苏州市房地产调查报告.docx

苏州市房地产调查报告 专业：人文地理与城乡规划课程名称：房地产开发与管理 姓名：衣泓睿 学号：201352255一、苏州经济指标及城市总体规划1、城市性质苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。2、发展目标在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、 文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能 完善。苏州中心城的城市设施水平基本达到现代化，古城风貌得到进一步保护与 发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城 和风景旅游城市。3、人口规模2010 年全市出生43595人，出生率为7.2%o ，人口 自然增长率为1. 01%0。年末全市户籍总人口606.22 万人，比上年增加7. 37 万人，其中市区总人口224.53万人，比上年增加 3. 78 万人。4、总体布局城市布局结构形态采用 “组团式” 布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿 地组成完整的自然空间。各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形 成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。5、城市规划区范围面积 2014. 7 平方公里 （包括吴中区和相城区的 28 个镇：吴江市的同里、屯 村 2 个镇：昆山市的周庄、锦溪、巴城、正仪、南港 5 个镇。 6、城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。古城内保持原有路、 河格局，严格限制道路拓宽。7、历史文化名城保护苏州历史文化名城保护实行 “全面保护古城风貌” 的原则。保护整个古城以 及与古城有密切历史、文化、景观联系的地段和风景名胜区。保护内容为 ：控制古城容量，优化环境 ：保护古城风貌：完善职能，改善、 改造基础设施、居住条件、公共服务设施 ，适应现代化生活的 需求。 8、保护范围一一一城、二线、三片：一城：外城河以内的整个古城。二线：山塘线：包括山塘河、山塘街两侧地区，从阁门至虎丘西山庙桥 ，长 约 3. 5 公里。山塘街北侧约 100 米，山塘河南侧约 50 米。上塘线：包括上塘河 、上塘街、枫桥路两侧地区从阔门至京杭大运河，长约3. 3 公里，路河两侧各约 50 米。三片 ：虎丘片 ：东至十字洋河，南至沪宁铁路 ，西、北至以虎丘塔为中心半径1公里范围。留园片：包括留园、西园。东至开关厂西围墙，南至上塘河，北至仁安场、 西园路，西至一药厂西小河。寒山寺片：包括寒山寺、枫桥古镇。东至西环路，南至金门路 ，西至京杭大运河，北至上塘河。9、风景旅游和城市绿化充分利用苏州优越的 自然和人文景观资源 ，建设具有苏州地方特色的城市园 林绿地系统。古城区绿地布局秉承 “假山假水城中园” 的传统体系，其余地区充 分利用 自然山水条件，建设 “真山真水园中城” 的创新体系，形成 “城中园，园 中城” 的绿化格局。五片三环二带加城市四角棋形绿地的点、线、面相结合的绿地系统 。 五片：指五个规划分区的公园、古典园林和绿化系统。三环 ：指古城墙环城绿带及主要由城市环路组成的绿带 。 二带：指沪宁交通带和京杭大运河。棋形绿地：指古城外四角以山、湖为主体的大型绿地。10、经济状况2009 年全市地区生产总值突破 4000 亿元，达4026. 52亿元，按可比价格计算比上年增长15. 3%。其中第一产业完成增加值78. 86 亿元，下降 0.1%第二产业完成增加值 2691.34亿元，增长 15. 2 % ；第三产业完成增加值1256. 32 亿元，增长 16. 9% 。三次产业的比重分别为 2. 0 % 、66. 8%和 31. 2 % 。人均地区生产总值 按户籍人口计算） 66826 元，按现行汇率折算超过 8000 美元。 开发区辐射、带动作用不断增强。全市国家级开发区和省级开发区全年共新增注册外资 108 亿美元，实际利用外资 46 亿美元，分别 占全市的 70. 8%和 76. 7%,完成地方一般预算收入 130 亿元，批准进区三资企业 1260 个。11、人民生活水平2009 年市区城市居民人均可支配收入16276元，全市农民人均纯收入8300元，分别比上年增长12. 6%和10. 6%。年末城乡居民本外币储蓄存款余额2120. 92亿元，人均储蓄存款3. 5万元，比上年增长22%。年末家用汽车拥有量达30. 11 万辆，比上年增长 35%，其中家用客车拥有量达27. 59 万辆，增长40.1%。住房条件继续改善，城镇居民人均住房建筑面积达30. 5平方米，比上年增加1. 3平方米，市区改造危旧房 21.7 万平方米。二、苏州市区域发展进程1995年苏州中新合作新加坡工业园区正式建立，自此苏州出现了继高新技术产业区之后的又一块新城，标志着苏州东西“两翼”的初步形成 。2001年，吴中区，相城区成立，标志着苏州南北“头尾”的初具雏形，城市形态开始向 “五区组团”转变。