住宅规划设计的新理念.doc

住宅规划设计的新理念刘力在淄博第五届房地产高层峰会上的报告谢谢各位。我们先主要是看一下图片上的演示，我在这里谈不上作报告，主要是把我们在中国市场上这四、五年来，所做的这些住宅方面的设计，还有一些体会给大家分析一下，它的主题叫做住宅规划设计的新理念。 先从四、五个方面来讲。首先我们讲一个居住区的规划，大家做这个规划主要还是做住宅区的开发，全国的住宅区，这十几年来房地产的发展，多数的产品都是高层住宅，或是多层住宅。任何一个居住区，它的宏观控制性的方面，就是一个规划型号，也就是说，无论你这个住宅区做得怎么响，施工进度如何，它的产品的品质如何，是由整个社会的整体权利所控制的。这个总体的规划可能有很多种布局，它的形态最常见的就是多层住宅，这种行业性的住宅优点是通风、景观比较漂亮。在北方这种要注重日照的情况下很适合。缺点是行业市场非常呆板、整个小区不容易出彩，但是容积率很高，可以建筑很多建筑面积的房屋，这一类的事例，在全国也非常多。 这是上海万科的四季花城，基本上就是完全式、行业式的设计，只是对一些主要的干道作了一些规划，剩下的规划全部在中间这一排的这一块。在这里作一个小分布，每三排有一个小的组合。基本上没有什么变化。这些变化，对于作出的规划，在大的规划和层面品质上不是很高的。完全需要在户型设计、在住宅产品的微观层面去下功夫。 大家接着看，这是天津万科的“蓝牙水晶城”，也基本是这样一个行业布局。略有变化的是，因为这边的河道和这边的主要城市环境是有区别的，所以这边以河道为主，主要使人感觉到水的气息。这些全部都是行业设计的。唯一有些不同的是，在一些绿化三角地带作了有一些规划。万科这么做，为什么？可以说因为它的产品技术比较高，再加上企业有品牌，其余的一般开发商不敢这么做。因为做经济适用房，可能一般的开发商论技术还可以，但要做这样的住宅就不行了，整个社区大体的环境这么差，有点说不过去了，这是它的一个空间的适宜。 看得出来，这是天津奥林匹克花园，很小一块地，但是它的指北针全是正南正北排列的，我们看起来有一点自由的形态，其实不过村里面有一条道路，在这边，这排中间的房子隐隐约约、勉勉强强作出一点规划，另外一类就是围合式、周边式的房子，这一类能够形成一个吸收“相信”的空间，已经比较接近我们传统的邻里街坊的四合院。旧式的四合院、围合式形成一个内向型的空间，缺点就是也是一些东西方向的房子，特别是这些转角周围的房子，日照遮挡非常不利。但在整个规划里面，整个规划形态可以做得比较“屏”。 看一下万科的例子，这是深圳的四季花城。看一下，基本上都是围合式的，但是围合的形态都有所不同，有的地方是成方形的、有的做了一个梯子性、还有的做成了六字性，也有少量的做这种五合式的。每一个组团里都有很强的识别性，每个组团都有一种产品，这些产品都有一种风格来表示，这个组团的归属感比较强，比较有利于分期开发。复合型地产的每个产品形态不太一样。 这是武汉的光谷坐标城。这边是围合感的组团，这几个的规划基本是半围合式的。有一种是围合式的开放形式，还有一类就是点群式的.不能适合“点式”的高层楼. 这样的房子的好处是，可以用集中式的住宅，形成比较大面积的住地，因为像刚才说的住宅，最后看上去全部都是房子，看不见地，所以院落绿化都是围着房子中间的，而这种“点式”看起来，房子是插在绿地里面的，然后变成住宅。意义是房子为主，以绿地为辅，这一类的房子在全国有很多。 我们再看一下重庆万科、阳光100，这一类就是“环视式”。这是武汉的万科世纪花城，产品的种类比较多，所以有这种纯行业性的倾向。也有一些围合式的，还有点式的住宅。 这是成都万科的城市花园。因为成都这个地方日照较少，房子的朝向不是一个很大的问题，大家都知道有“蜀犬吠日”说法。重庆的日照非常少，所以它对朝向不是特别敏感。从照片上明显的可以看出来，为了围合这个中心，全部放一些围合湖，一个小的城市规划，它整个的规划形态做得比较自由，这样的规划方式对一些山地的住宅，对一些地势比较复杂的住宅，做的平衡方面都是得不偿失的。此外还有一些自由式的，所以我们选择的原则，觉得在规划形态上没有高下。你不能说行业一定围合式的好，点群式的也比较优越。不同的形态能够带来的不同的格式。项目之所以叫项目，还是因为它的项目条件不一样，没有一个可以在全国市场套用的这个模式。那么在规划阶段，我们做城市决策、做居住区的规划，规划只是一个技术手段，你委托多少家设计院搞规划，或搞一个设计图表，拿出来就叫做方案。方案是供你选择的，也就是说设计师只有建议权，开发商才有决策权。 那么你根据什么来决定这个方案是什么样的？完全根据你这个小区，未来你要达到一个什么样的品质，你想把它做成一个高端产品，你就得估计这里面的品质。如果是经济适用房或者是低端的住宅，或者是在一个市场需求非常旺盛的情况下不愁卖的，那你规划成什么样也没人在乎的，所以规划是手段。目的是追求一个高品质居住社区，而不是平面上规划多么好看。在这张总平面上，有多少花哨、有多少广场，怎样的印在售楼书上面来吸引消费者？这都不是问题。 整个从规划到实施的过程里面，设计师、规划师不是一个执行者，居民也没有选择的权利。所以开发商是控制这个小区质量的核心人物，做规划大家可能会拿出不同的方案来，各种形式的、多么漂亮的都有，开发商可能看花了眼。