荣昌湿地公园策划方案YY.ppt

项目定位,WT战略 谋求与有资源优势(如资金)的公司的合作，扩大规模和品牌影响力，充分利用东湖的自然资源，打造一个具有国际视野的旅游区。,ST策略 发挥周边环境资源潜力，打造休闲度假 产品，面向荣昌客户为主形成项目独特差异化卖点，以快速回收现金流，且树立品牌,T威胁 1.周边旅游市场对客户产生的分流，不能很好吸引重庆主城区的客户 2.房地产市场宏观调控可能带来的潜在威胁 3.目前市场环境不利于项目开发,WO策略 利用现有资源形成一个以湖为主体的旅游项目，带动房地产开发以及区域的发展,SO策略 利用项目自身优势，挖掘潜在价值增长 点，打造高品质高端产品，形成热销， 实现价值,O机会 1.荣昌房地产发展空间较为广阔 2.客户对稀缺资源产品较为追捧 3.板桥工业园区，北部新城建设可极大提升项目区域价值 4.所在区域项目档次较低，有利于树立市场标杆,W劣势 1.区域热度较低，地产开发滞后； 2.项目区域生活配套极不完善 3.进入区域形象较差 4.荣昌旅游业并不发达 5.成渝铁路以及周边企业带来的污染,S优势 1.较好的自然资源 2.位于新城区，发展潜力大 3.开发商在荣昌的品牌效应,SWOT矩阵,项目条件梳理,东湖,区域形象,景观资源,开发商品牌,产品,位于板桥工业区附近，城市建设正在启动中，有一定的认知，但现状环境较差。,在荣昌当地有相当知名度，开发了多个地产项目,项目条件梳理,东湖,区域形象,景观资源,开发商品牌,产品,拥有东湖水资源以及周边自然环境，但原生植被较差，且周边存在环境污染源,通过SWOT以及市场研究，结合基地拥有的资源我们认为开发方向有以下2种类型：湿地生态公园或大型水上旅游主题公园,实现资源最大化，体现创新价值 是产品打造的核心部分,我们的观点：,发展模式研判,大型水上主题旅游公园： 优势：重庆目前缺乏大型主题公园，利用市场空白点，形成影响力，辐射全市范围；对 房地产项目拉动显著，有利于提高区域品质； 现在面临的问题：大型主题公园投资巨大，后期维护管理难度加大，荣昌居民不能满足 公园的需求，需要面向整个重庆市，竞争巨大，开发风险高；,湿地生态公园： 优势：利用基地现有优势，差异化竞争，低成本，少投入，迅速形成效应，带动区域 发展； 现在面临的问题：严格意义上的湿地公园同样存在投资大，需长期经营管理才能形成很 好的经济效应，对维护管理也有很高的要求。同时湿地公园由于和当地现有自然景观较 为类似，识别性差，可能导致对客户效应度不高；,所以，我们认为：,结合目前现有条件，最为合理的开发方向为： 以休闲度假酒店为核心，辅以五星农家乐，以会议旅游，家庭度假为目的，以荣昌为主的休闲度假旅游区，并带动房地产项目的发展！ 我们的目标：城市新名片，骄傲荣昌！,项目总体定位,基于以上关键点总结得出本项目的最优化定位,城市核心.滨湖高档社区,城市核心、复合生态、原生地貌、精精品住宅,城市上游生活,湿地公园功能建议,建议将酒店搬迁到这个区域但酒店不必立刻建设，可待整个市场环境成熟后再做打算,湖西侧的区域将作为整个湿地公园启动区,设置一些特色集中型餐饮，作为湿地公园的配套，吸引大众消费,本区域先做保留，封山育林；,特色餐饮街,市场需求环境的研究,需求来源,周边现有及未来企事业单位工作人群。 现在和未来周边商业、产业区从事活动人群。观音桥商业区高收入私营企业主舒适居住需求 地缘居住客户改善升级需求,项目主要客户来源分布及需求分析,的客户需求特征,项目主要客户来源分布及需求分析,产品设计建议,建筑风格,通过研究，我们认为本地房地产项目建筑风格相对单一，缺乏亮点； 以主城区房地产为背景，我们发现中式、美式、西班牙、意大利、德国等建筑风格尽有 在荣昌，却是空白，这是市场的机会！ 