关于合肥房价变动及其对居民生活的影响—市场调查分析调研报告.ppt

关于合肥房价变动及其对居民生活的影响 市场调查分析调研报告,目录,调查背景及目的,调查背景：住房和人们的生活息息相关，房价是人们热议的话题，各大媒体关于房价方面的报道非常多。说到房价人们的第一印象就是房价在不断的上涨，买房压力大。 调查目的：通过调查不同文化水平，不同收入群体对于房价上涨速度的态度、觉得什么样的房价水平是可接受的、哪些措施可以抑制房价上涨等等来反应合肥居民关于房价问题的心声。以人均GDP、人均可支配收入等为参照衡量房价上涨速度。同时客观的提出相关建议。,确定所需数据,活动方案的设计,实践 调查,调查地点,调查对象,调查内容,调查人员,活动时间,调查方法,调查对象：合肥市20及20岁以上的居民 调查地点：合肥市的庐阳区、蜀山区、瑶海区和包河区 活动时间：10月9日至10月27日 调查内容：合肥地区居民的学历层次、成员数不同的家庭比例、居民理想的房价范围、居民的工资水平、家庭的可支配收入以及居民对当地房价的看法和建议。 调查方法：通过问卷调查的方式收集不同阶层、不同收入水平、不同群体对于房价变动的看法、意见、以及建议，并将结果通过运用Excel作出表格、柱形图、折线图反应房价与各个因素的关系以及房价的上涨趋势；采用强度相对数分析法对房价年距发展速度与人均GDP年距发展速度进行比较；使用Eviews软件分析房价上涨与人均可支配收入之间的关系。 调查人员：全体队员,问卷设计,您好！我们是安徽财经大学统计与应用数学学院11级学生。我们正在开展“合肥市近十年房价走势及其对居民生活的影响研究”的市场调查，感谢您能在百忙之中抽时间来填写问卷。有您的支持，我们的活动才能得以顺利地进行，非常感谢！ 1您的家庭成员数 A、1-2 B、3 C、4 D、5 E、6人或六人以上 2、您的最高学历 A、高中或以下 B、大专或中专 C、本科 D、本科以上 3、您觉得近十来年合肥的平均房价走势 A、上涨速度过快 B、上涨速度适中 C、上涨速度缓慢,4、您的月收入 A、1500元以下 B、1500至3000元 C、3000至4500元 D、4500至6000元 E、6000元以上 5、您是否在合肥买了房？ A、有 B、没有 6、您一般选择什么途径了解近些年的房价走势并对房价进行预测？ A、通过跟身边的朋友同事等聊天获取信息 B、报纸杂志 C网络 D、向专业机构专业人士获取 7、您未来3年是否有在合肥买房的打算？ A、有 B、有，但不打算在合肥购房 C、没有,8、您心目中合肥理想的房价应该是多少？（单位：元/平方米） A、环城（a.4000-6000 b.6000-8000 c.8000以上） B、一环 (a. 3000-4000 b.4000-6000 c.6000以上) C、二环 (a. 2000及以下 b.2000-4000 c.4000以上) D、二环外 (a. 1500以下 b.1500-3000 c.3000以上) 9、您认为合肥的房价还有上涨的趋势吗？ A、仍然可能上涨 B、可能有下跌趋势 C、基本在现价左右徘徊 10、如果选择购房，您会看重下列哪几个因素？【多选项】 A、价格 B、开发商的品牌 C、升值的潜力 D、房屋质量 E、周边环境及配套设施 F、交通条件 G、小区规模 H、其它,11、您认为下列哪些因素造成了合肥现在的高房价？【多选项】 A、经济发展的必然结果 B、宽松的房地产信贷政策 C、政府的土地政策 D、炒楼现象 E、民众对住房的迫切需求 F、建筑开发成本上涨 H、土地供应不足 I、人口的快速增长 J、住房供应结构的不合理 K、住房周边硬件设施的完善 12、房价上涨是否给您的生活造成了影响？ A、有很大影响 B、有，但影响不大 C、没有任何影响 13、您认为下列哪些措施能够有效地抑制当前合肥房价的上涨？