什么才是你的最高目标？就是资源的重新分配和土地价值的最大化。我们公司内部做规划有句口号：叫做“好地诚可贵，差地价更高”，什么意思？任何一个项目，任何一块土地，它肯定有好卖的地方，比如说靠近主要的绿化带，临着河、临着江、靠着湖面或者在山顶上有很好的景观或者靠在商场这些主要的服务设施旁边，这些地段的房子都很好卖。但是它总有一些不好卖的地方。所以我们在做规划之前，应先对这些地方进行评估，评估方式有很多种，比如打分。你把土地打分，有景观是一分，服务设施是一分，全部加起来，有分值有高的地方也有低的地方。 在这些地方最后得出一个成绩，做一个规划，这个规划的好坏怎么判断呢？好的规划是什么？就是通过规划把不好卖的土地变成好卖的土地，把低的地段价格变成高的地段价格，这是规划的最高境界。 居住区规划的最高境界就是以这个项目为例。所以大家分析一下这个项目安定因素，它在北京和天津中间，叫京津新城凯悦大酒店。这个项目原来的地方是李瑞环的老家。离北京90公里，离天津50公里，上高速要100块钱。当地有什么资源呢？只有两件事，一个是温泉。当地有温泉，出水温度是90多度。再就是右边的（潮外河）。什么人可以开车到100公里以外去买房？你得有什么样的吸引力才能引他们来买房？ 虽然土地价格很便宜，5000块钱一亩地。但是要想卖房子就没那么容易，所以这个规划的重点就是，怎么样重新组织资源、提升土地价格、提升这个项目的吸引力。 我们怎样做这个规划呢？首先分成了两个大区，可能先开发这边宏观的经济要素，这里面又分成了很多小区，离城市比较远，只有做别墅。别墅划了三个档次：中间这是高档别墅，这一边是中档别墅，外面是低档别墅。重点是再作一些旅游休闲资源，做一些龙头设施的项目，才能把人们吸引到这里来。这里有三个高尔夫球场，这是另外一个球场，这是后来造的一个球场。全国高尔夫球场和别墅结合的项目很多，比如广东，这是我们第一次把高尔夫球场做成隔离带，把里面的高档别墅和中档别墅隔开了。这个高档别墅我们把它做一个千岛湖的概念，这三个岛最大的那个岛有一栋豪宅，这些低、中、高档别墅分别占地15亩、10亩、8亩，这些低档别墅5米内就有高档别墅，另一侧是高尔夫球场。所以他们的配置是极大的：三个高尔夫球场够吗？不够！ 这里做了一个中国最大的五星级酒店天津珠江温泉城超级酒店，里面有1200多间套房。这个地方做了一个中国最大的日本式度假村天津珠江温泉城日式度假村。占地600亩，有160多间客房。这儿是做了两个学校：一个是北京航运科技院，另外一个天津财经学院。这儿做了一个大教堂，四面八方都可以看到的一个制高点，标志着这个小区的中心。 这是一个幽静娱乐部，湖南长沙的民居搬到这个地方，扩大了1.3倍.这个地方是商业街，现在是凤凰卫视的一个会所，就把它组织起来了。酒店、桑拿、洗浴、教堂、大学、书院、游泳俱乐部、高尔夫球场，所有这些都不行，把它分散开来，提升每一部分的土地价值，这样就避免了一马平川。你没有资源就不够市场，那里很便宜，才500块钱，龙头的旅游项目花了30个亿。 我再放一下这个项目的有关图片。这是这个大酒店的照片，这个放在这个位置，当时作了不同平面的规划，包括墙面。这个大的喷水池的两面都是停车场，1000多平方米。这边全部都是会议设施，像博鳌论坛一样的会议中心。这边是娱乐设施，室外有漂流、有冲浪游泳池，外面还有配套的别墅。酒店当时划了一些草图。这是最后建成的实景图片。这是整个小区的入口。这是它里面每个别墅区，每个方块的别墅区，两边是商业街，中间是住宅。当然每个住宅区的风格是不一样的，不能重样，每一个都是不一样，这个是法国式的，这个是俄罗斯式的，每个都是不一样的。也有不用建筑，纯用景观手法来做的大门的设计，景观做得比较好，尤其是整个建成后的实景照片：这是整个新城的大门，这是酒店当时的做的效果图。不但要考虑夏天的景观，还要考虑到冬天的景观，这是它的夜景，这是现场的照片。 已经全部都建成了，本来去年就可以投入使用了，但是因为换了酒店管理公司，原来是恒基物业管理，后来换成了凯悦集团管理，挂了凯悦的牌子。大堂装修多花了8000万。这些都是现场的照片：整个的风格像南非的效果，所以做的比较好。尤其是这种名字并不是一个据点，它是一种人为想象出来。假设古代有一个所谓的文明古国，亚特兰帝斯帝国不再存在了，所以人为地造了一个世外桃源。旁边这是中国最大的汤原度假村，最早的设计是日本做的，作了一年，开发商总是不满意，觉得日本人做得东西不像日本人做的，后来找我们做，我们也不管是什么朝代，也不管是南方、北方的建筑，统统给堆上一批说：你就按这个建吧。 这是建成之后的照片：现在是天天爆满。也成为京津两地腐败的好地方，这是它里面的这些别墅，别墅没有找我们设计，嫌我们设计费贵，但是酒店规划、整个大的规划都是我们做的，后期有14万平米的样板间不行，又来找我们改造，有些已经不能改了，已经设计的非常烂了，头重脚轻的，所以我们只给改了一种样式。 这是我们给改造的里面，这是建成后的照片，只能做一些外皮上的修改。这是里面的书院，把南方的一个建筑搬到北方来，这是里面那个大教堂。 