g我国法拍屋标购实务与相关问题探讨.doc

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在國人有土斯有財的偏好下，房地產投資一直受到社會大眾的重視，社會上的確有不算少數的人，是靠房地產致富的，但也有不少人卻因為房地產投資決策錯誤而成為屋奴，而國內房地產投資環境並不健全，房地產相關資訊也相當缺乏，房地產的陷阱更是不免危機重重。 富貴險中求，在法拍屋市場自然也不例外，只是法拍屋的投資，不像股票暴漲暴跌，房地產較能保值，也比較不受景氣影響，尤其在近年低利率的大環境配合下，加上原物料成本不斷升高，鋼鐵價格不斷調漲，房價自然也欲小不易，以低價買進法拍屋，也是一個可以考慮的理財管道。由於法拍屋購屋成本比市價低，風險原本就已減少許多，雖然標購過程中，難免會遇到許多困難或陷阱，但是只要懂得箇中訣竅，把握房地產景氣，從法院減價拍賣市場上買進，絕對比從坊間報紙分類廣告或仲介公司買進便宜，不論自住或投資，都是一個不錯的選擇。 本文內容，主要從法拍屋市場的介紹中，了解法拍屋的大致形成原因、優缺點比較、標購步驟等，並就實務上較常出現的法律風險提出說明，同時對於標購時應特別注意事項，包括點交、不點交、優先購買權及他項權利的塗銷或不塗銷、應繳稅款與節稅策略、公設持分與違建估算以及實際投標時保證金支票的開立技巧等，乃至於實務上最常出現的問題與處理方式，包括租賃關係的排除與不點交處理、第三人占有的排除與點交處理、屋內裝潢及遺留物的處理、積欠管理費與拍定人應否負擔、法拍屋遭受破壞時拍定人如何主張權益等，分別舉述。其中涉及民法、刑法、強制執行法、公寓大廈管理條例、土地法等相關法律規定與實務上作法，頗為複雜，且不能稍有疏忽，否則不但拍定人權益無法維護，甚至可能會誤觸法網，得不償失。 關鍵詞：法拍屋、拍定、點交、不點交壹、引 言 本文之作，主要源於近幾年國內外房地產景氣在沉寂一段時間後，由美國、中國大陸乃至於台北，漲聲不斷，很多地區漲幅甚至超過一倍，尤其大陸北京、上海、深圳、青島、廈門房價更是屢創新高。而台灣最近二、三年也不甘示弱，以台北、台中、高雄較具代表，由於兩岸關係和緩、開放大陸客來台觀光，加上高鐵通車 、高雄捷運、台中中科效應等利多因素，導致房地產行情居高不下。2007年農曆年間，台北地區豪宅銷售齊揚，大台北推案量熱度不減，在在顯示房地產景氣似已脫離谷底。加上台商回流以及總統大選政策利多預期，激勵壽險業搶買加碼，香港炒樓團進軍台灣，而房仲業更是擴編搶地盤。種種跡象顯示，台灣都會地區房地產行情在人為炒作下，似乎有向美國、大陸地區互別瞄頭，且有急起直追態勢。 投資理財是現代M型社會大多數人日夜追求的功課，一般人的理財管道不外乎股票、基金、保險、房地產，其中股票較為投機，基金與保險較穩定但獲利少，房地產投資則只要把握機會，買對標的，就不難獲取較大利潤。各種房地產投資管道中，除了專業仲介，偶而可以開發出比較便宜房子外，一般房地產都有一定的行情，不容易撿到便宜貨，要撿到比一般市場行情更低的房子，法拍屋無疑地是一個不錯的選擇，畢竟價格便宜就已經減少了不少的風險。法院在一般根深蒂固的觀念中，原是不可碰觸犯官符的禁地，但隨著時代演變，法院已經不再被認為是單純打官司的地方，也有公證結婚與投資發財的機會，社會上有許多人，其實是靠法院在賺錢的，標購法院拍賣的房地產，就是賺錢投資的好管道。但是想要靠法院賺錢卻也沒有那麼簡單，還是要有一些入門的方法，畢竟法院拍賣不同於一般房屋買賣，因此在標購法拍屋的時候，如何在高風險高報酬的情況下，獲取一定，甚至更大的利潤，實在是很值得探討的一個問題王進祥，標購法拍屋正是時機，消費者報導，第251期，2002年3月，頁22-25。 實務上相關於我國法院拍賣的房屋，所產生的問題不少，學說理論卻不多見，而坊間圖書與網路資料又極其分散，且大部份重點都在介紹法拍屋投標流程、注意事項或法拍屋價格、課稅等等問題，比較少觸及在法律方面較深層的研究經查中華民國期刊論文索引資料庫，僅有四十二篇論文，且多偏重商學領域與市場調查，沒有一篇是法律方面的論文，有關法拍屋的學術性研究，似乎迄未引起法律人的興趣，本文也多偏向實務面。由於法拍屋的標購所涉法律問題頗為廣泛，在標購前後，各種狀況，難以盡述，掛一漏萬，恐難避免，所以限於篇幅，本文僅就法院拍賣的房屋，而不及土地，特別就標購實務上較常見的幾個問題，偏重其法律風險與應注意事項，略作探討，嘗試大題小作，以為拋磚引玉，供作實務運作上的參考，希望藉以激發更多有興趣的法律人，作更多更進一步的研究。法拍屋的標購隱藏許多陷阱與風險，除須具備專業知識與實務經驗外，也必須注意法律上的相關規定，法拍屋的問題，表面上看似屬於商業領域，實際上卻與法律領域息息相關，實在值得法律人多予關注。 貳、法拍屋標購市場簡介 一般人對法拍屋並不陌生，但真正想買來住的卻不多，主要原因在於法拍屋有很多風險，不但總價款要一次付清，資金要充裕，同時也怕買到不能點交，或是還要另付搬遷費，或是趕不走原來的屋主或房客，抑或是因看不到屋況而買到有重大瑕疵的房子，甚至有認為房子會被法拍，是因為風水不好所致，而不願承受原屋主的晦氣。