XX项目物业管理服务合同.doc

XX项目物业管理服务合同甲方:乙方:日期:XX项目物业管理服务合同甲方： 注册地址： 乙方： 注册地址： 甲方为XX项目之开发企业，拥有本物业之产权。乙方为一家物业管理企业，持有物业管理企业执照及物业管理资质等级叁级 证书编号（建） 。甲乙双方根据 中华人民共和国合同法 、 物业管理条例 以及国家、地方有关物业管理其他法律、法规和政策，在平等、自愿、协调一致基础上，就乙方为XX项目 (下称“本物业”) 提供全面专业化之物业管理服务，订立本合同。第1条 ：本合同中有关定义1.1本物业指：甲方开发建设的XX项目 ，其规划总建筑面积约为 万平方米；主体功能为住宅及停车场。1.2本合同指：乙方以酬金制形式为甲方本物业提供物业管理服务之 XX项目物业管理服务合同 。1.3前期物业管理启动期阶段服务期限 指：自 2012年 月 日起至本物业第一个整体或部分单元出售 业户入住单元之实际日期前，预计2013年 月 日止，乙方提供甲方于上述期间之前期物业管理启动期阶段服务。1.4 物业管理服务期限指：本物业第一个整体或其中任何单元业户实际入住单元之日起，预计2013年 月 日起，乙方为本物业提供为期36个月之物业管理服务。1.5 业户 指：本物业内所有业主、租户或物业使用人。1.6 物业管理服务费 指：按照本合同第7.2.1的标准收取的业户支付的本物业管理服务费用，简称“服务费”。1.7 物业管理专用账户 指：乙方用于本物业管理服务费及其他一切为业户提供有偿服务及业户二次装修等费用的专用收支账户。第2条：本物业基本情况物业项目名称： 物业类型：住宅及停车场落座位置：规划总建筑面积： 物业管理区域四至：东至：南至：西至：北至： 实际管理的本物业构成细目以实际验收清单为准，甲乙双方签字认可即构成本合同的一部分。第3条: 物业管理服务范围3.1 物业管理服务包括：前期物业管理启动期阶段服务，及在启动期阶段后的实际物业管理阶段服务3.2 乙方工作范围及上列每项功能之特定责任均已列于本合同之第4条至第5条的条文内。如该等范围未涵盖国家相关规定服务范围的，则还应当包括本合同尚未约定但国家有规定的内容。第4条: 前期物业管理启动期阶段服务内容4.1 前期物业管理启动期阶段服务例会4.1.1乙方组建专门的物业管理服务团队结合本物业之各阶段之专业管理与服务需求，每月一次参加甲方召开之前期物业管理启动期阶段服务工作例会，甲方同意积极配合审定乙方所提建议以提升本物业管理水平。4.1.2 乙方提供甲方本物业的启动期阶段物业管理服务，其开始期限为本物业第一个业户入伙日前三个月，具体日期以甲方书面通知为准，预计启动期阶段在2013年 月 日。4.5.3本物业内之任何一栋物业发生整体或部分单元出售/业户实际入住住用单元之日起，甲乙双方均视为该栋或该单元物业的业户已经入伙。4.2乙方负责组建本物业之物业管理队伍，选派及聘用各级驻场物业管理员工，有关员工的聘用、解雇及员工福利和经济补偿金均依本合同第5.2.4条支付。4.3 按照乙方管理需要和本物业之特定情况制定管理处各项管理制度与工作程序，购买相关及合适的保险，费用从本物业专用管理账户内支付。4.4 甲方须向乙方提供本物业之建筑工程图纸、设施图纸、竣工验收档案及大型设施之保养合同以使乙方能有效地进行物业管理运作。4.5 乙方负责拟订本物业交楼程序，并将本物业交付给各业户；在各项工程及设备设施的质保期内，乙方负责就甲方与第三方单独签订之各项承包工程之整改事宜与第三方直接商洽，并监督其整改事宜，甲方负责配合，并与乙方共同跟进。4.6 乙方应协助甲方做好业户入住时的交房、收费、物业咨询、解释等工作。4.7 员工培训乙方将对驻本物业之管理员工提供一系列培训，内容包括：物业管理概念、入住流程、项目功能、项目机电设施设备的认识及验收、日常物业管理工作的服务内容、营运，保安，消防，清洁的督导与监控、服务仪容及着装、业户服务标准、岗位职责及服务承诺、装修管理重点、财务制度、处理紧急状况(例如停电、停水、空调故障、消防事故等)及紧急状况演习（ 包括消防演习 ）等。4.8 入伙筹备乙方协助甲方进行本物业入伙前的筹备工作，具体包括：草拟交付文件、策划交付时间排程及相关工作、负责统筹业 业户电梯使用时间及卸货区的使用、策划并负责正式入伙活动的保安工作、策划并负责正式入伙仪式的紧急应变措施。第5条：物业管理服务内容5.1 物业管理一般事宜：5.1.1 乙方负责制定本物业管理服务工作的各项规章制度，并组织实施。5.1.2 乙方提供本物业档案资料的管理。5.1.3 设专门的管理人员或机构负责处理服务范围内的公共事务，接待业户，受理业户的咨询和投诉，处理本物业内的紧急事件和急迫性维修（包括夜间和白天），设立管理机构的服务监督电话，并在物业管理区域内公示。5.1.4 乙方先制定本物业收支预算，经甲方批准后作为控制收支参考和依据。所有本物业管理的支销依收支预算执行，并从物业管理账户内支付。甲乙双方同意每季度末作一次审查开支，以防止员工未依照甲方批准的收支预算执行。5.1.5 乙方为本物业委聘所需之保养等承办商，并负责其行政管理及监督，但该等聘任合同签署前必须经甲方签字认可，甲方的该等认可只是对相关合同的认可，乙方负责与该第三方合同的签署及履行责任。如因甲方原因终止，甲方同意继续代乙方与相关第三方履行有关合同责任，包括继续支付相关服务费用。