两河开展酒店可行性报告.doc

成都金牛区两河公园(百佳花园酒店)筹备酒店可行性报告 结合目前各行业的情况，酒店投资作为具有发展潜力的投资项目，越来越成为众多企业及个人的投资方向，成都作为未来最具竞争力的城市，同时又是全国旅游资源及其丰富的城市，加上每年各种大大小小的会议上几百次，每年的糖酒交易会，西博会、药交会更是吸引全国众多商家的积极参与，给这个城市带来了无比的竞争和活力，随着城市的发展和建设，城中现有的住房结构难以满足开设酒店的条件，所以，在成都酒店业相当火爆的情况下，找到一个具有开设酒店条件的楼层相当困难，根据目前掌握的情况看，两河公园具有开设酒店的房屋条件。加上有管理酒店的工作和经验，将两河公园筹备酒店的可行性报告承送各位，作为借鉴。一、基本情况1.建筑主体为三层框架结构。一楼是酒店大堂和茶坊、酒店厨房，小餐厅等，二层和三层为客房，顶层为酒店办公室和库房以及员工宿舍，客房约52间，茶坊分设大厅、包房及休闲茶吧、露天茶吧等，主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道两个。酒店大厅外围约20个左右车位的停车场。大堂配置有总台；商务中心；行李寄存室；公卫设在茶坊内，商务中心可办理打字复印、传真扫描、旅游票务等服务。二至三层配有客房53间（普通标间、豪华标间、普通单间、豪华单间、豪华套房）内设电视、电脑、空调、光纤接口、电话等。三楼配有小型会议室1个，可容纳2030人，商务办公室1个。2.本酒店位于成都市金牛区两河公园内，环境优雅，交通便利，西邻高新西区，南靠IT大道，成都飞机制造厂，东邻金沙遗址博物馆，金沙车站，北靠成灌高速，众多汽车商家齐聚羊西线，商业相对发达。周边住宅林立，有超大型的中海国际社区，两河社区，高家社区，河滨森林，以及众多餐饮茶楼，地理位置优越，是理想的休闲度假、旅游的理想去处。目前周围仅有一个商务型酒店及两个旅馆。3.租赁期限10年及价格 13年30元/平方米；3-7年33元/平方米；7-10年38元/平方米。二. 改造方案定位为中高档商务酒店(四星)1.二至三楼每层改造客房53 间。过道为中高档地毯。2.房间内设置豪华卫生间，室内为高档地毯，房间内可贴墙纸。3.每个房间配制液晶电视，空调，电脑上网，电话及各种照明设施。4.外墙采用色彩明快的装饰风格。5.一楼为茶坊 提供机麻、棋牌、茶艺茶具及电脑上网等功能。配套功能区方案待定。注：建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。三、投资造价1、基础建设部分（80万）A、砌筑B、打楼梯C、抹灰D、涂料E、卫生间钻孔F、水电消防安装及材料（含强弱电）G、门窗H、加楼梯I、防水其他：2、装饰装修部分（220万）A、吊顶B、木工C、衣橱D、卫生洁具（淋浴房花洒、脸盆龙头、座便器）E、墙纸F、地毯G、软包、硬包H、玻璃I、电梯J、瓷砖K、淋浴房L、脸盆台面M、排气扇N、装饰石材其他3、设施设备部分（200万）A、门锁系统及管理软件B、电脑及电视C、空调D、热水器E、床、行李架、工作台、椅子、茶几床头柜F、床上用品、低耗品G、机麻、椅子、茶具茶杯H、监控系统I、厨房设施J、各种清洁卫生用设施K、印刷品L、应急柴油发电机其他预计酒店总造价为500万四. 经营预测1.人员配置。管理团队：执行总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责）总经理助理一名（协助总经理的各方面工作、可兼出纳及采购）财务一名 （负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作等）保安队长一名 （负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门）营销部经理一名（负责酒店的茶楼、客房的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成）客房茶楼主管一名（负责酒店客房及茶楼日常工作和管理）员工队伍营销经理一名 （对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）总台服务员四名 (总台接待加收银，目标任务的完成)茶楼总台服务员二名 (总台接待加收银，目标任务的完成)茶楼服务员三名保安三名（车场楼层和各要害部位的巡视和管理）客房中心服务员三名（查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题）万能工一名（水电维护，设施设备故障处理，能源控制）卫生班三名 （客房清理，环境卫生维护）大厅PA二名（大厅、电梯、客房走道、茶坊及茶坊包间的清洁卫生）厨房厨师一名、助手一名（负责食品的采购、制作、送餐等）库管一名（负责酒店的材料保管，包括出入库的管理、材料的申报等）共计31人2. 