关于包头润恒冷链物流项目融资的调查报告(原).docVIP

关于包头润恒冷链物流项目融资的调查报告 （适用于项目融资、固定资产贷款类）履职声明：本人在此郑重声明，此报告是基于本人的现场调查以及其他外部信息进行独立、客观、审慎的分析评价而成。本人已充分分析了相关风险因素，没有虚假记载、误导性陈述或者重大疏漏。申报机构：呼和浩特分行企业金融三部 授信申请人：包头润恒农产品物流有限公司（下称“包头润恒物流”或者“申请人”） 申请人在我行已获授信金额、品种：无申请授信种类及金额：项目融资50000万元授信期限：2.5年担保方式：包头润恒农产品物流有限公司土地抵押+江苏润恒物流发展（集团）有限公司担保+毕国祥实际控制人担保保证人在我行已获授信金额、品种：授信属性分类：申请人信用等级 核定风险限额（万元）保证人信用等级已占用风险限额（万元）业务边界是否认定（分行边界/已经公司部认定）异地客户是否认定（辖区内客户/已经公司部认定） 分类评审认定（一般授信/正常续授信/绿色通道/授信重整）本次授信是否经通道调整是否关联交易需报董事会是否超风险限额需报董事会是否为项目公司（具体分类）是否为集团客户（集团客户号）是否存在我行其他审批通道融资行为（含关联企业）是否约见企业主要负责人（财务负责人）主、协办客户经理：王润凯、温顺 联系方式：成时间：2013年1月*日一、授信申请人与我行的关系 申请人为我行新客户二、授信申请人基本信息（一）申请人基本情况企业名称包头润恒农产品物流有限公司所属行业农产品物流行业注册地址包头稀土高新区滨河新区民馨家苑综合楼001号实际办公地址包头昆都仑区帝豪天下5楼成立日期2009年11月11号公司类型有限责任公司经营期间（成立日-经营终止日）2009年11月11至2039年11月10号营业执照最近年检时间2012年4月12号注册资本（万元）8000万元实收资本（万元）8000万元法人代表丰安国从事本行业年限10年实际控制人毕国祥从事本行业年限10年实际控制人及配偶/子女国籍中国是否上市否股票代码实际控制人与法人代表不一致的原因说明包头润恒农产品物流有限公司是主营食品物流的大型现代化物流企业。申请人以冷库为中心，物流配送服务为链条，交易物流中心及大型超市为终端销售网络，充分整合食品物流产业链，为包头当地及周边地区食品企业提供冷冻冷藏、产品交易市场、物流配送、食品代工、物流方案设计、电子商务等一系列专业服务，全面提升食品物流特别是冷链物流整体。（二）股权结构情况1、包头润恒农产品物流有限公司股权结构股东名称持股比例%出资金额（万元）出资形式与申请人是否存在关联交易备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）江苏润恒物流发展有限公司75%6000货币否哈尔滨润恒物流发展有限公司25%2000货币否江苏润恒物流发展有限公司全资子公司包头润恒农产品物流有限公司股权变更情况日期股东名称股权比例%出资形式出资金额（万元）验资情况成立时2009.11.11江苏润恒物流发展有限公司100货币20002000变更时间12012.3.7江苏润恒物流发展有限公司25货币20002000哈尔滨润恒物流发展有限公司75货币600060002、股东介绍江苏润恒物流发展有限公司成立于2007年1月24日，公司法定地址位于南京市江宁区东山街道工业集中区，法定代表人毕国祥，注册资金80000万元人民币，实收资本40000万元，主要股东毕国祥：出资金额20100万元；股东南京国宁投资管理有限公司，出资金额19900万元，南京国宁投资管理有限公司的股东为王章青，为毕国祥妻子，该公司主要经营房屋出租；物业管理；国内贸易；搬运装卸服务；蔬菜、花卉、水果的种植；仓储服务等，在中国工商银行南京市汉中门支行开立基本账户。江苏润恒物流发展有限公司是从事食品商贸、批发交易中心、仓储和物流配送业务的股份制现代冷链物流企业。主要为食品企业提供冷冻冷藏、产品交易市场、物流配送、食品代工、物流方案设计、电子商务、金融服务等一系列专业服务。江苏润恒物流发展有限公司直接管理的南京江宁项目是江苏润恒集团全国首个以大型冷库群为核心的专业冷链交易市场，目前已建成一期总占地面积112亩，总投资约5亿元人民币，于2008年12月份开工建设，2009年10月建成投入运营，形成了10万吨现代化高低温冷库、600间高档商业铺面、4000头冷鲜白条批发、300部冷藏配送车辆于一体的现代化肉类冷链物流配送体系。目前商户总计有738家。 2011年市场总体出租情况较好，其中交易市场中冻品市场出租率为85%，鲜肉交易市场出租率为100%；冷库出租率达到90%，用户大多是长包户。2011年实现收入9246万左右，其中交易市场租赁收入为3871万元，冷库租赁收入为4496万元，轨道租赁、搬运及配送收入为879万元，政府补贴收入896万元，为了培育市场，管理费及搬运配送服务费用按较低比例收取，以后年度此类收入将进一步提高。