回到我们话题上来，讲这个项目的意思，是想给大家讲规划不是给人看样子，一个规划的好坏，取决于是不是通过你的道路、出入口的的规划，使得你小区的品质提高，土地价格提高，房子更好卖，这才是你规划的一个要点，所以大家记住，规划的时候，你只管四件事： 第一是整个大的分区，什么地方是工业区，什么地方是住宅区，什么地方是高档、什么地方是低档，你是一期开发还是分期开发，是从南到北还是从北到南。 第二是你整个路网结构交通体系、人车分流，道路分几级？自行车有没有独立的停车位，汽车停留在地面上还是留在地库里面，上下的比例是什么，所有与交通路网系统有关的是什么？这是第二个方面。 第三是建筑密度。大家知道，建筑密度表示的指标就是容积率，容积率是1，意思就是你在10000平米的用地上建了10000万平米的建筑，低密度住宅都是1以下的。在北方你要是做这类房子，只能做到0.81，或者只有0.62，要做别墅只能做到0.3，你如果想做高档别墅，只能做到.23。但是品质是低级的,有些做到0.45的容积率，甚至做到0.48，品质也是非常之差,花园都没有。所以你在小区规划的时候，容积率一定要确定。开发商大多都倾向于多建房、多卖、多赚钱，现在我们的楼市的发展，已经超越了这个阶段，低于这个临界点他还是朦迷小区，整体的品质在下降，所以并不是多建、多卖、多赚钱，关键是定个合理的规划，开发商中一个很困难的东西是什么？大家都不是学建筑设计出身的，什么出身的都有。比较有想象力的是一个抽象的概念。容积率是通过土地成本测算出来的，根据这个土地成本，根据这个预期的市场的售价不同，这么多的房子我卖就卖亏了。或者说规划局给一个容积率的指标，你就只能达到这个指标，这个想法是不对的。你如果通过经济指标测这么一个容积率，你非要达到这个容积率，很可能这个产品的形态很差，没办法销售，所以追求的是经济目标，而不是容积率的目标，你为了实现这个容积率的目标可以有很多方法，比如提高产品的单价。你销售的套数在减少，但你销售的压力未必是增大的。 第四个方面就是景观体系，比如说你在规划方面怎么确定大的景观，什么地方是中央绿化，什么地方是组团绿化，什么地方是景观轴线等等！但是不要做景观设计，规划阶段只需要确定分区结构、交通体系、建筑密度和景观体系，就这四件事，其他的就不要管了，管得越多越会失去前进的方向，很多开发商甚至政府领导看不懂这个规划图纸，他只要效果，这些美观层面的东西都不属于宏观控制。 宏观控制的规划就是宏观的任务，规划看起来很直观，但是它潜在的风险非常巨大，好象人人都看得懂，谁都可以对规划指手划脚，这边怎么样？那边怎么样？这个房子太呆板了，这些东西人人都有发言权的，但是别忘了，学城市规划的人，在大学要学四五年，按照中国城市规划的标准，一个城市的规划工作者需要工作十年，所以不可能人人都对这个东西有发言权、有指挥权的。所以这是规划的很高的风险。 大家去看病，医生说要你要早检查、早做手术，你基本没有反驳的权利。去修理一台机器、一个计算机、电视，人家告诉你哪坏了，就是哪坏了。但是规划设计好象人人都有权利，因为觉得它是一个直观的东西，其实并不是这样，我们可以拿这个项目为例，这是我们的设计。大家可以看一下，我们一口气做了八九个规划，每个规划的特点都是不同的，你可以以任何一个原则、任何一个目的来选择。 比如说这个规划，这个房子是朝这个方向的，右上角是北边的建筑物，所以它临街的这些房子，都是跟道路平行的，这样土地使用率就提高了，基本上都是南北向，然后外环线所有的道路都走外边，而里边是一个行成不同的走向道路，我们可以不走车，除了有紧急情况下，沿着道路可以走到这个房子里，但是只有有限的机动车，这是它的一个特点。这边是会所，里面的空间都是很宽敞的。这是另外一个：里面的建筑都是自由摆放的，基本上都是南北向，道路形成了一个相对内环线的布局，中央的绿化形成了一个横向。这是主要的出入口，把它放在两侧，靠在北侧是为了提高容积率。 做点式的塔楼。这是另外一个规划，用得是围合式，形成了一个个小的组团，每一个组团里面都是比较安静的，在这几个大组团中间形成了大的中间绿化带。主要的交通系统是靠外边走的，这个也有它的一个特点。 这是另外一个规划，大家可以看一下，这样一块方形的用地，在我们做的地产开发里面是太常见不过了，很多的项目都是这样。在这么一个有限并不是很大的用地上面，我们的规划能做出这么多种来。 这个就是完全做了一个大组团，所有的房子是相连的，中间形成了完整的绿化带，这些房子全部都是传统的房子。所有都是和道路平行的，基本上都是东南朝向。 这又是一个规划，全部都是南北朝向，做了一条内环线，整个社区分成了五个组团，从南到北，每个组团里面都有自己的一块绿化带，最大的绿化带是在中间，上面和下面都是比较小的绿化带。以上这些规划可以说各有利弊，完全取决于你把什么看作最重，不管是把规划品质看作最重的，把容积率多建房看作最重的，还是把绿化体系那个方面看得最重。因为你评价一个方案有很多种方式，比如大家找一个投标设计，方案拿出来后，你评价的时候会有很多条选择原则。你把某一个原则放在第一条，就是一号方案；你把第五个方案拿出来，可能它在第一个方案中就已经出现了，完全取决于你选择的方案是什么。 你规划的选择可能有很多种可能性，但是开发商是怎么选择的呢？ 大家看这栋住宅，这是开发商最后的选择，这个方案不是我们琢磨的。而是他们自己做的，他们是兄弟两个开发商，弟弟在北京委托我们做的规划，哥哥在福建，带来一个设计师，是香港注册的建筑师。