物业管理招投标法律规定.ppt

,物业管理招投标法律规定,版权所有：山东省青年管理干部学院,第一节 物业管理招标投标的内容与形式 第二节 物业管理招标投标的策划与实施 第三节 物业管理方案的制订,第一节 物业管理招标投标的内容与形式,一、物业管理招标投标的概念 二、物业管理招标的类型 三、物业管理招标投标的特点 四、物业管理招标的方式 五、物业管理招标的内容,一、物业管理招标投标的概念,（一）物业管理招投标,物业管理招标投标是指招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。,（二）物业管理招标,1物业管理招标的概念,物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据 物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。,2物业管理招标主体,一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。,一些重点基础设施或大型公用设施的物业（如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等），其产权人多为政府的国有资产管理部门，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。,（三）物业管理投标,物业管理投标是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。,1物业管理投标的概念,2物业管理投标的主体,一般是具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。,二、物业管理招标的类型,按物业类型划分：住宅项目和非住宅项目两大类招标。 按项目服务内容划分：整体物业管理项目的招标、单项服务 项目的招标和分阶段项目的招标。 按招标主体划分：建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标。 按项目服务方式划分：全权管理项目招标 或顾问项目招标。,三、物业管理招标投标的特点,具有明显的综合性特点 不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异 应充分考虑地区差异 具有一定的行业特殊性：招标主体的特殊性； 物业管理服务内容的特殊性。,四、物业管理招标的方式,公开招标：是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。 邀请招标：也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。,五、物业管理招标的内容,（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容,对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议； 对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见； 对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见，并对现场进行必要监督； 提出投标物业的其他管理建议；,参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见； 设计物业管理模式，制订员工培训计划； 对经营性物业进行经营策划，制定租赁策略方案和宣传推广方案； 建立服务系统和服务网络，制定物业管理方案； 办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。,（二）常规物业管理招标内容,项目机构的建立与日常运作机制的建立； 房屋及共用设备设施的管理； 环境与公共秩序的管理； 客户管理、客户服务和便民措施； 精神文明建设； 物业的租赁经营； 财务管理：对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。,（三）物业管理招标中管理方式的确定,1全方位服务型管理方式 2顾问服务型管理方式 3合资合作方式,第二节 物业管理招标投标的策划与实施,一、物业管理招标投标的基本要求与原则 二、物业管理招标的条件与程序 三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧,一、物业管理招标投标的基本要求与原则,（一）物业管理招标投标的基本要求,1参与招投标的双方应根据相关法律法规的规定组织物业管理的招标投标活动。双方的资格认定及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。 2在物业管理招标投标过程中，招投标双方都应充分考虑市场要素。,3招标方应根据项目的实际情况和业主或物业使用人的需求，选择最适合项目运作和业主需求的物业管理企业及服务； 4按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。,（二）物业管理招标投标的基本原则,物业管理招标由招标人依法组织实施； 在程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求； 招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息公开； 严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是、守信践诺，准确履行招标投标义务。,二、物业管理招标的条件与程序,（一）物业管理招标的条件,1主体条件：开发商、业主委员会等 2项目条件：住宅与非住宅,（二）物业管理招标的程序,1、成立招标领导小组,招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制,三、物业管理投标的条件、程序与策略技巧,（一）参加物业管理投标的条件,1法律法规规定的要求 2招标方规定的要求,（二）物业管理投标的程序,1获取招标信息,2项目评估与风险防范,物业管理投标的主要风险来自于： 招标人和招标物业、 投标人、 竞争对手等三个方面。,（2）投标风险的防范与控制,3登记并取得招标文件,4准备投标文件,（1）商务文件（或称物业基本情况）,（2）技术文件,公司简介。 公司法人地位及法定代表人证明。 投标报价单及招标文件要求提供的其它资料。,物业管理方案和招标方要求提供的其它技术性资料。,5送交投标文件 6接受招标方的资格审查 7参加开标、现场答辩和评标 8签约并执行合同,（三）投标的策略及技巧,1投标的组织策划,根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组。 对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估。 正确编制标书，制定物业管理方案。,在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制定合理报价。 灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。 周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。,2项目的现场踏勘,物业建筑及安装施工进度（新建物业），物业当前使用情况及陈旧老化程度（旧有物业）； 主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业服务费的承受能力等； 物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况。,3投标文件的编写,（1）投标文件编写的基本要求,使用国家统一的行业标准计量单位 使用统一的货币 使用国家统一颁布的行业标准与规范 使用准确的表述方式 确保资料的真实性,（2）投标文件编写中应注意的问题,确保填写无遗漏，无空缺 不可任意修改填写内容 填写方式规范 不得改变标书格式 计算数字必须准确无误 报价合理 包装整洁美观 做好投标文件的保密措施,4投标报价的策略和技巧,对项目运作的经营管理成本进行准确测算 密切关注、正确分析竞争对手的报价 补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加,5现场答辩的技巧,选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的人员参加； 开标前，答辩人员应保持良好的精神状态； 正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。,6签约谈判的技巧,签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。 慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。如管辖区域刑事案件，业主、物业使用人人身和财产安全损失等承诺。 预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。,第三节 物业管理方案的制订,一、制订物业管理方案的一般程序 二、制订物业管理方案的要求 三、制订物业管理方案的要点及方法,一、制订物业管理方案的一般程序,组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。 对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。 根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。 确定组织架构和人员配置。,根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。 根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。 测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。 对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。 排版、印制、装帧。,二、制订物业管理方案的要求,物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件。 方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订，方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。 方案中对招标文件要求的作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。 制订物业管理服务费用价格必须合理。,三、制订物业管理方案的要点及方法,（一）物业管理方案的基本内容,招标物业项目的整体设想与构思 管理方式与运作程序 组织架构与人员配置 管理制度的制订 档案的建立与管理,早期介入及前期物业管理服务内容 常规物业管理服务综述 费用测算与成本控制 管理指标与管理措施 物资装备与工作计划等,1关键性内容,（1）项目的整体设想与构思 （2）组织架构与人员的配置 （3）费用测算与成本控制 （4）管理方式、运作程序及管理措施,2实质性内容,（1）管理制度的制订 （2）档案的建立与管理 （3）人员培训及管理 （4）早期介入及前期物业管理服务内容 （5）常规物业管理服务综述 （6）管理指标 （7）物资装备 （8）工作计划,（二）制订物业管理方案的要点及方法,1招标物业项目的整体设想与构思,（1）项目简介 （2）客户服务需求分析 （3）项目的可行性研究与定位 （4）物业管理服务的重点及难点 （5）物业管理服务模式,2管理方式与运作程序,（1）组织架构的设置 （2）运作程序与支持系统的设计 （3）管理机制的确定,3人员的配备、培训与管理,（1）人员配备 （2）人员培训 （3）人员管理,4管理指标与措施,