房地产市调调研交流方法和个案撰写.ppt

市 场 调 研 交 流,三个问题？,怎么做市场调研？,为什么要做市场调研？,什么是市场调研？,什么是市场调研？,是以特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对市场进行研究与预测，为决策者们在制定公司营业计划，拟订经营策略时提供参考与建议,官方解释,个人理解,市场上卖的是什么？ 价格多少？ 卖得如何？ 什么样的人在买？,之于我们自己卖的有什么区别 为什么是卖这样的价格 什么原因造成的 为什么这样的人会买，这些人有什么样样的特征,调查,研究,=,调研,而房地产调研就是以房地产为对象的市场研究,为什么要做市场调研？,做市场调研的目的！,最终目的：以己之长，克敌之短！,之于我们,保持对市场的敏感度，了解市场近期动态 了解竞争对手的动作，为决策层战略调整支持,电话市调 针对：1.单个项目和自己身份极不符合的项目. 2.极易问道的一些简单项目内容. 模拟身份：1.购房者. 2.表明身份明调. 3.作为第三方机构.,现场调研 针对： 1. 竞争楼盘与本案项目定位、目标客户群类似. 2. 决定明调的项目. 明调态度真诚、友善，以交朋友的心态处之. 暗调专业术语的避讳、最好男女搭配.,第三方资源 第三方咨询机构他们有数据取得的独有资源 购房者开盘当日、开盘排队等客户聚集时 （特别是准备购房的客户，半个专 家，定能收益不小）,市调方法,市调步骤,第一、市调前准备工作,确定市调目标 项目基础信息收集（主要来源网络、报广、电话咨询） 明确市调目的（此次市调的最终成果） 制定市调计划，根据此次市调目的罗列收集信息名录（需实地调研所得信息）,第二、售楼处现场市调,如果售楼处在项目现场，首先调查其基地状况是否于前期的收集资料相符 项目周边环境调研（道路交通、生活配套、居住环境） 与售楼员进行第一次接触确认市调方式（明调、暗调） 通过与售楼员交流获取针对性的信息（前期罗列的信息名录） 在与售楼员沟通之中注意方式方法， 同时对于售楼员处所得的信息要通过自己的判断确认准确度,个案的撰写情况,一、项目基本情况,贴图（鸟瞰图）,二、项目区域解读,贴图（项目所在区域图，最好能明确其在于城市的地理位置）,地理位置：,此区域处于何种位置？ 距离市中心的距离有多远，车行时间？ 其他.,交通现状：,目前的区域的对外联动干道主要有哪些？ 区域目前的交通网络的联动性如何？,配套现状：,生活商业配套？ 教育配套？ 医疗配套？ 其他配套？,区域定位：,区域的发展定位,规划发展：,生活商业配套 道路轨道交通 其他影响房产的规划,二、项目区域解读,图示（区域房产图）,项目点图：,区域在售项目点图,区域房产特征：,项目类型、物业类型 （住宅、商业、别墅；多层、高层）,产品特征 （目前产品主力面积，主力单价/主力总价）,供求量价：,区域的供求,区域的量价,客户情况：,区域客户的大致特征,区域客户购买主要因素,三、项目解读,贴图 （区域地图中点出项目位置，四至贴图）,项目的地理位置及四至,项目位于区域的何种地理方位？ 四至情况 东向 西向 南向 北向,项周边的交通状况,主要交通干道？ 目前主要交通工具？ 目前有几路公共交通路线？,项周边的配套情况,生活商业配套？ 教育配套？ 医疗配套？,三、项目解读,推案特征：,如何分期,后期供应：,后期上市时间、体量.,推案思路、策略,三、项目解读,贴图（体现项目特质的图片） 最好配实景图,项目特质是， 最易区别于其他项目的产品特点，如建筑风格、建筑类型、景观、.,三、项目解读,贴图（主力户型） 优缺点在图中标注 （建议使用动画在1p中表达）,户型配比：,房型、面积、比例、去化，列表体现,户型分析：,主力户型优缺点分析,热销户型分析,滞销户型分析,户型特征：,区别与其他项目 （创新、附加值、功能设计）,三、项目解读,做图表反应项目开盘至今的去化以及价格走势（参考表达方式如下）,去化情况 量价走势分析情况 销售中的