房地产评估报告参考.doc

房 地 产 评 估 报 告项 目 名 称：永安市（南门店）好又多百货超市房地产评估估 价 方：永安房地产评估公司估 价 人 员： 估价作业日期：2013年5月21永安市（南门店）好又多百货超市房地产评估简要历史:好又多百货商业广场有限公司是一家大型的流通业量贩型台资企业，好又多主要经营产品有：零售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食烟、酒类、书籍，并提供相关的商务咨询和商务服务。随着开店数的迅速增加，好又多公司的管理机制日臻完善。营运、系统等方面都不断精益求精、整合及规范。工程招投标，做到公平、公正、公开；新店设计、规划实行标准化；管理干部实行本土化战略；育才留才上提供完善的教育训练体系和晋升制度。公司开通了总经理投诉专线，内容涉及商品面、服务面、财务面等各方面，全面接受厂商、顾客的建议和监督，以求做到良性互动。“服务永远第一，顾客永远第一，保证满意”，公司始终以顾客为中心，会员制度正在进一步推动中。现代化的管理模式，加上雄厚的经济实力，公司力争在日趋激烈的市场竞争中独占鳌头，为中国的商业发展做出一份贡献。目 录致委托方函.4估价师声明.5估价的假设和限制条件.7房地产估价结果报告.8一、委托方.8二、估价方.8三、估价对象.8四、估价目的.9五、估价时间.9六、价值定义.9七、估价依据.9八、估价原则10九、估价方法10十、估价结果11十一、估价作业日期11十二、估价报告应用的有效期.11十三、估价人员11房地产估价技术报告12一、个别因素分析.12二、区域因素分析12三、市场背景分析13四、最高最佳使用分析13五、估价方法选用14六、估价测算过程15七、估价结果确定21附件.23 23 致 委 托 方 函外婆家餐饮：受贵酒店的委托，我公司于2012年11月22日至12月22日，对位于永安市燕江中路，建筑面积为200m2好又多房地产进行市场价格评估，为贵公司进入下沙开分店，购买该房地产提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整估 价 师 声 明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3本报告中的估价机构和估价师与本估价报告中的估价对象及委托方无任何利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5参与本次估价项目的估价师对本报告中的估价对象进行了详细的实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况等一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料和常规设计进行评估。6本估价报告依据了委托方提供的相关资料，包括房屋所有权证、国有土地使用权证复印件均为委托方提供，并以此作为估价的重要依据之一，委托方对所提供资料的合法性、真实性负责，并负责解释其资料。若因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。7没有人对本估价报告提供重要专业帮助。8本估价报告仅供委托方及所涉金融机构按报告确定的估价目的正常的完整使用方为有效，不得做其它用途，估价机构对其他目的使用本报告或仅使用报告中部分内容所导致的可能的损失，均不负任何法律或经济责任。9本估价报告的全文或部分内容，均不得向使用目的以外的第三者提供或载于任何文件、公告、公开媒体等，征得本公司同意及国家法律有规定的除外。本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中的内容，国家法律有规定的除外。10除本公司出具估价报告正本外，其他任何复印件、影印件均无法律效力。11. 本报告由南京天诚资产评估事务所有限公司负责解释。估价师：（签章）估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。永安市好又多百货超市估价结果报告一、委托方单位名称：*单位住址：*联系电话：*二、估价方机构名称：永安房地产评估公司单位住址：永安市东门路建设银行旁67号资格等级：二级法定代表人：张仙妹联系电话、估价对象1.建筑物状况委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。位于2楼。位于永安市燕江中路，钢筋混凝土结构，委估对象二楼一处房产，地面是水泥地。 2.委估对象利用现状委估房地产现作餐馆，餐饮配套服务设施好。 3.周围环境估价对象位于永安水利学院附近永安南门繁华的商业街对面，委估对象地处高教园区，繁华程度一般，但是交通方便，人流量大，但是人流量大部分是学生。四、估价目的为购买或租该房产提供价格参考依据。五、估价时间2013年5月21日六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、永安市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为30年，已使用5年，尚可使用25年；委估宗地法定使用年限为30年，即委估宗地剩余使用年限为25年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。 七、估价依据（一） 行为依据委托评估函。（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据房地产权证杭房权证字第7894号（四）其他依据1、评估约定书2、价人员实地勘查所获取的关于估价对象的现场资料;3、本公司掌握的有关资料。八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 需求与供应原则 估价时点原则。 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场途径和收益途径法来测算委估房地产的价格。十估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为569060元，（大写：伍拾陆万玖千零陆拾元整）。十一、估价作业日期2013年5月22日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2013年5月22日至2014年5月22日。十三、估价人员张仙妹 联系方式安市（南门店）好又多百货超市估价报告一、个别因素分析 物质实体状况 建筑物状况委估建筑物维护保养情况较好，成新率为89%，建筑面积为100m2。好又多位于永安市燕江中路，钢筋混凝土结构，委估对象属一层、二层房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。 