到了北京来，看了这个规划之后他给出了这么一个规划：他有一套的解释，怎么解释呢？说这是一个日，这是一个月，所有的房子都是行内式的布局，南北朝向。但是被里面的道路一切，没有形成任何一个完整的宅前绿化的高层住宅。这个日和月，大概只有在飞机上才看得见，不是说你小区规划不出来，规划不好，就是因为你一念之差。所以这个小区卖了很多年，因为这一块整个楼盘很多，你又没有能让大家抢手笔、非买这个楼盘不可的创新之处，有时貌似直观的事情未必是对的。 刚才的这个项目提到了风水，在这里我只是简单地讲一点。风水在北方还好点，在南方经常会碰到一些风水的言论、风水的说法。说这是什么着，那是什么着怎么搞得？这也不对那也不对。对于风水的困惑，我讲一下我的观点，本人恰好作了八年左右的风水研究，风水是什么？甭管哪个风水先生或是各种各样的风水书籍，甚至某个人都可以随便的说，你这家风水不错。人人都可以有权利谈论风水，但是风水是什么？风水从近代开始，从第一本流传下来的风水书籍，到乾隆年间到把天下所有关于风水书籍的书都收集起来后，所有的风水书籍都加在一起，一共收集了39种，这39种我全部都看了。 有一类是江西派，还有一类叫做福建派，它总是最后强调山形地势，它主要是根据罗盘推演，太极阴阳、五行八卦，天干地支相生相克，这两派体系各不相同，每一派下面有无数个旁系分支，到了具体的某一个风水先生，是不是他们的徒弟、识不识字都不知道。我读那个风水书的时候，你要这么说，我就能找出相反的依据来。所以风水是一个没有边界的故事。什么东西把风水传导在一起了呢？只有一条吉凶。所以，风水从科学的定义就是如何调整活人或者死人的居所，改变你的吉凶，只有这一条是相同的，至于在操作层面上根本没有统一标准。所以他怎么说都可以，风水到底是不是科学？ 改革开放以后，许多学者研究风水，说风水是中国古代传统的朴素的自然科学，里面有很多的科学成分有待我们去挖掘。因为共产党来了后停了.以后有人也想研究风水，就把风水收藏进了科学。说成是中国古代的科学。 风水到底是不是科学？一个英国人，他是世界上最伟大的汉学家，他编写了一本风水书，是中国古代科技室同北大联合印制的，到现在都没有人研究透。所以研究中国古代的权威不是中国人，是英国人！在1953年和1956年两次提到风水的时候，明确指出风水是伪科学。为什么说风水是伪科学？科学讲的是实证，任何一个理论，任何一个试验只要在同样的条件下，重复同样的试验，你就能得到同样的结果。风水很明显是不能够成为实证的。比如你想当皇帝，你来找风水先生算命，有可能他还说你震不住这块福地。所以他的辩解条件很多。风水从来也没有、也不可能成为实证，所以它不可能是科学。风水为什么叫做伪科学？是因为风水所采用的这套符号很像科学。因为如果你去相面、算命，算命先生说：我看你印堂发黑，你要倒霉了。万一没算准，算命师得承担责任，但风水先生不用。他会说：你看罗盘上面的这些东西，这是罗盘说的，不是我说的，这是根据五行八卦推算出来的，跟现代科学一样。我们知道风水的原则，有多少人见过电子是怎么设计的？所以风水是一个有比较大的欺骗性的东西。就像我们现在坐飞机，在机场上买了很多“非税”的“税”，风水理论和现实的联系是随机的联系。大家现在看一下风水书里面，它什么东西都说：比如，家里面电视机怎么摆。这些风水书和古代风水书一样，古代风水书里面根本没有提过电视机该怎么摆。电视是属于书类还是属于人类还是属于别的？到底属于什么谁定的？没人定！那个风水师怎么定都可以，所以这个解释是随意解释。 风水在中国的传统社会真那么盛行吗？这我也认真考察过，风水在民间比在官方盛行，在阴宅坟地里面比在阳间盛行，在南方比在北方盛行。但是风水在中国古代传统社会的地位，跟我们现在社会主义社会是一样的，并不是因为共产党来了怎么样了。风水在过去从来就没有登上大雅之堂，以前很多人传说，北京城是怎么根据风水修建的，但这些说法的出炉都比这个城市的建构晚了几百年。所以风水只是一种解释，从来没有在社会上成为指导性意见。风水在我们现在的这个社会里面，到底有没有用？有用！为什么？因为它是一种解释，当你遇到了不可值得冒险的事情，遇到了需要做重大决策的事情，心理压力很大，怎么办？你就要去求签，把这个责任推给菩萨，让它决定你该不该值得冒险，该不该做这个重大决策。 在广东、香港风水很盛行，比如说李嘉诚要盖个大楼，他不请风水先生不成，万一这个工地出点事情，别人就会说你：因为你没看风水、所以才会出这些事。这样情况下怎么办？你可以不信风水，但你必须把风水先生请过来，哪怕关起门来聊天，说 什么都可以。开了门之后，就说这些东西埋到地基里面去得如何、如何？风水先生过来看了，我们的未来是有保障的，大家放心大胆的往前干，于是大家都有信心。万一工地上又出点事情，怎么办？你可以再请风水先生来承担责任。总而言之李嘉诚不承担责任。所以这就是风水要存在的原因。如果以后在工作里面，碰到了一些风水言论，跟你的想法不一致，或者给你造成了很多、很大的困惑，或者给社会造成的很大的影响，怎么办？再找一个风水先生来。如果他的说法和你的想法还不一致，那你就再找一个风水先生来，直到他的说法和你的想法一样。 刚才讲得有点跑题。下面我们讲一下住区的景观设计，原来我们做住宅，第一批住宅基本上没有讲究景观、没有讲究质量、成本，房子盖起来就卖。