【多选项】_ A、降低廉租房、经济适用房和两限房的购房标准 B、政府收购商品房作为廉租房 C、用行政手段引导房地产商合理投资 D、紧缩房地产信贷 E、增加低价位的土地供应量，提高土地供应透明度 F、出台政策限制炒房 G、其它,实践步骤,10月9日至10月11日,10月12日至10月14日,准备阶段,10月12日至10月14日,通过对市场简单的了解，明确调查方向，确定调查的主题和目的,通过对调查目的的深入理解，列出整个计划的大致提纲，搜集相关信息与数据，确定调查范围、调查方式以及调查方法，制定具体的调查方案，审定并确定方案,根据调查目的确定调查对象以及所需要的数据，提出相应的问题如房价的影响因素和房价上涨造成的影响，设计符合实际的调查问卷，修改并最终确定调查问卷,实施阶段,选定合肥市住宅区的居民，发放调查问卷500份，回收461份，作废39份，并对得到的数据进行整理和绘制图表,到合肥市各区的售楼中心，对售楼中心的工作人员进行采访，得到近年来各区住宅的房价，进行数据的整理和对比,10月18日至10月22日,结果处理阶段,剔除不适用的数据，选用合适的方法与模型，对得到的数据进行预处理,将收集的资料进行汇总、归纳、整理和分析，通过数学统计方法与模型的处理，得到相应的调研结果，处理得到调研报告。,10月23日至10月27日,成果的收集 处理和分析,调查结果收集、处理 根据调查，合肥每户家庭平均人数为2.79人。其中接近37%的家庭人数为1-2人，33%的家庭人数为3人，4人家庭有19%，而5人或6人及以上的家庭数仅占所有调查中的7.53%和3.36%。 在所有被调查者中，具备高中及以下学历占多数，约为75.61%，大专或中专学历的被调查者占总体的12.27%，而具备本科以及本科以上学历的各占10.58%和1.54%，只为少数。 被调查者中只有4.53%是底层收入者，月收入在1500以下，月收入在1500至3000元之间的人数约为17.12%，而月收入3000至4500元的中层收入者占30.67%，4500至6000元的中高层收入者人数约占总体的33.19%，6000元以上的高层收入者占14.49%。,在对居民生活现状的调查中，我们通过对居民的居住条件、对住宅的要求和期许等方面进行询问掌握了居民的居住现状和期许状态。因为在居民小区内进行调查，约76.4%的被调查者表示已买房，而23.6%被调查者租住或住公司宿舍等。 在房价上涨速度的问题中，接近半数被调查者认为房价上涨速度过快，也有39.36%的被调查者表示合肥房价上涨速度适中，另外还有8.22%的居民认为上涨速度慢。这表现出大多数居民并不能接受房价的上涨速度。 在调查“合肥居民对房价的预期价格”的过程中，我们发现49.2%的居民对环城区的房价期望为4000-6000元/平方米，68.4%对一环区的房价期望为3000-4000元/平方米，72.9%的居民二环区的合理房价应该是2000-4000元，56.1%的居民认为二环外的房价应该为1500-3000元/平方米，其他的被调查者则认为房价应为更低。而合肥各区实际房价要远高于买者的平均预期价格。,在对房价走势的预测中：77.3%的居民仍认为合肥房价会继续上升，也存在约为7.5%的居民认为房价可能会下跌，其他有15.2%的居民预测未来房价基本在现价左右徘徊。 当被问及购房最看重哪些因素时，86.8%的居民认为在房价高涨的今天，价格是购房的首要因素，75.1%认为交通条件也是重要因素，13.1%认为升值潜力是购房首选，极少数人认为开发商的品牌很重要。 当被问及房价高居不下的原因时：70%以上的人认为宽松的房地产信贷政策、政府的土地政策以及民众对住房的迫切需求造成的；部分居民认为是炒楼现象的存在以及土地供应不足导致高房价；还有少数居民认为合肥现在的高房价是经济发展的必然结果。 由于绝大多数人均是工薪阶层，工资不是很高，调查发现有85.7%的居民认为房价上涨给生活带来了很大的负面影响，这其中包括对未来事业以及生活上的规划，12.6%居民认为房价上涨对其影响不大，只有1.7%的居民认为房价上涨对其生活没有任何影响。,关于居民从哪些途径了解房价：大部分被调查者表示会直接从网络中了解近些年的房价走势，通过跟身边的朋友同事等聊天获取信息、报纸杂志、向专业机构专业人士获取等分别占16.3%、9.2%、1.4%。 在抑制房价的建议上：80%以上居民觉得紧缩房地产信贷、增加低价位的土地供应量并提高土地供应透明度以及出台政策限制炒房能有效抑制房价的上涨；还有少数居民认为用行政手段引导房地产商合理投资、政府收购商品房作为廉价房等一些措施可抑制房价。