哈尔滨润恒物流发展有限公司是江苏润恒旗下的全资子公司，于2008年5月份注册成立，注册资本35000万人民币。该公司承建运行的润恒哈尔滨项目坐落于哈尔滨市松北区，地处哈大高速公路与哈肇高速公路交汇处。项目一期总建筑面积25万平方米，占地面积21万平方米，总投资额11.2亿元人民币。市场内将建设蔬菜交易区、果品交易区、冷冻食品交易区、鲜活食品交易区、粮油干调日杂食品交易区、酒水副食土产交易区等七大交易区，同时设立食品检验检测中心、信息处理中心、结算中心、冷藏中心、物流配送中心五大功能区，以及美食美味街、24小时金融自助、洗浴娱乐坊、综合商务楼、大中超市等配套区。（三）主要管理层情况法人代表丰安国，男，1962年出生，汉族，在读研究生，共产党员，1980年高中毕业，1994年至1996年在安徽省委党校经济管理专业学习，2011年10月在南京大学读EMBA。1980年10月至2002年2月在国营安徽省定远县酒厂工作，先后从事机械维修工，班长，车间主任，政工科长，副厂长等工作；2002年3月至2006年11月在江苏雨润食品集团工作，先后从事投资发展经理，分公司副总经理等工作；2006年12月至2007年2月在海南罗牛山肉类食品有限公司任副总经理；2007年3月至2008年1月在陕西本香集团食品公司任总经理；2008年2月至今在江苏润恒物流发展（集团）有限公司，先后从事集团副总裁兼江宁分公司总经理、集团副总裁，分管集团经营、投资发展工作。总经理俞荣，男，1973年出生，1994年东南大学工商企业管理本科毕业，先后在南京交家电集团、上海永乐生活电器集团任总经理，2003年度2007年度，任江苏五星电器集团江苏、安徽、浙江、河南公司总经理、省家电行业协会副会长等职务。组建了安徽、浙江、河南、五星电器。单店开业达到1700万销售额，创了行业新高。与亚细亚集团合作不仅创造了销售奇迹还创造了开业的奇迹。半年时间发展了7家商场；当年产值3.2亿。组织了和参与了中国商战20年研讨会，参加政府与新闻机构的各项研讨会，担任行业协会副会长。 现任包头分公司总经理。财务总监徐学永，男，1967年出生，南京财经大学毕业，历任供销社系统主任，大型集团公司审计、财务总监，二十五年财务、审计操作经验、管理经验，专业基础扎实，动手能力强，会计实务经验丰富；对新会计准则、新税法有深刻的认识。项目建成后，管理上实行总公司领导下的总经理负责制。具体由总经理全权负责公司的日常管理、财务及经营活动，下设副总经理分管财务、生产、销售，再下设工程部、设计部、冷藏部、物业部、结算中心等部门。公司拟在各个部门配备员工共计300人。（四）新设法人：重点调查各出资方的情况及注册资本的安排和到位情况； 包头润恒物流注册资本8000万元，截止2012年末，总资产为22565万元，按照30%资本金要求，将股东将继续投入。（五）项目关联单位1、包头润恒置业有限公司(下称“包头润恒置业”)股权结构包头润恒置业有限公司是江苏润恒集团在包头地区另一家子公司，于2009年11月份成立，目前注册资本1亿元人民币。主营农产品物流园项目投资、资产管理业和管理信息咨询。股东名称持股比例%出资金额（万元）出资形式与申请人是否存在关联交易备注（说明股东之间、股东与实际控制人之间关系）江苏润恒物流发展有限公司10%1000货币否哈尔滨润恒物流发展有限公司90%9000货币否江苏润恒物流发展有限公司全资子公司包头润恒置业有限公司股权变更情况日期股东名称股权比例%出资形式出资金额（万元）验资情况成立时2011.1.13江苏润恒物流发展有限公司100货币10001000变更时间12012.3.12江苏润恒物流发展有限公司10货币10001000哈尔滨润恒物流发展有限公司90货币90009000三、申请人生产经营情况包头润恒物流、包头润恒置业均为新设法人四、申请人银行信用状况截止2013年1月21日包头润恒物流、包头润恒置业无银行借款及对外担保。五、申请人财务状况科目本部说明2009年2010年2011年2012年（未审计）资产总额2,000 1,982 2,717 22,565 流动资产合计1,999 1,559 221 12,444 货币资金0 29 18 21 交易性金融资产0 0 0 0 应收票据0 0 0 0 应收账款0 0 0 0 其他应收款1,998 1,338 114 3,139 预付款项0 192 90 9,283 存货0 0 0 0 长期投资0 0 0 0 投资性房地产0 0 0 0 固定资产0 56 51 58 在建工程0 69 2,496 4,029 工程物资0 0 0 0 无形资产0 0 0 6,035 长期待摊费用1 0 0 0 负债总额0 68 1,045 14,875 流动负债合计0 68 1,045 8,915 短期借款0 0 0 0 应付票据0 0 0 0 应付账款0 0 4 4 预收款项0 0 0 0 应付职工薪酬0 0 0 0 应交税费0 18 0 40 其他应付款0 50 1,041 8,871 