现在不一样，我相信在淄博有很多的房子好卖，因为它在这里面的景观上下了很大工夫，所以景观变成了高品质住宅里面必不可少的一点，景观设计的原则是什么呢？ 大家一说景观设计老是去想，园林绿化、植被植物、这些不是景观设计，它只是一个技术手段，什么是核心的是空间？就像我们这个大会厅，它作室内设计、室内装修，用了多少木材？用了多少地毯？这些都是技术手段，目的是什么？是创造这样一个空间环境，让它像一个大会堂，怎么庄严、怎么气派、怎么样好看，不要看上去像一个桑拿洗浴中心。这是这个空间室内设计的一个目的。同样我们做一个景观设计也是这样，所有的房子围成了一个个的宅前绿地，怎么样来塑造这个空间？怎么样在小区入口处做一个展示性的空间？进去以后怎么样引导这个空间？这些公共性都是很强的。再往里面走，有很多树林、有私秘的空间，有让老人坐在那里休息的地方。为了形成不同个性，我们需要采取不同的手段，这种手段在西方才有。如：水洗、铺地、植被、建筑物、构筑物、灯光系统，音响系统等等，有很多种。在每一个系统里面又分子系统，什么地方是开敞的水面，什么地方是瀑布，什么地方是旱地喷泉，他又分了几大乐章，一个一个层次地深入下去。这些都属于子系统的核心，目的还是要求怎么塑造出一个社区的环境。 在这儿我举一个例子，这个例子是广州星河湾，这是中国景观设计的最高典范，大家看看，这是四五年前的楼盘，全国的开发商几乎没有人没去参观过广州星河湾，它也是要在中国做个最高水平，这个景观怎么好？它的里面是做了一个很大的、可以观赏性的紫薇苑，它的背面是珠江，它沿江修了沿江建筑，还修了一个栈道，投入在城市公共建设事业里面了，目的是整个土地地段升值，使这个楼盘变得更好卖。他自己不会卖亏，他自己做城市的公共景观。 第二，里面这个建筑都是做得自由流畅的，基本上南北向，做得非常流畅，大家注意看一下，这样的景观设计跟我们街面上见到的，是有本质区别的，我们街面所有的景观设备都是以铺地为主，以人活动的地位为主，它这个正相反，人活动只限定在那几条道路上，只限定在有限的广场里面。到处要么是水，要么是山包，要么是树林，你走在第一个乐章里面，它左边是什么、右边是什么，这个看完又看到那个，走完全程你好象看了一场电影一样。我每一个园林的绿化，大都是以水为主的，这边可以跟它做得一模一样。但是每一个里面的形态全都不一样，有主有次。 这是整个小区里面的景观，这边是广场，这边是水池，你要想从这边走到那边，你一定得要绕过来。从这边到这边你是过不来的。这边有高的树，有矮的树，你过不来,因为它是有水隔开的.这是它里面的会所。全部的建筑符号也非常简单，有改良西班牙式的，但是都很简单、很容易实施，但很有吸引力。这是照片，是沿江的栈道，一眼看不到头，铺的全是木地板。 大家再来看一下珠江帝景，这是我们设计的珠江帝景，中间就用这个东西设计的，重复使用下去、设计好一个单元就可以了。局部铺了一个广场，做好了一个单元，然后一个一个地重复下去，这些是沿江的栏杆，做得非常精、很标准化，重复的套用进来就可以了，做的非常有人情味，非常细腻。 这是北京星河湾，在全国有两个星河湾，在广州和北京，这两个星河湾，都是名扬天下的，在广州也是卖的最贵的，在北京也是卖的最贵的之一，两万元一平方，他掏钱自己建了这个公园，把这个会所建在这个公园里边，我们现在很多书上也是这么画的，但是没有区间，在北方朝向非常重要，于是全部都是行列性的布局，但是在微观层面上作了一些变化，看起来就很灵活，绝对不是死板的。小区里面是一个样，很经典的设计。每个组团里面是不一样的，比如这个组团又分成两个部门，一边以水为主，一边以陆地为主。北方的冬天，水是要冻起来的，他都精心设计了，包括喷泉水池都是精心设计过的。 这是北京的星河湾，这一个你猛看一下几乎没有土地，你走在上面，让你没有下脚的地方。它是以景观为主的。再一个就是精装，它全部都是精装房，号称是4000元/平方米,再一个景观绿化，号称是500元/平方米的景观，铺的全部都是木地板，建筑之间有山包，过不去。再看一下这个栏杆，很粗的栏杆，既是栏杆，又是座椅，人是可以坐在上面休息的，两面有水过不去。这边是连着马路的。大家看看，它的马路怎么做的？ 这种东西其实标准化，也花不了多少钱，再看看这个地砖的颜色搭配，大格里面套着小格，做得很精致。这是他们的外面，这不是他的产权，但是它是可以借鉴的，可以使自己的项目升值。这是它的会所、湖面、湖面的栈道和这个栏杆。这是小区里面的道路。大家看看都多么漂亮。这些东西花钱并不多。我们现在很多小区里面装修，花的比这还要多。但是根本没有这种雅致精致的效果,它全部用得是比较粗糙的材料.这个项目花钱并不比刚才这个星河湾的少，但它全部都用在了阳光之下，上面布满了很多灰尘，虽然花了很多精力来改花纹的颜色！但看起来没有什么意义。花钱一点都不少，它这个也是一个栈道，但它在栈道上面刷了一些油漆，好象我们某个餐厅里面做得内装修，这些东西他们也花了很多心思来设计，但出来的效果都是不一样的，不是一个标准化的做法。这栏杆有这么细的吗？它没法坐，一脚就踢折了。栏杆还有白色的，这个都是抛光石材的，都是很贵的材料，看看这些绿化，每个局部都是单独设计的，都要花钱，但没办法套用，很复杂，又不出效果。 这是我们在北京做的第一个住宅项目，里面的景观很好。