约金。（三）对于隐蔽工程和事后无法计算工程量的变更、指令，乙方必须在覆盖或拆除前，会同监理、现场工程师共同完成工程量的确认，否则甲方对此费用不予计取。（四）因变更或指令涉及到可重复利用的材料时，乙方应在拆除前与甲方谈定材料的可重复利用情况，否则视为乙方100%的回收利用。（五）甲方成本管理部在一般每月5日前完成截止上月5日工程管理部部已办理的签证审核并双方签字确认生效。在审核过程中，乙方应在时间和人员安排等各方面积极配合审核工作。因乙方原因造成的审核延误及后续延误，甲方不承担责任。第四条 其他本协议与双方签定的主合同，具有同等法律效力；主合同的条款与本协议有矛盾时，以本协议为准。甲方(盖章) 乙方(盖章)签字： 签字：时间： 时间：宁乡县神祺房地产开发有限公司工程（设计）合同申批表申报单位： 申报日期： 2008 年 月 日工程名称合同编号承包范围签约单位甲方乙方合同内容概要合同价款及单方造价工 期质量要求建筑面积经办说明合作单位情况说明选择理由：招标文件编号考查审批表编号项目公司会签栏经办人及相关负责人：工程部成本主管：技术主管(采购主管)工程部经理：副总经理：总经理董事长：说明：本表由合同管理专员进行流转，原则上每一个人两天内必须签署明确意见，有修改者可以在合同中注明，未见本表者综合部不得加盖公司公章。宁乡县神祺房地产开发有限公司工程付款审批表项目名称： 填写日期： 年 月 日合同名称 合同编号收款单位全称开户银行帐 号合同签约总价款调整后的合同总价款截止目前累计已付款目前合同未付金额本次承包单位申请支付金额我方月度资金计划中所列本次计划付款额本次我方拟付金额（人民币）小写：大写：付款理由本次付款合同条款摘要合同履行情况（进度、质量、配合等）付款金额简要计算过程房地产公司会签栏工程部直接经办人及相关负责人：成本主管：技术主管(采购主管)工程部经理：财务部门：副总经理：总经理宁乡县神祺房地产开发有限公司 项目投标人一览表 编号： 项目名称招标项目计划发标时间拟邀请投标人投标人简介和过往业绩宁乡县神祺房地产开发有限公司 合作方单位考察评审表 项目名称： 日期： 编号：供方单位名 称供方单位联 系 人供方地址联系电话企业概况产品类别产品定价评 审产品性能评 审考察组意 见 签字： 日期：副总经理意 见 签字： 日期：宁乡县神祺房地产开发有限公司投标人资格审批表编号：项目名称招标项目计划发标时间拟邀请投标人名称合作积分或考察得分投标人资格审批意见工程部材料采购部副总经理总经理董事长备注：宁乡县神祺房地产开发有限公司定标审批表编号：招标人招标项目招标范围内容招标方式公开招标 邀请招标 议标 直接委托开标时间开标地点评标人员项 目投标单位有效性价格综合排名备注有效标废标（原因）投标报价优惠条件评标结果审批意见工程部材料采购部财务部副总经理总经理董事长宁乡县神祺房地产开发有限公司设备材料验收移交单编 号: 日 期：工程名称合同编号设备材料名称规 格单 位数 量单 价金 额合 计附件： 物资出库清单（或运输清单）出厂合格证厂家质检报告质量保证书商检证其他附件供货单位意见供货单位名称： 交货人： 日 期总包单位意见总包单位名称： 验收人： 日 期：监理单位意见监理单位名称： 验收人： 日 期：建设单位意见建设单位名称： 验收人： 日 期：宁乡县神祺房地产开发有限公司工程指令单工程名称(标段)： 编号： 事由签收人姓名及时间致： 附件（共 / 页）经 办 人：签收人：工程部经理： 工程部经理：副总经理：总经理：说明：原则每一份指令单下发之前都必须有材料采购部门的核价程序，指令单必须编号，号码必须连续，每一个月所有的指令单装订成册，送资料备案。