那么，我们可以做什么风格的产品？,超越本地市场的设计，占领市场,进一步分析,我们认为欧美风格的产品更容易被市场所接受，往往消费者认为“外国产品”就是一种优秀的产品，在房地产行业同样如此，我们就是要提供一种让消费者觉得“高档”，能够提高生活品质的产品,所以，我们建议，选择美式风格作为开发方向 因为： 西班牙风格外观过于复杂，对工程要求更高； 德国风格高耸挺拔，但不适合国人的审美习惯； 中式风格给人一种陈旧，缺乏创新的印象，市场接受程度低； 而美式风格保留了欧洲建筑的贵族气质，同时又相对简练，市场接受度高，在主城区，龙湖蓝湖郡等项目就是采用的这种风格，销售情况良好；,给项目取个名字吧,凤凰城 一湖、一山观天下 湖景花园大宅 升级地段价值，生活魅力永恒,产品组合建议,1,2,3,4,5,1-2花园洋房,3联排别墅,4小高层,5花园洋房,开发顺序：住宅产品由西向东开发，待整个区域发展成熟后，最后建议可开发小高层产品，以实现利益最大化,花园洋房产品设计建议,花园洋房拼接方式： 在考虑地形地貌的情况下，洋房拼接方式最多不超过三联（单元）； 为了保证项目的舒适度和档次，建议不采取围合的处理。,电梯成本费用概算,例：以5+1建筑形态（10户）每户145平米为例，所以：电梯成本约为138元/平米。其中： 电梯成本：20万/部（800公斤/10人） 空调费用：4200元/台（1P非中央空调） 电梯总成本：204200元 建安成本： 800元/平米 新增公摊面积：（电梯公摊6平米+楼梯公摊2平）/2=4平米/户 建安总成本：3200元 以9500元/平米售价为参考 每户新增公摊总价：38000元 增加销售价格：约425元/平米,从以上公式可以概算出洋房配电梯，需要增加的销售价格约为425元/平米，相对成本增加有限； 如全部花园洋房产品加上电梯，不仅可以提升项目品质，突出项目核心竞争力，而且可以更大的提升产品价值，提高产品售价，但将增加后期使用维护费用，主城区电梯花园洋房物业管理费为4元/平方米，所以从使用的角度来看，请开发商斟酌,一层和二层结合地形设置地下室，作为私家会所，地下室设置一个卫生间； 中间层，每户都设置露台、阳台，且露台进深尽量做到2.4m； 顶层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值。 体现出退台、露台等花园洋房元素，,第一层三花园加负一层私家会所, 第二层三花园双露台加一层私家会所,案例：金科10年城, 中间层双阳台露台花园设计, 顶层四露台带私家花园设计,案例：金科10年城,空中院馆,空中院馆,三房户型面积区间为100110，占总户型比例建议为：40%； 三房半户型面积区间为130140，占总户型比例建议为： 50%； 四房户型面积区间为140150，占4+1洋房总户型比例建议为：10%,同时，从市场接受度出发，也可以考虑少量两房以及小三房的产品，以低总价进入市场，实现快速销售,两房户型面积区间为6080，建议占到洋房总比例的5% 小三房户型面积区间为90100，建议占到洋房总比例的5%,3.2.4 花园洋房赠送空间建议,空中院馆,空中院馆,案例：金科廊桥水岸 套内面积：147.84,案例：金科廊桥水岸 套内面积：121.26,洋房的赠送空间 一层和二层赠送露台、下沉花园、阳光房/私家会所/入户花园半面积； 中间层赠送空中院馆半面积、露台； 