然而，從另一個角度來看，法拍屋也有吸引人的地方，畢竟法拍屋價格便宜，而時下年輕的一代，賺錢越來越不容易，有機會可以買到便宜房屋，加上各項資訊及民情風俗對購屋觀念的影響，很多人就不再有傳統上買法拍屋會倒楣的禁忌，也因此激勵房屋銷售市場有自住需求的人，看上這一區塊的市場。而投資客，更是挾其龐大豐沛的資金，大肆地標購法拍屋，標購得手後，針對屋況略加裝潢整修，再轉手出售圖利，而且食髓知味，一再進場，也難怪法拍屋在最近幾年來，一直都很受歡迎。 而法拍屋市場讓很多人望而卻步的主要原因，實在是由於不了解，甚至想像中要到法院去，總有些畏懼，而且中間可能會很麻煩，加上屋況不明，感覺上風險較大。其實目前在社會上法拍資訊取得，非常容易，只要上網打法拍屋這個關鍵詞，就可以看到很多的資料，包括司法院、各地方法院、相關投標流程暨應注意事項、各地仲介或代標公司等等，甚至可以登錄某些知名網站，譬如透明房訊、寬頻房訊、網路或銀行網站等，都有提供法拍屋的詳細資料。而坊間也可以購買紙本式的透明房訊刊物，每兩個月只要付費新台幣七千元，即可取得每日法拍屋投標案件的資料，想要投身法拍屋市場，選擇登錄房屋公司網站會員，或購買透明房訊，其實都非常方便法拍資訊的取得有時還可透過各地方法院民事執行處公告欄的拍賣公告與查封筆錄、報紙上刊登的拍賣公告、律師或代書事務所、親朋好友鄰居的談話訊息等等管道。 進入法拍屋市場，除了要先蒐集法院拍賣公告的案件資料，作詳細的研究，並勾選出最想要標購的房子外，最好還要比較一下附近的房價行情，以及最近的得標價格，再考慮標購的單價、總價、地坪、建坪、拍次、屋齡等等，審慎思考後作成買價的決定，還要到現場附近觀察住居環境，自己覺得喜歡才出手，因為如果連自己都不喜歡，就不必作進一步的動作了。本文以下內容，僅就一般標購實務所及，對時下的法拍屋市場，略作介紹，以供參考。一、法拍屋的形成原因 法拍屋是經由法院民事執行處，依強制執行法將債務人的房屋透過拍賣程序變現為金錢，以抵償債務人積欠債權人借款、票款、貨款、稅款或銀行貸款、卡債，抑或依公寓大廈管理條例惡鄰條款而強制拍賣之情形所謂惡鄰條款，主要是指公寓大廈管理條例第二十二條規定，住戶積欠管理費用或其他應分擔費用，或違反法令、規約情節重大，由區分所有權人會議決議，訴請法院予以強制遷離或命其出讓區分所有權，於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣的情形。參徐玲珠，公寓大廈社區實務，書泉，1996年12月，頁214-218。其法源依據主要為民法第八百七十三條第一項規定，抵押權人於債權已屆清償期，而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金受清償。以及強制執行法第八十五條規定，執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權，以投標方法行之。其他依據如公寓大廈管理條例、公平交易法、稅捐稽徵法等等，都有相關移送法院強制拍賣的明文。二、法拍屋的優缺點 法拍屋是法院利用拍賣方式處理的房屋，其目的在以賣得的價金清償債務為主，與一般仲介搜尋市場有別，法拍屋不提供看屋服務，僅能在拍賣公告上得知部份屋況，無法十足掌握，且法拍屋沒有物的瑕疵擔保責任的適用，無法請求法院或原屋主負出賣人物的瑕疵擔保的責任，其風險較高。又購得法拍屋，如果沒有雄厚資金作後盾，七天內要繳清拍定價款，一般人在資金調度上壓力會很大。拍定得標後如遇黑道介入強占法拍屋，或原屋主、房客不願搬遷，或遺留物未搬走、積欠鉅額管理費、水電費等等情況，就不一定能順利取得房屋使用權蔡金玲，法拍屋取勝小秘訣，卓越，第204期，2001年8月，頁182- 184。因此，法拍屋實際上的確隱含許多風險性的缺點。然而法拍屋也有它吸引人的優點，其中最大的好處就是價格低廉，通常第一次拍賣底價會比市價低一、二成，若經流標，第二次拍賣底價為第一次拍賣底價減價百分之二十，也就是打八折；若再流標，第三次拍賣底價則再減價百分之二十，如此就打了六四折，如果又流標，而債權人不願承受或依法不能承受，則進入特別拍賣程序（簡稱特拍），依強制執行法第九十五條規定，民事執行處於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買的表示。民事執行處於訊問債權人及債務人意見後，得許其應買，如在特拍程序中仍無人應買或承受，債權人也得聲請停止拍賣而另行估價或減價拍賣，如此一來，法拍屋更是便宜吳奎新，成功揮拍，永然文化，2004年3月，頁145-152。除此之外，法拍屋所有的程序都由法院直接辦理，從產權移轉、塗銷抵押權設定登記到交屋，均由法院全程掌控，不會有詐騙或一屋兩賣情形。且依民法第七百五十九條規定，因強制執行於登記前已取得不動產物權者，非經豋記不得處分其物權，以及強制執行法第九十八條規定，拍定人在取得法院核發權利移轉證書之日即已取得其所有權，所以產權清楚（即有權利瑕疵的擔保），更是法拍屋的一大優點謝潮儀，選購法拍屋有學問，消費者報導，第209期，1998年9月，頁18-20。