费用估计。酒店的面积为3092平方米，每年固定成本-110万(租金）；每月9.16万税收-12万（营业收入的6%左右）每月1万工资-60万（员工和管理人员费用）每月5万能耗-24万（水电气等费用）每月2万低耗-12万（一次性用品、茶叶等含茶楼）每月1万洗涤-6万（床上用品，毛巾类的清洗）每月0.5万维修-1.2万（维修的配件及专业维修的费用）每月0.1万营销-6万（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）每月0.5万保险-1.2万（酒店自身的各项保险）每月0.1万其他-1.2万（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）每月0.1万一年总费用约-233.6万元/；每月19.46万。注：以上费用根据酒店实际配置计算，未算折旧费用。3.收入分析定位为“中高档商务型酒店”。a.客房收入：改造后拥有客房53间。客房设计价格为180.00元（平均执行价格）客房率保守估计为80%53间180.00360天343.44万元全年收入343.44万元b.茶楼收入：2000元/每天全年约72万左右c.房租收入： 旅游票务3000.00每月，全年约3.6万d.其他收入：客房服务；食品饮料；商务收费；电话、赔偿等全年约6万元各项总计：425.04万元 除去一年总费用233.6万 每年可得收入191.44万元预计三年多可收回装修成本注：以上预测根据酒店发展情况有很大上升空间。五. 经营思路 整体定位为“中高档商务型酒店”。一个集旅游、休闲、度假、会议于一体的方便快捷适用的配套功能较完善的酒店。锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是周边住宅居民来客；三是周边公司及企业的协议客人；四是重点放在市内的各型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员以及周边居民来客。利用网络宣传和良好的居住环境来吸引国内游人。可以开展接送服务吸旅客。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须去做。比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好，争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行软广告的宣传。在旅游境区投放适当的广告。出租率达到一定的水平就会稳定，想进一步提高收入只有加强高端商务会务的推广和营销。能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。是否从改造之初就考虑几个方面的：空调选用分体空调及风管式（尽量选用功率较大的空调）并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。热水采用太阳能和电辅热结合的供热方式，并一定要考虑回水系统，减少热效和水资源的浪费。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。人员的配置上注重一专多能，例如保安可以兼门童和行李生；服务班和卫生班可以整合。客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可以在此基础上承包，也可以承包给其他的家政公司。六酒店构想房型及价格：套房：528/间 豪华单人间：218元/间 豪华双人间198元/间 豪华三人间：198元/间普通单人间：168元/间普通双人间：168元/间 钟点房：90元/3小时注：多房型适合不同客户需求，低价位房间在装修设置上尽量少，以便引起客人的注意，有利于提高酒店受众面。设备和服务：免费服务：提供免费早餐、免费阅览报刊杂志， 24小时热水、免费电话、行李寄存、代收邮件/包裹、吹风机、旅行信息等有偿服务：餐厅酒吧、自助洗衣、国际电话/传真、各种车辆和设备的租赁、票务预定等七操作步骤1、组建筹备小组（酒店管理公司负责人，工程项目负责人，投资方负责人）（一周时间。方案可以与前三项同步进行）2、签订租房协议。3、确定改造方案。4办理相关装修手续。5酒店核名登记注册6、进入酒店全面的装修阶段7、设备配置及采购8、酒店的竣工验收9酒店管理层人员进入10人员配置及人员培训 11网络宣传和营销12开业前的筹备及宣传（一周时间。）13进入正常营业，开展酬宾活动 （三个月时间）13正常经营及后营销。八结论通过对周边环境和类似酒店的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，如中海国际社区沃尔玛的建成、两河公园优