5.1.6 乙方全面负责安排及监控业户装修管理工作。5.1.7 乙方负责处理业户向乙方提出有关物业管理之投诉。5.1.8 乙方制订并完善紧急事件处理方案，并负责执行对本物业的一切管理责任。5.1.9 乙方从本物业管理专用账户中依照甲方批准的预算拨出费用，为本物业公共设施及设备购置财产一切险、第三者责任保险及机械损坏险或其他有关本物业之保险。5.1.10 乙方负责本物业服务费之收取及催缴，对欠缴服务费之业户，可采取收缴滞纳金或采取法律行动追回所欠缴之费用；因此所引致相关费用如律师费/诉讼费等将在物业管理专用账户内支付。5.1.11 乙方负责管理并保存与本物业相关之工程图纸、 业户档案及竣工验收资料。5.1.12 乙方负责安排分包商为本物业园艺绿化等的保养及节日装饰。5.1.13 对于甲方与第三方单独签订之任何有关本物业管理的协议，若该等协议条款违背物业管理有关法律法规之规定，则乙方保留拒绝接受该等协议条款之权利，但乙方将协助甲方与相关第三方洽商修改不合适条款以符合物业管理法规。5.1.14 经双方认可的其它事项。5.2 财务管理5.2.1 乙方将为本物业建立独立的物业管理账户，所有涉及本物业的收支费用及其他一切为业户提供有偿服务费用及装修服务费用等均由该专用账户结算，乙方应完整保存所有银行纪录。5.2.2 乙方应每年根据本物业设备设施维护保养费用、绿化维护费用、公共水电支出等费用支出，编制年度管理支出预算，该年度预算计划应根据物业管理计划逐月分解并经甲方批准后作为实际控制收支运作的参考及运作。5.2.3 乙方应对于本物业按照国家有关会计制度建立独立的会计报表，会计报表包括：资产负债表、现金流量表、经营损益表、管理收支差异表等，该会计报表应按月提交甲方。5.2.4 聘用于本物业的所有管理员工的薪酬、褔利、津贴均由本物业专用管理账户内支付。再者，无论甲方或乙方提出解聘该物业管理员工，费用均由本物业专用管理帐户支付。5.2.5乙方每季度末向甲方提供下季度之物业管理财务支出预算，在甲方核准后由本物业专用管理帐户中支付。甲方应结合本物业之各项物业管理需求，如遇本物业管理帐户在扣除预收款及押金后不足支付开支的，则由甲方次季度首七日内支付物业专用管理帐户不足部分之款项，以确保物业管理之各项正常运作。如遇特殊情况需额外支出费用的，乙方应另行上报甲方核准后施行。5.2.6 甲乙双方同意另行协商有关服务费押金、装修服务费及其它各项物业管理收费事宜，双方必须依照管理法规处理，不得无理调动。5.2.7 乙方发出缴款通知书予本物业各业户，并收取各业户之缴费存入乙方为本物业所特设之物业专用管理账户中。5.2.8 乙方应定期检讨本物业服务费用等收支情况，包括本物业管理之各项收入或支出情况，监管专用管理账户结余，以确保维持足够款项，应付管理支出项目；乙方应将该等定期检讨提交甲方备案。5.2.9 甲乙双方根据需要，经协商可以设立独立的账户保存本物业各业户装修管理押金及相关预收款项。5.3.0 如有政府物业主管部门要求为本物业预存一定数量的“管理保证金”，此“管理保证金”须由甲方承担。5.3.1为保证服务质量和运作成本费用的充足，甲方须确保在乙方管理帐号中不少于三个月的全部运作费用，如管理帐号中存款低于三个月的运作费用，甲方须在一月内予以补齐。本合同结束后结余的运作费用无息返还于甲方。5.3.2为保证服务质量和运作成本费用的充足，甲方须每月承担空置房或未交付于业主房屋的全部物业服务费用。5.3 工程维护管理5.3.1 乙方将按物业管理之法规，负责验收本物业之机电设备及负责机电设备之运作与保养服务。如有特别或紧急维修工程，乙方必须征询甲方并获得甲方确认才进行工程。费用由服务费或相关维修基金内支付。5.3.2 乙方应根据本物业设备特点，按照国家或行业有关标准负责编制各类设备设施定期维护、日常维修计划、方案、标准，建立机电维护之基准及品质定位，并备有各类设备保养报表、台帐等。5.3.3 按甲方交接本物业各类设备设施类型，甄选适合之保养承包商处理定期大型之维修保养计划，该项计划将由乙方准备工程细则并经甲方确认后，通过招标程序，选定合适厂商，如维修保养由甲方签署的，乙方负责代甲方监控承包商的日常操作；如维修保养由乙方代甲方签署的，甲方同意在本合同因任何原因需终止时，甲方同意继续代乙方与相关第三方分包商履行有关合同责任，包括继续支付相关服务费用。5.3.4 在本物业设备保修期满后，在国家法律许可下，乙方可在同等条件下优先选用甲方已指定之设施设备后期维修保养供货商。5.3.5 乙方负责本物业房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：房屋的承重结构（ 包括：承重墙体、梁柱、楼盖等 ），屋顶、外墙面（ 包括：非承重结构的分户墙外墙面 ）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。5.3.6 乙方负责本物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统（由专业服务单位负责的除外）。5.3.7 乙方负责本物业共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、库、水系、物业管理区域的外围护栏及围墙等。