三、法拍屋的標購步驟 法拍屋的拍賣程序依強制執行法第七十五條至第一百一十三條規定，舉凡查封、停止拍賣、點交、權利移轉證書等等，均定有明文。面對以上繁複的拍賣流程，在選購法拍屋時，最好能先有所了解，並充實相關房地產專業與法律方面知識李永然，買法拍屋應掌握法律要訣，錢雜誌，第233期，2006年3月，頁170-171。，對房屋市場行情才能有精確的掌握與敏銳的鑑別能力，尤其熟悉每個標購步驟，注意風險評估與成本控管，也才能從中掌握投資獲利的契機，並將風險降低到最低莊孟翰，預售屋、成屋、中古屋、法拍屋選購要訣，現代保險金融理財，第207期，2006年3月，頁63-65。 一般而言，在標購法拍屋時，實務上應注意下列幾個步驟姜志俊，法拍屋-停、看、聽，國魂，第635期，1998年10月，頁93-94。：（一） 用心蒐集法拍屋相關資料，包括查封筆錄、建物土地登記謄本、地籍圖謄本、分區使用證明、房屋平面圖、位置圖、鄰近街道等，詳加研判。也可求助坊間仲介、代標公司或代書。（二） 親自查勘現場，確認位置、鄰近公共設施、交通、生活設施等，並調查房屋狀況，包括地點、屋況、產權、行情及使用情形等，有時也可向鄰居或管理員詢問屋內隔間、裝潢、管理費積欠情形，並查明主建物、附屬建物、公共設施的面積比例與配置狀況，甚至了解是否有車位（平面或機械車位）及管理費負擔等。（三） 準備充足資金，以因應得標後七天內繳足現款需求，如需向銀行申請代墊、貸款，則應先行至銀行開戶，並取得銀行同意代墊、貸款或配合相關手續等。（四） 決定合理投標價格，準備保證金支票（通常是銀行開立的現金支票，亦即記名、平行線、不禁止背書轉讓的本行支票），保證金在新台幣伍萬元以下者，則以現金代之。並依規定將填妥的投標書，與保證金及其他必要證件，放入投標信封袋，密封並蓋章後，投入指定的投標櫃。經確認得標後，由書記官開立繳交尾款單，於七天內繳清尾款。繳清尾款七至十天，取得囑託塗銷查封及抵押權登記函、得標證明及不動產移轉證書，繳清得標價款取得不動產移轉證書後，再請代書辦理所有權移轉登記，在繳清契稅後，持稅單、繳款收據、權利移轉證書、身分證及印章，到地政事務所辦理移轉登記，完成過戶。（五） 取得所有權狀後，如遇有債務人占有或於查封後為第三人占有的情況，依強制執行法第九十九條規定，執行法院應解除其占有，點交予拍定人或承受人，如有拒絕交出或其他情事，得請警察協助。實務上，繳清尾款日即可聲請點交，聲請點交後可收到法院發出點交通知，債權人同時收到副本，正本（自為執行命令）則送債務人，並限現住人於十五到三十日（依各股書記官而定）自行搬遷交屋。到期日後如未呈報點交情況，視同點交完畢，如未搬遷完畢，於本次點交期限後即可聲請第二次點交，期限內如仍無法搬遷完畢，即可聲請強制執行，由法院書記官訂定期日，得標人持法院強制執行命令，可知會管區員警及鎖匠進行強制執行。 四、法拍屋的標購風險 法拍屋的標購，不同於一般房屋的買賣，茲僅就其法律上風險，略舉數端：（一） 法拍屋沒有物的瑕疵擔保責任的適用，法院拍賣，依實務見解，向來採私法行為說，也就是買賣的一種吳奎新，前引註，頁44-45。，法院是代理債務人立於出賣人的地位，以拍賣價金清償債權人，債務人仍然是出賣人，拍定人則為買受人。因此，法院拍賣的買賣效力，依強制執行法第六十九條規定，其拍定人並不能享有民法第三百五十四條的物的瑕疵擔保請求權，只能享有民法第三百四十九條的權利瑕疵擔保請求權而已。又拍定人雖享有權利瑕疵擔保請求權，但因拍賣的私法行為說法律性質使然，拍定人亦僅能對債務人（出賣人）行使，因此，在債權人誤將第三人房屋指封拍賣時，拍定人縱已取得所有權，經真正權利人訴請法院判決買受人應將房屋返還確定，買受人亦僅可對債務人行使損害賠償的權利，而不可請求債權人將已付價金返還，更不可對執行拍賣的法院有所主張（最高法院三十一年九月二十二日民刑事庭會議決議）。此時，因債務人大多已無資力，對拍定人權益自難確保。（二） 法拍屋與一般買賣較大不同，除上述物的瑕疵擔保責任外，在危險負擔的效力上也有區別，一般買賣依民法第三百七十三條規定，買賣標的物的利益及危險，自交付時起，均由買受人承擔，因此不動產買賣除契約另有訂定外，雖不動產已移轉登記，但尚未交付占有，仍應由出賣人承擔危險。至於法院的拍賣，其危險負擔以何時為準？是否以點交為準？強制執行法並未明定，一般學者通說認為宜解為自買受人領得權利移轉證書之日，亦即取得不動產所有權之日起負擔危險，如此對於不點交的法拍屋雖能合理解釋，但拍定人在領得權利移轉證書之日起，尚未點交（交付占有）即須令其承擔危險負擔，如標到房屋遭受破壞，亦應由拍定人承受，似亦不盡公平惟此係民法的例外，似應從速修法，才能杜絕爭議。參吳奎新，前引註，頁16-17。由此可見，即使標到法拍屋，還是有風險。（三） 標到的房屋內如有債務人或承租人、第三人的遺留物，若處理不當，而誤觸法網，也是一種風險。