宁乡县神祺房地产开发有限公司 现场签证单合同名称： 合同编号： 甲方编号： 施工单位： 承担费用单位： 乙方编号： 事项名称及适用范围： 提出部门：甲方工程部 甲方材料采购部 甲方销售部 设计院 乙方 施工期限要求： 年 月 日 至 年 月 日 签证 原因 施 工 前 签 证 内 容 工程部经办人： 年 月 日 甲、乙方价格商谈意见： 甲方预算人： 乙方预算人： 年 月 日 建设单位代表签字并盖印章 工程部经理： 年 月 日 监理单位代表签字并盖印章 监理工程师： 总 监： 年 月 日 施工单位代表签字并盖印章 项目经理： 年 月 日 年 月 日 施 工 后 完成情况(工期、质量、工程量) 监理工程师 年 月 日 甲方 工程主管： 年 月 日预决算主管 年 月 日 注：本单原件施工单位、监理、工程部、预决算部各一份；本签证未盖甲方指定印章，无效。签证的各方必须明确意见，签证工程量或者价款额度必须明确，不得单独签署同意等模糊的意见附件一：计算书附件计算书序号定额编号项目名称单位数量单价（元）合计（元）1234合计附件二 工程经济签证单管理台帐 项目名称承包人工程名称签证单编号签证依据编号主要内容签证金额审批人审批日期第二章 工程管理工作流程图第一条 工程管理工作流程图：集团内外评审组织当地专家参与方案修改工程详勘方案报批编制初步设计任务书方案修改项目投资估算项目策划市场调研工程成本分析开发立项批复方案设计单位的考察准备设计合同文本设计方案招标项目开发立项编制方案设计任务书签订总工程项目目标签定设计合同场地障碍物调查、场地平整确定方案设计单位园林景观设计单位招议标政府评审勘察单位确定、初勘方案设计 索赔与反索赔 监理单位招议标及签约新材料、新技术、新工艺应用论证工程报建各项准备工作主要管网方案及对外接口方案确定以费率下浮方式的工程施工招标及签约园林景观方案设计营销中心选址、方案设计结构方案确认主要设备选型变配电工程设计合约部同步展开初步设计概算施工用水、用电及临时道路开通，场地障碍物处理初步设计转下页接上页子公司组织专家进行初步设计分析论证初步设计内外评审按评审意见进行修改监理单位进场初步设计政府审批编制施工图设计任务书园林景观施工图设计合约部同步展开施工图预算施工图设计道路、市政管网等配套工程施工图设计营销中心施工图设计合约部施工图预算完成子公司组织专家参与评审施工图内外评审甲供材料范围确定组织“三算”对比按评审意见进行修改资格审查、入围单位确定施工图政府审批报建 工程施工招标、签定施工合同营销中心开始施工发布招标公告、编制招标文件基坑支护方案确定工地围墙等临建进场施工评标、定标，签定合同配套工程施工图完成办理建设工程规划许可证签发开工令办理建设工程施工许可证电梯等五大材询价、签约工程开工施工组织设计、施工方案及总进度计划等的确定 多层 高层 小高层见小高层建筑工作流程见多层建筑工作流程见高层建筑工作流程工程预验收档案预验收内部综合验收准备内部综合验收验收整改政府综合验收准备竣工验收 施工单位工程移交工程结算政府综合验收 竣工备案工程保修移交物业 高层建筑工作流程座标、标高控制点交接工程开工场地实际标高测量基坑支护及土方工程道路、市政管网等配套施工单位招标、签约及施工准备土建工程材料询价营销中心装修完成基础及地下室施工（0.000以下）防雷、电梯、水电安装等相关配套工程同步预埋施工地下室防水工程施工基础及地下室分部工程验收合格化粪池及部分室外管网工程施工土方回填砌筑工程准备0.000至总高度1/4的主体工程施工独立式配电房、水泵房、幼儿圆等配套建筑开工安装等相关配套工程施工准备(含安装材料设备询价)总高度1/4至总高度1