5.3.8 乙方负责本物业电梯的运行和日常维护管理。5.3.9乙方按照政府有关规定对房屋装修提供管理服务。5.4 清洁养护管理5.4.1 乙方负责本物业各项日常清洁工作，清洁费用从专用管理账户内支付。5.4.2 乙方提供本物业公共绿地、园林的养护与管理；5.4.3 乙方提供本物业环境卫生，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清理等；5.5 保安及消防管理(包括停车场管理)5.5.1 乙方负责建立完善的治安防范体系，设立保安制度、编制保安巡更路线及监查、记录制度，全面承担本物业之保安及安全防范责任，费用从专用管理账户内支付；5.5.2 乙方负责建立本物业消防安全制度，包括消防监查、记录及培训制度，确保消防设备随时可用，排除消防隐患，全面承担本物业之消防安全责任； 5.5.3 乙方负责合理规划本物业交通，实现规范管理。结合周边环境，合理规划进出口和行驶路线，实行人车分流，对车辆及停车场实行规范管理，包括标志规范、指挥规范、制度规范及责任分明等；5.6 管理报告5.6.1 乙方将向甲方提供本物业每月物业管理之工作报告，包括但不限于管理处月度工作计划执行情况、财务收支、重大投诉跟进情况及工程维修保养等；5.7 专业技术支持5.7.1乙方将在本合同有效期内，定期选派总部各专业经理亲临本物业现场进行协助及指导工作，定期由乙方高层管理人员到本物业现场与甲方进行会晤，讨论相关管理和服务事宜；第6条：物业管理服务期限及方式6.1 前期物业管理启动期阶段服务内容：6.1.1 本合同中前期物业管理启动期阶段服务期限为本合同1.3条款内所订明。6.1.2 本合同中乙方提供甲方前期物业管理启动期阶段服务性建议均应以书面文本及电子文件形式提交甲方，乙方应根据甲方的建议及时对有关方案进行调整；6.1.3 前期物业管理启动期阶段物业管理服务内容详见本合同第4条；6.2 物业管理服务：6.2.1 本合同中物业管理服务期限为本合同1.4条之约定；6.2.2 乙方提供本物业之物业管理服务，详见本合同第5条之约定；第7条：物业管理服务酬金、费用及付款方式7.1 前期物业管理启动期阶段物业管理服务和实际物业管理服务阶段之酬金及付款方式：7.1.1 乙方之前期物业管理启动阶段(约三个月)物业管理服务总酬金为人民币 元整 ( RMB ,000 ),每月人民币叁万元整（ RMB ）共分 期支付方式如下：第一期：甲方于 年 月 日前支付乙方人民币 万 仟元整 ( RMB 0,000 )；第二期：甲方于 年 月 日前支付乙方人民币 万 仟元整 ( RMB 0,000 )。7.1.2 物业管理启动费（开办费）：根据本物业管理启动期工作计划，乙方负责制定物业管理启动费预算案并报甲方审核，甲方应在本物业进入启动期阶段前预计在2013年 月 日前把本物业管理启动费拨付至本物业管理账户中，以便乙方安排启动期工作，包括但不限于乙方管理人员薪金、劳动法规定之各项福利保险费用及相关办公与维修物料购置费用等。乙方在获得甲方支付的前述物业管理启动费后，按照与甲方共同确认的本物业管理启动期工作计划，落实管理处各职级员工进驻本物业现场参与本物业启动期阶段各项工作。7.1.3本合同中物业管理服务期限（本合同1.4条之约定），乙方提供本物业的物业管理服务，其每月酬金标准为：人民币壹万元整（RMB10,000），按上述酬金标准乙方于本物业第一个整体或部分单元出售 业户入住租用单元之实际日期起；物业管理服务之酬金按照每自然季度（三个月）支付一次方式进行，从物业管理账户中支付与乙方，支付日为该自然季度的前一个月25日之前。首次服务费对应时间段若不足一个季度，按照实际天数换算，如遇物业管理共管账户中资金不足时，由甲方直接支付乙方。7.1.4上述酬金费用甲方以有效转帐支票支付乙方，或直接缴至以下账户：户 名：帐 号: 开户行: 7.1.5物业管理服务酬金之各款项甲方应按期全额支付给乙方，有关国内税项由乙方自行缴付，乙方在领取物业服务酬金之前，应当向甲方出具正式的税务发票。7.2物业服务费用及付款方式7.2.1 在物业管理服务期限内，物业管理服务费由业户按其拥有本物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下： 住宅部分：人民币1.5元 / 月 / 建筑平方米（根据当时物价指数双方可以协商调整）； 商业部分：人民币 / 月 / 建筑平方米（根据当时物价指数双方可以协商调整）； 停车场部分收费标准参见本合同第8条；注：上述物业管理服务费不含本物业供暖费用。7.2.2 向甲方和各业户收取的物业管理服务费是用于和本物业有关的管理服务支出，包括但不限于以下各项：本物业的所有管理员工薪金、劳动法规定之各项福利、与保险及津贴；本物业共用部位、共享设施设备的日常运行能源费用及维护费用；本附属配套建筑和设施的维修、养护、专项维修费用和服务费用；本物业管理区域清洁卫生费用；本物业管理区域绿化养护费用；本物业管理区域秩序维护费用；本物业管理办公费用；本物业管理固定资产折旧；本物业共用部位、共享设施设备及公众责任保险费用；乙方的管理服务酬金；与本物业相关的法定税费（不含乙方依法应缴纳的税费）；及-其他与本物业有关的开支；7.2.3 乙方所收的物业管理服务费用于物业管理服务支出和乙方的管理服务酬金支出。