因為屋主遺留物，通常不在查封範圍內，當然也不列入點交，拍定人自然不得任意處置或丟棄司法院七十五年四月二十九日（七五）廳民二字第一二五八號函：所指陳舊家具與雜物，不得以全無價值論燬棄之，蓋陳舊之床、桌、椅等可供柴火用，破損家電，亦可依廢鐵變賣，應設法通知舊貨商前來應買，至賣出為止。而應依強制執行法第一百條第一項規定，取去點交債務人或其代理人、家屬或受雇人，如無人可以接受交付，則依同條第二項規定，法院應將動產暫付保管，再向債務人為限期領取的通知。其暫付保管，在實務上，法院通常是交由拍定人保管，拍定人在屋內找一房間作為儲藏處所，不然就是另找倉庫儲存，程序繁瑣且擾人，此種情形對於投資客的拍定人而言，無疑是一大麻煩，也勢必延宕房屋點交程序，也是拍定人的一大損失。（四） 標到房屋如為公寓大廈，還有停車位使用權的問題，因停車位性質通常為法定公共設施，在一般查封筆錄均不作明確說明或標示通常在拍賣公告中的備註欄內僅註明建物有無停車位使用權，因欠缺公示資料，應買人請自行查明，如有爭議，由拍定人自理。，實務上，拍定人常常碰到公設比占很大比例，理論上應含有車位在內，卻爭取不到應有的停車位，主要原因通常都是因為被債務人（原屋主）私下轉賣給善意第三人，拍定人遇此公共設施兼作停車場使用情形，即使向管理委員會主張權利，管理委員會也常愛莫能助，畢竟車位，尤其是機械車位，只有使用證明而已，並未具有獨立權狀內政部曾在民國八十年九月十八日發布八七一三三七號函規定，法定停車位依法應為共用部分，僅得登記為全體區分所有權人共有或部份區分所有權人共有，而不得登記為專有，也就是必須一律以共同使用的方式登記，而無法有一車位一產權的單獨權狀。參李永然，不動產法律權益Q&A，永然文化，1998年11月，頁95。又因其登記為共用部分，如欲使用該車位，應有分管協議的簽立，如未簽立，將因其權利存在於所有物各點之上，無法限定範圍，實務上建設公司透過預售屋的原始契約所作的車位使用證明也是一種分管協議，依最高法院四十八年台上字第一六五號判例認為，分管協議具有準物權的效用。參吳奎新，前引註，頁166一169。，拍定人既未擁有獨立所有權狀，很難逕以公設持分為由，主張其車位使用權。甚至有些公寓大廈的公設包含車位，但無獨立權狀的情形，遇到住戶多、車位少，而原始建商又倒閉的情況，實務上通常都是先占先贏，拍定人買到公設比很大，卻無法爭取到車位的情形，隨處可見。類此糾紛，法院實務通常都只好勸喻當事人和解了事，拍定人也只好自認倒霉。此外，也有原屋主（債務人）未轉售他人，而執意要求拍定人另外付費買受車位的情形，此種情形，拍定人也大都無可奈何，而付費埋單。（五） 法院查封拍賣房屋，如有合法租賃關係存在，拍定後不予點交，否則，自應依法點交，惟如查封時，債務人隱瞞事實，謊稱房屋係自住，並未將其已出租事實告知，俟拍定後，拍定人雖可依拍賣公告無租賃關係的記載，聲請點交，但如承租人提起確認租賃權存在之訴，並獲得勝訴判決確定後，其押租金自可請求債務人交付實務上依最高法院六十五年台上字第一五六號判例見解，認為押租金契約係要物契約，以金錢交付為成立要件，出租人如未將押租金轉交給拍定人，拍定人自不用再負返還的義務。也就是承租人只能向債務人（原屋主）請求。，惟因債務人此時大都已無財產，不可能返還承租人，拍定人遇此情形，為求順利取得房屋，通常只有自認倒霉，而多一筆成本支出。實務上，有經驗的投標人遇到此種情形，通常會在投標前預先與合法承租人或占有人，洽定搬遷補償金額，以利標購成本估算，並於得標後請其搬遷。又在設定抵押前或無抵押權設定而於查封前出租，或於抵押設定後才出租，但法院認定對抵押權的實行並無影響，而未依強制執行法第九十八條第二項但書規定，先行除去租賃關係始行拍賣的情形，法院因未排除租賃關係，故都不點交依辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項第四款規定：不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。反之，如法院認為租賃關係不影響抵押物價值，也可依職權不除去租賃權而不點交。實務上，對第一次拍賣，法院會於拍賣公告上註明不點交，倘若流標就會被認定已有影響，而除去租賃權，再作第二次拍賣。，拍定人於買受該房屋後，自須依同條第二項承受該租賃關係，此時拍定人礙於買賣不破租賃原則，拍定人在租賃存續期間未屆滿前，不得任意終止租約，拍定人要收回房屋，困難倍增，也是另一種情況的風險。只是，站在投資標購立場，一般有經驗的投資客，通常會在填寫投標總價時，將此種情形列入考量，早做預算，而少寫一點投標價額，以利日後可以降低一點轉售的成本。叁、法拍屋標購應注意事項 法拍屋標購不同於一般房屋買賣，其風險較大，除應注意一般買房子的原則外，在標購時可能要注意土地建物是否一併列入拍賣或優先購買權、假租約以及是否點交等等問題。以下僅就法律與實務操作層面，對法拍屋相關事項，擇要舉述，以供參考謝金聰，淺析法拍屋應買人標購投資應注意事項，土地事務月刊，第318期，1997年12月，頁4-9。一、法拍屋的點交與不點交一般買賣，出賣人有義務將房子交付給買受人（民法第三四八條參照），但法拍屋則不一定都會點交，而點交與否，關係到拍定人投資回收與風險，不可不注意。