,调查结果分析,。,近十来年合肥房地产的施工面积,由右图表可看出，房地产施工面积整体呈增长趋势，尤其是从2001年到2008年期间，涨幅明显；2009年由于受到08年经济危机的影响，房地产施工面积大幅的回落,房地产的开发投资,从右图表中，我们可以看出近十年来合肥地区房地产开发投资持续上涨，增长率波动较大：2002年至2011年，合肥市投资额由25.54亿元增长到680亿元，前8年的增长速度迅猛，2003年投资额的增长率为124.1%，达到巅峰。2009年至2012年，虽然投资额的涨幅变小，均在10%以下，但依旧呈增长状态。,商品房的竣工面积,从图中可以看出，2001年起，合肥市商品房竣工面积持续增长，前几年增长幅度较平稳，后几年增幅明显。 09年全市商品房累计完成施工面积4594.16万平方米，其中商品住房3659.06万平方米，分别同比增长15.7%和15.28%。竣工面积1228.38万平方米，其中商品住房990.01万平方米，分别同比增长30.62%和26.62%。,商品销售面积,2002年至2012年，合肥市商品房销售面积由86.21平方米增加到655.51平方米，这不仅体现出合肥市商品房的面积在不断增加，更加反映合肥市市民对住房的需求在不断提高，可以看出，居住需求成为了市民迫切的需求；,结合以上四个图表，我们可以看出，虽然房地产施工面积与竣工面积一直呈增长状态，但是商品房的销售面积至2012年仍然处于增加的状态。从微观经济学的角度来看，当商品的需求大于供应时，商品的价格会不断增加。当且仅当需求等于供应时，价格停止上涨。由此我们可以得出结论：合肥市的商品房供应量无法满足居民需求，因而房价上涨。,小结,居民可支配收入与房价均价对比,由近年合肥市人均可支配收入及合肥市区楼市均价折线图的直观显示可知：合肥市区近五年楼市均价整体呈上升趋势，但近五年人均可支配收入也明显呈稳步增长态势，且增长速度比楼市均价要快；房价与可支配收入同步上涨，还是适应于市场发展的。,房价与人均GDP,从表和数据可以看出2002-2011年房屋均价年距发展速度都大于1，房价每年都在上涨。从2005年到2010年房屋价格增长速度不断加快。在2008年以及早前美国次贷危机的影响下，银行紧缩信贷政策，但房价依然快速上涨。 可见房价虚高，房地产泡沫在不断膨大。,2010年-2011年，中央出台一系列政策稳定房价，特别是第十一届全国人民代表大会第四次会议出台的一系列关于稳定房价的政策。这一系列的政策措施使得房价上涨速度在2010年后变慢。,房屋均价以及人均GDP强度相对数,由数据以及图可以看出，2002-2004年、2009-2011年这4年的强度相对数大于1，房屋均价的发展速度大于人均GDP的发展速度；说明这段时间房价上涨过快，不适应于GDP的发展速度。照此趋势下去，房价不断上升，广大市民在购房时难以承受昂贵的房价。,2004-2009年这5年的强度相对数小于1，房屋均价的发展速度小于人均GDP的发展速度；说明这段时间房价发展速度相对缓和，照此趋势发展，市民的购房压力不会太大。,模型建立与分析,人均可支配收入与年平均房价情况表（2003-2012年）,建立模型 我们假设拟建如下一元回归模型：,得出以下表,进行线性回归得出如下结果,从回归估计的结果来看，模型拟合较好。可决定系数R2=0.9145，表明合肥年平均房价变化的91.45%可由人均可支配收入的变化来解释。从斜率项的t的检验值来看，大于5%显著性水平下自由度为n-2=8的临界值t(8)=2.306，且该斜率值满足于00.2470881,符合经济理论中边际消费倾向在0与1之间的绝对收入假说，表明合肥地区人均可支配收入每增加1元，居民愿意房价上涨1元/平米。,分析 总结,结论总结与建议,经济的快速发展使人民的生活水平日益提高，分析以上数据和图表可以看出，房价虽然每年都在上涨，但是涨幅基本上都在可控范围内。例如从2002年2011年这10年中，有6年房价增长速度小于人均GDP的增长速度。而且在第十一届全国人民代表大会第四次会议及其之前出台的一系列有关稳定房价的政策下，房价发展速度明显变缓。房价的变动在可控范围内。,建立回归模型运用最小二乘法得到结论表明合肥地区人