7.2.4 乙方提供本物业的物业管理服务，其每月酬金标准为：人民币壹万元整（RMB10,000），按上述酬金标准乙方于本物业第一个整体或部分单元出售 业户入住租用单元之实际日期起，甲方每月5号前从物业管理账户中支付与乙方；如遇物业管理共管账户中资金不足时，由甲方直接支付乙方。7.2.5 物业管理服务支出应全部用于本合同约定的支出，年度结算后盈余部分，转入下一年度继续使用。7.2.6 乙方在提供甲方本物业物业管理服务期间，乙方每季度末向甲方提供下季度之物业管理财务支出预算，在甲方核准后由物业管理帐户中支付。甲方应结合本物业之各项物业管理需求，如遇本物业专用管理帐户资金在扣除预收款及押金后不足支付开支的，则由甲方在次季度首七日内支付物业专用管理帐户不足部分之款项，用以确保物业管理之各项正常运作及服务质量； 7.2.7 在本合同规定之物业管理服务范围以外之任何服务及其产生的相关费用，由甲乙双方另行商议决定；7.2.8 乙方收取本物业各业户之物业服务费，其面积以销售建筑面积为准；且其物业服务费的起计日期按照本合同4.5.3条款执行。第8条 停车场收费分别采取以下方式：8.1 停车场委托乙方管理，物业使用人按照地下车库车位人民币 100元 / 位/ 月的标准交纳停车管理服务费（根据当时物价指数双方可以协商调整）。车位租金归产权人所有；8.2 乙方应与停车场车位使用人签订书面的 停车管理服务协议 ，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；第9条:关于使用“XX物业”名称及标识规定9.1 在本合同有效期限内，乙方必须使用“XX物业”名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）用于本物业的物业管理工作。9.2 本合同终止之日起乙方不能以任何形式继续使用甲方之名称及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）作物业推广或其它用途。第10条：双方责任与义务10.1 甲方权利义务：10.1.1 审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况，并设专人随时监管乙方物业专用管理帐号，10.1.2 甲方按时签收乙方提供之物业管理工作报告、管理建议等文件。如有不合理的情况，必须从速向乙方反映处理。10.1.3 甲方须协助乙方跟进承包商遗漏工程，如承包商未能按验收规范完成遗漏工程，有关该修复遗漏工程之相关费用，在甲方协助下饬令相关承包商承担。10.1.4 甲方须按本合同之约定按时足额支付相关费用，并依照乙方与本物业分包商签定的分包合同约定支付相关费用。10.1.5甲方应按 本合同 约定之时间及金额，支付乙方物业管理专业服务合作酬金，否则乙方有权自向甲方发出书面催缴通知书之日起十个工作日后，停止服务。且乙方保留追讨甲方欠付款项及每延迟付款一天，甲方所需支付乙方之每日违约金（每日违约金即：当期物业管理服务合作酬金之千分之三）之权利。10.2 乙方权利义务：10.2.1 乙方应按本合同之约定为本物业提供全面优质的物业管理服务，包括但不限于对本物业管理方面提供建议、管理与服务，提供全面的物业管理及有关技术，以保证物业管理质量。10.2.2 乙方将不会以任何方式出让或转让其获得之合作协议。10.2.3 乙方有为甲方保守本物业之相关商业机密之义务。10.2.4 乙方应妥善保管甲方移交给乙方有关本物业之全部工程图纸、管理资料及原始凭证。10.2.5 乙方在履行本合同时，还应当遵守国家及地方相关物业管理法律法规标准规范等，向本物业 业户提供之物业管理服务范围、标准等应当符合其要求。10.2.6 乙方有权选聘专营公司承担本物业之专项管理业务并从本物业管理账户内支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人，除非且该等选聘已经取得甲方签字确认，否则视为乙方违约。10.2.7 乙方有权依照物业管理法规政策、本合同和业户手册对物业使用人/ 业户之违规行为进行处理包括：进行劝阻、制止，并向有关部门报告。10.2.8 对造成本物业共用部位、共享设施设备损失的，将代表业户要求其责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。10.2.9 乙方必须按时向业户发出收取服务费通知书，如遇业户迟缴或欠缴，可以采取法律手段追讨，有关费用从本物业专用管理账户内支付。10.2.10乙方承诺向业户提供优质服务，遇有业户投诉时应主动予以解决；若乙方管理服务不到位，业户投诉比较多或连续多次遭到业户的投诉，乙方应于二十五个工作日内整改，在整改无效之情况下，甲方有权提前三个月书面通知乙方解除本合同。10.2.11 乙方承诺物业服务费收费率不低于90%，如低于90%，乙方须在二十五个工作日内补足款项至物业管理账户。10.2.12 在本合同有效期限内，如遇本物业的业主委员会成立并导致乙方不再作为本物业的物业管理服务企业情况下，乙方应于三个月内撤出，终止本合同。10.2.13 本合同终止或解除时，乙方因管理本物业所产生之相关一切费用，经甲方确认后由本物业的物业管理账户中支付。