修正強制執行法第八十一條已增訂拍賣公告應載明拍賣後不點交者，其原因，司法院並通令各法院執行處改善，許多法院拍賣公告上均已明確公告點交或不點交與其不點交原因。法院拍賣房屋是否可以點交，是以查封時的占有狀態決定，如查封時為債務人占有或空置，或查封後始為債務人或第三人占有，抑或第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有的租賃關係或用益物權，發生在設定抵押權之後，並對抵押權有影響經執行法院除去後拍賣者，法院都有義務依法點交給拍定人，所以詳細查閱查封筆錄記載查封實際狀況、使用情形，是非常必要的步驟。實務上，法院處理點交案件，自拍定人提出聲請到實際完成點交手續，一般情形，最少需要二、三個月的時間，所以在標購時務必估計其繁複程度與所需時間鄭乃仁，不動產抵押權實務，三民，1994年9月，頁188-190。至於法院不點交的法拍屋，拍定人則應分別依現使用人有無合法占有權源，或是否因租賃而占有，而採取不同的法律途徑。如訴請返還所有物，或是租期屆滿後返還租賃物，或是租賃期限未滿，基於買賣不破租賃原則，是否繼續原租約或另訂新約等方式解決；另一方面也可用少許金錢代價，請求不點交的使用人遷讓房屋，以利及早取得房屋的使用權。因此，不論自住型或投資客標購人，在投標前，均應慎重考慮其風險。二、優先購買權及他項權利的塗銷或不塗銷法拍屋有下列幾種優先承買情形，是投標人應注意的，國宅拍賣時國宅主管機關依國民住宅條例第十九條規定有優先承購權；共有土地或房屋出售共有持分時，其他共有人依土地法第三十四條之一規定有依同一條件優先承購權；基地出賣時，地上權人、典權人或承租人，有依同樣條件優先購買權；有設定典權、地上權與基地租賃的土地，其地上房屋出賣時，土地所有權人也有優先購買權，都是土地法第一百零四條所規定的優先購買權。上述各種優先承買權，法院通常會在拍賣公告上註明哪一種優先承買權。有優先承買權的情形，有人得標時，法院會通知優先承買權人，在法定期限內行使優先承買權。若其行使優先承買權時，拍賣的得標人就不能拍定，法院應退還拍賣保證金；反之，在法定期限內優先承買權人不行使時，拍賣成立，由拍定人得標，法院會通知拍定人繳清價金。法拍屋也有抵押權於拍定後不塗銷的情形，遇此情形時，標購時也應多加注意。實務上，法拍屋如有設定抵押權，由非抵押權人聲請法院查封拍賣時，法院會通知抵押權人是否同意實行抵押權，依現行強制執行法第三十四條第二項規定，依法對於執行標的物有擔保物權或優先受償權的債權人，不問其債權已否屆清償期，應提出其權利證明文件，聲明參與分配，採強制塗銷主義精神。其次，也有例外不塗銷而保留抵押權的情形，乃抵押權所擔保的債權未定清償期或其清償期尚未屆至，由拍定人或承受抵押物的債權人聲明願在拍定或承受的抵押物價額內清償債務，經抵押權人同意的時候，就會發生。此種保留抵押權的情形，須於該不動產拍定後，繳納價金期限屆滿一日前，由拍定人或承受人及抵押權人共同向執行法院陳明（參照強制執行法第九十八條第三項但書及辦理強制執行事件應行注意事項第五十六（九）。在此情形下，拍定人有二個地方應予注意，雖然抵押權拍定後不塗銷，抵押債權額可以自拍定價金中扣抵，依土地稅法第五十一條規定，扣抵後如不足繳納土地增值稅時，由拍定人負責代繳其差額。再者，抵押權人將來在什麼條件下，才願意塗銷抵押權，也是標購時必須事前加以了解的謝金聰，前引註，頁5。三、應繳稅款的預估與節稅策略法拍屋應納稅款與原所有權人的欠稅是否應由拍定人繳納？實務上，主要是以台灣地區土地房屋強制執行聯繫辦法第十條規定，法院拍賣承買人，各項稅捐除依法應由承買人完納者外，承買人應依法院核發移轉證明書辦理登記。依此規定，定期性課稅如房屋稅、地價稅，如為原所有權人欠繳的稅款，拍定人無須繳納；而產權移轉的契稅，則因取得產權人為納稅義務人，拍定人應依法就拍定的建物申報契稅並繳納，惟不必經過公證或監證的程序。另外，法院拍賣因其價格既經法院拍定，可以得知成交金額的真確，依財政部六十六年三月十五日臺財稅第三一七五二號函示領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產，其買賣價格高於不動產評價委員會評定之標準價格者，除當事人自願以實際買賣價格繳納契稅，准按其買賣價格課徵外，應按標準價格課徵契稅，至領買或標購價格低於標準價格者，仍依契稅條例第十三條但書規定，按其買賣價格計課契稅。故承買人可以選擇按法院拍定價格或房屋評定價格較低者，作為申報契稅的價格依據，以減省稅額。又法拍土地，原則上拍定人不需繳納土地增值稅，依土地稅法第五條規定，土地為有償移轉者，納稅義務人為原所有權人（即被拍賣的債務人）。實務上，法拍土地的土地增值稅是由拍定人所繳價款中扣繳土地增值稅稅款至稅捐機關，一般情形下無須由拍定人另行代繳稅款。惟土地稅法第五十一條第二項規定：經法院拍賣之土地，依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者，如拍定價額不足扣繳土地增值稅，拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後，再行發給權利移轉證書。