一年内到期非流动负债0 0 0 0 长期借款0 0 0 0 应付债券0 0 0 0 长期应付款0 0 0 0 专项应付款0 0 0 5,960 其他非流动负债0 0 0 0 股东权益合计2,000 1,917 1,672 7,433 实收资本2,000 2,000 2,000 8,000 资本公积0 0 0 0 盈余公积0 0 0 0 未分配利润0 -83 -328 -567 少数股东权益00财务指标（按年末值计算）资产负债率0.00%3.44%38.46%65.92%流动比率#DIV/0!22.90.211.4速动比率#DIV/0!22.90.211.4应收周转天数#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末无应收账款存货周转天数#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末无存货六、项目基本情况(一)项目概况：1、项目名称：包头农副产品冷链物流中心一期项目2、项目内容 参照下图，下图蓝线左边的部分项目法人为包头恒润物流，建设内容见图附注。项目总投资为71840万元，总建筑面积115688平方米。 下图线右边的部分项目法人为包头润恒置业有限公司，项目建设总投资为47400万元，建筑面积为195411平方米。3、项目地：内蒙古包头稀土高新技术产业开发区滨河新区万水泉镇，位于春晓路以北、秋实路以南、共青大道以西、礼贤路以东，距万水泉南站约三公里。4、项目建设内容：冷库、果蔬交易市场、沿街商铺、信息中心及附属建筑。5、工期： 2011年2月2013年12月共计22个月。 32 / 32以此路为界，西边地块属于物流公司地块，东边部分属于置业公司地块包头润恒物流项目二期农产品交易、展示、检测、检疫中心144504平方米已经建成的18栋商铺，面积73728平方米。物流地，2栋果品交易市场，建筑面积11532平方米，物流地，2栋蔬菜交易市场，建筑面积11532平方米，物流地，3栋冷库，建筑面积78552平方米。（二）项目建设的必要性和有利条件。1、项目建设的必要性：（1）项目建设符合国家产业政策和发展规划根据物流业调整和振兴规划（国发20098号），为指导我国农产品冷链物流的发展，国家发改委组织编制了农产品冷链物流发展规划，要求各地区要结合本地的实际情况，紧紧围绕构建农业增产增效和农民持续增收的长效机制，适应城乡居民生活水平提高和保障居民食品安全的需要，以市场为导向，以企业为主体，初步建立冷链物流技术体系，制订推广冷链物流规范和标准，加快冷链物流基础设施建设，培育一批冷链物流企业。包头市政府将按照农产品冷链物流发展规划要求，重点支持冷库及设施设备、冷藏运输车辆、低温配送中心和食品安全可追溯系统建设。重点推荐经营规模大、带动能力强的农产品冷链物流项目。本项目的实施符合国家及本市的发展规划要求，可促进农产品冷链物流业的更快发展。（2）促进我国冷链物流业发展。随着我国人民的生活水平的提高，对冷冻冷藏食品的需求比重必定越来越高。美国的人口是我国人口的六分之一，冷藏容量却是我国的三倍半；日本的人口只有我国人口的十分之一，冷藏容量也有我国的二倍。从市场需求的发展趋势看，我国的现有冷藏容量还十分不足，必须在有关部门的统一协调下，合理规划，大力发展，同时保证我国冷冻冷藏行业持续健康发展。从总体上看，中国目前的冷链设施和冷链物流装备不足，原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供足够的低温保障。由此产生的直接后果是易腐的水产品特别是初级产品的大量损耗。目前包头冷库还有巨大的需求量，本项目建成后，可以增加冷藏能力100000吨，解决业户储存的需求，更好的为市场服务，减少业户的支出，加快商品流通，为发挥包头市在呼包鄂区域中心城市和商品流通中心的优势，起到直接作用，也可为包头市税收增加做出企业的贡献。（3）促进企业的自身发展、增加当地农民收入。企业依托新民及周边地区丰富的农业资源，通过对水果进行储存、保鲜，解决农产品附加值低的问题。可拓展企业的经营领域，增加农民的经济收入，有利于实现农业增效和农民增收。2、项目建设的有利条件：（1）城市发展条件本项目最大服务半径为200公里，覆盖了包头、呼和浩特市和鄂尔多斯市三个内蒙古地区的主要城市，这三个城市被称为内蒙古的“金三角”，是内蒙古自治区经济较活跃的地区，给物流业的发展带来广阔的市场空间。包头是本项目的主要服务地区，它是我国华北地区重要的政治、经济、文化中心，也是内蒙古自治区面积最大、人口最多的城市。紧紧抓住国家实施西部大开发和自治区加快呼包鄂区域经济发展的战略机遇，积极推动科学发展、率先发展，国民经济的成长性、持续性和稳定性进一步增强，主要经济指标实现了重大突破。地区生产总值2006年跨越1000亿元大关，成为自治区第一个进入全国千亿元级行列的城市， 2008年为1760亿元，是2002年的4倍；2008年人均生产总值将达到7万元以上。