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文档简介

久华里,整合市场推广纲要 Strategy Ad. Planning 博思堂Birthidea广告,一、整合推广纲要,1、高点在哪里？ （1）、香港是深圳的明天 （2）、深圳是天津的明天 （3）、深圳创意地产概念 （4）、 2、久华里如何做？ （1）、对久华里的印象 （2）、久华里的整合市场攻击纲要,一、地产3大定律,一、成熟定律： 当1个市场60%-70%的发展商经过1-2个项目，市场成熟速度会非常之快，同时， 地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先质变； 香港地产 63年-83年 20年地产规范时代； 新鸿基、长江实业出现 84年-90年 地产成熟时代； 5大地产领导品牌出现：新鸿基、长江实业、 恒基兆业、九龙仓、 惠德丰 91年-93年 大地产时代； 领导品牌规模性开发； 94年开始 社区地产时代； 长江实业嘉湖山庄、海逸半岛 深圳地产 88年-96年 规范时代； 解决平面问题 96年-99年 成熟时代； 益田花园带动立面、规划、环境等全面成熟 99年-今 创意地产时代； 万科四季花城大地产 未来2002年 品牌地产时代； 万科/振业/招商/华侨城/天健/建设控股6大发展商 成熟定律意义：市场的竞争局面是由成熟定律决定的，成熟定律同样会带来市场竞争的威胁 （如果我们自己没有预见的话）；各市场地产成熟方式相同，香港是深圳的 明天，深圳是北京的明天，把握成熟定律，提前为竞争赢得市场核心竞争力；,二、第2定律：1、随着市场的竞争加剧，第1领导品牌销售就是好，第2就是不好； 2、同一个楼盘中，景观好的销售就是好，景观不好的销售就是不好； 深圳 同一新市中心区域 黄铺雅苑（价格高） 销售好 天健名苑 销售非常差 同一楼盘 中心区深业花园 小高层销售非常好（基本销售完） 高层销售非常不好 第2定律意义： 1、一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），因为我们不仅有万 科的直接竞争，同时还有未来地铁沿线物业（如果到通线）的竞争； 2、一定要规划好，充分体现楼盘的景观优势；,三、危险定律：楼盘在整个销售过程中有4个危险期，第一开盘危险期； 第二一期销售60%危险期； 第三二期开盘危险期； 第四楼盘销售2年危险期； 如果4个危险期能够顺利过渡，楼盘将会不断缔造成功； 第一危险期 开盘 危险点主要在于产品、价格市场能否接受； 第二危险期 一期销售60%前 展示中心随着开盘1-2个月后，现场的轰动效应逐步递减， 一般的楼盘往往只知道投放媒介，不知道再怎样打（整合 市场攻击方式）； 第三危险期 二期开盘 危险点主要在于二期根据一期的销售进行调整，需要再度 取得市场的认同； 第四危险期 楼盘销售2年 项目思路老华，受市场新楼盘、新规划、新概念的冲击， 解决的关键是自己首先要新的变化； 危险定律
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