如遇物业专用管理账户资金在扣除预收款及押金后不足时，则由甲方向乙方直接支付。乙方为本物业聘请之管理处员工按照劳动法规要求所进行之相关离任经济补偿费用，在物业管理账户中支付。如遇物业管理账户资金不足时，则由甲方向乙方直接支付。乙方应在甲方通知其撤离前接受甲方对本物业的管理财务状况的审计，甲方有权指定专业审计机构进行审计，审计费用由本物业管理帐户中支付；乙方同时应根据甲方的要求向甲方或甲方委托的第三方移交物业管理档案资料、财务资料、各类技术资料(但乙方有权保留相关文件和账目，以备报税之用，于完税后从速返还甲方或其指定单位)，同时移交本物业的公共财产，包括服务费、公共收入积累形成的资产等。但在账目和文件移交时，甲方需给予乙方三十个工作日做妥本物业和乙方因管理本物业而引起的报税程序。第11条：本合同终止事由11.1 甲乙双方同意根据下列情况提前一个月给予对方书面通知终止本合同：11.1.1 任何一方严重违反本合同的。11.1.2 若甲、乙双方因重组或合并原因而被清盘。11.1.3 在本合同履行过程中，由于发生战争、洪水、台风、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同的任何一方无法履行本合同规定的义务，遭受不可抗力的一方不承担违约责任。但迟延履约后发生不可抗力的，迟延履约一方不能免除责任。遭受不可抗力一方在不可抗力事件发生后的15天内，应向对方出具经公证的有关权威部门的证明。不可抗力事件消除后，由双方协商确定是否恢复对本合同的继续履行。11.1.4 签约双方任何一方， 由于战争、严重火灾、水灾、地震等不可抗力而丧失履约能力，由受灾方提供当地官方权威证明后，本合同自动终止。11.1.5 甲乙双方在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理服务合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。11.1.6 乙方没有达到物业管理服务的要求，经限期整改逾期仍未达到要求的，甲方有权解除本合同(具体条款参照10.2.10条款内容)。11.2 其他法律、法规规定当事人一方有权解除本合同的情形。第12条：争议解决12.1双方同意遵从中华人民共和国法律和法规。凡因在履行本合同所发生之或与本合同有关之一切争议，双方应协商解决，协商不成，双方任何一方均有权向本物业所在地法院提起诉，双方同意判定结果为终局决定。12.2 本合同一方对另一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有之权利或权力，不能视为该方对其权利和权力之放弃，亦不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利和权力而单独或部分行使本合同项下的任何权利、权力或补救办法。第13条：违约责任13.1 乙方应诚实履行物业管理服务，如果乙方的物业管理服务没有达到本合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，甲方有权要求乙方限期二十五个工作日整改，同时有权采取法律手段要求乙方赔偿甲方因此所遭受的损失；逾期未整改或整改后仍未达到要求的，甲方有权以书面形式提前三个月通知乙方终止本合同。13.2 乙方不得擅自提高物业管理收费标准，否则，甲方或业户有权要求乙方返还；因此给甲方带来损失的，应赔偿甲方的损失。13.3 在甲方履行本合同之情况下，乙方无正当理由不得提前终止本合同，否则应当赔偿业户及甲方的损失。13.4 甲方应保证按时向乙方移交物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因甲方延迟移交资料导致物业服务不到位的，乙方不承担责任。13.5 乙方应依法开展物业管理服务，并向有商誉的保险公司购买有关保险，保险费从物业管理账户中拨付。13.6 经甲乙双方确认的本物业驻场人员，未经甲方同意乙方不得擅自更换，驻场人员个人离职或因严重违规被辞退情况除外。第14条：通知与送达和对接14.1 以本合同为目的或与之相关之任何通知均以亲自递交，邮资已付之挂号邮件、特快专递服务 或传真发至如下联络方式，否则不发生效力。如果拟接受通知之合同一方之下列地址或联络号码发生变更，则有变更一方必须及时通知对方，否则自行承当相关责任。发给甲方的通知应发至：甲方：通信地址：收件人：电话：传真： 发给乙方的通知应发至：乙方：通信地址：收件人：电话：传真：除非本合同另有规定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方并为其所知悉：1.如果是采用亲自递交之方式，应以被通知方收到该通知之日期为准；2.如果是采用邮件进行邮递之方式，应以邮件寄出之日起第七个工作日为准；3.如果是采用特快专递之方式，应以交邮后之日起第三个工作日为准；4.如果是采用传真之方式，应以传真发出并收到传真确认报告之日期为准。第15条：其他事项15.1 为保证甲乙双方在合同有效期间之信息沟通便捷和有关事务之决定效率，双方应于本合同签订生效之日起三个工作日，书面指定一名联络人并通知对方，双方指定之该联络人在本合同有效期间内代表其指定方且指定方仅通过联络人进行与对方之通知、提出询问、答复、提出意见、协调、书面确认对方工作成果之完成等本合同履行之相关事项，指定方应对其指定之联络人之职务行为负责。