我要以这个例子说明什么呢？景观要想设计的好看，花哨比较容易，但是实施的难度很大，需要开发商尽心竭力去做。像这个景观：这是我们做得方案，这是施工队建成以后的照片，这个方案做得不错，这是一个效果图，这是它的兰溪小区，进门有一个很大的广场，一条中央绿化，水系这边高，那边低，中间这是广场，它没有用水系，全部都是由画家构筑形成的主体。然后把这些景观的结点全部串联起来。这就是做的效果图，建筑的效果图可以用电脑做，但是景观没法用电脑做。我们觉得设计不错，后来在一个组团里，看到了一模一样的东西，一看就知道抄袭了人家的设计，所以我想这家有名的公司，肯定收了人家高额的设计费才让人家用这样的设计的。 这个是珠江的华南新城，这是广东华南新城，一模一样地在广州建起来了，后来别人告诉我，在天津也有一个一模一样的。这是设计阶段的广场，结果到了实施阶段，全部走样了。这个广场被他成们全部改成这样子的了，亭子也是这样，被改的乱七八糟。我们设计的都以装饰性为主，比如我们设计的龟，最后交给施工队，施工队根本没理我们，我实在看不过去了，我们花了五万块钱，6000块钱一个，买了8个乌龟，给他们送去，所以这算是我们捐的乌龟，从来没听说过有设计商给开发商捐钱的。 这是幼儿园墙上的壁画，这也是我们设计的，这图也是我亲笔画的，最后请中央美术学院雕塑系给弄的。大家来看一下，这个院墙做得都是很到位的，这个是大门，这个小区的大门很酷，我很讨厌中国传统的大门，要么是凯旋门，要么是大铁门，我们很反感这样的实物，这不过是一个标志性的实物。 大家可能觉得有很好的视觉性，有些东西被施工队给改了，这一改全部都反了，就好像裤子穿反了一样.再看一下这个地面，根本看不出来一块钢板，他就根本没有用我们的设计，还有这个灯，被施工队改的现在只能看一个大概了。人行道用的地砖，全部都是外边马路上所铺的这种地砖，再看看这个草地，根本就没草地，就好歹弄了一下，跟插秧似的。再看一下这个地幕，我们设计的地幕都是一整块的,可人家为了省钱，都是用碎石头拼起来的，每次下完雨以后，积满了水，也不知道这是给人洗脚的,还是给人走路的.我们设计的大约是20003000块钱，但他最后做完了大概只用了600块钱。我们做的这些图纸，全套施工图，大家看看画的多细啊！我们拿给施工队，施工队长说了一句话，说：你们画得图太细了，用不着，我们都知道怎么做，也都会做。我一听就知道，他根本不会看这个图纸，工地上会看这个图纸的人有没有都不知道。最后成了你画你的，他干他的。所以整个北京市，只有我们早期做的规划，是这种自由形态的。你乘飞机到北京，正好往左边看是一栋栋洋房，右边是长城。这个形态是非常独特的。 刚才讲的这个很简单，它全部用的是中式的材料，矮墙是用这个瓦来拼的，这些瓦做得花边很好看，用最好的墙砖铺在地下，砖全部竖起来铺的。金属的花盘，玻璃的栏板，形成了一个很鲜明的对比。这是台阶，做得非常好看，很简单一道墙，掏一个窟窿就行了，只要你的品质做得比较精，材料做得比较到位就行了。这好比什么？中国人往往习惯戴金戴银，把身上挂满东西。你真看看老外穿的西装，什么都没有，中国人可能打一些红领带，外国人的领带都是素色的。每一个细节看起来简单，但做的时候就不容易了。大家休息一下，等下我们讲户型的创新。 这个屏幕太小了，后面看不见的可以到前面来坐，我知道大家开了一天会比较累，我快点讲，尽快把这个主题讲完。作为这个住宅的户型设计，我想各位开发商并不是做建筑设计的，所以太多的技术细节我也不多讲了。怎么去做这个设计？你应该需要了解的是，现在整个户型的发展，这个房地产局面应该朝那个方面去运筹？早期的这个住宅为了追求容积率，尽量把建筑做多。这种产品原来非常多，到后来为了追求建筑造型，有人就开始考虑房间里面的设施是不是特别好用。 如果我们做大户型的，做高端住宅的开发商，就应该超越几室几厅这么一个概念，为什么呢？几室几厅是福利分房时代的一个概念，福利分房时，比如分给老李、老张两套房子指标，分出好坏的只有两个指标：第一个指标是：面积大小，有多少平米；第二个指标是：几居室？假设这个两个房子是一模一样，一个是三居室，一个是二居室，那么三居室就是好的。所以，那个时候几室几厅的概念是比较老旧的。现在拿高档住宅来讲，有很多人都住得起，我相信在淄博、在山东有很多这样的人。在北京、上海更不在话下。这些人经过几次置业之后，小房子换大房子；要么给老人或给亲戚买几套房子，在郊区买的别墅，这个消费阶层的大有人在。买这样房子的人大都是二十多岁、三十多岁的人。第一、由于是第一次置业，没钱买这种大房子，第二，没有四世同堂。不会说我们家人口太多，多买几间卧室。所以什么对他最重要？也就是说，对他最重要的因素是，这个房子好用不好用？空间舒适不舒适？生活方式的角度，怎么反映在空间设计上，而不是简单的追求卧室的多少，或者是客厅的大小。从工作上来讲，我们怎么来定义它这个卧室或者客厅有什么用处？ 中国现在的住宅那么贵，每户是按3.5个人来计算的，对一些高收入家庭来讲，可能一个夫妇带一个孩子，再加一个保姆。如果有老人，买两套，门户相对、相邻就可以了。我们首先说客厅，我不知道在淄博的生活方式怎么样，我觉得可能差不了太多，特别对高收入家庭。我也装修过房子，装修的比较花哨。