新沂市房地产市场调研报告.doc

新沂市房地产市场调研报告一、宏观经济环境（一）城市概况新沂市街道夜景 新沂,徐州市下辖县级市，地处苏鲁两省交界，东靠沭阳、东海，南隔新沂河、骆马湖与宿迁相望，西邻邳州市，北接山东郯城，是江苏的正“北大门”。 1952年以境内新开辟的新沂河得名新沂县，1990年撤县建市。5000多年前，新沂属于北方大汶口文化和南方良渚文化交流融会的区域，著名的花厅古文化就在新沂发祥，新沂自古为徐州之域。 全市总面积1616平方公里，下辖16个镇，总人口105万，其中城区人口30万。1998年国务院批准了新沂的中等城市规划。苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市。 新沂区位优越，交通便捷，铁路、高速公路、国道和省道在这里形成“三纵三横”的交通网络格局，这在全国2000多个县市中独一无二 。 2013年，新沂通过了江苏省全面达小康评审认定，已跻身“苏北第一方阵”。2014年，新沂在全国百强县位居第75位，竞争力等级为A+级。1、城市交通情况（1）外部交通 新沂是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，陇海与新长、胶新铁路，京沪高速与连霍、新扬高速公路，205国道与323、249省道，在新沂形成“三纵三横”的路网格局，这在全国2000多个县市中独一无二。 新沂境内有京沪高速、连霍高速、新扬高速，205国道及323、249省道。通过高速公路，在1小时内可到达徐州、淮安、临沂、连云港；45小时可到南京、无锡、苏州、上海；7小时可到达北京、西安。铁路 新沂境内有陇海铁路（甘肃兰州-江苏连云港）、胶新铁路（山东胶州-江苏新沂）、新长铁路（江苏新沂-浙江长兴），徐连高速铁路（徐州至连云港）在建。 新沂距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在100公里左右。 江苏四大湖泊之一的骆马湖位于新沂区南部，京杭大运河绕境而过，直通长江水道；沭河、沂河贯穿南北，辖区内河道密布，新沂境内有6级航道（常年通航150吨级驳船）2条、等外级航道（通航50吨级以下船舶）2条；东距连云港港口100公里，出海通道畅通，水运发达。新沂周边分布着徐州观音机场、连云港白塔埠机场、山东临沂机场及淮安涟水机场4座机场，构成了铁路、高速公路、水运、航空四位一体的大交通网络格局。新沂位于省内区域图新沂市周边机场分布图（2）内部交通新沂市城区结构图2、城市资源 矿产资源以变质岩地区非金属矿及砂矿为主，埋藏条件好，储量较大，交通方便，采选容易，部分矿产储量较大。已探明的矿产资源有18种，已开发利用的矿产有天然石英砂、建筑用黄砂、建筑用花岗岩、水晶、矿泉水、砖瓦粘土、硅石、钾钠长石等。 水资源方面，新沂水域面积41208公顷，骆马湖、高塘水库、阿湖水库、沂河、沭河是新沂主要的地表水资源。 植物资源方面，新沂地处暖温带落叶阔叶林植被区南端，毗邻亚热带常绿阔叶林植被区，植物资源丰富。境内植物资源136科389属614种。树木类有柳、杨、桑、槐、榆、松、柏等150种；药材类有半夏、何首乌、车前草、茵陈、白芍等200余种；草类有芦、蒲、三方草、抓秧草、稗、白毛草等近百种；粮食作物有三麦、水稻、玉米、高粱等；油料作物有油菜、大豆、芝麻、花生等；果树类有杏、桃、梨、苹果、柿子、枣等。 动物资源方面，新沂畜禽饲养业较发达，人工饲养的畜兽类有：黄牛、水牛、波尔山羊、绵羊、三元杂交猪、苏太猪、驴、马、骡、兔、水貂、狐狸等，饲养的家禽有良种鸡、鸭、鹅、肉鸽、鹌鹑等；饲养的观赏鸟类有：画眉、鹦鹉、八哥、黄雀、孔雀等；水生饲养的鱼类有鲤、鲫、鲢、鳊、蟹、虾、鳖、泥鳅、黄鳝等。 建国前，境内尚有虎、狼、獾狗等野生动物，后绝迹。现境内野生动物尚有哺乳类的狐狸、黄鼠狼、家鼠、蝙蝠等；爬行类的动物有蛇、壁虎、蜥蜴等；两栖类动物有青蛙、蟾蜍等；软体动物有蜗牛、蚌、螺等；环节动物有蚯蚓、水蛭等；节肢动物有蟹、虾、螳螂、蚂蚁等；鱼类有鲤、鲫、鲢、鲶、钢针、银鱼、草鱼、鳊、泥鳅、黄鳝等；鸟类有麻雀、鹰、乌鸦、喜鹊、燕子、啄木鸟、猫头鹰、斑鸠、布谷鸟等。国家AAAA级景区新沂窑湾古镇3、城市发展规划新沂市城镇体系规划（20042020）1、城镇体系空间构架： 新沂贯彻“中心极化、结构优化”的战略思想，以“中心集聚、点轴开发、梯度推进、协调发展”为原则，建立“一主一重点一轴线”的市域空间布局构架。 “一主”市区：在政策倾斜下得到快速发展，以高度集中的资源配置方式形成一个首位度更高的中心城市，规划达到48万人口的规模，集中力量培育一个强大的区域中心，带动市域城镇体系及周边地区的整体发展。 “一重点”马陵山镇（重点中心镇）：重点中心镇必须有一个更集聚的发展思想，重点扶持具有传统优势和良好发展前景的中心城镇马陵山镇，在完善功能的基础之上，扩大规模，建设旅游基地型城镇，为马陵山的旅游开发服务。 “一轴线”徐连城镇聚合轴：新沂市域以东陇海铁路和徐连高速公路为轴线，呼应全省的徐连城镇聚合轴和沿东陇海产业带的发展，通过市区的辐射，带动瓦窑、高流等镇梯度推进，形成轴线产业带，带动与市域现有城镇框架有机结合，推动城镇体系的发展。（二）经济发展情况1、国内生产总值（GDP）2、固定资产投资情况二、土地市场（一）市场概况日期面积（公顷）位置容积率成交价（万）竞得人2014-7-102.2279新沂市马陵山镇249省道东侧21210新沂市金鹰置业有限公司2014-6-233.1604新沂市窑草路东、龙湖湾小区北侧23320新沂骆马湖旅游发展有限公司2014-6-171.7886新沂市阿湖镇阿湖村2805新沂市美麟置业有限公司2014-6-131.7338新沂市北沟街道办事处香山路北侧2.54160新沂星友置业有限公司2014-6-123.5072云龙山路南2.58420新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-125.6226太湖东郡北2.513500新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-126.881新东路东3.516520新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-125.131龙山河北2.512320新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-113.0475田吴村委会北2.57320新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-125.1099沭东大道北2.512270新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-123.4018黄沭路西3.58170新沂市沭东新城投资开发有限公司2014-6-112.3866新沂市北沟街道办事处黄沭路东、市府东路南25730徐州宇宏置业有限公司2014-4-304.9174新沂市墨冲路东、新戴河南地块35200新沂市新源水务投资发展有限公司2014-4-305.9943新沂市323省道东、新戴河南地块35400新沂市新源水务投资发展有限公司2014-4-294.1883新沂市205国道东、新戴河南。33770新沂市新源水务投资发展有限公司2014-4-304.9676新沂市205国道东、新戴河北34480新沂市新源水务投资发展有限公司2014-4-294.1883新沂市205国道东、新戴河南。33770新沂市新源水务投资发展有限公司2014-4-80.4841新沂市棋盘镇棋盘村南京路南、迎宾路西侧2.5291新沂市鼎峰房地产开发有限公司2014-4-32.1825新沂市棋盘镇棋盘村南京路南、迎宾路西侧2.51310新沂市鼎峰房地产开发有限公司2013-12-140.6642新沂市马陵山镇王庄村249省道西侧3.5500新沂市交通投资有限公司2013-12-146.5455新沂市新华路东、新华小区南329460新沂市交通投资有限公司2013-12-146.942新沂市新华路东、新华小区南331240新沂市交通投资有限公司2013-12-145.932新沂市公园路东、新戴河北侧326700新沂市交通投资有限公司2013-12-145.6555新沂市公园路西、新戴河北侧325450新沂市交通投资有限公司2013-12-145.6293新沂市公园路西、新戴河北侧325350新沂市交通投资有限公司2013-11-116.5332新沂市新安街道办事处205国道南、郯新路东。39220新沂市城发置业有限公司2013-11-114.632新沂市新安街道办事处205国道南、郯新路东。36540新沂市城发置业有限公司2013-11-115.5677新沂市新安街道办事处205国道南、郯新路东。37580新沂市城发置业有限公司2013-11-114.9946新沂市新安街道办事处八一路北、郯新路东37120新沂市城发置业有限公司2013-11-113.5073新沂市新安街道办事处八一路北、郯新路东35000新沂市城发置业有限公司2013-11-115.1433新沂市新安街道办事处新北路北，华盛路西37560新沂市城投置业有限公司2013-11-114.6677新沂市新安街道办事处新北路北，华盛路西36870新沂市城投置业有限公司2013-11-116.7965新沂市新安街道办事处新北路北，郯新路东。310200新沂市城投置业有限公司2013-11-116.4219新沂市新安街道办事处新北路北，郯新路东。39640新沂市城投置业有限公司2013-11-80.3085新沂市北沟街道办事处黄沭路西、中山路北。2.5566新沂市合和百富置业有限公司2013-11-80.3296新沂市北沟街道办事处黄沭路西、中山路北。