（按目前土地稅法第三十條第一項第五款已修正按拍定日當期之公告現值）此種由拍定人代繳差額的土地增值稅，是存在於拍定後抵押權不塗銷，而拍定人應繳價款可以就該不塗銷的抵押債權扣抵的情況，以致拍定人實繳的現款不足繳納土地增值稅，拍定人遂有代繳差額的義務楊金順、黃振國著，不動產法拍移轉及稅費，永然文化， 1997年11月，頁233-245。又法拍屋通常均將土地與建物分別訂定投標底價，合併出賣，必須土地與建物合併總價是該宗拍賣案件的最高出價者，才是得標人，標購時懂得配價技巧的人，還可以節省日後轉售的稅金支出。因土地增值稅是由出賣人負擔，契稅則由買受人負擔，法拍屋的土增稅是從拍賣總價中扣繳，契稅則按建物拍定價格由稅捐稽徵機關核定後由得標人繳納，標購時應盡量將建物價格壓低，再將壓低的部份轉嫁到土地價額中，如此雖土增稅數額增高，但因由拍賣價款中扣繳，並不影響得標人；而建物價格壓低，又可減少繳交契稅，不但兩得其利，且因土地價格的提高，對日後轉賣時的土地增值稅更可減少繳納數額李永然等，房地產投資熱門話題，1992年11月，頁85-86。實務上，也有一部分法拍案件，係因公司企業經營困難，留下龐大債務無力處理，房屋所在卻仍設有商號，通常此等情況，在法院查封或拍定後，公司早已停止營運，而稅捐機關卻仍繼續按營業用稅率課徵房屋稅，較一般自用住宅稅率為高，標購人在完成過戶手續取得所有權狀後，切記必須申請房屋使用情形的變更。其次，如申請自用住宅地價稅時，拍定人或新的房屋所有權人必須將戶籍遷入，且有房屋坪數面積及處所的限制，條件較嚴格；而房屋稅因係按月課稅，視房屋實際使用情形，如未設立商號也無營業事實，拍定人可在提出申請後，改按住家或非營業用等較低稅率課徵房屋稅與地價稅，達到合法節稅的目的黃呈錐，就法拍屋內涵談財產稅核課問題，中國稅務旬刊，第1810期，2002年1月，頁12-17。四、公設持分與違建的估算 不動產交易時，如地上有房屋，大都以房屋面積為準，而房屋面積在一般交易上則以地政事務所登記的面積為依據。法院拍賣公告上的房屋面積，通常以區分所有建物本身面積為準，至於共同使用的公共設施是否辦妥登記？登記面積多少？持分比例多少？目前拍賣實務上，基於主物之處分及於從物的法理，且地政事務所依土地登記規則第七十五規定已不再另發權狀。因此拍賣公告建物面積，是否有公共設施面積，即值得注意與核對。而此種有登記卻無權狀的公共設施面積，是不動產交易時可計入買賣價格的一部分。必要時，也可核對主建物與共同使用部分的建物平面圖，更可以明白哪些部份的建物面積有登記，哪些是沒有登記的，依內政部七十年九月二十四日臺七十內地字第四四一六九號所示法院拍賣區分所有建物，核發權利移轉證明書未列明共同使用部分，該共同使用部分應隨區分所有建物移轉。另外，執行法院為便利執行查封及相關權利範圍的限制登記起見，如查封時遇有未辦建物所有權第一次登記（保存登記），依未登記建築改良物查封登記聯繫辦法規定，由執行法院定期會同地政事務所測量人員勘測房屋現有面積與座落，並於勘測完畢後通知法院，並編列有建號，記入被查封土地登記簿的標示部地上建築改良物之建號欄，縱該房屋是違建，仍依上述規定辦理登記。但是此種為配合民事強制執行查封所辦理的建物所有權登記及其查封登記，只是臨時性便宜措施，於該不動產拍定後，法院囑託塗銷查封登記時。當然塗銷此部分建物的登記。如該房屋是合法建物，仍應由拍定人檢附相關證件，向地政事務所申請建物所有權第一次登記，所以違建並不因法院查封拍賣編列有建號，於拍賣移轉時，取得該違建的建物所有權狀。因此，投標評估時就此部分增建估算的價值，即不應等於一般有保存登記建物的價值謝金聰，前引註，頁7。五、保證金支票的開立投標人查明拍賣不動產相關資料後，還應留意拍賣的日期、時間與保證金。法院拍賣的開標與投標，是在不動產所在地管轄地方法院民事執行處投標室，於拍賣公告所載的開標時間前三十分鐘，就可拿投標書，檢附相關證件，例如委任狀等，與保證金票據或保證金現款，投入公告指定的標匭。目前實務上，保證金為拍賣底價的二成至三成左右，保證金金額在新台幣伍萬元以上者，以各銀行為發票人，法院所在地台灣銀行（或各銀行）的分行為付款人的票據作為保證金，伍萬元以下部分可以現金代替上述票據，待開標後，投標人如未得標，保證金當場蓋章領回，如有得標，即繳付為得標價款的一部份。但應特別注意的是，銀行開具票據時常會加蓋禁止背書轉讓的字樣，此種票據如有受款人，法院收款處無法兌現，會被法院認定未附保證金而投標無效。同樣的，雖未記載禁止背書轉讓但有受款人記載者，務必要由該受款人於票據的背面簽名或蓋章背書，才能有效投標。也就是保證金支票，必須為平行線、記名、不禁背始可李永然，同前註15，頁90-91。肆、法拍屋常見問題與處理實務 法拍屋的標購，涉及許多專業知識，實務上也經常發生拍定人無法順利取得房屋使用的情況，甚至稍有疏忽，也有誤觸法網的可能。如何預防或避免此等糾紛發生，或在糾紛發生後，如何採取相關因應對策，以確保自己的權益，在實務操作上也是非常重要的一環。