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啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊第一,抵押资产评估是伴随抵押贷款业务的不断发展应运而生的.开展抵押资产评估是社会主义市场经济条件下我国商业银行信贷管理体制转轨的客观需要,其市场化程度较高,这.啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊抵押资产评估有关问题的探讨啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊抵押资产评估有关问题的探讨 随着我国金融体制改革的深入,抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险的重要措施。抵押资产评估应运而生,已成为我国资产评估行业中的重要业务领域。本文从抵押资产评估的特点入手,浅析抵押资产评估操作中应注意的问题与同仁商榷。一、抵押资产评估的特点抵押资产评估是指对符合抵押条件,已被当事人各方设定为抵押或拟设定为抵押的资产,按照法定的标准的程序,以统一的货币单位对其现行价值进行评定估算,为抵押权人确定贷款额度提供参考依据的咨询性经济行为,具有鲜明的特点。主要表现在:第一,抵押资产评估是伴随抵押贷款业务的不断发展应运而生的。开展抵押资产评估是社会主义市场经济条件下我国商业银行信贷管理体制转轨的客观需要,其市场化程度较高,这与主要依靠行政法规保护之下发展起来的中外合资评估、兼并破产评估等有很大不同。第二,资产抵押阶段的评估是设定在委估资产所有权不发生变化的前提下而进行的资产价值鉴定。当抵押期满,抵押人以抵押资产清偿债务时,一般要另行确定资产价值,原评估值不能作为产权转让的价值依据。第三,抵押资产评估操作中应侧重体现“替代性”原则。其内涵是当评估操作中有多个价格标准时,应当取最低的一种,这一原则也被认为是评估工作的“谨慎性(或稳定性)原则”。抵押资产评估的宗旨是保障借贷双方的合法权益,而面对目前存在的“高估套贷”现象,资产评估工作的重心应更好地服务于银行信贷工作,最大限度地保护债权人的利益,以维护信贷资产的安全与金融秩序的稳定,防止“泡沫经济”的形成和发展,同时更是维护国家财政和亿万储户公共利益的需要。因此,强调替代性原则具有其重要的现实意义,这既是抵押资产评估的特点所在,也应是抵押资产评估工作的基本的、第一位的要求。第四,评估对象多以不动产为主。笔者从日常从事的抵押资产评估工作中发现,以企业全部有形资产一次性设定抵押的较少(常见的现象多为分批分期设定委托评估对象),以流动资产(如产成品、原材料)等进行抵押,尽管其流动性好,但同时也受到不易保管、市场需求等因素的制约。土地、房产等不动产由于其不可移动、不可隐藏、易于保管、不易磨损、难以灭失且具有良好的保值性、增值性,而成为主要的抵押担保物,已被借、贷双方所接受和认可。因而不动产评估成为抵押资产评估首选评估对象。二、抵押资产评估操作中应注意的问题第一,抵押物的选择。一般而言,银行希望的是直接得到还款,此外是获得对贷款的可靠还款保证。因此,用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的,流动性最好的,以及质量最高的,银行还应能够对抵押财产予以充分监控。按照风险大小选择抵押物的顺序为:存款、可出售的证券、应收账款、存货、机器设备、建筑物、土地、股份等。现多以企业流动资产作质押,而以固定资产作抵押,对短期非大额贷款应以质押为主,中期贷款可以机器设备、房地产作抵押,长期贷款应以不动产房屋和土地使用权为主作抵押。而且按照我国担保法的规定,可以作为抵押物的财产为抵押人所拥有的房屋和其他地上附着物,这进一步明确了抵押资产的内容。第二,评估基准日的确定。关于评估基准日的确定问题,实际上是评估抵押资产在什么时点的价值。针对抵押资产评估的需要,可能有三种选择:1、抵押权设定时。抵押资产评估是对抵押资产现时价值的公允评定估算。以此为参考依据,债权人再根据抵押资产的保值增值潜力、可变现难易程度、抵押物灭失的可能性及抵押期长短等综合因素确定抵押率和贷款额。抵押资产评估结果有效期与其他评估业务一样,有效期为一年,以另一个角度讲,抵押贷款合同应在评估基准日后一年内签定。2、抵押资产价值发生较大变化时。如在抵押期间因自然力或其他不可抗力的原因以及企业经营需要,造成抵押资产价值减少超过一定幅度(如1/3或1/2),需抵押人提供与减少的价值相当的担保时,应对余下抵押资产和新设定的抵押资产进行评估。这也是保护债权人利益、防止弄虚作假现象发生的有效措施。3、抵押权实现即抵押资产变现时。这时的抵押资产评估是对抵押期满时抵押资产可变现价值的评定估算,即对抵押资产未来预期价值的评估。在评估实践中,由于评估人员对资产现时变现价值的评估有时较难把握,对未来时点变现价值的评估就更加困难,因此,抵押权实现时的这种评估方法不宜采用,评估人员也不应对此预测承担法律责任,否则,评估人员易陷入频繁的法律纠纷之中。笔者认为抵押资产评估基准日应放在申请贷款时即抵押权设定时为宜,资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据,说明当前资产状况,强调客观存在。第三,估价原则。除应遵守资产评估的基本原则,即替代原则、持续经营原则、公开市场原则外,还应考虑银行保全资产的需要,以及评估机构执业风险的规避,评估时要采取保守、低价原则。第四,评估方法的确定。现行资产评估方法已较为成熟和规范。收益现值法、重置成本法、现行市价法以及资产评估行政主管机关规定的其他方法,都可以应用到抵押资产评估工作实践中。1、采用收益现值法时,通过估算抵押资产未来的预期收益,采用适宜的折现率折算成现值,然后累加求和,得出被评估资产价值。该方法一般在抵押资产有独立的未来收益且可预测时采用。2、采用重置成本法评估时,按成本构成根据评估基准日的价格标准进行重置,并以此为基础评估价值。房屋建筑物、机器设备等资产的评估主要适用重置成本法。3、采用现行市价法评估时,应选择与评估对象相同或类似的资产作为参照物,并根据交易条件、地理位置、经营状况等因素进行合理调整来确定评估价值。动产如库存材料、产成品、有价证券等评估主要适用现行市价法。第五,抵押物评估的结果,只对企业筹措资金的多少和银行决策及银行资产的安全性起作用,不直接影响企业的正常经营运作,所以评估结果不应作为企业调账的依据。这一点不同于其他评估目的,如合资、合股、合作、股份制改造、企业改制、资产转让等直接关系到企业的权益。啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊抵押资产评估有关问题的探讨啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊第一,抵押资产评估是伴随抵押贷款业务的不断发展应运而生的.开展抵押资产评估是社会主义市场经济条件下我国商业银行信贷管理体制转轨的客观需要,其市场化程度较高,这.啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊

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