15.2 本合同双方可对本合同之条款进行修订、更改或补充， 以书面签订补充协议，有关之补充协议与本合同具有同等效力。15.3 本合同期满前两个月，双方应就是否续约协商，如双方同意续约，应于本合同期满前一个月签订一份补充协议，确认续约期限及有关合作条款。15.4 本合同制定是根据中华人民共和国之法律。15.5 本合同附件部分：甲乙双方之 营业执照 及乙方 物业管理资质证书 亦为本合同之有效组成部分，且并与本合同具有同等法律效力。 15.6 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，本合同正本一式四份，甲、乙双方各持贰份，且具有同等法律效力。本合同双方：甲方： 日期： 年 月 日乙方： 日期： 年 月 日XX项目物业管理服务合同附件附件部分：基础管理1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1.1建设用地规划许可证；1.2建设工程规划许可证；1.3规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书。1.4与规划部门往来文件；1.5 临建房屋批准手续（如有临建房屋）；备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章2、己办理接管验收手续2.1 物业公司验收记录及问题处理情况2.2 物业公司收集资料2.2.1竣工总平面图2.2.2单体建筑、结构、设备安装竣工图2.2.3附属公建配套设施、地下管网工程竣工图2.2.4有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料2.2.5各单项工程竣工验收证明材料2.2.6 房屋质量保证文件和房屋使用说明文件2.2.7 房屋销售清单和产权资料2.2.8 公共配套设施的产权及收益归属清单2.2.9 供水、供暖的试压报告3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理3.1 物业管理企业统一管理3.2 专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）4、建设单位与选聘的物业管理企业签订物业管理协议，双方责权利明确4.1 与开发单位签定的委托管理协议5、在房屋销售协议签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 5.1 前期物业管理协议或物业管理公约6、建立维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定6.1 维修资金交纳单据记录6.2 维修资金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善7.1 房屋使用手册7.2 装饰装修管理规定7.3 业主公约7.4 绿化管理制度7.5 卫生保洁管理制度7.6 保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7.7 车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）7.8 消防管理制度8、物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法各项管理制度8.1 房屋管理制度8.2 零维修管理制度8.3 大中修工程管理制度8.4 回访制度8.5 供水管理制度8.6 供暖管理制度8.7 电梯管理制度8.8 保洁管理制度8.9 消防管理制度8.10绿化管理制度8.11保安管理制度8.12车辆管理制度（机动车非机动车）8.13收费管理制度8.14财务管理制度8.15档案管理制度各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录9、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨9.1 物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）9.2各类专业人员的专业上岗证书 (电工、电梯司机、会计等)9.3员工统一着装9.4 员工佩戴工作牌10、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率10.1 计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况计算机查询资料包括：10.2 房屋、设备等基数10.3 分户档案10.4 费用收支情况10.5 房屋、设备普查资料10.6 房屋、设备修缮资料11、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况有关规定执行情况11.1各类收费标准（物业服务费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。