苏嘉杭高速公路、沿江高速公路等交通基础设施建设进展顺利，总投资 5. 85 亿元的城区防洪综合治理工程基本完成，市区水环境综合整治、金鸡湖环境治理等工程继续推进，城乡河道清淤加快。完成了苏州公园等园林规划建设项目。市区新增绿地 202 万平方米，绿化覆盖率达 33. 5%, 比上年提高 2.4 个百分点，人均公共绿地面积 5. 8 平方米，比上年增加 0. 3 平方米。继张家港、昆山和苏州市区之后，太仓 、常熟又进入国家环保模范城市行列。苏州被建设部授予最佳人居环境奖。2002年，对市区行政区划进行了重大调整，苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间，为做强做大做优做美中心城市，增强中心城市聚集、辐射、带动功能创造了条件 。市区建成区面积达到125平方公里。以新一轮苏州市城市总体规划（ 1996 年至 2010 年 为依据，编制了苏州市城市发展战略研究、相城分区规划、轨道交通线网等规划。苏嘉杭高速公路南段建成通车，沿江高速公路、苏州绕城高速公路西南段完成年度建设任务，苏通长江大桥正式开工。市区古城外40条道路扩建工程顺利推进。观前地区整治更新工程全面完成，环古城风貌保护工程南门段、山塘历史文化保护区保护性修复等项目加紧实施。长江江堤达标建设、环太湖大堤工程、好区治理、河道清淤任务全面完成。苏州港组建成立，太仓港区一期工程建设全面展开。市区新增绿地350 万平方米，绿化覆 盖率达36. 1%，比上年提高2. 6个百分点，人均公共绿地面积6.8平方米，比上年增加1平方米。苏州古城保护与更新项目获得首届中国人居环境范例奖和迪拜国际改善居住环境最佳范例奖。年末市区公交营运线路 68 条，营运车辆 973 辆，线路总长度1284公里，全年运客总量2亿人次：营运出租汽车2403辆。2003年，完成了苏州城镇体系规划、苏州城市绿地系统规划、火车站地区综合规划等项目的编制工作。市区建成区面积达到139. 06平方公里，比上年增加9. 65 平方公里 。努力打造城市建设精品工程，环古城风貌保护一期工程竣工，南门路景观大道、南环路友新路高架快速干道、苏州规划馆、伍子膏纪念园、山塘历史街区保护性修复工程试验段、石路步行街，苏州港太仓港区一期等重点工程和实事项目完成。以公共绿地、路桥绿化为重点，市区新增绿500万平方米，绿化覆盖率达 37. 1%，比上年提高 1个百分点，人均公共绿地面积7.6平方米，比上年增加0.8平方米。苏州顺利通过在荷兰举行的国际花园城市 E 组 (100万人口以上城市）决赛，成为全国7个国际花园城市之一。苏嘉杭高速公路北段、沪宁高速苏州西出入口及快速连接道路相继建成，轨道交通一期工程完成一系列筹备工作，一号线试验段正式开工，绕城、苏沪、苏昆太高速公路、苏震挑一级公路、太仓港区二期、常熟第二电厂、华宇电厂、科技文化艺术中心、国际会展中心等一大批重点工程开工建设。市区新增公交营运线路12条，新增公交车285辆，全年运客总量2.5亿人次，市区年末营运出租汽车2403辆。2004年，城市总体规划修编工作全面展开，初步完成总体规划修编方案构思和四沿战略规划，平江、沧浪、金阔的新城区控制性详细规划和吴中越溪城市 副中心规划，以及一系列历史街区保护整治规划、重点工程专项规划编制完成，古城及部分重点地区的控制性详细规划进一步完善。以规划为龙头大力实施城市 化战略，完善城市布局，改善城市环境，进一步增强中心城市聚集、辐射、带动 功能。以公共绿地、路桥绿化为重点，市区新增绿地480 公顷，建成区绿化覆盖率达39. 2%，比上年提高 2 个百分点，人均公共绿地面积8. 6 平方米，比上年增加0. 9 平方米。2005 年，基础设施建设力度加大，快速路网框架基本形成 。路桥建设按计划加快推进 ，随着沪宁高速公路改扩建、苏沪高速公路、苏昆太高速公路、绕城高速公路西北段、312 国道苏州段拓宽、锡太一级公路、东环路快速干道北延和 227 省道分流线二期工程的建成，大交通“瓶颈”基本消除。年末全市高速公路总里程432公里，密度达 5. 1 公里百平方公里。农村公路建设进展迅速，共完成投资 23. 7 亿元，新增通车里程 525 公里。苏州港建设投资力度继续加大，完成投资 15.8 亿元，新增万吨级码头泊位16 个，太仓港区二期工程加快推进。结论：从以上一些政府报告中我们可以看出，苏州从一个原来以“八门”为标志的精致小城，发展成如今的以园区、新区为两翼，吴中、相城为首尾的雄鹰，速度是如此之快，而且沧浪、石湖、平江、金阔等新城又让其五脏具全。由于古城区保护、外来人口增加、经济发展迅速等诸多原因，苏州发展的趋势必将是往外围扩张，将来势必会形成多个城市中心和商圈 。在这里面我们如何去分析选择 ， 把握适合我们的产品和区域是个关键。三 、苏州居民生活消费环境状况一） 苏州经济消费特点1、苏州经济消费档次衡量一个地区或家庭富裕程度的重要指标“恩格尔系数” 己在苏州发生了显 著变化，今年前三季度的恩格尔系数已降至 36. 2% 。按照联合国粮农组织提出 的当恩格尔系数达到 30%-40% 时为 “ 富裕” 的标准，苏州市区居民生活已超越 小康阶段，迈入富裕门槛。