精品文案-娄葑东区商业中心项目提案.pptVIP

,【娄葑东区商业中心项目提案 合美企划】,合美企划 全程策略伙伴,合美正在操作的项目,欢乐海洋项目构想提案,项目地块的基本情况怎样,项目的SWOT如何,业主、投资者、商家、消费者四存在怎样的关系,商业业态如何划分,上海的几种成功的商业模式的对我们的启示,消费者希望该地块是什么,8万人口的社区需要一个什么样的商业场所,7万平方米的面积能够做成一个什么样的商业场所,本项目商业形态构想是怎样的,何为购物公园，其核心概念是什么,营销推广将如何进行,政府对该地块寄予的希望是什么,本项目地块的成功定位的思考方向,荷韵新村,荷花公园,莲花新村,敦煌新村,莲香新村,娄葑镇东区（原斜塘镇）部分用地构成,初步规划，现有建成的区域人口1.2万，近期规划人口4.5万，远期规划人口8.8万。,项目SWOT分析综述,SWOT分析综述 经过对基地及周边地区的前往考察、对区域市场的详细调查研究，可以得出： 1、项目地块所处的位置虽然处于城镇结合地，但其距离工业园区的距离并不太远，具备一定的商业价值； 2、本项目占地面积比较大，具有一定的规模效应，合理有效地运用这一点能够促成商业氛围的形成； 3、虽然工业园区的大环境可以作为本项目地块的消费人群，但隔离带的建立无形中将工业园居民与本地块隔离，如果要吸引他们的眼球，项目业态必须是独一无二的，十分具有特色的，成功的概念炒作也必不可少。 根据分析可知，本项目地块要解决的关键问题是“如何使本项目的商业形态极具特色”，与F城、邻里中心等竞争对手的商业业态及特性产生差异化，解决好：“本项目工业园区苏州业态消费者”的关系定位并进行研究利用，必定会为本项目的整体营销推广过程中达到相互补充，相互辉映的效果。,政府希望,分析： 以上四方要求的利益点分析 商铺利益点完成销售。要求能够在最短时间内赢得最大的利润值 投资者利益点高额回报率。要求商铺总价在自己心理及经济承受能力之内，租户源源不断，租金回报率高，地段升值潜力巨大。 租户利益点消费人气旺，销售利润额高。 消费者利益点商业业态的风格能够符合其追求，且形式多样。 根据这四者所要求的利益点，我们来分析一下这四者之间的相互关系，他们如何有效搭配才能实现他们所要求的利益点，这是支配本项目定位的最终因素。,产品、投资者、商家、消费者的关系,分析： 从上表我们可以看出，业主、投资者、商家、消费者四者之间的主要关系为： 业主为投资者提供投资对象，投资者给业主经济回报 投资者为商家提供场所，商家为投资者带来利润； 业主为消费者提供消费场所，消费者决定业主业态的定位； 商家为消费者提供消费物品，消费者为商家提供利润支持。 这四者之间是相辅相成，不可分割的。如何将这四者有机的结合，使其相互形成良性循环，相互促进，是本项目在定位商业业态之前的关键。,商业业态级别划分与理解,三级业态,二级业态,一级业态,四级业态消费群,以上三种业态消费群的相关性,一级业态消费群,二级业态消费群,三级业态消费群,从消费群范围来说，这三种业态的消费群的相关性与业态级别成正比，一级业态的消费形态针对整个城市，其消费群也将扩充到整个城市，二级、三级业态的消费形态针对的范围逐渐缩小，其消费群的范围也相对缩小。 从针对性来说，二级、三级业态由于消费群范围缩小，其针对性就会十分明显，一级业态的针对性就显得很弱。四级业态所针对的消费范围更窄，仅限于周边居民，品种也比较小，以日用品为主。,上海成功商业开发模式的启发,分析： 以上四种商业模式是上海相对比较成功的几种模式。 联洋模式的商业形态服务半径比较小，对客户群十分具有针对性，是一种以满足邻里需求的连锁式的经营模式。 万里模式主要以大型卖场为主，辐射半径已经扩充至整个上海，满足消费者的各种生活需求为主的经营模式。 东苑模式的经营特点已不在局限于单一的购物需求，娱乐、休闲也是这一经营模式的特点之一。 万科模式则是以造城造镇的思想对商业业态进行严格限制，其商业业态抵制雷同，服务一般仅限于小区内部。 针对市场情况和地域特点，在地块上形成自己独特的风格，拒绝雷同，形成差异化的业态形式是以上这四种商业模式成功的关键。