昆山东城商业街项目市场调研报告.docVIP

内容：永恒盛东城商业街项目市场研究报告 第 17 页 共 17 页永恒盛集团东城商业街项目市场调研报告2010年12月【内容提要】一、项目区域属性描述1、东部新城，昆山城市副中心032、城东开发区，昆山重点发展区域033、蓬朗，昆山东部重镇03二、昆山商业地产概况1、商业市场概况分析042、昆山商业竞争个案分析06三、项目周边环境分析1、周边厂区分析142、周边社区分析153、周边商业分析164、周边客群分析17【区域属性描述】项目所在地城东东部新城，规划面积约10平方公里，是昆山东部城市副中心。昆山东部新城是昆山市委、市政府城市“东拓西扩”战略的组成部分。新城位于昆山开发区黄浦江路以东，东临上海、太仓，南接京沪铁路，北靠太仓塘，规划面积10平方公里，是昆山城市东部副中心，建成后将形成商务、居住、工业、教育、文化、体育、医疗、金融八个功能区域。东部新城市昆山近期重点发展区域。昆山重点发展地区是指昆山市近期内能够显著促进产业发展、提升城市功能、优化空间结构的地区。规划确定近期重点发展的地区有：昆山经济技术开发区、昆山高新区（玉山分区）、花桥商务城。蓬朗镇简介。蓬朗位于昆山东部，距离市区10公里，北部与周市镇相邻，南邻陆家、花桥，东与太仓南郊、上海嘉定相连，西域经济技术开发区连成一片。区域内道理四通八达，主干道昆嘉路东连上海宝钱路、204国道，沪嘉高速，西接312国道和沪宁高速公路。位置十分独特，交通十分便利，是昆山东部重镇。【昆山商业地产概述】1、市场概况分析城中为昆山传统的商业中心，随着城市的东拓西进，昆山未来将形成一个中心，城中，多个副核心的商业格局，分别为城南、城北、城西、城东。城中商业核心区城西、城东两个城市副中心。A、城南板块以吉田广场为核心，形成南部商服中心，吉田广场引进的5万平米的乐购大型购物中心，已培养一定的人气和优势，具备形成商圈的成熟条件。B、城北板块现为传统自发形成的低层次商业、萧林路、春晖路商圈，目前城北也已经有易初爱莲，同时川普吸引力广场、温莎堡广场、金浦时尚街等项目的相继入市，将推动城北商圈的形成与档次提升。C、城西板块欧尚、沃尔玛等商业体量的增加贡献颇大，但分散而居，难成聚合优势，成为商业垄断颇有难度。D、城东板块除弘基财富广场部分商业运营外，城东后续商业供给量大，如中航城、世贸购物广场商业正在筹备中，包括会展中心等市政项目将有力推动城东商业发展，未来发展潜力较大。2、昆山重点商业项目调研市区世茂蝴蝶湾社区商业商业类型：与住宅联成一片，打造城市综合体 / 属于社区配套商业 / 商业建筑体量为12万。产品描述：分为两类主要的商铺产品，一类是社区内街配套商业，为1-2层，局部1-3层，主力面积为100-200。 二是电影院主题商铺，1-2层为商场，3层为金逸电影院，面积范围10-200。业态描述：商铺均为现房，主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐、电影院销售情况：2006年开始销售商铺，电影院已于近期开业，商铺整体销售率85%左右。 商业街：1-2F，100-200，销售单价16000-20000元/，剩余套数20套左右。 内商场：1F单价30000元/，2F单价18000元/左右，不带投资回报率销售，剩余50套左右。内商场的3楼以上为电影院，剩余的商铺分割为3、4、5F。项目总平：市区景秀丽都广场商业配套商业类型：项目总建筑面积67000，除住宅之外，还有一幢18层酒店公寓，约15000-18000的精品商业街。产品描述：1-2F社区沿街底商（局部1-3F）、1-3F主题商业（局部1-4F），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。业态描述：主题餐饮、邻里配套、休闲娱乐，主要满足本社区和区域内的商业配套。销售情况：2010年7月18日首次开盘，主推30层高端住宅、18层酒店公寓，销售均价在8100元/左右。住宅方面，先推出1幢，2房面积为90、3房面积110-135。项目总平：市区中茵世茂广场商业综合体商业类型：项目总建筑面积15万，定位为昆山首例Shopping mall形态超大型体验式综合商业广场。产品描述：1-2F社区沿街底商（局部1-3F）、1-3F主题商业（局部1-4F），目前暂未推出。售楼处没有对外释放有关商业的消息。业态描述：超大型购物中心、五星级酒店、5A甲级智能写字楼、Modern音乐水景公园及城市休闲广场。销售情况：2009年9月推出第一批商铺，118套，商铺面积50-150，35000-65000元/，目前剩余2套。4、5、6、8层为写字楼，120套，面积97-260，均价13000-16000元/，委托出租，每年回报7%。