恩格尔系数（即食品支出 占消费支出的比重）是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的重要指标，系数越高则意味越贫困。苏州作为长三角 的经济大市，恩格尔系数一直偏高。据资料表明，2002 年苏州市区居民人均消费支出为 7686元，食品支出 3237 元，恩格尔系数为42.1%。与省内城市比为全省倒数第四，仅好于宿迁、镇江和淮安。而与沪浙粤相关城市比，更属偏高，比经济总量相仿的深圳竟高出 14.7 个百分点。这主要是近年来，苏州的房价大幅上升，教育费用、医疗费用居高不下，对居民的消费行为产生了较大影响。自今年以来，苏州比较注重进一步建立健全社会保障体系 ，整顿和规范市场秩序，对与群众生活密切相关的商品和服务的价格管理要加大力度，规范教育收费、医疗收费等，创造良好的消费环境。这样使得苏州市区居民食品消费占消费 支出的比重继续呈下降趋势。而且随着苏州市民生活水平的不断提高和居民社会活动的日趋繁忙，居民家庭用餐习惯在逐步改变，很多居民家庭的聚会已不只是局限在家里，走出家门潇潇洒洒进餐馆的消费观念已经初步形成 ，居民家庭在外用餐明显增多，人均在外用餐消费金额较上年同期有较大幅度的增长，据调查资料显示，前三季度城市居民购 自饮食业人均支出502.34元，增长21。而苏州市区居民人均家庭总支出11188.92 元，同比增长 12. 9%。从整个情况来看，前3季度，苏州市区居民消费支出达 8007.38 元，比去年同期增长 15.5%，呈收支同步增长的良性态势。最重要的是消费结构趋向合理，也迸出不少消费热点。复旦大学一位经济学家认为，在前三季度能将恩格尔系数 压下至36.2% ，根据每年最后一季度的城市人群消费特点，全年的恩格尔系数 控制在 40%以内应该是有把握的。这也意味着苏州市区居民就此真正跨越“小康”，进入“富裕时代”。注：恩格尔系数（%）食品支出总额家庭或个人消费支出总额百分之百。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59% 以上为贫困，50%至59%为温饱，40%至 50%为小康，30%至40%为富裕，低于30%为最富裕。2、品牌消费观念分析 国际名牌消费现状尽管真正的奢侈品牌的面目己真实地展现在我们面前，然而，在市场消费力 与市场供应之间，依然存在着不同意义上的落差 ，于是也就演变出众多在奢侈品 牌消费中的怪现状来。若干年前，“万元户” 的配备可能是 “大哥大”、金利来、梦特娇：九十年代， 满大街皮尔卡丹、佐丹奴；现如今，不知名的小店里随处可见号称是 “资生堂” 的化妆品、“CD ” 的香水：而街头层出不穷的 “华伦天奴 ”。苏州人对品牌 的认知与鉴别依然处在混沌的状态中，可谓有心无力去享受名牌。吃份 “哈根达斯” 可能要排两小时的队 ，而隔三差五到上海逛街购物更是不 少苏州人的固定节目，要问原因一一在苏州买不到要买的品牌！至于不少奢侈品 牌先登陆苏州的邻居无锡 ，再进入苏州更是常见 ，尽管不少苏州人很不服气，因 为苏州的GDP 要比无锡高 而据根据调查 ，近年在苏州成功着陆 的高档品牌不少，可从苏州银羽而归的 国际大牌也不是没有。1999 年登喜路来到苏州的时候，市民们对这个品牌的认 知度低得可怜 ，更不要说对这样的 “天价” 品牌尝试消费了。尽管现在，引进一 些品牌的少数商场直呼 “第一个吃螃蟹，味道好极了”。至少晚于上海 5 年曾经令全世界都瞠目的事实很多：劳斯莱斯轿车在中国的价格是 588 万元人 民币，但在上海店开业的头 4 个月内，一下就卖掉了6 辆：全球最大的钟表公司 瑞士 Swatch 集团最近 20 年来共售出了 2 亿多只手表，其中一只开价 600 万元人 民币的宝玉自一一该公司有史以来最贵的手表，是在北京某展示会上被人买走的： 全球最昂贵的冰漠淋品牌哈根达斯在中国开了 28 家店，其中2003 年就新增 10 家，这种原装冰漠淋在中国的售价要比美国本土高出不少 ，但它在中国市场一直 以40%的速度增长这样的消费事实里肯定是少不了中国人的攀比摆阔的心理 作祟的，然而，在经济条件许可的情况下，为了追求个性让 自己生活得更好，多 一些选择，绝对是无可厚非的一件美事。尽管苏州的高档品消费 己渐渐起步，尽管越来越多的世界一级品牌或国际顶 级品牌正向苏州靠拢，我们不得不承认的是 ，差距依然巨大 ，高档消费品 ，离我 们依然还很远。例如，作为苏州消费水平较高的泰华、美罗商场所引进的品牌精 品只是极少一部分世界一级品牌，与上海相比，只有个别产品上还能勉强有所比较。根据调查发现，苏州男性对于生活品牌产品的消费欲望不强，消费观念上可 能依然滞后于女性消费者。如果说 ，苏州的哈根达斯店的出现，整整比上海晚了8年。这个数字用来说 明苏州与上海的消费差距或许还不够确切，但苏州的商家认为 ，5 年的时间应该 可以让苏州的消费品市场有个全新的面貌。在很大程度上 ，苏州的目标应该赶上 无锡。外来人群才是消费主角有了品牌，才有了奢侈品消费的可能 。奢侈品品牌首先来 自于它所服务的奢 侈品。从经济学上讲 ，奢侈品意味着价值品质关系比值最高的产品。在生活当中， 奢侈品牌享有很特殊的市场和社会地位。但是，同样是用香精制成的香水，3 美 元一瓶与 300 英镑一瓶香水之间的差 别，是很难通过单纯折算汇率来衡量的。因 此，从另外一个角度上看奢侈品又是指无形价值有形价值关系比值最高的产品。 