11.2有费用收支的凭证、各类财务报表11.3 物业管理服务费用公开有记录、照片12、房屋及其共享设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便房屋及设备基础资料12.1 房屋总平面图12.2 地下管网图12.3 规划批准文件12.4 竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）房屋产权产藉资料12.5 房屋产权情况清册12.6 共用部位、共享设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数物业管理经营管理资料12.7 分户管理记录12.8 房屋数量、种类、用途分类统计表12.9 项目情况表12.10 房屋安全普查表（上年度和本年度）12.11 房屋完好等级评定记录12.12 大、中、小修和检查记录12.13 设施设备台帐12.14 设施设备运行记录12.15 房屋租金缴纳记录或物业服务费用收缴和使用记录12.16 资料分类成册，有目录并查阅方便13、 建立业户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便13.1 业户基本情况13.2 房屋及配套设施产权清册14、 建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录14.1 执行值班制度情况（值班表、值班记录）14.2 设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录14.3 来电、接待记录和处理记录14.4 问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）15、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上15.1 征询意见单15.2 对意见单的统计（满意率要达到95%）15.3 整改措施15.4 整改措施落实情况的记录16、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录16.1 明显位置公布维修服务的承诺16.2 服务承诺的落实情况记录16.3 派工单和统计表（及时率、返修率）16.4 回访记录（见第17条要求）房屋管理及维修养护 17、项目、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻项目各单位名录标识在大堂内显着位置17.1 项目名称及地名标识齐全17.2 楼层标识及门牌号齐全、完整17.3 项目平面图17.4 项目内单位名录水牌18、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象18.1对照规划图现场查看19、项目外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象19.1 外墙清洁19.2 外墙完好，无破损、脱落19.3 外墙无张贴物20、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损20.1 室外广告牌、霓虹灯完好、无破损20.2 室外广告牌、霓虹灯保持清洁20.3 室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患20.4 市政管委审批手续21、空调安装21.1禁止安装户外分体空调22、外立面统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外任何安装物体等22.1 外立面统22.2 要求样式、色调、材质统一22.3 无安装防盗网现象22.4 无伸出户外的安装物23、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象23.1 装修协议23.2 装修验收记录共享设备管理 综合要求 24、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行24.1 设备运行记录24.2 操作人员岗位责任制24.3 设备巡回检查记录24.4 设备维护记录和定期保养记录25、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求25.1 机房内房间、设备清洁无杂物25.2 机房有挡鼠板，无鼠、虫25.3 有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等26、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程26.1 配备所需专业技术人员（职称证明）26.2 操作记录27、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故27.1 设备运行、重大事故发生情况供电系统 28、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知业户28.1 