所以，针对本项目，我们必须清楚地分析该地块的特征和消费群体个性，进而分析出最是本项目的商业模式。,消费群希望,项目构想 一站式购物公园,项目案名 欢乐海洋 案名阐述： 欢乐海洋即为欢乐的海洋，在这里，欢乐是无穷无尽的，就像洋一样宽阔，一望无际。 作为一个购物公园，购物已经不是唯一的目的，在购物中娱乐，在娱乐中购物，在购物中运动，在运动中购物才是消费者追求的最高境界。欢乐的海洋由此而诞生。 意思明确，易于记忆。,核心概念 苏州购物新享受 核心概念阐述 金鸡湖作为工业园区静态的娱乐场所，可以吸引众多的游客及市民前来观光或居住，与自然亲密接触是众多消费者来此的重要原因。因此，随之而来的消费场所也越来越多，F城、邻里中心就是这写消费场所典型代表，由于其优越的地理位置，使工业园区内的居民自然而染的成为他们忠实的客户。 作为本项目地块，一条绿色隔离带无形中将其与工业园区内的居民分开，因此，本项目的商业定位绝对不可与F城、邻里中心雷同，必开它们，并寻求更适合本项目地块的商业形态。 与金鸡湖的静态景观相对，本地块规划成一个相对动态的业态，在购物中娱乐、运动、休闲，自身营造一种热闹的氛围，一站式地消费弥补了当地缺乏将购物与娱乐、运动相结合的业态缺陷，让苏州市民和旅游者在购物中也能享受，形成一种全新的购物公园模式。 在购物中娱乐，在娱乐中购物；在购物中运动，在运动中购物，苏州购物新享受在欢乐海洋诞生。,8万人需要的社区配套 八万人口需要的设施：人口八万的住宅小区社区的设施要求，住宅内的店铺总数，12001600家，平均每家的面积一百平方米左右，保守估算在一万六千平米左右，而项目的五万七千平方米，将何去何从？,周边的消费群特征,7万平方米商业业态的构想,购物公园概念形态,快餐店,餐饮,购物公园阐述,一级商业形态罗列,各功能面积分配表,备注：车位250个 250*28个/平方米=7000平方米,综合分析 作为7万平方米的商业场所，8万人口不足以支持，所以，其商业业态必须辐射至工业园区甚至苏州市，因此，在该地块中必须有一部分作为一级商业业态，对于这个一级业态的的定位，其必须遵循以下几点： 1、 必须符合市政要求，不仅不能影响市容，还应从美化市容出发。 2、 能够吸引整个工业园区消费者的眼球，甚至整个苏州的消费群的眼球。 3、 与金鸡湖形成互补，让消费者游玩金鸡湖之后能够想到到该地块购物休闲。 4、 能够与F城、邻里中心产生差异化，形成自己的特色。 总之，无论本地块的一级商业形态定位如何，其辐射的范围已不仅限制在地块周边的8万人口，整个工业园区乃至整个苏州都应该能够为其提供消费支持，具体该以怎样的业态进行经营，必须经过详尽的分析与探讨之后再行定夺。,购物公园主题概念的导入,购物公园概念形态,购物公园是： 一种集购物、娱乐、运动于一身的形态意向,购物公园：意向,购物公园：建筑与娱乐设施相结合,购物公园是：建筑与娱乐设施相结合,庭园意向,购物公园局部感觉：店铺入口风格意向,购物公园局部感觉：特色商业街空间意向,购物公园局部感觉：特色商业街立面/入口意向,购物公园：娱乐设施意向,项目推广三步曲,项目推广预算模拟 1、项目整体推广策略要点 充分利用工业园区的地段优势提升地段价值。 报纸广告以目标住户的喜好为诉求重点。 SP活动宣传突出购物公园的特色。 2、项目推广预算模拟,销售单价：4000元/平方米 销售总金额：22，931万元 推广总金额：344万元 广告总金额占销售总金额约为1.5% 注明：营销推广费用预算方案 1） 推广总金额共计：344万元 2） 资金配比安排 根据销售的实际情况，选择恰当实际进行广告投放，以便达到最好的效率是我们最终的目的，具体如下： 全部制作费用占总金额的40%，共计137.6万元（具体包括售楼中心、楼书制作、看板、精神堡垒、户外广告等），媒体推广费用占总金额的50%，共计172万元。,资金回笼数额及时间表 根据政府要求，本项目2003年开工，2004年竣工，施工周期只有一年，因此，销售的完成必须在施工完成之前或