重庆保障房模式研究.docx

重庆保障房模式研究摘要：文章通过对于在全国中西部城市具有示范意义的保障房模式（重庆模式）研究和总结，得出一些有益的经验，为中国其他省市地区保障房问题提供一些有益的启示。 关键词：保障房；重庆模式；大面积供给；低价供给；地票制度 一、引言 重庆地处中西部，与安徽的经济发展有很多相似的条件，因此以此为契机，对于其保障房模式进行了研究，力求对怀宁县的保障房制度有借鉴意义。 重庆市的保障房供给模式已经跳出了单纯的“建房-供房”模式，而是一项系统浩大的民生工程，其结合了自身身处中西部、土地广阔、城市化未完全完成以及房价相比于一线城市仍有很大上升空间的特殊性对于保障房的各项工作进行了“重庆化”的创新。重庆市按照“市场归市场，保障归保障”的双轨制原则，提出了“低端有保障，中端有市场，高端有保障”的思路，将以廉租房和经济适用房10%，公共租赁房20%，商品房70%的“127”的供给格局规划未来住房比例（见图1）。 其计划的特色在公共租赁房的建设供给中体现最为突出，表1以公共租赁房为研究重点阐明其保障房政策的特点和可借鉴之处。 在这个计划中，重庆市未来十年将建设4000万平方米的公共租赁房，在不考虑人均住房面积变化和每户家庭人口数变化的条件下，如果按照2009年重庆城市居民人均房屋建筑面积为27.41平方米来计算就可以解决约1459321.42人或者约为498061.92家庭的住房问题。2010-2012年三年内完成2000万平方米的建设任务，即约可解决729660.71人次或249030.96家庭的住宅问题。 二、制度分析 （一）申请条件 对于保障房的供给条件，重庆市采取的是“宽进严出”的模式，具体分析以下方面。 1、申请公共租赁住房的收入限制：单身人士月收入不高于2000元；家庭月收入不高于3000元。政府将根据经济发展水平、人均可支配收入、物价指数等因素的变化定期调整，并向社会公布（见表2）。 根据重庆市2009年的统计数据，这就意味着占城镇人口80%的中等偏上以下收入人群均有符合收入限制的资格，可以申请公共租赁房，也就意味着依据2009年城镇常住人口1474.92万人来计算，在不考虑人口增长的前提下，约有11799360千万人口符合申请的收入要求。这一点体现了其“宽进”的思想。 2、申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职业院校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员。市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人等住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，不受收入限制。 对于重庆市内居民，其对于公租房的申请仅限于住房面积小于13平方米的家庭改善居住环境，而这一点远低于当地的人均房屋建筑面积，因此，此项政策旨在惠及更广大的城市贫困者，从而改进了非传统以户籍为划分的做法，而是对于外来务工人员、毕业学生以及城市低收入者一视同仁，并对于特殊人群予以特殊照顾，更大程度上保障了城市发展的动力，也在一定程度上防止投资以及投机资金的进入。 （二）租金 本文以中等偏下户以下的居民消费支出为例，来研究其保障房定价的合理性（见表3）。 根据历年统计资料，知其历年居住支出在其收入中所占比重较稳定，故可用柯布道格拉斯型效用函数，对于其效用进行模拟，近似用2009年数据进行模拟，可得函数形式为： 其中，i=1，2，3，4；1：最低收入户；2：困难户；3：低收入户；4：中等偏下户。易知10.101，20.105，30.08，40.78，11-i 公租房的租金主要由贷款利息、房屋维修管理费用两个部分组成，重庆市计划与同地段、同品质的商品房的出租价格比，公租房的租金在前者的60%以内。 根据物价部门、公租房管理局的调研，重庆公租房房租目前定价为最高11元/平方米，最低的9元/平方米。如果按10元/平方米的价格乘以人均27.41平米的住房面积则可知月支出约为274.1元左右，低于社会平均住房消费但高于中等偏下户以下消费群体的住房消费，但考虑到由于重庆地处中西部且其人均拥有住房率已很高，因此住房支出占家庭收入比重明显偏低，其人均值的参考价值不高。而所占人口5%的困难户也可凭转移性收入（约2631.58元）按9元/平方米的租金享受24.37平米人均的住宅面积。 由粗略计算的效用函数可知，此举大大提高了收入为中等偏下户以下的居民的效用水平，仅以最贫困户为例，则可在住房单项费用上提高效用约1.60倍，考虑到节约的资金可以用于其他商品（B）上的消费，则估计对于其效用的提高远不止于此，此举表明了其定价对于改善民生的积极作用。 （三）退出机制 2010年6月9日出台的重庆公租房管理办法规定，公租房出售价格以综合成本价为基准，包括土地成本、安建成本、税费和利息等。购房时可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。按照此规定，在租房五年后，租房人就可申请购买，并保持公租房仍在5000元/平方米以下的低价。 “回购”制度就是退出环节的一道关卡。公共租赁住房不得上市交易，购买公租房之后如果想把房子卖掉，只能卖给公租房管理局，由政府回购，回购时的价格为原销售价格加同期银行存款利息。这一点就彻底堵住了公租房流向市场的管道，从而使得政府供给的保障房能与市场商品房供给分开，抑制阻截了公租房的投资、投机渠道。 （四）相关配套措施 在此同时，重庆市还利用产业中心从沿海向内陆转移的趋势，采取给予45%的企业所得税以及1%的契税等优惠减免其税负以及实行融资优惠和给予其劳工的住房、户口等方面的优惠政策，大力引进类似惠普、思科等公司以及配套厂商富士康、广达等劳动密集型企业，帮助解决重庆市本地及外来务工人员的工作问题，仅2010年重庆市就计划引进300万农民工。 在融资方面，主城区公租房预计造价2500元，财政资金投入至少达到20%，除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，重庆市计划将公租房建设资金来源渠道扩充到土地出让收益的5%，银行、非银行金融机构和公积金贷款以及发行债券等。 在土地来源方面，重庆政府从2002年开始进行进行土地储备，2003年成立了重庆地产集团专门负责政府土地储备有关工作。2010重庆主城用于城市建设的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府储备的土地。 由于重庆市通过建立农村土地交易所，开展“地票”交易和实物交易，这也为包括保障房在内的城市扩张提供了土地来源。同时，为城镇化过程中农民转户入城提供了利益补偿机制。农民通过获取“地票”和承包人股权分红的双重收益，保障农民收益总体不低于“地票”平均价款的80%，而且在户籍改革政策扶持下，能够解决好就业、住房、养老、医疗、教育等社会保障问题。 （五）局限性 综上可知，重庆市的保障房模式较为系统，而且其大面积的住宅提供和低价的供给能够使得广大人群受益，这一点的制度设计值得肯定。但是其成功也在于其身处内陆，面积广大，人口密集度相对与沿海发达城市较为稀疏，同时系城市化进程尚较低的特殊省情有关，对于广大东北沿海地区的借鉴意义不大。 其地票制度虽有所创新，但是仍无法从根本上解决中国农村土地流转问题，土地仍然只能转让给政府。 同时其制度的实施依赖于实业产业中能够真正吸收大量