一条普遍的售价 100 元人民币男士皮带和一条售价 3000 元的 “万宝龙”，在使用 价值上儿乎没有分别，但后者所体现的品位 、时尚、个性，却是前者无法比拟的。可能在 5 年前，大部分苏州人都不相信会有那么多的消费者愿意花费 80 元 人民币来买一杯冰漠淋。但“哈根达斯” 在苏州，如同在其他地区一样 ，再次证 明这是可能的一一许多人愿意这样做，并且人数还在不断上升中 。中国目前的奢 侈品消费人群已经达到总人口的 13%。迅速富起来的中国人正在以各种各样的方 式，实现着自己心目中的奢侈梦想。在苏州，从主要商业区内的大型商场信息分析，大量的外来人口是奢侈品消 费的绝对主力 ，不少品牌产品看中的正是苏州工业园区、新区中深藏的这股消费 实力。这其中，涉外人士约占60%，北京等北方地区人士约 占25%，而苏州本地 人仅占3 成左右。因此，客观而言，高品质消费真正成为苏州人心目 中不可或缺 的生活有机组成仍有一段时间。二 工业园区居民消费观念不少苏州城里人以及外地人总以为 苏州工业园区是高收入区域，是 “ 白领” 集中的有钱人的天下，因此，高消费是必然的。的确园区的投资创业者和在中外企业施才的 “高知群”，或拥有雄厚的财富，或领取不菲的酬薪，但是，他们追 求的未必都是高消费，抑或说，他们并不都是以金钱多少来衡量消费的水准。 园区建设的前三年讲的是 “柴米油盐酱醋茶” 这开门七件事 ，而现在讲的则是 “衣食住行游闲健”。“园区人” 的生活水平的确是提高了，消费观念确实是转 变了。但是这里还是大批的工程建设者，有许多来自全国各地的为 子女照看孩子 的老人，以及园区土地上原有的农民群众。这就构成了不同层面的消费群 体。因 此，邻里中心在过去提的 6 多功能服务 中加进了 6 多层次 三个字，目的是各 种服务设施、服务内容都分出层次 ，不可一昧地追求高档化 、贵族化 。问题的另一个方面是，整体收入水平比较高的 “园区人”，由于受环境的影 响，其消费方式、消费重点也与长期生活在老城区的苏州人不尽相同。在他们身 上有不少理性消费、科学消费的元素，值得推崇。饮食消费园区的快节奏工作，使人们更重视消费的时间成本和精力成本，于是，快餐、 便餐、自助餐成了 “园区人” 饮食消费的主要形式。园区在餐饮业方面与老城区 有较明显的不同，一是大饭店、大、酒楼相对要少：二是方便食客的小饭店、小咖 啡店居多：三是名店、大店到了园区也要以便捷式和快捷式为经营主旨，寻求新 的卖点。饮食消费省时间的效率性需求在园区有很大的发展空间，但是经营起来并非 易事。苏州市民熟悉并称道的锦绣天堂大酒店欲开进园 区，但酒店清醒地认识到， 凭籍某个菜系打造自我形象的传统手法，是难以 “征服” 园区消费者的。于是， 经过多方尝试，他们推出了源 自澳门高端的海鲜出炉，积极倡导一种 “精致、健 康、新颖、休闲” 的餐饮消费新模式 。此创意与邻里中心管理有限公司不谋而合。 即将在邻里中心师惠大厦迎客的锦绣天堂海鲜边炉 ，与邻里中心强强联手，共同 演绎火锅消费的 “新白领主义”，无疑将刮起一股新潮餐饮旋风。园区的消费者关注餐饮市场的效用和质量：关注消费的便捷性和快速性 。这 一现象表明，经济发达、收入水准较高的群体十分亲睐快餐、便餐和自助餐 ，以 及引领时尚的 “餐饮新概念 ”。健康消费二十一世纪的今天，人们正给予健康消费越来越多的关注，健身运动已成为 许多人紧密联系生活的世纪强音。有人用富有哲理的语言，凝练地表达出健身的另外几层含义：就健身本身而 言不是目标，它更是一种生活之道，快乐才是运动的理由 ：坏身材谋杀自信，但 拥有好身材 ，重要的不是天生 ，而是懂得如何雕塑；健身不仅仅是雕塑身体 ，而 且己进入雕塑性格、气质和生活态度的心理学层次 。近几年来，跟进园区快速建设步伐的健身休闲场所不断 增加。这些场所推出 不同的健身服务方式，吸引着不同层次消费者的参与 ，渐而形成高雅的时尚。现代人都注意生活的质量。所谓生活质量，除了追求物质生活高水准以外， 更重要的是要有一个健康的体魄。“到健身房结束一天的生活 ”，虽然不可能人人 做到，但起码说明健身是不可或缺的。旅游消费我国国内旅游己进入排浪式消费阶段，其依据有二。一是国内人均 GDP 己经 超过 900 美元，按照国际经验人均国内生产总值达到 800-1000 美元肘 ，旅游业 就进入快速发展阶段。二是据有关部门数据我国旅游人数已达 107782 万人次， 国内旅游收入 5878 亿元，无论是数量还是收入均大幅增长。那么，园区的旅游消费情况如何呢 ？园区的旅游消费没有出现 “排琅式”， 或者说旅游在园区尚没有成为人们的消费重点，更不会成为消费首选。主要原因 也有两点：一、拉动旅游消费的重要因素是生存环境日趋恶化，人们对清洁空气 、 良好生态环境的渴望 日益迫切。而在工业园区，人们的生活环境是中外公认的。 比如目前的绿化覆盖率己超过 45%，香梅、红枫围绕屋前宅后：再比如园区最大 的亮点之一的金鸡湖，已成为人们节假日和工作之余游览美景 、放松心情的绝佳 去处。二、“园区人” 的理性消费和科学消费观日渐形成。他们不会赶在每年儿 度的黄金周，挤来挤去的消耗精力和浪费时间。那么，“园区人” 的旅游消费呈现什么特点呢？据调查显示 ，短线游、一日 游成为众多 “园区人” 的选择。尤其是外籍人士更看好 “时间短、景点奇” 的旅 游活动。