/2的主体工程施工砌筑工程施工外墙保温施工方案确定外墙饰面方案确定外墙保温施工单位确定准备门窗工程施工准备安装等相关配套工程施工准备总高度1/2至总高度3/4的主体工程施工外墙饰面材料订货屋面工程施工准备主体验收准备准备总高度3/4至封顶的主体工程施工电梯等甲供五大材陆续进场施工门窗工程施工内外装饰工程施工准备外墙饰面工程开始道路、市政管网等配套工程施工主体验收、合格外墙保温工程施工屋面工程施工外装饰工程完成1/2内装饰工程施工各工程完成园林景观工程施工各配套工程完工各专项工程验收完成满足通水、通电等要求工程预验收档案预验收小高层建筑工作流程座标、标高控制点交接场地实际标高测量工程开工道路、市政管网等配套施工单位招标、签约及施工准备土建工程材料询价基坑支护及土方工程基础（或地下室）施工（0.000以下）地下室防水工程施工防雷、电梯、水电安装等相关配套工程同步预埋施工基础及地下室分部工程验收合格化粪池及部分室外管网工程施工土方回填0.000至总高度1/3的主体工程施工外墙饰面方案确定砌筑工程准备安装等相关配套工程施工准备（含安装材料设备询价）砌筑工程施工总高度1/3至总高度2/3的主体工程施工外墙饰面方案确定外墙保温施工方案确定安装等相关配套工程施工准备外墙饰面材料订货外墙保温施工单位确定屋面工程施工准备电梯等甲供五大材陆续进场施工门窗工程施工总高度2/3至封顶的主体工程施工主体验收准备准备内外装饰工程施工准备道路、市政管网等配套工程施工外墙饰面工程开始主体验收、合格外墙保温工程施工屋面工程施工外装饰工程完成1/2内装饰工程施工各工程完成园林景观工程施工各配套工程完工各专项工程验收完成满足通水、通电等要求工程预验收档案预验收第三章 公司日常管理一、会议管理(1):房地产公司每一个月一次月度例会，原则上定在每一个月的28号，由副总经理主持。对上个月的工作进行总结，对下个月的工作进行安排，各个部门提交月度总结和月度计划。(2):房地产公司部门经理碰头会，定在每周的周五晚上，由副总经理主持，各个部门经理参加会议，对部门的工作进行评价和安排，部门经理提交上周的工作总结和下周的工作安排。(2):房地产公司的部门每周一次部门会议，定在每周的周五下午，由部门经理主持，对上周的工作进行总结，对下周的工作进行安排。每一个人提交周工作总结和周工作计划。(3):工程部会同监理，每一个周五上午召开施工单位的周例会，由工程部经理主持，材料采购部相关人员列席；对施工单位的进行质量安全进行评定以及安排。(4):不定期的如方案评审会，重大实行确定的会议根据实际进度的安排，说明：原则上会议都必须有签到程序，有会议记录。会议必须事前通知，并且按照表格内容进行填写，如有重大问题探讨，必须在会议前一天提交给相关的负责人进行过目。二、计划管理：房地产公司主要采用目标管理计划管理两大模式和方法，在每年的年初，每一个部门都必须针对部门做好部门的年度计划；每一个月做好月度工作计划，每一个周做好周工作计划。每一份部门员工的计划需要部门经理签字，并备份；部门经理的计划需要分管领导签字并备份；计划在需要改变的时候，需要计划人提前重新申报计划，并注明理由。每一个部门每一个员工都必须重视计划管理，计划管理作为公司的一个核心管理模式，列入每一个员工的考核范围，项目的奖金考核中计划管理的考核占据一个非常重要的位置。