顶层赠送私家花园；,第一层和第二层设计为三房半底跃户型，套内面积控制在140 -150，并赠送私家花园50露台20 私家会所24 ； 第一层底跃需设私家会所（包括工人房、卫生间、第一层地下室内车库，可直接入户）； 主卧和一个次卧需各设衣帽间、卫生间； 入户花园、生活阳台、私家会所、阳光房/书房均以半面积计;,第一层/第二层底跃户型,两房户套内面积控制在60-80，并赠送露台或空中院馆； 主卧需设置卫生间、衣帽间；,两房户型,三房户型套内面积控制在90-100，并赠送露台或空中院馆； 主卧需设置卫生间、衣帽间；,小三房户型建议,花园洋房车户比为1:0.7,联排别墅产品设计建议,联排别墅是项目最高档次产品，如安排4联或多联别墅，中间别墅价格势必较低，建议尽量安排双拼别墅，提高总价；,联排别墅采用地下一层，地面3层的竖向设计； 顺应坡地形成地下空间，获得更多容积率； 单层层高3-3.3米，地下室层高2.6-2.8米； 客厅采用挑高设计，建议不低于6米；,1. 地下室设立横向双车位,若因地形条件限制,建议至少保证一个室内车位； 2. 地下室设立私家会所,工人房,次卫等功能房,私家会所的面积应大于40平米,以满足主人对娱乐生活的需求； 3.面宽建议达到或尽量接近于8米,客厅不小于45平米,并有挑空设计； 4. 一层还应设置独立餐厅,老人房,次卫,厨房等,花园面积不小于50平米； 5. 二层设置两间独立客卧其中一间,建议为带卫生间,独立衣帽间的套房,并另设次卫,多功能房,露台面积应大于30平米； 6. 三层为主人房,开间不小于4.5米,面积大于23平米,并设立独立衣帽间(面积大于7平米),书房或阳光房.露台面积不小于50平米。,双拼别墅供应量相对较少、价格较高，4联6联是联排别墅主流的拼接形式，最多的11联，还有3联或4联一大栋的形式。,四联排别墅,龙湖蓝湖郡,六联排别墅,市场资料,协信TOWN城,三面联构成了几家围合的后院，符合中国传统民居习惯，得到怀旧客户的喜爱。,作为联排别墅的分支，协信TOWN城三面联的四合院式别墅产品，迅速拉开了与市场上联排别墅的差异化竞争，以产品、性价比作为卖点，在同质化竞争严重的别墅市场占领了一席之地，取得了较好的销售成绩。,市场资料,地上楼层超过三层，将会大大降低别墅居住的舒适度，就目前来看，地上23层，带一层地下室，是供应的主流产品，而客户对地上楼层控制在3层的产品也较为接受。,坡地特色，降低容积率,顺应坡地形成的地下空间可充分得到使用，与平地运用同样的容积率进行开发，可获得更多地下面积。,案例分析,市场数据：花园设置（室外露天花园）调查,受联排拼接形式的影响，露天花园的面积大部分集中在80平方米以下，也有不少项目利用地下层以及端头户型做出了80平方米以上的花园，如天湖美镇；长青湖在双联别墅做出了200平方米的环绕式花园；天江常青藤也利用端头户型做出了达500平方米的环绕型花园；客户对大花园赠送的形式也非常接受。,赠送空间研究,一般有地下或半地下空间，予以赠送或者顶层层高予以改造，一般占到总面积的20%,协信TOWN城,金科天湖美镇,建工未来城,配置室内单车位（案例）,车库直接入户，配室内单车位，车道作备用车位,高层产品设计建议,高层低密度，湖景豪宅 具有现代感不落后于时代潮流，又不失传统中国元素的高贵典雅。,龙湖水晶郦城,同创国际,龙湖水晶郦城,融科海阔天空,高层产品设计建议,高层客厅开间三房4.2-4.5米,主卧室开间3.6米;两房客厅开间3.9米; 高层设计尽量保证明厨,明卫 ; 高层建议不超过一梯六户; 公摊率不大于20%;