旅游是为了休闲 ，所以不应该在身体上和精神上出现透支。“园区人” 的旅 游消费崇尚平淡是有道理的。（三） 苏州居民居住消费观念现在苏州老百姓买房子，不仅仅是单纯地买一个屋子，还要买一种居住的文 化，买 自己未来的生活方式 。观念也和以前不一样，不是便宜几百块钱就买，而 是讲究舒适度。的确，对于相当一部分苏州人而言，现在买房子在很多时候就像 购衣买食品一样，已不再是为了解决温饱，而是在寻求一种超越物质层面的更新 更高层次的精神享受：购房是为了休闲度假、是为了教育、是为了投资 ，甚至简 单地说购房就是为了享受人生这场正在苏州悄悄进行的居住革命 ，改变着我们的消费结构，并从实质上改 变着我们的居住消费观念：房子己不再仅仅是 “衣食住行” 中必不可少的一部分， 住也己不再是惟一的功用目的。回想几年来，苏州的居住消费观念发生彻底的改 变。第一变：“先花未来钱” 一一从存钱养老到借钱消费，例如 ：某位在苏工作 的先生虽然每月都能拿到近 5000 元的工资，但由于要不时 “资助” 在农村的父 母，故而虽然工作了将近 5 年，全部积蓄也还不够 10 万元，显然一次性付款购 房对他而言是一个 “遥远” 的梦想，不过由于有了银行的按揭贷款 （尤其还得到 了住房公积金优惠贷款），他可以轻松地实现 自己的住房梦：目前他已在市郊供 了一套 80 多平方米的房子 。每月2000 多元的供房款虽然并无压力，也需承担一 定的风险。不过他认为，生活就是应该享受，以前那种在年轻时艰苦搏杀求取年 老后得到享受的观念已经过时，只要条件许可，现在能够得到享受，便应该当仁 不让。最近儿年苏州房地产市场发展红红火火，商品房交易是不断增加，人均居 住面积也不断增加，不可否认，各大商业银行推出的按揭购房业务是 “大功臣”， 但更应该说 ，苏州人 “先花未来钱 ” 观念的改变有更大 的功劳。据了解，苏州 目 前有超过半数以上的购房者采用银行按揭的方式购房。虽然其中有相当一部分购 房者己有足够钱购房仍选择按揭，但对绝大多数的消费者而言，并没有足够的钱 可以一次性付款购房，但只要够付首期款，也可以通过按揭提前实现安居梦。这主要是以众多刚从学校毕业刚走入社会不久 、积蓄不多的年轻自领为主。过去苏 州人在居住消费方面十分谨慎 ，不太敢花 “未来钱”。可如今，时尚的苏州人不 仅在传统与现代之间找到了合适的居住消费方式 ，而且己开始懂得享受高质量的居住生活了 。从 “储钱养老” 到 “先花未来钱” 按揭买房，苏州人居住观念又迈上一层台 阶。第二变：“轻松搬新居” 一一从买房后大装修到轻松入住日前刚刚支付了首 期房款的某先生表示，他宁愿每平方米多花 600 元买带装修的房子，有几个原因： 首先是图方便，他们夫妻二人工作都很忙，抽不出时间来盯着装修公司进行设计、 买料、装修；二是图快捷，交房即可入住 ，如果另行装修，连装带 “晾” 得拖半 年时间；三是觉得这样可能更省钱 ，因为是大批量装修房子 ，材料是批发价，就 算开发商从中赚了一笔，还是划得来。儿年前，在苏州买了房子后最大的事情便是装修住房配置家具 ，很多家庭还 将此作为显示身家地位的 象征一一讲装修比豪华。家庭装修耗时少则半月，多的 话要耗上三五个月。耗钱费时不说，购房者还得为此付出 不少精力时间。正因为此，目前在苏州很多人都选择购买装 修好的房子，购房者也不再喜欢 讲装潢比豪华 “大装豪修” 了，绝大多数业主都是在购房后悄然 “喜搬新居”： 既不显耀宣扬，更不骚扰邻里 。而诸多楼盘开发商也因应市场的需求与发展趋势 顺势大量推出各种标准装修的楼房。据调查，虽然苏州对商品房是否带装修并无 强制规定，但由于楼市竞争日趋激 烈，目前苏州新上市的很多商品房都是带装修 出售 。绝大多数的装修包括地板 、墙壁、天花、厨房和浴室，购房者如果对装修 另有高见，也可 自行改动。更重要的是，不少开发商甚至还赠送大量家具家 电， 包括空调彩电冰箱以及床柜厨卫沙发等等，购房者完全可以不带任何东西即买即 时 “轻松入住”。从购房后讲装修比豪华到如今一次性装修到位 “轻松入住” ，苏州人对居住 的要求变得更加轻松实在。第三变：“居者优其屋” 一一从注重室内到追求室外环境 楼盘小区环境与配套、地理区位及价格因素已成为影响消费者购 房的重要因素。目前有 60 % 的苏州市民在购房时考虑楼盘小 区周边环境，该选项被列为第 二选项，仅次于被排在首位的交通与房价选项之后 。以前苏州人购房首先考虑的 是房屋价格与面积的大小以及地理区位因素，但如今，楼盘小区居住环境因素越 来越受重视。楼盘小区周边环境 、园林绿化、小区配套甚至楼盘小区规划设计等，己越来越为苏州消费者所看重。前几年购房者大多在 “比拼” 谁的房子面积大装 修豪华高档，而今则更多地谈论哪个楼盘的小区园林景观更美环境配套更佳。 从这点我们不难理解，为什么近年来拥有优越的小区景观与优美的环境配套 的一些郊区大楼盘，例如园区 的玲珑湾、湖滨一号、吴中区的嘉宝花园、高新区 的阳光假日等会受买房人青睐。同样不难理解，为什么目前有这般多的楼盘开发先搞景观配套，而后再搞房屋开发。从 “居者有其屋” 到 “居者优其屋”，从重视房屋室 内质素与档次到关注室 外小区园林景观环境配套，苏州人的居住更加讲究优雅了 。第四变：“狡兔三窟” 一一多次置业潮兴起，在外企工作某女士最近买了套 装修好的酒店式公寓 ，和老公一起搬进去 。