2.委估对象利用现状委估房地产现作超市，供货服务设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。二、区域因素分析估价对象位于永安市燕江中路，街对面为繁华商业步行街，西面是巴溪市场，正东面靠马路通往福建水利电力职业技术学院，东南面为永安大酒店及豪门御景。委估对象地处高教园区和经济开发区，繁华程度较高，交通方便，人流量大，但周围环境一般。具体区域因素分析如下：商服繁华度：估价对象东面为福建水利电力职业技术学院，学生流量比较大，距离商业步行街不到200m，据永安大酒店约400m,估价项目又属永安经济开发区，外来务工人员相对集中，因此繁华程度较好。交通便捷度：估价对象距公交车站约20米，附近有1、2、18等多条公交线路通过，交通较方便。 周边布局状况：估价对象周边有福建水利电力职业技术学院、永安职业中专，文化氛围比较好，附近有永安市立医院、巴溪市场、永安大酒店、新华书店、商业步行街，工商银行、建设银行、农业银行、邮政储蓄等齐全。城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。三、市场背景分析1.一般因素影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。地理位置永安位于闽中偏西，闽中大谷地南端，沙溪河中游地段，处武夷山脉与戴云山脉的过渡地带自然资源比较丰富。是中国重点风景名胜区，有发达的旅游业，永安素有“金山银水”之称。同时有高等学府， 经济和社会发展状况房地产市场分析 四、最高最佳使用分析委估房地产位于永安市经济开发区，周围多为商铺、企业，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产同时位于高等学院，临街分布，现作商铺用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五、估价方法选用 估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六、估价测算过程 市场比较法采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对杭州市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：确定比较因素实例比较项目待估房产永辉超市新华都佳洁超市旺旺超市阳光超市坐落位置十六街区东侧永安酒店北面水校学院北面商业步行街水 校正 对面水 校正 对面交易时间2002/32005/112007/52004/112007/22005/11用途商业商业商业商业商业商业交易情况正常正常正常正常正常正常交易方式提供依据出让出让出让出让出让区域因素中心职能总数222222基础设施状况较好一般一般一般一般较好公交流量较好较好较好较好较好较好人流量较好较好较好较好较好较好商业繁华程度一般一般一般一般一般一般区域交通管制一般一般一般一般一般一般个别因素附近公交情况较好较好较好较好较好较好临街宽度（m）666666面积m2）2006227303055房屋形状不规测长方形长方形长方形长方形不规则停车状况一般一般一般一般一般一般确定比较因素系数见下表 项目比较因素待估房产永辉超市新华都佳洁超市旺旺超市阳光超市交易时间1001001029910297交易情况100100100100100100区域因素中心职能总数100100100100100100基础设施状况10096969696100公交流量100100100100100100人流量100100100100100100商业繁华程度100100100100100100区域交通管制100100100100100100个别因素附近公交情况100100100100100100临街宽度100 98 9898 96 96房屋形状10098989898100停车状况100100100100100100比准价格确定 项目比较因素永辉超市新华都佳洁超市旺旺超市阳光超市房地产价格（元m2）32003200316031003150交易时间100/100100/102100/99100/102100/97交易情况100/100100/100100/100100/100100/100区域因素中心职能总数100/100100/100100/100100/100100/100基础设施状况100/96100/96100/96100/96100/100公交流量100/100100/100100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100100/100100/100区域交通管制100/100100/100100/100100/100100/100个别因素附近公交情况100/100100/100100/100100/100100/100临街宽度100/98100/98100/98100/96100/96房屋形状100/98100/98100/98100/98100/100停车状况100/100100/100100/100100/100100/100比准价格34163402346233653436根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（34163402346233653436）5=3416元/m2 收益法由于该商铺可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。1.估算总收益通过调查永安市地区同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的商铺在装修后的月出租价格一般为19元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：19200（12-1）=41800元2.估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的0.3计算，据下沙地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为10元/m2，则：房屋修缮费192000.311.4元保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2，则：保险费1920027.6元税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及杭州市税务部门资料，房屋出租应纳税金房产税按年租金的12，营业税按年租金的5，教育附加按