2008社会消费品零售总额达到516亿元左右（其中批发零售贸易业总额为397亿元），是2002年的3.2倍。城乡50万元以上固定资产投资预计将突破800亿元，五年累计超过2400亿元，是建国以来投资最多、增速最快的时期。随着包头市交通基础设施日趋完善，综合交通运输网络已经形成。“十五”期间，包头市综合交通有了较快的发展，公路、铁路、水运、民航全面发展，立体综合交通网络已经形成，为发展现代物流业提供了便利的交通基础设施条件。呼和浩特市是内蒙古自治区的首府城市，作为内蒙古的政治、经济、文化中心，呼和浩特市2008年GDP为1316.37亿元，人均GDP为4.96万元。总人口约为260万，2008社会消费品零售总额达到533亿元左右（其中批发零售贸易业总额为398亿元），经济相对发达，距包头约165公里。鄂尔多斯市是近年来内蒙古地区经济增长最快的城市， 2008年末，全市常住人口159.13万人。2008年的GDP超过1603亿元，人均GDP为10.21万元，2008社会消费品零售总额达到270亿元左右（其中批发零售贸易业总额为211亿元），鄂尔多斯市距包头约100公里。本项目以上数据可以看出，包头市的批发业相对发达，限额以上批发零售业商品销售总额最大，三个城市中在限额以上批发零售业商品销售总额中批发业务占比最大，可见包头在华北地区是一个物流枢纽。呼和浩特市作为内蒙古首府，在社会消费品零售总额中最大，故商品物流是比较有潜力的。鄂尔多斯市作为新兴城市，其消费潜力巨大，物流管理处于较低水平。（2）冷链物流中的发展机遇虽然冷藏物流具有很大的发展潜力,但是由于专业人员的缺乏和基础设施的严重滞后,我国的冷藏物流业尚处于初级阶段，我国冷链体系整体上存在四个方面的问题：一是完整独立的食品冷链体系尚未成形。从整体冷链体系而言，我国的食品冷链还未形成体系，目前大约90%肉类、80%水产品、大量的牛奶和豆制品基本上还是在没有冷链保证的情况下运销，冷链物流发展的滞后在相当程度上影响着食品产业的发展。二是食品冷链的市场化程度很低，第三方介入很少。我国易腐食品除了外贸出口的部分外，国内销售部分的物流配送业务多由生产商和经销商完成，食品冷链的第三方物流发展十分滞后，服务网络和信息系统不够健全，准确性和及时性无法保障，同时食品冷链的成本和商品损耗亦很高。三是食品冷链的硬件设施建设不足。原有设施设备陈旧，发展和分布不均衡，无法为易腐食品流通系统地提供低温保障。由此产生两个直接后果，第一个是易腐食品特别是初级农产品的大量损耗，由于运输过程中损耗高，整个物流费用占到易腐物品成本的70%，而按照国际标准，易腐物品物流成本最高不超过其总成本的50%。第二个是食品安全方面存在巨大隐患。 四是食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。由于我国农业产业化程度和产供销一体化水平不高，虽然产销量很大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重失衡和无法配套的现象，整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。因此，建立农副产品物流园，既满足城市功能配套需要，也解决目前农民“运输难”和“交易难”的问题，具有重要的现实意义。随着市场经济运行体制的逐步完善，包头的物流经济得到了长足的发展，经济规模和效益持续增长，物流网点建设的速度也越来越快。包头已逐步成为华北地区重要的商贸中心城市。（3）政策优势本项目符合2008年中央一号文件关于扶持农业及其相关产业文件精神，冷链物流行业也被中央十二五规划列为重点发展的行业，因此得到了包头市滨河新区政府和包头市商务局的高度重视和支持，在收费减让、财政扶持、土地供应、手续办理等方面提供了更多的优惠和便利。承诺免缴高新区范围内基本建设相关税费，承诺物流项目在建设期内为该项目申请扶持资金不低于3000万元，承诺在企业资金不足的情况下协助企业融资等（入园协议书BGRH009），同时免除市场租赁房产税和土地使用税（财政部、国家税务总局联合发布的关于农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税政策的通知）。（4）经营优势 借款人有多年的专业市场经营经验，对本项目也成立专门的经营公司进行市场运营，配置专业市场经营管理团队。润恒集团建设的南京江宁项目，全国第一家冷链物流中心，位于南京市众彩农副产品物流中心，占地112亩，总建筑面积为15万平方米，其中，有大型冷库3座，总吨位10万吨，有肉类冻品交易区和鲜品交易区，有市场管理中心、仓储中心、配送中心、检验中心、结算中心、配送中心和综合服务7大中心，有723家经营商铺，酒店、餐饮、娱乐配套服务设施齐全，是以冷链物流为依托的肉类一站式购物中心，是南京乃至华东地区最大的肉类集散中心，也是南京市的巨大“城市冰箱”和“菜篮子”民生工程。