可是我回国四五年了，我发现我的客厅几乎没用，因为我从来没在客厅接待过客人，因为我就没有客人，除非有父母、亲戚来，那也不是客人。要有别人来找我谈事，外面有茶馆、有咖啡馆、有酒吧、有KTV，有桑洗浴，所以客厅什么用？再说作为家庭活动室，现在很多客厅布置还都是沙发围着电视机摆，现在还有多少家是围在一起看一台电视的？至少我们家不是，我们每个房间都有电视，老人看老人的，小孩看小孩的，连保姆都有自己的电视机。大家除了春节晚会看一台电视之外，别的时候几乎就没有。所以这个生活方式也就发生了很大变化。在我们家什么地方最热闹呢？餐厅，小孩回来了他不愿意回自己的房间写作业，老挤在这个餐厅里面跟大家凑合，说这个地方热闹。所以举这个例子，并不是说你每一套房子都有统一的标准，完全要看你的生活方式。 这是中国上海紫园1号，中国大陆最贵的公寓豪宅楼。这么贵的房子,大家看，它的户型设计的失败不失败，这个户型跟前面房子有什么区别，这个部分是最重要的客厅，可它通风不好，只有一侧送风，大家看这边这几间卧室，这与普通的住宅没有什么不同，唯一改变的是两间仆人房，这是中国最牛的豪宅，它的贡献是:仆人的居住条件改善了。这个房子是给仆人买的，不是给主人买的，这一类的设计，全国多的很，我就不一个一个地介绍了。 我们现在的设计应该是根据生活方式的变化，举几个例子，比如说过去我们的设计都是大卧室，小卫生间，卫生间小到4平米，现在最小的是6平方米，里面有三大件，为什么呢？因为卧室里面除了床以外，还要放一张写字台。每一个人都住在自己的卧室，比如说父母住一间，几个孩子一人一间，所以一间房是整个生活单位，全部要配套，衣柜上面再放几个箱子，这是一个标准的普通居民的住宅。现在我们讲高档住宅的话，面积比较大，有专用的更衣室，你的卧室还要放大衣柜吗？它有专门的壁橱衣柜的设计，卫生间的除了三大件，可能还有一个浴房，有健身器材，有化妆台，换衣服还有更衣凳，你想放进去多少东西就可以放进多少东西。一个卫生间10平方米你够吗？所以整个生活的比例是颠倒的，所以这是对大户型的变化，我就不一一讲了。 这是北京西边最贵的万城华府，20000元/平方米，但是它通风采光不好，主人卧室根本没有通风的地方。这是北京30000元/平方米的，它有更豪华的装修，一厅一户里边装修的非常豪华，我走在里面，觉得就像进了KTV。大家可以去看看这个样板间，像一间间的包间，唯一不同的是每间的门牌号不同。没有哪一间是好的。所有的通风都是很大的问题，只顾追求面积的奢华，而忘记了里面实际使用的需求变化，以及通风采光的等等具体的环节。 另外一点我们的生产的住宅，多数都是房地产开发的，我在英国留学八年，在澳洲居住一年，我就没听说过毛坯房。我们现在买一盒月饼，里三层外三层的包装，像买手机，他会里面一个包，外面又一个包，大包套小包的。只要是高端商品都是这样做。可是我们的住宅，是你花半生积蓄甚至一生积蓄买的，结果给你一个裸机，让你自己再装修，人人都成了装修专家，这是整个行业的问题。既然是毛坯房就意味着你是半成品，要求住户自己去重新改造、重新装修。好！既然是毛坯房，让用户自己装修你干吗要给人们隔墙，你让人家自己隔就行了。很多的外企、大企业里面有些高管，包括外企专家他们没地方住，长期就在酒店里住，一个月两万多块钱，城里面全是300多块钱的房子，没法在那里面住。所以第一是有潜在的需求。第二我们给他做策划，怎么做的？全部钢结构，钢结构每平方米加500元钱，施工速度提高1/3到1/2，因为钢结构的柱子界面很小，按实际面积多卖6%不成问题，你柱子小了，两个界面小了，最关键是没有承重墙，没有隔墙，卫生间全部采用全封闭排水，只有横管没有竖管，所以卫生间上下不必对齐了，你买了这套房子之后，墙可以随便推，卫生间可以随便改造，下面是酒店式的大堂管理，因为有这些卖点，所以他能够卖出这样一个价钱。 以这个项目为例，讲一下什么是高适用性的设计。给工厂做宿舍，一栋宿舍楼99户，用户自己改造，结果是改造出来99种不同的品位，没有重样的。而且每一户对自己的平面都非常满意，因为这是每一个自己需要的，这是高适用性的户型设计.刚才讲的是豪华型的或者是高档住宅，政府也不鼓励。普通或者经济类的住宅，现在国家怎么作？最明显的一条，就是90平方的小户型，70%以上的产量，规定好了，必须是90平米的住宅，作为很多开发商来讲，本来就只作住宅，现在又规定成了小户型，对小户型还用怎么设计？我的观点是不用设计的。因为公司内部也规定了，90平方小户型我们排了20种，其中好用的只有10种，所以说户型平面不用再设计，就这么多种，开发商说自己画张图，不用找设计专家，什么意思呢？在这个层面上要比拼的已经不是户型的创新了。上一代的房地产项目比拼的是户型，里面有错层的、复式的、也有跃层的等等，都是为了炒作，为了不一样而不一样，为了变化去变化，并不是为了生产变化去变化，生产产品不同.现在不一样了，所有的餐厅都不生产一套菜了，比如宫爆鸡丁，大家比拼的是做这道菜的技术，在这一道菜里面你放什么佐料，你不可能在菜式上作什么变化，所以说传统的设计根本不能满足现在的设计。设计平面图、立面图、效果图和施工图里面能用的标准构件，所以全国的住宅没有太大的区别，现在我的建议就是开发商可以自己设计户型，要做的工作全是原来开发商不做的事情。我们看看我们现在这个住宅，有多少错误，连国家的标准都充满了错误，这样的柱子结构设计优化一下就没有了，做得墙里面不就没有了嘛。