2.5600新沂市合和百富置业有限公司2013-11-115.059新沂市北沟街道办事处黄沭路东、市府东路南210630徐州宇宏置业有限公司2013-11-113.7215锡沂园区2.56700新沂星友置业有限公司2013-6-230.79新沂市北沟镇沭东大道南侧1.51420新沂市国信置业有限公司2013-6-203.998北沟镇黄沭北路东侧、胜利街北侧2.36000徐州宇宏置业有限公司2013-6-60.9344新沂市窑湾镇后山河东（窑湾镇三桥村）3710新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-60.4973新沂市窑湾镇后山河东（窑湾镇三桥村）3.5380新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-60.8153新沂市窑湾镇后山河东（窑湾镇三桥村）3.5620新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-61.3385新沂市窑湾镇疏港路东（窑湾镇三桥村）3.51010新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-64.3993新沂市窑湾镇劳武路南、后三河东地块3.53960新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-51.9704新沂市窑湾镇西环路东、劳五路南（窑湾镇三桥村）3.51480新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-52.1901新沂市窑湾镇嘉禾鸭业有限公司地块（窑湾镇三桥村）3.51320新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-6-50.4642新沂市窑湾镇劳武路南、农贸市场北3.52410新沂骆马湖旅游发展有限公司2013-5-310.0366新沂市阿湖镇中心路东、电信局北侧1.612.1沈学光2013-5-165.9336新沂市郯新路西、新北路南36872徐州钜中添房地产开发有限公司2013-5-151.65786新沂经济开发区上海路以西、五华西路以南、环城南路以北2.22486江苏潮人汇房地产开发有限公司2013-5-73.2218新沂市新安镇新北路北、平墩路东2.83722徐州国大置业有限公司2013-3-147新沂市钟吾路西、人民路南、公园路东3.524150新沂市交通投资有限公司2013-3-146.1869新沂市钟吾路西、公园路东、人民路南二3.521344新沂市交通投资有限公司2013-3-146.667新沂市钟吾路西、人民路南、公园路东3.523000新沂市交通投资有限公司2013-1-71.066窑湾镇窑草路东侧地块（窑湾镇三桥镇）1.6610新沂市龙湖置业有限公司2012-12-161.1206棋盘镇城岗中心路北侧1.8670新沂市交通投资有限公司2012-12-160.34棋盘镇城岗老水利站2204新沂市交通投资有限公司2012-12-160.612棋盘镇南京东路北侧、农贸市场东侧2372新沂市交通投资有限公司2012-12-171.2273棋盘镇南京东路北侧、新力工贸东侧2.5740新沂市交通投资有限公司2012-12-40.38359合沟镇合沟村长安路北侧、南京北路东侧2150新沂市合沟镇农民资金互助合作社2012-12-41.93057建业路南、市八中北、轻工路西东3.57530新沂市城发置业有限公司2012-12-44.392建业路南、市八中北、轻工路西3.517134新沂市城发置业有限公司2012-12-43.7998市府路南、建业路北、轻工路东、新华路西。3.514820新沂市城发置业有限公司2012-12-46.3925市府路南、建业路北、轻工路东。3.524930新沂市城发置业有限公司2012-12-32.9865大桥路北、春华小学南、轻工路东3.511654新沂市城发置业有限公司2012-12-33.62804大桥路北-市八中南、轻工路西3.514144新沂市城发置业有限公司2012-11-220.0513唐店镇镇区1.615蔡绍山2012-11-83.3333北沟镇胜利路北侧36250新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-11-81.342北沟镇沭东大道北侧32520新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-11-81.1033北沟镇神山路南侧32070新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-11-84.4701北沟镇珠江路以东，沭东大道以北38390新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-11-85.8386北沟镇钱塘江路西侧，沭东大道北侧310950新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-11-85.184北沟镇珠江路以东、天山路以南、沭东大道以北