江宁项目2007年开业，已经运行5年，经营情况良好，冷库出租率达90%，交易市场出租率在80%-100%。同时润恒集团哈尔滨项目也已建设完成，并于2012年11月底正式营业。（三）项目合规合法性本项目已取得立项批文、环评批复、建设用地规划许可证、国有土地使用权证。文件编号时间总占地总建筑面积（平方米）净用地（平方米)代征绿化(平方米)代征道路(平方米)合计内蒙古自治区国土资源厅包头稀土高新区国土资源管理分局挂牌出让国有土地使用权成交确认书G（2012）第11号2012.5.7155470.59平方米，233亩233亩包头发改委批复包发改经贸字（2012）266号包发改经贸字2010645号2010.10.182012.5.29368087平方米；552亩365548平方米变更为402638平方米包头市规划局建设工程规划设计要点通知书包规划管字（2011）第0703号2011392295326912.740354.67102040.19469307.56建设用地规划许可证建设用地规划许可证第字第150201201200068号2012.7.3228291.62186565155470.5924972.8547848.18228291.62环评批复包环管字2012218号2012.10.9土地证包高新2012国用地2012030号用地面积44939.04平方米，67.4亩；233.19亩包高新2012国用地2012031号用地面积61245.27平方米，91.86亩包高新2012国用地2012032号用地面积49286.28平方米，73.93亩 （四）项目投融资方案1、项目总投资、投资构成及来源。本项目新建建筑面积115688m2，建设投资为70840万元，流动资金投资1000万元。（1）建筑工程费建筑工程费为30085万元，占建设投资比例为42.5%。其中主体工程费为20579万元，包括冷库、蔬菜果品市场、沿街商铺和附属用房建设费用，冷库（地上部分）每平米单位造价为3200元，冷库（地下部分）每平米单位造价为3600元，其余建筑每平方米1500元；基础设施费为9506万元，包括道路管网1277万元、绿化221万元、水电气工程6355万元、消防工程578万元、热网工程694万元，电梯工程380万元，上述工程费用均按照规定单位造价进行测算。（2）设备及安装工程费设备及安装工程费为20295万元，占建设投资比例为28.6%。其中冷库设备及安装工程费为10605万元，包括升降平台、制冷系统、制冷主机辅机等；空调设施设备及安装工程费50万元；电梯设备及安装工程费为1640万元；冷链配送设备8000万元。（3）其它工程费用其它工程费用为5116万元，占建设投资比例为7.2%。其中开发期间税费为3598万元，包括人防费、城市基础设施配套费、环境评估费、安全措施费、社会保障基金等费用，均按照相关部门费用交纳标准测算；前期工程费为1517万元，包括三通一平准备费、设计前期费、工程监理费、工程设计费等。（4）土地征用费用土地征用费用4384万元，占建设投资比例为6.2%；其中土地出让金为4134万元，契税85万元，耕地占用税为165万元。（5）建设期利息建设期利息为3845元，占建设投资比例为5.4%；其中3亿贷款按基准利率6.15%，2亿股权融资按10%测算。（6）电子商务投资电子商务投资为5000万元，占建设投资比例为7.1%；其中系统开发费2188万元，设备及工器具购置费528万元，项目开发其他费用1996万元，预备费用及其他费用288万元。（7）预备费预备费投资为2116万元，占建设投资比例为3.0%。按照主体工程和基础工程建筑工程、设备购置及安装工程费之和的5%计算。该项目所需71840万元资金中，建设单位自筹21840万元，银行借款50000万元。注：包头润恒置业公司项目总投资47400万元，主要建设沿街商铺50251m2，农产品交易、展示、检测、检疫中心144504m2，附属设施656m2，其中建筑工程费33322万元，其他工程费用5961万元，土地征用费用6456万元，预备费用1661万元，全部为自有资金。 2、项目资金（资本金和项目贷款）的落实情况。包头润恒物流有限公司项目注册资本8000万已经到位，剩余资本金随工程进度陆续投入，由江苏润恒物流发展有限公司补充。注：包头润恒置业有限公司项目注册资本1亿元已经到位，剩余资本金随工程进度陆续投入。 3、投资进度。本项目计划建设时间为：2012年2月2013年12月共计22个月。具体安排如下：（1）2012年2月-2012年10月 项目前期立项审批、设备的招标与采购、工程设计、开工前准备。（2）2012年11月-2013年2月 土建施工，冷库的基桩完工。（3）2013年3月-2013年8月 冷库、沿街商铺、果蔬市场、配套库房全面建设，商户拟8月底进驻装修。（4）2013年9月-2013年11月 全面竣工，配套措施完备。（5）2013年12月 全面建成并投入运营。