建设工程合同范本课件

组织介绍,1,国际工程项目管理研究院,项目管理与建设技术研究所,房地产研究所,工程管理研究所,廖彬超 助理教授,主讲课程：建设与房地产应用法律、工程合同法律制度和经济法与建设法规 研究方向：建筑设计管理、可持续建筑设施设计与施工、施工安全 国际工程管理硕士英文项目课程负责人、国际建筑与建设研究创新理事会(CIB),2,清华大学建设管理系 / 清华大学国际工程项目管理研究院,国际工程管理硕士英文项目 ICPM,Human Resource Mgmt. (HR),Business Mgmt. (BM),Information Technology (IT),Financial Mgmt. (FM),EFFECTIVE PROJECT DELIVERY,SUSTAINABILITY,INTERNATIONALISATION,Project Mgmt. (PM),CHINESE CULTURE/MARKET,国际工程管理硕士英文项目 ICPM,Tsinghua Faculty,国际工程管理硕士英文项目 ICPM,清华大学建设管理系 / 清华大学国际工程项目管理研究院,6,国际工程管理硕士英文项目 ICPM,Targeted Students Study mode Tuition and fees,汇报思路,7,基本描述 合同签订制度,房产开发 合同签订法律问题,BT/BOT 合同签订法律问题,台商参与中国大陆工程采购之合同签订制度,10/07/2011,8,Outline 大纲,Qualification 资质 Governing Bodies / Policy 政府管理单位与制度 Bidding Process 招投标程序 Standard Contracts 合同范本,9,Outline 大纲,Qualification 资质 Governing Bodies / Policy 政府管理单位与制度 Bidding Process 招投标程序 Standard Contracts 合同范本,10,Qualification 资质,11,管理单位：國務院、（省、自治区、直辖市人民政府）、地級市人民政府,Capabilities 资质标准 ,Registered Capital 注册资本= 3亿元 Net Asset 净资产= 3.6亿元 Personnel 专业技术人员 企业经理：10 年以上从事工作经历高级职称 总工程师：10 年以上从事工作经历高级职称 总经济、会计师：高级职称 工程技术、经管人员=300人 Equipment 技术装备：施工机械与质量检测设备 Experience 经验、已有业绩 （近3年）=15亿RMB （近5年）=4/6 施工总承包或主体工程承包,10/07/2011,12,Regulations Construction Entities 施工单位相关法律法规,Regulation on Management of Foreign-Invested Construction Enterprises (Decree 113) 外商投资建筑业企业管理规定（建设部、对外贸易经济合作部令第113号）颁布机构：对外贸易经济合作部 建设部 Measures of the Ministry of Construction for the Implementation of the Relevant Qualification Administration Provided in the Provisions on the Administration of Foreign Funded Construction Enterprises 建设部关于印发建设部关于外商投资建筑业企业管理规定中有关资质管理的实施办法的通知 颁布机构：建设部,10/07/2011,13,Regulations - Skill Qualification Requirements 施工单位相关法律法规,Administrative Regulation on Construction Enterprise Qualification (Decree 159) 建筑业企业资质管理规定 (建设部令第159号) Implementation Opinion on Administrative Regulation on Construction Enterprise Qualification (Circular 241) 建筑业企业资质管理规定实施意见的通知 (建市241号),10/07/2011,14,Procedure 程序,An approval certificate of foreign-funded enterprises as issued by the administrative department of foreign trade and economic cooperation by lawful means 对外贸易经济行政主管部门颁发的外商投资企业批准证书 File registration with the State Administration for Industry and Commerce or the competent local administration for industry and commerce authorized 国家工商行政管理总局或者其授权的地方工商行政管理局注册登记 Obtain a qualifications certificate of construction enterprises as issued by the administrative department of construction （follow the provisions concerning the qualifications administration of construction enterprises） 建设行政主管部门颁发的建筑业企业资质证书 （按照建筑业企业资质管理规定办理）,15,Types of Organization 组织形式,Solely foreign-funded construction enterprise 外资建筑业企业 Sino-foreign equity / contractual joint construction enterprise 中外合资/合作经营建筑业企业,16,Content 规定内容,10/07/2011,17,Local QC requirements 满足内地要求 Additional requirements (capital, expatriate professional staff) 额外的资质要求，例如资金、外籍人员境内停留规定 Foreign service providers that are recognized as the project manager of the enterprise according to this provision may not exceed one third of the number of project managers provided for by the qualification standards for construction enterprises 聘用外国服务提供者为本企业项目经理人数，不得超过建筑业企业资质标准中规定的项目经理人数的三分之一 Its technical or managerial personnel, each of such personnel shall reside in China for at least accumulative 3 months each year 聘用外国服务提供者为本企业的工程技术和经济管理人员的，每人每年在中国境内累计居住时间应当不少于3个月,Types of Organization 组织形式,Solely foreign-funded construction enterprise 外资建筑业企业 Sino-foreign equity / contractual joint construction enterprise 中外合资/合作经营建筑业企业,18,Required Equity Interest 出资限制,Chinese party 25% 中方合营者的出资总额不得低于注册资本的25% 全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%。