39720新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-11-84.5833北沟镇天山路以北、钱塘江路以东38600新沂市沭东新城投资开发有限公司2012-10-151.349东至村道，西、南至现状道路，北至市府东路34100新沂久江房地产开发有限公司2012-8-176.17739新安镇建业路南、景润园北、臧圩路东3.524100新沂市城投置业有限公司2012-8-176.10317棋盘镇棋盘村中心路西、南京路南1.63665新沂市交通投资有限公司2012-8-175.90803市府路南、建业路北、臧圩河东、轻工路西3.521270新沂市城投置业有限公司2012-8-175.96659新安镇市府路南、建业路北、臧圩河东、轻工路西3.521480新沂市城投置业有限公司2012-8-175.12227新安镇市府路北、轻工路西、引河南3.518440新沂市城投置业有限公司2012-8-103.7333北沟镇天目山路南侧、黄沭路西侧、中山路北侧2.55600新沂市合和百富置业有限公司2012-8-103.97797北沟镇沭东大道南侧、天目山路北侧、黄沭路西侧、汉江路东侧3.56000新沂市合和百富置业有限公司2012-8-73.06268新安镇郯新路西-新北路南33220徐州钜中添房地产开发有限公司2012-7-272.40892黄敦河西、云龙山路北、惠前路东1.63640徐州市维维万恒置业有限公司2012-7-275.533225北沟镇沭东大道南侧、新东路东侧、天目山路北侧、湘江路西侧。2.48357徐州辰润房地产开发有限公司2012-6-251.66655新安镇五华路北、新华路东3.53500鑫锦观房地产开发江苏有限公司2012-6-200.75281邵店镇邵店村振兴路南侧、建民路西侧2.2320新沂市舜泰置业有限公司2012-6-184.5985开发区大桥西路被、侯马路西2.24000江苏鸿飞置业有限公司2012-2-135.12新安镇马陵山路南、轻工路西2.510750新沂市经济适用住房发展中心2012-2-30.9564邵店镇邵店村、振兴路北侧、邵店中学西侧2400新沂市万德福房地产开发有限公司2012-1-160.5366建业路南、城关里东43200江苏苏广置业有限公司2011-12-226.8759开发区大桥西路南、江西路东2.25160新沂天拓房地产开发有限公司2011-12-82.5786北沟镇沭东大道以北、湘江路以东、黄沭中路以南2.83100徐州市怡萌景苑房地产开发有限公司2011-12-153.5752开发区江苏路以东、五华西路以南、臧圩河以西、环城西路以北2.42600江苏天坤集团有限公司2011-12-122.6732新安镇轻工路东、市府路北49630新沂市城市投资发展有限公司2011-12-123.9384新安镇城关里东、城关新村北3.517200新沂市城市投资发展有限公司2011-11-305.078新东路西、胜利路南、市府路北3.530380新沂市沭东新城投资开发有限公司2011-11-240.518新店镇油脂加工厂北1.6165新沂市岳峰建筑工程有限公司2011-11-72.3371新安镇徐海西路南侧1.72350江苏中江国际房地产公司2011-11-410.0387新安镇市府路北、南京路东、金三角市场南、临沭路西427110新沂市城市投资发展有限公司2011-11-410.0308新安镇市府路南、大桥路北、沭河西427110新沂市城市投资发展有限公司2011-11-43.6355新安镇引河北、南京路东、青年路南、临沭路西5.512000新沂市城市投资发展有限公司2011-11-41.702新安镇引河北、临沭路东、人民巷南、沭河西55620新沂市城市投资发展有限公司2011-11-32.24074新安镇北拓路北、郯新路西22380徐州贝鑫房地产开发有限公司2011-11-40.4779新安镇引河南、南京路东、富民路北71580新沂市城市投资发展有限公司（2） 土地供应现状三、房产市场（一）房产概述 2008年，受金融危机影响，商品房成交跌入谷底，商品房供应远超过成交，但在2009年中央政府投入4万亿救市，房地产优惠贷款措施吸引大量刚需入市，之前的供应迅速得到去化。但在2010年4月份起的长达2年多的房地产调控政策，随着2011年房贷收紧，严控房企融资等措施，2010年房企明显减少市场供应，商品房成交总体呈萎缩态势，基本上新沂市去化周期在一年半左右，去化水平处于正常状态。新沂市住宅市场2007-2012年市场供量、成交量、成交均价走势图050010001500200025003000350040004500单位：万方单位：元（二）区域房产住宅市场情况1、房产市场竞争格局新沂市县2012年-2013年房地产成交量价表2012年2013年2014年（截止11月）住宅销售面积（万方）54.571.745.8住宅销售数量（套）467361993901商业用房销售面积（万方）9.89.810.3商业房销售数量（套）505782129