注：包头润恒置业公司项目交易市场中已经有18栋建成，余下沿街商铺与交易市场将于2013年底完工。（五）项目可行性评估本项目为包头及周边地区内的业主提供冷冻冷藏、检验检疫、仓储、租赁、物流配送、批发、大宗贸易、电子结算交易平台等服务。建设选址于包头国家高新区滨河新区万水泉镇，土地现状地势平坦，整体呈规则的长方形，四面邻接城市干道。本项目位于春晓路以北,秋实路以南，共青大道以西，礼贤路以东，总占地110531.55平方米，用地全部商服用地,总建筑面积115688平方米。1、建设目标打破传统的物流经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思想，采用现代标准化的物流设施和先进的物流管理技术, 建立完善的信息处理和可以扩展升级的交换系统，成为有较大影响力的专业性农副产品物流配送基地之一。2、建设规模本项目总占地110531.55平方米，总建筑面积115688平方米。建设技术经济指标如下表所示：序号建筑内容建筑面积（）1冷库（地上部分）666422冷库（地下部分）119103氨机房变电房26364蔬菜果品大棚230645沿街商铺111686附属用房2687绿化率6.50%8容积率1.033、主要建设内容（1）冷库建设冷库拟选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘拟采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。地面采用金刚砂耐磨地坪技术，起到很好的防尘及防沙的作用，单位面积承重5吨/平方米，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配有活动层式货架，采用叉车配合作业。仓库分为存储区、理货区、出货缓存区、发货区、工具室和司磅房，全部实行电脑化管理。（2）蔬菜交易市场建设蔬菜交易市场以冷库为依托，建成多功能、综合化展示交易中心，通过对不同商品的分类和定位，提供全方位的服务，基本涵盖目前市场上的不同需求。同时向客户提供货物检疫检测服务，购置气-质谱联用议、原子吸收分光光度计、农药残留快速检测仪、多功能振荡器、实验室用粉碎机、气相色谱仪、液相色谱仪、分析用计算机、旋转蒸发器等。（3）信息中心建设管理信息则为物流中心完成这些功能提供有力的支持和保证。信息中心除了在物流设备、物流技术上提高其自动化、省力化外，管理信息的建设是提高作业效率，提升其现代化程度的重要的标志。1）信息系统总体设计信息流商品流通过程中存在着三种重要的内容流，即商品流、资金流、信息流。其中，信息流一方面伴随着商品流而产生，另一方面又起着引导物流进行有规律运动的重要作用，它是分析商品流、导向资金流、进行经营决策的重要依据。在物流配送中心，如何调度好信息流流向，正确及时地处理每一笔货物的信息是提高效率、节约成本的关键。信息系统目标首先做好仓库收、发、存等基本信息的收集、保存和加工工作，为其它系统的相关处理提供准确的数据支持。最大限度地缩短商品出入库的时间，减少劳动力消耗；通过系统内部及公众网络，使得其他系统能及时得到最新的库存信息，提高管理工作的有效性以及对客户的服务质量；逐步形成企业的决策支持系统，为企业发展规划的制定提供更加科学合理的手段。2）信息系统总体结构在充分考虑系统的开放性、集成性、实用性、先进性、可靠性和经济性的基础上，按照系统总目标的建设要求，形成信息系统的体系结构。3）条形码技术信息系统拟采用条形码技术，条形码技术作为一种成熟的信息处理技术，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等优点，条形码技术是实现电子数据交换（EDI）的基础，是仓储物资快速准确保障的重要手段。本项目物流配送中心采用国际条码标准，建立一整套物流条码标准体系，大力推进物流条码的应用和发展。（4）辅助配套设施工程1）辅助配套设施用房主要为冷冻机房、泵房、等用房；2）道路、发货广场、室外停车场、绿化等室外工程；3）给排水、消防、暖通、强弱电等配套公用工程；4）物流配送中心、交易市场所需的物流设备、信息系统及办公用具等。4、建筑方案（1）冷冻库冷库位于园区的西(南)北区域，共设3个大型冷库，其中两个冷库（A、B）分为地上四层地下一层，一个冷库（C）为地上四层，中间用防火墙隔开。内部布置详见图纸。建筑面积：A冷库建筑面积为28169平方米，B冷库建筑面积28169平方米，C冷库建筑面积22214平方米，合计为78552平方米。（2）蔬菜果品交易市场蔬菜果品交易市场位于园区西(北)南区域，建设一个蔬菜交易市场一个果品交易市场，两者建筑形式和结构形式完全相同。建筑面积：蔬菜交易市场和果品交易市场建筑面积均为11532平方米，合计建筑面积23064平方米（3）沿街商铺沿街商铺布置在交易市场周边，与外界直接相连。建筑面积11168平方米。注：包头润恒置业主要建设农产品交易、展示、检测、检疫中心（交易市场）和沿街商铺，本项目总占地170518平方米，总建筑面积195411平方米。