这已经是她第三次换房了。三年前， 她把 自己在古城区老新村里的房子卖了个好价钱 ，然后用这笔钱在园区安了个 家，添了辆自备车。如今不准备要小孩的夫妻俩，索性搬到各项服务周到、离单 位方便的酒店式公寓，把园区的房子租给了台湾人。虽然折腾来折腾去累了点， 吴女士还是对 自己的理财能力非常满意。2001 年曾有一项调查显示 ，中国人平均一生只搬一次家，而美国人平均一 生要搬 6 次家 ！不过目前在苏州，一生多次搬家者正不断增加 。有关数据显示 ， 前儿年不足 10 年间，苏州人均居住面积提高了一半以上。这其中不少人通过“以 旧换新”、“ 以小换大” 实现了居住面积的扩大。现在的苏州人越来越注重居住质量，对许多苏州人来说 ，房子已不再仅仅是 “衣食住行” 中必不可少的一部分，“二次置业” 甚至 “多次置业” 正成为许多 家庭追求新生活的一种方式。目前苏州家庭正进入二次置业的高峰。房地产卖点 不断推陈出新，产品不断升级换代，吸引了大批买房人置业之后，又想进行二次 置业。不少苏州人想在郊外买一套更加宽敞、舒适的房子，但又不放弃目前位于 城里的住房 ，于是乎拥有二套住房者应运而生。多次置业甚至同时拥有 多处物业 对于曾长期住房困难的苏州人来说，可以说是一次历史的跨越，同时也是经济生 活发展的必然。第五变：“购楼先看停车位” 一一停车位重要性开始凸显 年前某楼盘小区新推出 200 多套住宅单位 ，受到市场追捧，短时间内售罄，配备的 300 多个车位同时也售出七成，发展商乘胜追击，紧接着推出二期 500 多套单位。但是，在小区 300 多个车位售罄以后，楼盘的销售形势显然不再乐观 ， 很多前来看楼的购房者发现己没有车位，都不愿意买这里的房子。相信儿年前购 房的苏州消费者做梦也想不到，几年后的今天，他们要为自家车辆的停车问题而 苦恼。园区某小区 4 年前推出第一期单位时住宅与车位是以 4: 1 比例配置，然 而 4 年来，随着拥有车辆的业主增多，车位开始供不应求，尤其是周末 ，业主的 车辆加上外来访客车辆塞满整个小区走道，不仅拥有车辆的业主苦恼，其他业主 也极为不满。目前苏州私家车的发展很快，整个苏州市车位的需求量非常大。严重短缺的 车位状况己经跟不上现今私家车的发展，以致很多小区里出现了停车位爆满 、车 场管理混乱 、乱停放车辆引来业主和保安冲突的情况。如今消费者在购房时首先 询问小区车位情况，甚至以配备车位作为购房的首要条件 ，这是苏州消费者居住 观念的一大改变。购房先看停车位 ，顺应了苏州居民生活 水平与经济发展之潮流。第六变：“教育为先” 一一为方便子女就读而购房，苏州 目前有 70% 的楼盘 买家对学校教育配套有要求。在郊外提供 100 平方米住宅，周围是普通学校，而 在市内只提供 34 平方米的住宅，周围有所名校。其中有 80% 宁愿住在名校附近。住房条件极大改善后的苏州人，如今开始了对子女教育的重视。对相当一部 分苏州人来说，买房已不再是为了寻觅一处环境优美交通方便的居所、改善居住 环境条件安度晚年，而是更多地为子女后代能享有良好的教育。未来房地产商 办教育是大势所趋。从房地产和教育历史发展来看，社区教育是历史趋势，居住 和教育是人类的基本需求，不同时代有不同的居住模式和教育模式。21 世纪是 居住社区化，必然出现社区办教育，代替原来的分区分片教育。而且楼盘与名校 联姻不仅有利于满足社会对优质教育的渴望，有利于房地产商促销，更能优化教 育资源的配置，有力地促进教育产业的发展。从购房安度晚年到购房更多地为子女后代教育着想，苏州人居住观念中的文 化内涵日益厚重。四、苏州工业园区发展现状及趋势一 园区概况苏州工业园区是中新两国政府间重要的合作项目，1994 年 2 月经国务院批 准设立，同年 5 月实施启动。园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积 288 平 方公里，下辖三个镇，户籍人口 26 万，其中，中新合作开发区规划面积 70 平方 公里。我们的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园 区和现代化、园林化、国际化的新城区。作为中新两国政府间重要的合作项目，苏州工业园区的开发建设一直得到了 党中央、国务院的高度重视和亲切关怀。十一年来，在合作双方的共同努力下， 园区的开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势，主要经济指标年均增幅达 40%左右，累计上交中央和省市各类税收 250 亿元，创造就业岗位超过 31 万个。2005 年，全区实现地区生产总值达 580. 7 亿元，比开发之初增长了 50 倍：地方一般预算收入 41. 5 亿元，增长 200 倍；进出口总额从开发之初的几百万美元增 加到 405 亿美元，其中出 口 192 亿美元，实现了历史性跨越：城镇职工和农村居 民收入分别超过 2.8 万元和 1万元，均增长了 5 倍左右。目前，园区以占苏州市 4%左右的土地、人口和 7%的工业用电量 ，创造了全市 15%左右的 GDP 、地方一般预算收入和 固定资产投资 ，25%左右的注册外资、到 帐外资和 30%左右的进出口总额。同时，每万元 GDP 耗水 5. 