,10/07/2011,19,Market Exclusions 工程承包范围,A joint construction project in which foreign investment occupies 50% or more, and a sino-foreign joint construction enterprise in which foreign investment occupies less than 50% but which cannot be independently implemented by any Chinese construction enterprise due to technical difficulties and has been approved by the administrative department of construction of the peoples government of the province, autonomous region or municipality directly under the Central Government. A construction project using Chinese investment but cannot be independently implemented by any Chinese construction enterprise due to technical difficulties and has been approved by the administrative department of construction of the peoples government of the province, autonomous region or municipality directly under the Central Government that may be jointed contracted by Chinese and foreign construction enterprises. 外资（=50%）建设工程 外资50%但有技术性困难不能由中国厂商独立实施 中资，但有技术性困难不能由中国厂商独立实施，经省级主管部门批准 国际招标授予项目,10/07/2011,20,Approval Process 批准,Proclamation on Regulations and Contents of MOCs Directly Responsible Administrative Licensing (Proclamation 278) 建设部机关直接实施的行政许可事项有关规定和内容公告 (公告第278号) 行政许可依据、条件、申请材料目录、程序、办理期限,10/07/2011,21,Regulations Engineering Companies 设计单位相关法律法规,Regulations on Foreign-invested Construction Design Enterprises(Decree 114) 外商投资建设工程设计企业管理规定（建设部、对外贸易经济合作部令第114号）颁布机构：对外贸易经济合作部 建设部 Provisional Regulations on the Administration of Foreign Enterprises Engaging in Construction Engineering Design Enterprise (Decree 78) 关于外国企业在中华人民共和国境内从事建设工程设计活动的管理暂行规定（建设部建市200478号）颁布机构：建设部,10/07/2011,22,工程设计综合资质要求 工程设计资质标准,注册资本：= 6000万元 专业技术人员 初级以上专业技术职称=500人（注册执业资格高级职称=200人 注册专业=5） 建造师与监理工程师=4人 总工程师：大学以上本科学历设计经历=15年主持大型项目=2 专利、技术、获奖等 技术、装备：主要固定工作场所建筑面积不少于10000 m2 经验、已有业绩： （近3年）=1亿RMB （近5年）2次收入国家前50 2个工程设计行业甲级资质 （10年内）独立承担大型项目=4项 （行业、专业甲级业绩各=1） 质量：（近5年）合格率=100% & 质量保证体系 & 未有重大事故,05/11/2011,23,建筑工程设计资质分级标准,24,甲级,乙级,丙级,建筑工程设计资质分级标准,25,Status Quo 现况,10/07/2011,26,Most cooperation with locally qualified engineering design institutes for competitiveness and License 多数外企寻求内地企业合作以提升竞争力 以及取得相關資質認證,the number of foreign service providers that have obtained the qualifications of Chinese certified architect and certified engineers shall not be less than 1/4 of the total number of certified practitioners as provided in the standards for the classification of qualifications 取得中国注册建筑师、注册工程师资格的外国服务提供者人数应当各不少于资质分级标准规定的注册执业人员总数的1/4,Regulations Project Management 顾问咨询单位相关法律法规,Provisional Measures on Construction Project Management (Circular 200) 建设工程项目管理试行办法 （建市2004200号） A continuation of MOHURDs drive to educate and improve the standard of construction in China placing more emphasis on PM 建设部逐渐意识项目管理需求,10/07/2011,27,Remark 评价,Conflict with ideal “all-round” PM, deter many integrated total construction solutions providers；therefore, a prudent contractor may wants to get certified in many fields 