建设技术经济指标如下表所示：序号建筑内容建筑面积（）1.1总占地1705181.2总建筑面积1954112农产品交易、展示、检测、检疫中心1445043沿街商铺502514变配电房及门卫6565绿化率22.8%6容积率1.15 5、行业分析 （1）冷链物流的背景及意义 冷链是以保护易腐食品发展起来的，被广泛应用于初级农产品、加工食品、生物制品和药品等流通体系。2006年国家标准物流术语(GBT18354-2006)对冷链的定义：“根据物品特性，为保持其品质而采用的从生产到消费的过程中始终处于低温状态的物流网络”。冷链可以保证易腐食品的质量、减少食品在流通中的损耗，延长食品的保存时间，为消费者提供高品质食品的同时，也能为冷链各环节中生产商、供应商和流通企业带来巨大的利益。冷链物流发展的原因在于需求推动与政策支持。（2）冷链物流的需求环境。不断增长的市场需求是商品生产和服务的发展动力，冷链也不例外，有需求才会有发展。随着人民生活水平的提高，消费者对优质产品的需求不断增加，随着生活节奏的加快，消费者对冷产品的需求也将增加。据统计，2010年我国冷饮市场的消费总量达到260万吨；肉类消费达到10000万吨左右，其肉类延伸制品消费达到1 300万吨；水果总需求量达到8000万吨；蔬菜总需求量达到30 408万吨；医药、轻工、化工、电子等行业对低温物流的需求也有增长，这拉动了冷链物流市场发展。同时，随着信息商业模式的持续发展，以连锁超市、大型卖场和便利店为代表的新型商业模式在城市商业中所占比重越来越大。这些模式发展的一个共同趋势是，把冷冻冷藏食品作为第一重要的经营商品，从而为冷冻冷藏食品市场扩容铺设了道路。此外，城市化进程的加快也导致城镇人口增加。城镇与农村居民的食品消费结构不同，城镇人口对冷链食品需求量大，品质要求更高，因此，城市化在一定程度上扩大了民众对高品质冷产品的需求，从而也将促进我国冷链物流的发展。（3）冷链物流的政策环境。目前，从中央到地方、从企业到研究机构，对物流的理念、服务方式与实践以及物流产业的地位都给予了高度关注。正是由于全社会的广泛关注，现代物流的服务方式也逐步为广大企业所接受。更为重要的是，物流产业作为国民经济的一个新兴部门及服务业的一个重要组成部分，其产业地位得到了全社会越来越广泛的认同。例如，2004年国家发展和改革委员会等九部门联合印发了一份明确物流产业的产业地位及发展方向的关于促进我国现代物流业发展的意见的纲领性文件；2009年新食品安全法正式实施；2009年9月国家商务部启动了“放心肉”工程。此外，国家质检总局开展了食品、药品质量安全追溯系统建设，农业部、科技部等单位也在开展冷链物流相关重大项目建设和产业发展规划。在此背景下，各级政府也越来越重视物流产业的发展，并从政策和制度层面上为物流产业提供了一系列发展条件，在很大程度上改善了物流产业的发展环境。可以预见，我国物流产业发展的政策环境将得到进一步的改善，物流产业发展各项改革和相关制度建设也将进一步加快，这将为物流产业的加快发展提供政策和制度保障。当前，冷链在我国已经处于井喷式发展的前沿阶段。由于作为冷链物流服务主要对象的初级农产品、加工食品、药品，特别是生物制剂和血液制品，以及部分危险化学品等，均直接关系到我国人民生命安全和身体健康，同时冷链物流也是我国建立资源节约型社会的重要途径，因此国家相关部门非常重视。冷链物流的对象特征决定了冷链物流具有与保障我国人民生命安全和身体健康息息相关的特点。比如，一些必须冷藏避光储存的活菌制剂，如果不能严格按照冷链物流标准执行，造成人员伤亡事故，对事故单位将造成致命打击不说，还可能因此诱发群体性重大事件发生。实际上，再好的产品如果由于冷链运输和储存中的问题而造成不新鲜，影响营养和味道变化还是小事，严重的情况将会对身体健康产生影响，已等同于伪劣商品。因此，冷链物流对于保护产品质量、保障我国人民生命安全和身体健康方面具有重要意义。有数据统计，我国每年果品腐烂损失近1200万吨，蔬菜腐烂损失13亿吨。据有关专业人士估算，如果将我国果蔬类损耗率从30降到5，则可节约1亿亩耕地(约占我国耕地总面积的5)，可提供15亿人一年的口粮或者提供20亿人一年所需的水果。此外，中国的零售食品有50需要温控运输，但需要温控运输的货物只有15在拥有温控的环境下运输，而在欧洲和美国同样的货物有85是在温控环境下运输的。2007年，中国仅食品运输过程中腐烂变质一项，损失了700亿美元。如果中国可以成功建立起一个集点到点、门到门目标的物流服务系统，则可在物流环节至少节省160亿美元。可见，完善的冷链物流不仅是保障人民生命安全的需要，还有利于最大限度地减少浪费，节约社会资源，提升初级农产品的产业价值，提高人民生活品质。在各国积极应对世界粮食危机的现今，对于中国这样一个人口大国，加强冷链物流建设，最大限度地降低成本、节约社会资源，具有重大战略意义。（4）冷链物流发展现状。