9 吨、耗能 0. 22 吨 标准煤，每度电产生 GDP25元、工业产值 90元，达到了90年代世界先进水平， 初步走出了一条高产出、低能耗、无污染的新型工业化发展之路。其主要发展特 点有以下几个方面：二） 地理区位苏州是历史文化名城，又是著名的风景旅游城市，是国务院最早批准的沿海 经济开放地区之一。苏州工业园区具有十分优越的区位优势，它地处长江三角洲 中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅 80 公里。（三 自然条件气候环境苏州工业园区属亚热带季风海洋性气候 ，四季分明。年平均温度：15. 8 （最高 35，最低 3C ） ，无霜期长达 230 天左右。年平均相对湿度：76% 平均降水量：1076. 2删年平均气压：1016hpa年平均风速：2. 5 米秒风向 ：常年最多风向为东南风 （夏季） ：其次为西北风 （冬季） 水文环境水是苏州优美典雅环境的灵魂 ，是苏州舒适宜人生活源泉。苏州 80%水体达 到二类以上 。苏州工业园区湖泊众多，水网密布，金鸡湖、阳澄湖、独墅湖等水体造就了园 区独一无二的亲水环境。水文情况：以大运河苏州站观测资料统计：近50 年平均水位：2. 76 米 （吴淤标高） ：地表水位平均值：3. 6 米 3. 0 米：园区土地标高一般为 4.6-5.20 米 （吴地质条件苏州工业园区属冲积湖平原地质区及基岩山丘工程地质区，除表层土层经人 类活动而堆积外，其余均为第四纪沉积层，坡度平缓 ，一般呈水平成层 、交互层 或夹层，较有规律。地质特点表现为 ：地势平整，地质较硬，地耐力较强。区内土地承载力为每 平方米 20 吨以上，土质以粘土为主 。苏州工业园区属无地震区，历史上从无地震、台风和其它重大 自然灾害的记载。大气环境质量苏州工业园区及其周围地区无重大空气污染源，根据园区环境检测中心跟踪 测量，2001 年苏州工业园区空气质量优秀率达 95% 。四） 区域环境园区开发伊始，中新两国专家就制定了园区 的最佳环境规划 ，将“功能分区”、 “项目分类” 、“集中控制”、“雨、污分流”、“清洁能源”、“绿化走廊”等原则全面纳入总规和详规，并先后投入 20 多亿元人民币 ，建成了一批高标准 的环保基础设施，目前全区整体绿化率达 45%。园区设置的控制环境污染的五道防线 （禁入防线 缓冲防线 强行截流防线强行供热防线 强行卫生处理垃圾防线（五） 投资环挠在 53 家国家级开发区中综合评价位列第二 出口总额等三项指标名列所有开发区之首 苏州工业园区投资软环境最优近日，国家商务部发布了 关于国家级经济技术开发区 2005 年度投资环境 综合评价情况的通报，对2005 年度 53 家国家级开发区 （不包括拉萨开发区） 投资环境综合评价总 指数和 8 大类指数进行排名公布，总指数位于前 10 名的开 发区分别是天津、苏州工业园区、广州、昆山、青岛、渭河泾、烟台、北京、大 连和上海金桥出口加工区。苏州工业园区的总指数首次超过广州 开发区列第 2 位，仅次于天津开发区。其中，在管理体制建设方面，苏州工业园区获得了满分， 代表着对园区投资 “软环境” 的充分肯定。商务部自 1999 年对国家级开发区开展 投资环境综合评价工作，成为衡量全国 54 个国家级经济技术开发区综合发展水平的主要标志。国家级开发区投资环 境综合评价包括 8 大类指标的评价，即综合经济实力、基础设施配套能力、经营 成本、人力资源及供给、社会与环境、技术创新环境、管理体制建设、发展与效 率指标。在 2005 年的综合评价中 ，商务部首次将苏州工业园区等 5 个享受国家特殊 政策的国家级工业园区列入总体评价范围 ，不再单独排位，同时，此次还对评价 办法进行了修订和补充。修改后的指标体系仍设 8 大类指标，但子项指标由 66 个调整至 80 个，增加了 16 项指标，修改和删除了部分指标，增加的子项指标涉 及了土地集约利用、农民安置 、科技研发、知识产权保护 、现代服务业高素质人 才聚集地、体现节约型社会等多个方面，大多为目前开发区经济发展较为关注的 热点指标。在 8 大类指数的排名中 ，园区有 6 个进入前 10 名，其中，综合经济实力指 数名列第 3：基础设施配套能力指数名列第 2：人力资源及供给指数名列第 6; 社会及环境保护指数名列第 2：技术创新环境指数名列第 4：体制建设指数名列 第 1。在综合经济实力的各子项指标中 ，园区较强的是招商引资和进出口指标， 出口总额、实际使用外资和内资企业注册资本 3 项指标名列所有开发区之首。社 会及环境保护指数是因区 8 大类指数中位次上升最快的，10 个子项指标中有农民养老保险参保率等 6 个子项指标得到了满分，全区教育经费支出列第 3 位，仅 次于青岛和天津开发区。管理体制建设又称投资软环境，这一类指标越高，表明 开发区的办事程序越规范，办事效率越高 ，企业或群众办事越便捷 ，注重亲商服 务的园区获得了满分。（六） 总体规划1、整体规划苏州工业园区行政区域面积 288 平方公里，下辖 3个镇，总人口26 万。其中，中新合作开发区规划面积 70 平方公里。首期开发 8 平方公里 ，紧靠苏州古城 ，将建成一个以工商业为主体、包括金 融业和旅游业的中心区。第二区环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产 业区。