条块分割明显，企业需要取得多重资质才得以提升竞争力,10/07/2011,28,Remarks 评价,The MOHURD regulations are very restrictive 建设部规范-贸易壁垒 Disadvantages: lack of ability to control technology, intellectual property and the management of the joint venture. (leakage and infringement of IP rights) 设计企业：知识财产权 Conflicting management philosophies: Local focus on turnover and foreign focus on margin 经营理念：营业额/利润,10/07/2011,29,Outline 大纲,Qualification 资质 Governing Bodies / Policy 政府管理单位与制度 Bidding Process 招投标程序 Standard Contracts 合同范本,30,政府监管工程项目,31,10/07/2011,32,政府监管工程项目,政府投资？,是,否 备案制 政府掌握信息,初步设计 （Basic Design）,否,那些项目？ 水库、电力、石油、天然气、铁道 对特大型企业的投资决策权限特别授权 免审核，只需备案,审批制 审核重点：投资决策是否正确，对社会是否造成危害,核准制 审核重点：对社会是否造成危害,项目建议书,可行性研究,政府核准投资项目目录,申请报告 （Application）,是,外资50%但有技术性困难不能由中国厂商独立实施 中资，但有技术性困难不能由中国厂商独立实施，经省级主管部门批准 国际招标授予项目,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,33,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,34,发改委审查可行性研究报告和进行项目立项 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门办理项目选址意见书,35,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,36,人防辦進行人防工程建設佈局審查。 國土資源局辦理土地預審。 公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和範圍進行審查。 規劃部門對規劃總圖進行評審、確定建設工程規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。,37,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,38,規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。 公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 國土資源局進行用地預審。 市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。 建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准檔的要求進行審查。 建委對施工圖設計檔進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。 建委根據施工圖設計檔審查機構發出的建設工程施工圖設計檔審查報告，發放建設工程施工圖設計檔審查批准書。,39,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,40,公安消防支隊進行消防設計審查。 人防辦進行人防設施審查。 建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和範圍進行審查。 規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發建設工程規劃許可證。,41,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,42,建設單位辦理施工報建登記。 建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。 建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建築工程施工許可證。,43,房产开发程序-六个阶段,1）選址定點； 2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案,44,由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。 應當提交下列證件（影本）及資料： 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規劃許可證和施工許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。 開發企業的營業執照和資質等級證書； 工程施工合同； 商品房預售方案。,45,Methods of Granting 国土资源部39号令 房产开发程序简述-土地取得,招标 (Bidding) 公开招标、定向招标 适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地 拍卖 (Auction) 【价高者得】 适用于投资环境好、赢利大、竞争性强的房地产、金融、旅游、商业以及娱乐用地 挂牌 (Listing) 协议 (Negotiation) 主观随意性大 适用于工业仓储、市政公益事业、非营利、政府扶持项目,Outline 大纲,Qualification 资质 Governing Bodies / Policy 政府管理单位与制度 Bidding Process 招投标程序 Standard Contracts 合同范本,47,工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会第3号令）,第七条”达到下列标准之一的，必须进行招标： （一） 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； （二） 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； （三） 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； （四） 单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准。但项目总投资额在3000万元人民币以上的。 PS.现北京只要工程估算價或價值超過人民幣50萬元以上，皆須經過招投標程序,10/07/2011,48,招标模式 公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标的只有国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政 府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区直辖市人民政府批准，进行邀请招标。,49,建设工程交易简易模