欧美发达国家和日本很早就开始重视冷链建设和管理，现在已经形成了完整的冷链体系。美国的水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等环节的损耗率仅有2一3，日本果蔬在流通过程中也已有98通过冷链。近年来，我国冷链物流不断发展，以一些食品加工行业的龙头企业为先导，已经不同程度地建立了以自身产品为核心的食品冷链体系，冷链逐步在食品、农产品、医药、化工、花卉等领域广泛应用，特别是2009年新食品安全法的颁布，推动了我国冷链行业的快速发展。但是，与国外发达国家相比，国内冷链发展仍滞后于经济发展。据中国物流与采购联合会的资料统计，目前我国商用冷(藏)库面积700多万平方米，冷冻(藏)能力500万吨；保温车约有4万辆，占货运汽车的比例仅为03左右，美国为08一1，英国为25一28，德国等发达国家均为2一3；在全国总运行铁路车辆338万辆中，冷藏车只有6 970辆，占2，冷藏运量仅占易腐货物运量的25，不到铁路货运总量的1。据估算，我国汽车冷藏保温车辆只有美国的17，日本的13，因此食品冷藏运输率低，约为10左右，而欧、美、日等国均达到80一90。目前，我国每年水果、蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等环节的损耗率高达2530，与欧美等发达国家相比，我国完整独立的冷链体系尚未形成，同时，由于我国按照产品属性进行部门纵向管理的特色，冷链物流服务资源被分散在食品、初级农产品、生物医药等各个领域，冷链物流发展受到制约。（5）我国冷链物流存在的问题及成因分析。在一片对冷链物流的叫好声中，我国冷链物流发展的实际情况却并不乐观。从各级政府到社会大众、从冷链物流产业链的上游企业到销售终端，对于冷链物流行业当前发展存在的问题还没有清醒和全面的认识。这些问题则突出表现在。1）激烈市场竞争环境下，企业无力承担冷链物流的高成本。冷链体系的运营成本要比常温物流高23倍左右，但在零售端的价格上却得不到利益补偿，为了节省成本，许多企业用恒温车或保温车来代替冷藏车进行运输。有统计表明：我国80左右的水果、蔬菜、肉类和水产用传统车厢(常温和保温车)进行运输，冷藏措施一般仅采用土法冷藏，冷藏温度无法达到要求。2）缺乏冷链行业标准推广和标准执行的监测监管。由于政府对冷链的重视程度不够，冷链的行业标准制定缓慢且没能有效普及推广，可以说目前还没有形成完整的冷链标准体系。此外，政府法律、法规和政策体系不健全，国家冷链物流监管体系的建设速度也有待提高。因为只有对冷链各环节标准执行情况进行有效监管，才能使得标准得以更加彻底的实施和推广。3）冷链的市场化程度很低，缺乏大型的第三方物流企业。冷链物流需要先进的设施和严格的管理，食品企业通常把产品委托给第三方物流企业运输(如：思念集团把食品物流全部交给其他物流企业来做)。但目前我国流通领域缺少具有全国影响力的大型第三方物流企业，缺乏行业的规范，引起各物流企业间进行恶意的价格竞争，不利于冷链的发展。4）对冷链的认识程度不够，造成我国冷链物流市场有效规模小。当前，我国相关政府部门主要是从节约的角度考虑冷链物流的发展意义。而对于完善冷链物流，保障人民生命安全，建立开放的冷链物流系统，保障人民的知情权，维护我国人民权益，提升人民生活品质的意义则认识不足。对于建设冷链物流系统，还涉及到能源节约、需要系统合作等问题，更没有多少考虑。此外，加工企业、物流企业、商超及零售终端等冷链的各环节对冷链的认识也不够全面，而民众对冷链的认识也还只是停留在冷藏车和冷库的层面上，民众在购买农产品、肉类、乳制品等一系列需要温度控制来保鲜的产品时，一般只考虑产品是否物美价廉，并没有认识到冷链对保障食品安全和品质的重要性，自然不愿意为冷链食品支付较高的费用，对冷链建设的参与性也就不高。5）冷链物流的硬件设施陈旧落后，冷链运输效率低。我国的冷藏运输行业与国际标准相差巨大。内地货运车辆约七成是敞篷式设计，只有约三成为密封式或箱式设计，而备有制冷机及保温箱的冷藏车辆连一成都不到印。特别是我国的铁路冷藏运输设施非常陈旧，大多是机械式的速冻车皮，缺乏规范保温式的保鲜冷冻冷藏运输车厢，在硬件设施和运输效率方面欠账太多。6）食品冷链缺乏上下游的整体规划和整合。由于中国农业的产业化程度和产供销一体化水平不高，从农业的初级产品来看，虽然产销量巨大，但在初级农产品和易腐食品供应链上，既缺乏食品冷链的综合性专业人才，也缺乏供应链上下游之间的整体规划与协调，因此在一些局部发展中存在严重的失衡和无法配套的现象。例如，在冷库建设中就存在着重视肉类冷库建设，轻视果蔬冷库建设；重视城市经营性冷库建设，轻视产地加工型冷库建设；重视大中型冷库建设，轻视批发零售冷库建设的现象。整体发展规划的欠缺影响了食品冷链的资源整合以及行业的推动。7）流通对食品质量及安全影响加大，但我国冷链物流行业目前仍处于力量分散、竞争无序的起步阶段。因为冷链物流的服务对象涉及初级农产品、加工食品、医药生物等不同领域的多个品类，