第三区靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工工业基地。 最终目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。园区开发突出了 “以人为本” 理念，较好地体现了经济发展 、科技进步以及 人与 自然的和谐统一，形成了较强的综合环境优势。(1）坚持规划先行。从开发 伊始，园区就编制了具有前瞻性的总体规划 ，先后制定和完善了 300 多项专业规 划，并确立了 “先规划后建设、先地下后地上” 的科学开发程序和 “执法从严”的规划管理制度 。（ 2 ）适度超前投入。先后投入 300 余亿元基础设施建设资金， 按照 “九通一平” 标准，基本完成了 70 平方公里中新合作区主要基础设施开发。 ( 3）高标准营造良好的人居环境。牢固确立“绿色园区” 理念，以金鸡湖整治 开发为重点，大力实施绿化、亮化、美化工程，积极打造生态园林城区，相继建 成了湖滨大道、文化水廊、红枫林等一批开放式景观和与其相配套的文化旅游、 餐饮娱乐等商业服务设施，累计新增绿地 1700 万平方米 ，绿地覆盖率超过 45%, 为区内企业和居民提供了最佳的居住和创业环境 。目前，中新合作区就业人口己超 12万人，居住人口近10 万人，其中外籍人士超过8000 人。2、经济状况作为中新两国政府间重要的合作项目，苏州工业园区的开发建设一直得到了 党中央、国务院的高度重视和亲切关怀。十一年来，在合作双方的共同努力下，园区的开发建设一直保持着持续快速健康的发展态势，主要经济指标年均增幅达40%左右，累计上交中央和省市各类税收 250 亿元，创造就业岗位超过 31万个。2005 年，全区实现地区生产总值达 580. 7 亿元，比开发之初增长了 50 倍；地方一般预算收入 41. 5 亿元，增长 200 倍；迸出口总额从开发之初的几百万美元增 加到 405 亿美元，其中出口 192 亿美元，实现了历史性跨越 ：城镇职工和农村居 民收入分别超过 2.8 万元和 1万元，均增长了 5 倍左右。目前，园区以占苏州市 4%左右的土地、人口和 7%的工业用电量，创造了全 市 15%左右的 GDP、地方一般预算收入和固定资产投资 ，25%左右的注册外资、到 帐外资和 30%左右的进出口总额。同时，每万元 GDP 耗水 5. 9 吨、耗能 0.22 吨 标准煤，每度电产生 GDP25 元、工业产值 90 元，达到了90 年代世界先进水平， 初步走出了一条高产出、低能耗、无污染的新型工业化发展之路。其主要发展特 点有以下儿个方面：产业结构更加优化 。园区坚持走经济国际化和新型工业化发展道路 ，着力推进高新技术产业化。尤其是近年来，园区政府积极创新招商理念 ，更加注重提高 项目的质量和成效，税源型项目、研发型项目、生产性服务项目以及高科技项目 明显增多。2005 年，新增注册外资 38. 1亿美元，到帐外资 15.8 亿美元，注册 内资超 250 亿元：新增世界 500 强投资项目 13 个、研发项目 11个，服务业新增 项目数和就业人数首次超过了制造业，平均每天开工投产工业企业 2 家，均创下 历史纪录。从创新环境营造看：先后建设了中科集成 电路设计中心、江苏省集成电 路生产力促进中心、苏州市软件评测中心等一批创新功能平台：设立了总额超过 20 亿元的风险创投、人才培养、中小企业创业担保以及 IC 设计、软件研发、动 漫产业与生物、纳米等领域的发展专项基金，并与台湾怡和、以色列无限创投开 展合作，形成各类风险创投机构 10家。同时，率先建立知识产权保护中心，目 前正在创建国家知识产权保护示范区 。经济社会和谐发展。按照科学发展观与构建和谐社会的要求，园区在加快发展的同时 ，更加注重全面、协调和可持续发展 。五、2005 年苏州房地产市场发展状况2004年，中央针对钢铁、水泥、电解铝、房地产等部分行业投资过热状况出台了一系列宏观调控政策，2005 年初国家、省、市为严格控制房地产投资规模、稳定住房价格又相继出台了一系列新的调控政策。由于我市措施得当、实施得力，效果明显，全市房地产市场呈开发投资增幅回调、新开工面积减少、销售 走势趋缓、房价涨幅回落的发展新态势。（一） 2005 年苏州房市运行特点1、投资规模得到控制，增幅明显回落2005 年，在房地产新政的影响下，苏州市房地产投资规模得到有效控制，全年完成开发投资额 414. 33 亿元，比2004 年增长23. 9%，总量虽创历史新高，但回落态势明显。一是因落快，一季度比年初回落 56.9 个百分点，上半年比一季度又回落了 32. 3 个百分点：二是落差大，2005 年增幅比 2004 年回落了64个百分点，年内落差达105. 9 个百分点：三是态势明，全年走势呈逐月回落，新政实施前后由快速回落转向平稳固落。2、施工面积惯性增加 ，新开工面积理性减少由于前两年商品房的持续热销，房地产企业前期己置土地在近年的陆续开发 施工，去年全市施工面积在惯性作用下继续呈不断增长态势，2005年全市房地产企业施工面积 4701. 34万平方米，比上年增长12.4%。而受调控影响今年全市新开工面积则理性减少 ，2005 年苏州全市新开工商品房 1776. 1