通路-汤城广场经营及管理心得分享.ppt

通路 通向成功之路,湯城廣場經營及管理之心得分享 董明遜 宏財股份有限公司總經理,從三通談起 廣場目標定位及營運策略分析 廣場招商租賃策略分析 廣場經營管理策略分析 成功取決於卓越的執行力,通路革命,通路零售這個下游角色， 反過來成了最具主導性的地位， 它可以決定商品價格可以決定需求， 甚至在一定程度可以決定文化,通路霸業 攔路虎,超商易開罐碳酸飲料全面漲價 統一超商在菲律賓成功反擊可口可樂,通路整合,近年消費者物價指數漲跌走勢,通縮 雙通效應 產業傾斜,消費者與消費行為,在比較同質化齊一化的時代, 簡單的人口結構指標， 往往便足以讓廠商有效的瞄準市場對象 進行目標行銷. 在倍數時代用以上指標解釋市場, 往往是自殺行為,基因改造食品（英法）杯葛抗議 60歲的男人，可能在第次婚姻中當爸爸,消費行為個屬性,通路 經驗 價格 產品 服務,主流市場 情緒市場 社群市場,*流通業屬於知識經濟應用程度高的產業型態, 屬於知識創造品牌價值與競爭優勢的產業 因此必需持續創新與變革.開發 才能符合市場需求的產品與服務 創造更大的附加價值,二.廣場目標定位 及營運策略分析,審計重舉 明畫深圖,一. 目標.定位,1.為豐富園區生活機能 2.提高未出售物業價值 3.充份利用目前之閒置產業 4.三期開發基地期待利益舖陳 5.內地大陸市場零售通路複製實驗,複製經驗,進軍大陸市場挫敗案 聯強積極進軍大陸市場,*商場.廣場.百貨概念,探討新商業業態 美.日.台各型購物中心 台灣與日本零售發展驅勢比較 購物中心及百貨公司差異,探討新商業業態,探討新商業業態(續),美日兩國各型購物中心比較表,資料來源：日本購物中心協會,台灣與日本零售業發展驅勢比較,購物中心與百貨公司差異表,百貨公司.購物中心店數普查,開發地區基礎資料分析 競爭者及商圈分析 立地交通環境及空間規劃分析,開發地區基礎資料分析,開發單位 園區概況 商圈設立,三.廣場招商.租賃策略分析,知彼知己 因勢利導,在租管互信基礎上 共同達成零售的良好雙邊關係,1.企劃招商管理規劃分析 2.租賃條件的執行策略分析,競爭者及商圈分析,立地交通環境及空間規劃分析,1.企劃招商管理規劃分析,第一階段市場分析 第二階段商圈的規劃 各行業之獲利率與租金負擔的承受度 各行業之經營特性評估 各分店據點的分佈狀況 各行業對店鋪的面積和店型的需求 決定設點和裝潢的時效,2.租賃條件的執行策略分析,租金架構分析: 業種別: *.咖啡店 *.量販店 *.速食業 *.電器業 *.大型書店 *.生活雜貨 *.電信通訊 *.服飾業 *.電腦資訊,房地产E网,租金架構分析(1),租金架構分析(2),四.廣場經營管理策略分析,軟硬兼施 循循善誘,三.廣場經營管理策略分析,定位規劃 業種分析 租賃安排 管理規範,1.定位規劃,a.精神與物質需求的平衡性 b.軟體與硬體的搭配性 c.塑造地域性地標形象 d.優質mall空間感的舒適性,2.業種分析,a.如何結合大型賣場合作聯盟 b.如何結合零售個體戶的業態整合 c.如何結合傳統本土與異國餐飲的視覺融合 d.如何結合主題性娛樂休閒與文教氣息,3.租賃安排,a.訂定及尋找主要承租戶 b.訂定及尋找次要承租戶 c.制定租賃及抽成條件 d.制定及洽談租賃合約,4.管理規範,a.嚴謹的管理 b.親切的服務 c.專業的輔導 d.審慎的策略,策略與執行力,策略 在正確的時間選對的事做，做對的事 ( DO right things ) 執行力 全力以赴把事情做對，做好 ( DO things right) 高效率的執行 才是本事,職場之三綱五常,三綱 成為職場中雙車 （ ）,（Braud） 品牌 自我定位 知己 （Market） 市場 目標選擇 知彼 （Weapou）武器 執行力 百戰不怠,五常 成為職場西門慶,潘 喜 有型 笑甜彎 適得其所 得體的儀表 驢 怒 有知 四力全 適得其位 堅實的能力