本文以下，僅就實務常見問題與處理方式，略作探討，以供參考法拍屋標購涉及的問題相當繁複，幾乎每一步驟都有很多問題可以討論，坊間圖書中探討最完整的一本書，可參閱林永汀、黃振國著，法拍屋標購指南，永汀文化，1994年8月出版，全書四百多頁，可謂鉅細靡遺，頗值參考。一、租賃關係排除與不點交處理法拍屋的有無租賃契約存在，對拍定人權益影響甚鉅，如無租賃關係，拍定人可即時取得法拍屋的用益權。否則法院註明不點交的結果，拍定人就有可能會承繼原有租賃關係，而無法使用該屋。實務上，對於查封後出租的情況，依強制執行法規定，實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果的行為，對於債權人不生效力（該法第五十一條第二項參照），執行法院得依職權或依聲請排除該租賃關係及占有等有礙執行效果的行為後再行拍賣。又依同法第九十八條第一、二項規定，買受人自領得權利移轉證書之日起，取得所有權，其原有的租賃關係隨同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。亦即當債務人於設定抵押後始行出租的情形，如對抵押權的實行有影響，法院通常會在第一次拍賣流標後，認定為有影響，而依職權或依當事人聲請，裁定除去租賃權，經再拍賣後，執行法院必須解除承租人占有而點交於拍定人（同法第九十九條第二項參照）。上述情況，法院點交，對拍定人權益固無影響，但對於在設定抵押前或無抵押權的設定而於查封前出租者，或雖於抵押設定後才出租，而法院認為對抵押權的實行並無影響，以致未依規定先行除去租賃關係而逕行拍賣，法院就都不點交，拍定人於買受法拍屋後，即須依法承受該租賃關係。也就是法拍屋如在承租人占用中，依買賣不破租賃原則，承租人不會因房屋被拍定人取得所有權而受影響，法院對此，都會在拍賣公告上註明不點交。拍定人必須忍受其租賃契約存在的事實，與承租人發生租賃關係。此參照最高法院二十三年上字第三九二號判例出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。拍定人必須繼承原出租人地位而行使或負擔租賃契約所生的權利或義務（四一年台上字第一一號），當然也可以向承租人要求自其取得產權之日起的租金吳奎新，前引註，頁102-103。實務上對於此等第三人租用法拍屋情形，大致可分為以下五種：（一）租約尚未到期除非有證據足以證明租約為虛假，而以無權占有請求遷讓房屋外，只得向第三人（即承租人）請求給付租金，至於承租人如有主張將息抵租，以承租人對債務人的借款利息抵租金情事，則拍定人也可以買賣不破租賃與借款利息的關係全不相干為理由，仍向承租人主張租金的請求，如承租人拒付租金達法定數額，可先用存證信函催告給付租金，仍遭拒絕後，就可終止租約，收回租賃物永然法律事務所編，法拍勝算手冊，永然文化，1999年4月，頁102。另實務上曾認為：承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯然發生於承租人與業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效。此與一般租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院四十五年台上字第五九號判例）。本判例所指，係因金錢的消費借貸關係乃獨立於租賃契約之外，民法第四百二十五條所規定買買不破租賃原則由繼受人（如拍定人）繼受原屋主的出租人地位，僅限於租賃契約而已，並不及於其他法律關係，故除非繼受人有依民法第三百條規定，願意承擔原屋主的借貸債務，才須承擔以借貸的利息抵付租金的效果，否則繼受人並非該消費借貸的關係人，自不負擔利息抵付租金的不利益，承租人當然不得對繼受人主張以利息抵付租金，而仍有對繼受人給付租金的義務。（二）租約已到期投標人標得房屋後，租約到期，如不願續租，則可通知承租人表示不願續租，請求到期交屋。或者直接拒絕承租人為租金的給付，如承租人仍強加占住，自可依法訴請返還租賃物。（三）租約尚未到期，但已排除租賃關係拍賣房屋於查封前及設定抵押權後始有租賃關係，執行法院認為影響抵押權受償時，可依職權或依聲請除去租賃權後拍賣之（辦理強制執行應注意事項第五十七項（四）參照）。惟租賃權雖經除去，但第三人（即承租人）如確係於查封前強占法拍屋，則執行法院仍不得予以點交，但拍定人於取得權利移轉證書後，則可請求第三人返還無權占有的承租物（辦理強制執行應注意事項第五十七項（十三）參照）。（四）不定期租約除非有證據確認租約為虛假，而請求第三人返還無權占有的房屋外，目前實務上作法，只能依法請求給付租金，即依民法第四百四十二條前段規定調漲租金，或於具備土地法第一百條各款規定情事時，再行主張終止租約請求遷讓返還房屋。（五）拍賣前屋主與第三人訂立假租約所謂假租約，在法律上的意義，是屬於民法第八十七條規定通謀的意思表示，根據這種意思表示成立契約，當然無效，因此拍定人可不受無效的假租約約束，只要證據完整（如租約過長、租金過低、無扣繳記錄及收受租金的書據等等不尋常租賃條件），拍定人自可依法請求返還無權占有的得標房屋。