项目总平：城东旺角新天地区域邻里商业商业类型：项目总建筑面积20000，商业面积约10000，剩余部分为酒店式公寓和办公。产品描述：1-3F邻里型配套商业，商铺面积80-200，4-8F为酒店式公寓和办公楼，单位面积约60。业态描述：以独有的繁荣商业特性电子显示屏、通透观光电梯和环绕型结构，创新三维立体商业。一层商业高6米，下沉式广场，设有旋转木马，吸引人气；二、三层设环廊，形成人流的互动。销售情况：2010年7月10号推出108间商铺，1层28000元/，2层15000元/，3层9000元/。项目总平：城东昆山商厦领里广场区域邻里商业商业类型：项目总建筑面积31000，商业面积约18000，剩余部分为酒店公寓和办公。产品描述：1-3F邻里型配套商业，商铺面积80-200，4-8F为酒店式公寓和办公楼，单位面积约60。业态描述：商业总建筑面积约1.8万方，其中一楼做商场，二楼做捷强超市总部（约6000方），三楼做休闲娱乐区，主要做spa馆，桌球室，健身房等等。4-6楼是小面积公寓房，公寓总建筑面积约1.3万方，总共204套，主要以49-63的小户型为主，另外有80-150的户型可做办公用房。销售情况：商铺不对外出售。2010年2月6日推出办公，5800元/，2010年6月14日公寓开盘，均价7200元/。项目总平：城东珠江御景大型商住社区商业类型：项目总建筑面积62000，商业面积约160000，其中商业街面积约60000。产品描述：60000法式风情商业街，社区商业内街，以1-2层为主，局部1-3层，面积未定。业态描述：商业部分有一幢星级酒店，目前尚未确定品牌；此外有一幢酒店公寓，此外就是6万方社区商业街。销售情况：目前项目主要是一期工程，以高层住宅为主，其中1、2、4楼售謦，3号楼剩余60套左右，2房面积97，3房面积143，目前均价8800元/，可享95折。商业街属于三期工程，预计在2011年下半年推出。项目总平：城东中航城市广场城市综合体商业类型：项目总建筑面积36万，其中商业约10万。可售商铺面积约3万，甲方持有约6万。产品描述：5A级写字楼、精装酒店公寓、商业街、商场和住宅。业态描述：集商业、居住、酒店、娱乐、办公、公寓于一体。中航国际商街，昆山首座复合型国际商业街区，打造餐饮、服饰、休闲、娱乐一站式国际生活体验。天虹商场首创“百货+超市+X”商业模式。销售情况：办公：60-165，8200元/。高层：7600元/。公寓：8300元/（精装）。城东世茂国际城世茂华东城城市综合体商业类型：世茂东壹号总建筑面积90万。世茂国际城商业面积22万，世茂华东城商业约10万。产品描述：世茂国际城商业面积22万，可销售商铺面积约8万，目前正在进行大商家论证和洽谈。业态描述：星级酒店、商务办公、世茂百货、世茂影院、超级大卖场等多业态组合。销售情况：预计2010年10月份推出第一批商铺，面积约纯一层、1-2层、1-3层，具体销售面积未定。 价格范围8000-20000元/，其中一楼22000元/，二楼18000元/，三楼价格8000元/。项目总平：【项目周边环境分析】1、周边厂区分析A、周边厂区情况蓬朗地区现有外资企业130多家，内资400多家，南部为出口加工区、新兴制造业产业园，北部为光电产业园。南部主要以中小企业为主的工业园区，产业积聚程度高。B、关于光电产业园北部为光电产业园，规划总投资达到100亿美元，年产出超过 3000亿元，计划入驻1500家光电企业，聚集了一定规模的大中型企业。C、周边众多知名企业龙腾光电、康佳电视、龙飞高世代光电有限公司、亚光光电、西钛微电子、元盛电子、太极能源、琉明光学、苏州京东方茶谷电子、奈普光电（昆山）有限公司。2、周边社区分析A、蓬曦园，中国最大的拆迁安置小区。总规划户数15000-20000户，总建筑面积近150万平方米。已经交付使用的总户数在9000户左右，目前入住率在95%以上，区域人口约4-5万人。即将交付的户数为500户，在建1800户。待建小区有4000户左右。预计在2013年全部建成，成为中国最大的拆迁安置示范区。B、城东，超级大盘打造宜居地带目前，城东大腕云集，汇集了世茂东一号、中航城、珠江御景、绿地21城等超级大盘。3、项目周边配套休闲娱乐：夏驾河水上公园 、体育中心教育配套：蓬朗小学、晨曦小学、 蓬朗中学、蓬朗向上小学、蓬朗中心校幼儿教育：蓬朗幼儿园 综合商场：蓬朗药店、新华书店、福客超市、上海如海超市、世纪华联超市、茶水商店 邮 局：邮政局、中国邮政蓬朗邮政支局 金融机构：建设银行、农业银行、昆山农村商业银行医 院：蓬朗医院 其他配套：菜场、中国移动营业厅、电影院 、新宇手机数码广场、利众商场周边环境：周边为科