一般而言，公司的计划管理包含下表中的各个部分房地产公司部门计划一览表：公司层面项目整体开发计划项目整体资金需求计划项目整体的其他计划工程部：年度工程进度工作计划年度的材料需求计划年度的其他计划月度的工程进度计划月度的质量安全管理计划月度的其他计划周工作计划材料采购部项目的预算计划年度的材料采购计划年度的资金需求计划月度的材料采购计划月度的资金需求计划月度的招投标计划周工作计划营销部年度的营销计划年度的资金回款计划年度的工作计划月度的营销计划月度的广告计划月度的工作计划周工作计划财务部：年度的资金安排计划年度的税务筹划计划月度的资金安排计划周工作计划3、工程部管理1、工程部工程师每天必须填写施工管理日志，施工管理日志必须连续完整并且在完成后进行上交，由公司同意存档。2、工程部每一周进行一次质量安全文明施工的大检查，并且填写检查记录。3、工程部每一个月填写工程月度报表。4、材料采购部每一个月对合同、工程指令单和工程签证单进行汇总。4、费用支出管理：业务招待费、应酬费以财务预算为依据，严格按预算实行总量控制。分月考核全年综合平衡，实行“事前申报”的管理办法，先请示后开支的制度。无申报请示的费用原则上不得报销，报帐时，凭发票、说明单等到财务报帐，发票内容与说明单内容不一致的，票据不真实性的，不合规的，财务可拒绝报帐。业务应酬费流程 经手人填写说明单，费用报销单部门经理审核副总经理会计复核财务分管经理审核项目总经理审批业务招待费、应酬费说明单日期地点事由金额 证明人： 经手人： 年 月 日工 程 管 理 日 志 工程名称: 负责栋号: 建筑面积: 部门记录人: 合同开竣工日期: 宁乡县神祺房地产开发有限公司年 月 日宁乡县神祺房地产开发有限公司工 程 管 理 日 志 气候: 上午 年 月 日 下午工程进度计划进度:完成进度存在问题改进措施工程质量安全质量安全检查存在问题:改进措施:下一工序质量安全措施:变更及签证记录是否重大变更：产生原因:改进措施:其他记事神祺地产项目管理月报导读： 项目进度 项目质量 项目管理 行业动态 附表：项目简况工程招标合同签订工程变更 编制二一年 月 日项目进度项目名称本月完成情况滞后原因分析填写说明：1、与年初签订的目标责任书中指标项完成情况及滞后分析；2、项目进度包括设计、报建、前期准备、工程实施阶段形象进度、专项验收、总验收、入伙移交等事项。3、与项目管理计划目标相比较，项目进度是提前还是滞后，及滞后原因分析。4、最新实景数码照片。项目质量安全项目名称控制措施与存在问题原因分析填写说明：1、项目实施阶段关键环节的质量控制措施。2、已发生的质量事故、质量通病等的原因分析。项目管理项目名称项目管理内容填写说明：1、与政府主管部门、总部职能部门、承建商供应商等的协调配合工作事项。2、项目招标、合同签订、施工进场、施工配合等工作事项。3、3、其他需通报事项。附表填写说明：由工程部负责人填写。附表（1）：项目简况项目名称层数监理单位占地面积结构形式开工时间设计单位总包单位入伙时间附表（2）：工程招标情况通报项目名称招标内容中标单位中标价附表（3）：主要建设合同清单项目名称合同名称或内容合同价款附表（4）：主要工程变更汇总项目名称主要设计变更预算价格宁乡县神祺房地产开发有限公司周工作检查汇总表项目名称日期 2010 年 月日参加人序号内容分类与标准对照，原因分析改进措施1进度标准2质量标准3安全文明施工管理4分包单位管理常务副总经理说明每周一次必须进行一次大检查，大检查后汇总成为表格报送分管领导和副总经理，有重大问题可以另行附表！宁乡县神祺房地产开发有限公司会 议 通 知谨定于 年 月 日 午 时 分召开 会议，请准时参加为荷。随本通知送提案书一份，若有提案请填写后于开会前提交。可以以附表方式提供会议内容。此致！ 召集人提案书 提案人提案内容：(周工作例会按下表填写)本周已经完成事项本周未完成事项未完成事项原因下周工作计划与目标目前需要协调与解决的问题本部门重要事项注：在会议前由资料