又在查封後提出租賃契約主張查封不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當的調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時，應即移送檢察署依法偵辦，此參照辦理強制執行應注意事項第五十七項（十一）、（十二）自明。又實務上，往往有些債務人利用買賣不破租賃的漏洞而阻擾法拍屋拍賣，常在法院查封後才陳報租約，並將租期定為十年或二十年等長期租賃關係，甚至倒填日期將租約訂立期日訂在設定抵押權之前或在查封前，類似此種假租約，因為舉證不易，造成投標人卻步，影響債權人甚鉅，乃於民國八十八年四月二十一日修正民法第四百二十五條，其中第一項修正為出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。其修正增列承租人占有中，使買賣不破租賃的規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中的情形，以保障第三人權益。又修正增訂第二項：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，依其立法理由：買賣不破租賃原則具有債權物權化的效力，在長期或未定期的租賃契約，其於當事人的權益關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見的弊端（且目前因有土地法第一百條及第一百零三條的規定，民法第四百五十條第二項隨時可終止未定期的租賃契約，幾無適用的餘地），為杜爭議而減訟源，故明定未經公證的不動產租賃契約期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項的規定。又該項規定於租賃契約逾五年以上（例如約定為十年），則在五年以內者是否有買賣不破租賃的適用？或係五年以內有效，於五年以上的部分才無效？從條文不動產租賃契約其期限逾五年或未定期限者不適用之乃指整個契約的不適用，並非內容一部分的不適用，因此本文認為買賣不破租賃原則的適用，應以契約所約定的期限若超出五年而未經公證，則該契約就不適用此原則，不論該租賃契約發生是否已逾五年，如此解釋方足以防免假租約的弊端。又辦理強制執行事件應行注意事項第五十七項（十）中規定：出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交，此一規定除係查封效力因素外，依民法第四百二十五條新修正買賣不破租賃原則適用必須限於承租人占有中的要件，也有相呼應的效果吳奎新，前引註，頁109-116。二、第三人占有的排除與點交處理依強制執行法第九十九條第一項、二項規定：債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。因此，當拍定人於領得法院核發權利移轉證書後，即得聲請法院點交該不動產，以解除債務人或第三人占有的情形。而點交的範圍，除該不動產標的及其內的裝潢從物，以及與不動產一併拍賣的動產外，對於該拍賣不動產的應有部份，而為債務人現實占有者，依前述注意事項第五十七項（五）規定，仍應點交予拍定人或承受人。另依同注意事項第五十七項（一）、（二）規定，拍賣的不動產，除有依法不能點交的情形外，應於核發權利移轉證書後，依買受人的聲請迅速點交。而拍賣不動產可否點交，則應以查封時的占有狀態為準，如查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉與第三人占有而受影響。又第三人於查封後才占用拍賣的不動產，拒絕交出者，則依同項（十一）規定，執行法院除應嚴格執行解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊占執行標的物，恐嚇勒索投標人、得標人，偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。債務人受點交後又再占有該不動產者，亦同。至於對在查封前就占有的第三人，其處理方式則可分為下列三種情形：（一）第三人在查封前無權占有拍賣標的物，而對其無權占有並不爭執者，依強制執行法第九十九條第二項規定，執行法院仍應依拍定人聲請，解除其占有，並點交予拍定人。（二）第三人於抵押權設定後，查封前因租賃關係占有拍賣物時，執行法院也應依同條項規定，在拍定人聲請點交時，排除其占有，點交予拍定人。（三）第三人在查封前，無抵押權的設定（或設定前），且對其是否為無權占有有爭執時，即無強制執行法第九十九條的適用。此時，因執行法院無實質審查權，故仍應由拍定人對占有人起訴，請求判令返還拍賣物，而待其判決確定後，才能再持以對該第三人強制執行，而解除其占有同註28，頁158-161。除此之外，實務上，第三人占有法拍屋的情形，尚有所謂海蟑螂強占房屋的現象，此等現象通常是無權占有的第三人