有关通知及记录28.2 限电、停电审批资料29、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行29.1 临时用电管理措施29.2 停电应急处理预案30、备用应急发电机可随时起用30.1备用应急发电机的维修保养记录30.2备用应急发电机的试运行记录弱电系统 31、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作31.1 弱电系统分项巡视记录31.2 弱电系统维修记录32、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存32.1 系统运行正常32.2 监控录影带按规定保存32.3 系统运行、测试记录消防系统 33、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用33.1 消防控制室值班情况（排班表、值班记录）33.2 灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）33.3 运行记录、维修记录、保养记录、测试记录34、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题34.1消防管理人员培训计划、培训记录34.2 重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况34.3 消防设备故障处理记录35、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人35.1 消防宣传资料35.2 消防宣传活动记录35.3 各区域消防责任人名单35.4 消防安全责任书36、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通36.1 火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况36.2 安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示36.3 消防标识设置齐全、完好有效情况36.4 消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况36.5 消防信道开通，信道内无杂物等37、 无火灾安全隐患37.1 消防设施设备完好37.2 易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况37.3 防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况电梯系统 38、电梯准用证、年检合格证、维修保养协议完备38.1 电梯准用证（安全许可证）38.2 电梯年检合格证38.3 电梯维修保养协议39、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好39.1 电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）39.2 电梯机房通风情况39.3 电梯轿厢照明情况39.4 电梯保养记录39.5 电梯检修记录40、轿厢、井道、机房保持清洁40.1 现场保持清洁41、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗41.1 维保人员上岗证书41.2 维保方的企业营业执照42、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修42.1 接到故障报修20分钟内到达现场43、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 43.1 电梯出险应急预案给排水系统 44、建立项目用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划44.1 项目节水计划44.2 项目节水措施45、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏45.1设备日常巡视记录45.2 设备现场工作正常46、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染46.1 蓄水池清洗记录46.2 蓄水池消毒记录46.3 二次供水卫生许可证46.4 水质化验单46.5 操作人员健康证46.6 水箱间卫生检查记录46.7 现场水箱间清洁，水箱加锁47、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患47.1 供水设备管理措施落实情况记录47.2 供水设备现场保持清洁48、限水、停水按规定时间通知住用户48.1 限水、停水通知48.2 停水的临时供水预案49、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生49.1 排水系统清淘记录49.2 地下室、车库等设施设备的检查记录50、遇有事故，