一定要做这个柱子的话，为什么一定要做方形的，我在英国住了那么多年，柱子全部都是圆柱，没听说过孩子的头是被柱子磕破的.在中国，有很多小孩子的头不都是磕在这些方形的柱子上面磕破的吗?这个设计是很不合适的。再比如我们外窗，全部都设计在外墙的中轴线上，再比如我们厨房里面，那么多开关，到底有多少开关能用得着啊。我们大家最烦的就是，电视机、音响后面的线，万一出现一点什么问题，去查一下，都很麻烦。所以这是一个微观层面上的设计。 另外，关于住宅的这个标准化。最早万科提出了这个已经好多年了，美国、日本的住宅产业占40%，中国才4%，什么意思？中国的住宅不是工业化生产出来的，比如像手机、汽车、电脑、这些东西是工业化生产出来，至于我们那个房子，全是农民工在现场用水泥给你抹出来的，所以标准化很差，质量是没有办法保证的。文革前农民还要考级，现在农民工放下瓦刀成了工人了，所以质量没有办法保证。现在比如说阳光100，万科很多的公司，第一不做豪宅，第二不做别墅，第三、不做经济适用房，就生产普通的适用房，做一档产品，所以标准化对他有非常大的意义。这是我们给国内一个著名企业作的标准化，在国家的规范的基础上，分地区、分部位、分办法，部位分为内部和外部，然后根据不同部位有不同的做法。 比如说屋面的做法分为上屋面，下屋面，这套东西最后能够做出来，解决什么问题呢？解决开发商成本控制，关键是质量控制的问题，对很多开发商来说，全国有很多城市都有，每个城市有两三个项目，每个项目要成立项目公司，要招聘一些人才，有负责设计的，有负责前期的，你不可能招聘很齐全，每个项目都有几家设计单位，有做景观设计的，又做施工图的、有做室内装修的，要有不同的施工单位。所以一家这样的企业面对着几千家别的企业为他服务，他怎么样控制采购、控制成本、控制质量几乎是不可能做到的事情。就像麦当劳一样，我才不管你经营的状况，我只要你的质量，你必须按照我们的质量。这样，住宅标准化在新的房地产政策下才有新的意义。 另外，就是搞景观和建设设计项目。也就是说只有推动标准化、产业化，才能够推动这个住宅的寿命升级，现在生活住宅寿命是多少年？建设部去年年底公布的结果，平均不到30年，也就是20多年。同时带来一个很大的问题，这批房地产里面所买的房子还能不能算作不动产？一辆汽车如果保养的好一点，没准也能开20几年。你的土地证70年，建筑结构设计的寿命是50年，这个房子50年是不会塌的。 但是在另外三个方面，第一维护结构，这个房子如果砖墙做得不好，水渗进去了，它的寿命能不能够到30年？肯定到不了！ 第二管线。我们说，有什么样的水管可以防止滴漏？为什么中国火灾发生的原因多是电线短路？电线为什么要短路？在潮湿的情况下使用它就会短路。 第三个方面主机设备。比方说电梯这些都是二型寿命，这些设备的寿命都不到30年，换句话说，我这个房子只有50年的结构构建，我们不用预言这些房地产的寿命如何，我们只要回头看一下80年代的住宅，到现在是不是还能住还能卖出钱来。所以这个问题是现在中国房地产业的一个致命的问题，生产出一批垃圾，二十年之内都要被炸掉。这个大家也不必担心，到那时候肯定有资本、有开发商要给你高额补偿。 下面我们讲一下住宅立面。住宅立面标准是什么？标准就是亲切，台湾作家柏杨曾经讲过一段话，说美国是神的世界，欧洲是人的世界，亚洲是是鬼的世界。什么意思？哦，对不起，我说错了，应该是：美国是神的空间，欧洲是人的空间，亚洲是鬼的空间。什么意思呢？美国到处是宽马路、大汽车、摩天大厦，一幅人定胜天的景况，反映了美国经济发达，暴发户的心态，狂妄自大、目空一切，确实美国地大物博、吃不完、花不完，它的整个城市的空间、建筑呈尺度感方式，是给巨人造的；到欧洲，大家很可能去欧洲旅游过、考察过，到处都是教堂、小桥流水，那种丘陵地带的风景，随处可见几百年人类文明的痕迹，所以很多人会流连忘返，拍了很多的照片，甚至很多开发商连地名都抄袭了欧洲小镇的名字。所以全国各地有了很多的集集小镇，马田小镇、棉花小镇等等前面有很多这样的地方！为什么？因为我们认为欧洲那样的尺度是最迷人的，最适合人类居住的！其实那种尺度跟我们国内的江南水乡，比如去游览乌镇，周庄这些水城感觉是一样的。那些房子都是工业时代之前建造的，都不是一次性规划、一次性工业化批量生产的，各家各户都有自己建造的房子，使大家庭变成小家庭，亲切的排在一起，所以觉得非常有人情味，房屋鳞次栉比，这才是一个人间仙境。 可是我们的居住区都不是这样。到了亚洲，无论从东京、香港、台北、上海、看那些城市都是竖线条的，都是钢筋混凝土设计的，所以人生活得非常压抑，在高度竞争的环境中，我们作为一个居住区的规划者，做建筑立面设计，什么是我们追求的目标呢？ 这就很明显了，我们追求的是欧洲那种有人情味、适合人居住的氛围，这是我们立面设计的一个原则。 另外一点，作为立面设计，应该考虑三个层次，哪三个层次呢？宏观、纵观和微观；宏观层次指得是我可能离你小区较远，我根本看不清建筑是什么风格，甚至也看不清它是什么颜色的，它的建筑、它的贴金是什么样的；这就是你这个小区、这个项目给人可识别的第一个信息、第一个要素。那么全世界著名的建筑在第一个层次上都是非常成功的，我们用一根线就可以把他表示出来；或者说，我给你一