复地公园城一期客户定位.doc

复地公园城一期项目客户定位本项目客户定位中所考虑的几个问题： 无锡市惠山区相比房地产发展比较成熟的无锡市区、副中心区、南区与西区处于相对落后的状态，与无锡中心城区的距离也比较远，在对中心城区的人口导入上要弱于以上各区。区域性购房客户占主力。 经由本项目的锡澄公路是无锡通往江阴与晋江地级城市的交通主干线，对于无锡市外围客户的争夺中，项目拥有得天独厚的优势。 惠山区是无锡市一个重要的城市组团，历史悠久，文化底蕴浓厚，是中国近代民族工业和现代乡镇企业的发祥地，拥有众多的企业。惠山经济开发区是省级经济开发区，将建成生命科技园、汽车工业园、信息产业园、惠山科技工业园和大型商住园区。这些企业将催生一大批高收入、高素质群体。 惠山区人均收入近年来呈现快速增长，而当期人们居住水平相对落后，人们改善居住条件的需求日益强烈。 新的区政府距离项目较近，项目在位置上也区政府出入的必经这地。 人们对房地产投资意识的增强。考虑以上因素，并结合对周边竞争项目购房客户的调研分析，我把复地公园城一期客户定位如下。区域客户 惠山当地需要改善居住条件的居民及动迁户考虑到惠山当地人群的居住房屋以前多以自建房为主，居住条件较为宽敞，因此这部分人群在购房过程中也相对比较偏好空间较为宽敞的房屋，一期项目中三房是这类房客的首选。 惠山区私营企业主惠山区拥有众多的个体私营企业，他们对区域的认同感觉较高，具有很强的经济实力。区内近期住房供应很少，而需求相对强烈，他们是项目需求的又一主力。 当地政府公务员项目距离惠山区新的政府所在地不足1000m，且交通条件便捷，会吸纳一部分政府公务员客户。以上三类客户多以120m2以上的3房消费为主。 惠山经济开发区内企业高级雇员惠山经济开发区内云集了大量有经济实力的大中型企业，这些企业的高级雇员收入不菲，他们多年轻有为，是城市的精英一族。倡导个性化消费，并能接受新事物。项目新颖时尚的外立面设计正好满足了这类群体的购房欲望。购买房屋不仅是个人行为，区内某些企业也往往出资为公司员工购买住房，作为提供给员工的福利。调研中发现，中环国际（金都花园）一期购房客户中就有企业为职工购房的先例。 教师及学生家庭项目所在地规划有锡山高级中学与天一实验小学，教师与部分学生家庭也将成为项目锁定的又一类客户。以上两部分客户受收入限制，对价格的敏感性相对较高，居住需求多以小面积低总价房型为主。 投资客户惠山区房地产市场起步较晚，绝对价格较低。因此肯定会吸引一批投资客前来投资，这部分群体主要也是以小面积房型为主。区域客户总需求约占到总需求的70%以上。惠山周边区域与无锡市区客户受惠山区产业定位的带动，惠山区房地产市场以其高性价比对周边客户的吸引力会日益增强，人口导入步伐也会越来越快。随着连结市区的主要交通干道的改造完成，惠山与市区的联系更加方便，周边区域与市区的购房客户比例会有较大的增长。预计这批客户可以占到总需求的15%左右。江阴与晋江等相邻城市的购房客户从以往对无锡房地产不同个案的调研数据分析，我们看到，近几年无锡高档楼盘的购房客户中江阴与晋江等相邻城市的购房客占有一定的比例。项目所处的位置正是无锡沟通这两地的主要交通干线，也是两地进入无锡的桥头堡。两地当地人均居民收入均处于江苏省前列，如果项目推广宣传到位，估计这两地的购房倾向亦不容小视，初步估计可以占到总需求5%左右。如果从购买目的上分：根据对周边竞争市场的调研分析，结合项目自身的情况。初步估计一期推出的住宅自用、投资、自用兼投资三者比例大概为自用：投资：自用兼投资80%：10%：10%整个项目以当地自住型客户需求为主。下面是赠送的保安部制度范本，不需要的可以编辑删除!谢谢！保安部工作制度一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法规，按照#年度目标的要求，做好#的安全保卫工作，保护全体人员和公私财物的安全，保持#正常的经营秩序和工作秩 序。二、做好消防安全工作，认真贯彻“预防为主”的方针，教育提高全体人员的消防意识和防火知识，配备、配齐#各个楼层的消防器材，管好用好各种电器设备，确保#各通道畅 通，严防各种灾害事故的发生。三、严格贯彻值班、巡检制度，按时上岗、到岗，加经对重要设备和重点部位的管理，防止和打击盗窃等各种犯罪活动，确保#内外安全。四、加强保安队部建设，努力学习业务知识，认真贯彻法律法规，不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平，勤奋工作，秉公执法，建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。11、保持监控室和值班室的清洁干净，天天打扫，窗明地净。12、服从领导安排，完成领导交办任务。5、积极扑救。火警初起阶段，要全力自救。防止蔓延，尽快扑灭，要正确使用灭火器，电器，应先切断电源。6、一旦发生火灾，应积极维护火场秩序，保证进出道路畅通。看管抢救重要物资，疏散危险区域人员。九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。保安员值班操作及要求一、交接岗1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚，以及夜班所发生的情况未得到解决的需面汇报。检查值班室内外的卫生状况，地面无纸屑，桌面无杂物，整齐清洁。二、执勤1、7:50 8:10、13：50 14：10立岗迎接上班人员；12:00 12:20 、18:00 18:20立岗送下班人员。2、值勤时做到遇见领导立岗，检查物品立岗，外来人员进出立岗。3、门卫室值勤时，应做到坐姿端正，注视监视器的动态，做好接待工作，值勤期间不看书报电视，听收音机。不与无关人员聊天，劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话，禁止打瞌睡。4、维持门口秩序，使之保持畅通。5、熟记消防，报警，救护及内部联系电话。三、巡逻巡逻是防盗及发现#有不安全因素的重要措施。1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。2、巡逻时思想集中，保持高度警惕，不吸烟，不与无关人员闲聊，并将每一点所发生情况记录清楚，巡逻时做到勤走动，勤思考，勤观察。发现问题及时报告。3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻，夜晚以机房为重点进行检查，每晚零点之后巡查不少于两次。四、防火工作1、严格门卫制度，严禁无关人员，将易燃易爆物品带入#。2、发现违反安全规定的电源和火种，应予以切断和熄灭，应报告#领导采取相关措施。3、值勤时发现物质储存